Арбитражный суд Хабаровского края 

<

...>, www.khabarovsk.arbitr.ru  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-819/2024

г. Хабаровск

15 октября 2025 года

резолютивная часть решения объявлена 03.10.2025 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Паниной А. А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Симоновой А. А.  

рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья «Нефрит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680000, 

<

...>)  

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», ФИО2, Администрация города Хабаровска  

об обязании привести в первоначальное состояние общедомовое имущество многоквартирного дома,  

при участии: 

от истца – ФИО3 по доверенности б/н от 01.05.2024, ФИО4 по доверенности от 15.10.2024, ФИО5 председателя ТСЖ по выписке из ЕГРЮЛ;  

от ответчика – К. С. Штельмы по доверенности от 06.03.2024 (путем подключения к системе веб-конференции);  

от третьих лиц – не явились 

Товарищество собственников жилья «Нефрит» (далее - ТСЖ «Нефрит») обратилось в Центральный районный суд города Хабаровска с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее - ИП ФИО1) об обязании привести в первоначальное состояние общедомовое имущество многоквартирного дома № 39 по ул. Гоголя г. Хабаровска.  

Определением Центрального районного суда города Хабаровска от 12.09.2023 дело передано по подсудности в Кировский районный суд города Хабаровска.  

Определением Кировского районного суда города Хабаровска от 26.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг»). Определением от 18.12.2023 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Хабаровского края.  

Исковое заявление с использованием автоматизированной информационной системы распределено для рассмотрения судье С. Ю. Дацуку.  

Определением от 25.01.2024 иск принят к производству Арбитражного суда Хабаровского края, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Хабаровска.  

Определением от 04.03.2024 по делу на основании статьи 18 АПК РФ произведена замена состава суда на судью А.А. Панину.  

Определением от 02.04.2024 на основании статьи 49 АПК РФ приняты уточнения предмета иска, согласно которым истец просит:  

- обязать ответчика в течение тридцати рабочих дней с даты вступления решения в законную силу привести в первоначальное состояние общедомовое имущество многоквартирного дома № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске путем демонтажа дверного полотна (дополнительного входа в помещение), а также прилегающих к нему крыльца и пандуса, с восстановлением витражного остекления и тротуарной плитки;  

- обязать в течение тридцати рабочих дней с даты вступления решения в законную силу привести общее имущество многоквартирного дома № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске в первоначальное состояние путем проведения работ по восстановлению кирпичной кладки и демонтажа вентиляционной системы;  

- обязать в течение тридцати рабочих дней с даты вступления решения в законную силу освободить помещение многоквартирного дома № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске № - 1(36);  

- признать незаконной реконструкцию в виде обустройства проема в несущей стене многоквартирного дома № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске между нежилым функциональным помещением с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и нежилым помещением с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м.;  

- обязать в течение тридцати рабочих дней с даты вступления решения в законную силу привести несущую стену многоквартирного дома № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске в состояние, предшествующее реконструкции;  

- обязать в течение тридцати рабочих дней с даты вступления решения в законную силу восстановить проход между нежилым функциональным помещением с кадастровым номером 27:23:0030116:727 и нежилым функциональным помещением с кадастровым номером 27:23:0030116:789.  

Этим же определением на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен ФИО2.  

Определением от 25.12.2024 по ходатайству ответчика судом по делу назначена судебная строительная и пожарно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Автономной некоммерческой организации «Хабаровская судебная экспертиза» ФИО6, ФИО7, ФИО8 (680026, 

<

...>) с постановкой вопросов в отношении проведенных ответчиком работ и соответствия помещений в измененном виде строительным и противопожарным нормам и правилам.  

В связи с сообщением экспертной организацией о невозможности проведения назначенной экспертизы определением от 29.01.2025 производство по делу возобновлено.  

Определением от 21.03.2025 судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение формулировки требований, которые истец дополнил требованием об обязании ответчика в течение 30 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу привести общее имущество многоквартирного дома в первоначальное состояние путем проведения работ по демонтажу мокрых зон (кухня и санитарный узел) в помещении № 2 площадью 32.,3 кв. м, входящего в помещение с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м.  

Этим же определением судом назначена комплексная судебная строительная и пожарно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «НК проект» экспертам ФИО9, ФИО10 с постановкой тех же вопросов.  

Определением от 28.05.2025 производство по делу возобновлено. 

В судебном заседании 12.08.2025 заслушаны пояснения экспертов ФИО9, ФИО10.  

Ответчик заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы. В обоснование ходатайства указал на нарушения, указанные в представленной рецензии, проведение осмотра экспертом ФИО9 на основании представленного истцом документа, не имеющегося в материалах дела, на наличие противоречий и отсутствие ответов на вопросы № 2-4.  

Истец против ходатайства возражал, ссылаясь на полноту проведенного исследования.  

Ходатайство судом отклонено ввиду отсутствия оснований. 

В судебном заседании истец уточнил формулировку предмета исковых требований, согласно которым просит обязать ответчика в течение 30 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу:  

- восстановить в первоначальное состояние функциональные нежилые помещения, принадлежащие ответчику, с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м согласно поэтажному плану здания, подвала на отметке -3,40 и цокольного этажа на отметке -3,00, в соответствии с техническим паспортом домовладения № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске от 22 апреля 2010 года;  

- привести в первоначальное состояние общедомовое имущество многоквартирного дома № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске путем демонтажа входной группы (расположенной рядом с запроектированным основным входом в помещение с кадастровым номером 27:23:0030116:727 (0,1-2,9,25-28) по техническому паспорту площадью 375,2 кв. м), состоящей из двух дверных проемов, разгрузочной площадки- рампы, ступеней, пандуса с уклоном, восстановлением витражного остекления и тротуарной плитки);  

- привести в первоначальное состояние общедомовое имущество многоквартирного дома № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске путем проведения работ по восстановлению кирпичной кладки (разобранной для устройства прохода) в стене между помещением с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и помещением с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м;  

- демонтировать вентиляционную систему в виде вентиляционного короба, проходящего через помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м, помещением № 36, являющегося общедомовым имуществом, согласно техническому паспорту домовладения по ул. Гоголя, 39 в г. Хабаровске от 22.10.2010. обязать  

демонтировать металлический блок «Конденсатор» с серийным номером К282 23 03 1151 (система охлаждения и вентиляции), который размещен на общедомовой территории и закреплен на стене (фасадной части) общедомового паркинга, восстановить кирпичную кладку части несущей стены со стороны фасада функционального помещения № 1 (34), которая ответчиком разобрана для вентиляционного отверстия и восстановить кирпичную кладку части несущей стены со стороны фасада помещения № 1(36), которая также разобрана для вентиляционного отверстия. Привести в соответствие с техническим паспортом домовладения № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске от 22.04.2010;  

- восстановить проход между функциональными помещениями с кадастровыми номерами 27:23:0030116:727 и 27:23:0030116:789;  

- произвести демонтаж мокрых зон (кухня и санитарный узел) в помещении № 2 площадью 32,3 кв. м, являющегося частью помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727.  

Уточнение предмета судом приняты на основании статьи 49 АПК РФ. 

Истец уточненные исковые требования поддержал. Иск обоснован незаконным, в отсутствие согласования с собственниками помещений в МКД, внесением конструктивных изменений в общем имуществе (демонтаж витражного остекления дома, обустройство дополнительного входа в помещение, пристройка крыльца и пандуса для помещения номер 0 (1-2,9;25-28), установка вентиляционной системы посредством демонтажа кирпичной кладки в капитальной стене МКД, задействования эвакуационного выхода паркинга МКД (пом. № - 1(36 ), устройство в отсутствие соответствующего согласования санузла, что нарушает права собственников. Полагает, что ответчиком проведена реконструкция и перепланировка принадлежащих ответчику помещений без получения соответствующих разрешений. Нормативно иск обоснован положениями статьи 304 ГК РФ.  

Ответчик с иском не согласен по доводам отзыва и дополнений к нему. В возражениях указал, что на момент приобретения прав на нежилое помещение в 2012 году оно уже имело отдельный вход через помещение № 1 (36), который был выполнен застройщиком. Возведение перегородок между помещениями выполнено предыдущим собственником и не затрагивает общего имущества. Сослался на то, что необходимость организации дополнительного входа, являющегося эвакуационным, вызвана требованиями противопожарной безопасности. Указал, что размещение пандуса было согласовано с представителем ТСЖ ФИО11 Полагает, что дополнительный вход осуществлен путем демонтажа оконного проема, который не является общим имуществом, а не витражного фасадного остекления. Привел доводы о том, что по помещению № 1 (36) проходят коммуникации в том виде, в котором было предусмотрено при строительстве. Заявил о пропуске срока исковой давности. Со ссылкой на представленное в материалы дела заключение комиссии специалистов ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества», указал, что помещение автопарковки, расположенное на одном уровне с помещениями ответчика (через стену), оборудовано вентиляционной системой с выходом по одной стене из помещений ответчика, что опровергает позицию истца о том, что проектом в указанных помещениях вентиляция не предусмотрена, использование помещений ответчика без вентиляционной системы невозможно. Со ссылкой на то, что помещения являются пристроенной частью к основному зданию, указал на отсутствие доказательств создания препятствий или ограничений в использовании своего имущества собственниками иных помещений в доме.  

Третье лицо ООО «Агрготорг» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, с иском не согласно в соответствии с доводами отзыва. В возражениях указано на то, что спорный витраж не является общим имуществом собственником  

помещений МКД, так как не является несущей, ограждающей конструкцией, обслуживает только помещения ответчика, что устройство проема выполнено только в целях соблюдения противопожарных правил в качестве второго эвакуационного выхода, а крыльцо и пандус являются элементом приспособления пожарного выхода для инвалидов. Приведены доводы о том, что вентиляционная система в текущей конфигурации является неотъемлемым условием соблюдения санитарных правил, вентиляционная система существовала с момента ввода жома в эксплуатацию.  

Третье лицо ФИО2 явку представителя в судебное заседание не обеспечил, пояснений по существу спора не представил.  

Третье лицо Администрация г. Хабаровска в судебное заседание не явилось. В судебном заседании представитель дала пояснения о том, что ответчик за выдачей разрешения на проведение каких-либо работ по реконструкции и внесения изменений и согласования паспорта фасада здания № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске не обращался.  

Истец, возражая против доводов ответчика, указал, что пояснения ответчика о наличии отдельного входа через помещение № 1 (36) на момент сдачи дома в эксплуатацию опровергаются данными технического паспорта на функциональные помещения № 0 (1-9, 25-29) по состоянию на 22.03.2012. Со ссылкой на заключение судебной экспертизы считает, что фактически в помещении произведена несогласованная перепланировка, переобустройство и реконструкция. Полагает, что проведение незаконной перепланировки и реконструкции также подтверждается условиями договора аренды № 13 от 15.12.2022, которым предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору протокол собрания собственников помещений МКД, содержащее согласие собственников на изменение конструктива помещения/здания, использование придомовой территории, уменьшение общедомового имущества. Привел доводы о том, что ответчик путем заложения проема в стене своих помещений для раздела сдаваемых в аренду объектов недвижимости самостоятельно лишил одно из помещений пожарного выхода, для чего и был произведен демонтаж части несущей стены для возможности осуществления выхода в иное помещение. В отношении доводов о пропуске срока исковой давности также возражал, указав, что на требования об устранении нарушений прав исковая давность не распространяется.  

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ФИО2 (участник долевого строительства) и ООО «Утес» (застройщик) 10.02.2011 заключены договоры долевого участия № 10, 12, 13, 14, 15, 443, по условиям которых застройщик обязался построить с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными магазинами и административными помещениями по ул. Гоголя – Ким Ю Чена в г. Хабаровске на основании полученного разрешения на строительство. Объектами долевого строительства по договорам определены торговые помещения этаж цокольный, строительные номера № 17/ц предварительной общей площадью 23,6 кв. м, № 18/ц площадью 15,1 кв. м; № 6/ц площадью 23,2 кв. м; № 1/ц площадью 90,5 кв. м и тамбур площадью 4,8 кв. м; № 2/ц площадью 72 кв. м и № 14/ц площадью 34,9 кв. м; № 15/ц площадью 32,3 кв. м; № 12/ц площадью 5,4 кв. м, № 13/ц площадью 48,1 кв. м, № 5/ц площадью 7,8 кв. м, № 16/ц площадью 7,8 в. м.  

Помещения по договорам от 10.02.2011 переданы участнику долевого строительства по акту приема-передачи от 16.12.2011.  

В соответствии с представленным Управлением Росреестра по Хабаровскому краю документами по запросу суда на технический учет по состоянию на 22.10.2010 поставлено  

помещение № 0(1-9, 25-29), в том числе 0 (1-2, 9, 25-28) общей площадью 497,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.  

 На основании договора дарения от 28.02.2012 права на функциональное помещение цокольного этажа площадью 122,6 кв. м № 0 (1-9, 25-29), в том числе 0(3-8, 29), а также на функциональное помещение цокольного этажа площадью 375,2 кв. м № 0 (1-2, 9, 25-28) перешли от ФИО2 к ФИО1 Право собственности ФИО1 на указанные помещения зарегистрировано 06.09.2012, что подтверждается выписками из ЕГРН.  

Помещения № 0 (1-2, 9, 25-28) на основании договора аренды № 06 от 01.12.2016, заключенного между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «ЮЙТУН» (арендатор), переданы в пользование под размещение кафе, ресторана.  

На основании договора аренды № 13 от 15.12.2022, заключенного между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Спектр» (арендатор), в пользование арендатора переданы помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м под торговлю непродовольственными и продовольственными товарами. Права арендатора на основании договора перенайма от 31.03.2023 переданы ООО «Агроторг».  

Из представленных филиалом ППК «Роскадастр» по Хабаровскому краю по запросу суда копий материалов регистрационного дела также следует, что ИП ФИО1 в 2023 году обращался за внесением изменений в основные характеристики объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727. Изменения внесены на основании проектной документации по капитальному ремонту функциональных помещений № 0 (1-2, 9, 25-28), № 1 (34), подготовленной в 2017 году.  

Управление многоквартирным домом № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске осуществляет ТСЖ «Нефрит».  

По результатам проведенных работниками ТСЖ «Нефрит» осмотров общего имущества, отраженных в актах осмотра и представленных фотографиях, истцом установлено, что ответчиком самовольно без согласования с собственниками помещений демонтировано витражное остекление дома с обустройством дополнительного входа в помещение, пристройкой крыльца и пандуса для разгрузки товара; установлено вентиляционное оборудование с демонтажем кирпичной кладки в капитальной стене дома и задействованием эвакуационного выхода из паркинга МКД; произведен демонтаж части несущей стены между помещением с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и помещением с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м для установки прохода между ними; самовольно оборудованы мокрые зоны (кухня и санитарный узел) в помещении № 2 площадью 32,3 кв. м с врезкой в общедомовые коммуникации.  

Ссылаясь на незаконность произведенных ответчиком работ, затрагивающих общее имущество в МКД, в отсутствие соответствующего согласования, что нарушает права собственников помещений в доме, истец обратился с иском в суд об устранении нарушений.  

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.  

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.  

В силу статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.  

В пункте 1 статьи 246 ГК РФ указано, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.  

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1 статьи 247 ГК РФ).  

Статьёй 289 ГК РФ предусмотрено, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.  

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому, в том числе, отнесены:  

- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма),;  

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.  

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции), а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.  

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).  

В силу положений пункта 1 статьи 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.  

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 40 ЖК РФ).  

Пунктом 2 статьи 44 ЖК РФ предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.  

Таким образом, возможность отнесения объекта к общему имуществу многоквартирного дома связана с тем, что такой объект предназначен для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, поэтому фасад, несущие конструкции внутри помещения, ненесущие ограждающие конструкции, общедомовые коммуникации и придомовая территория многоквартирного дома являются объектами общего имущества собственников в многоквартирном доме. При этом, распоряжение общим имуществом осуществляется с согласия всех собственников помещений в МКД (путем общего собрания) либо по результату рассмотрения соответствующего требования судом в случае, если согласие не было достигнуто (статьи 246, 247, ГК РФ, 36,37,44 ЖК РФ).  

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.  

В пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в  

случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 47 названного постановления, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.  

 ТСЖ «Нефрит», осуществляющее управление МКД № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске и выступающее от имени собственников помещений в доме, нарушение прав собственников связывает с проведением ответчиком без соответствующего согласия собственников работ по обустройству в фасадной части здания (витражном остеклении) входной группы в помещение с кадастровым номером 27:23:0030116:727, состоящей из дверных проемов, разгрузочной площадки-рампы, ступеней, пандуса, по демонтажу части несущей стены между помещениями с кадастровыми номерами 27:23:0030116:727 и 27:23:0030116:934, установкой на общем имуществе МКД вентиляционного оборудования с частичным демонтажем кирпичной кладки стен помещения, являющегося общим имуществом, оборудованием мокрых зон (кухня и санитарный узел) в помещении № 2 с подключением к общедомовым сетям водоснабжения и канализации, закладкой прохода между функциональными помещениями с кадастровыми номерами 27:23:0030116:727 и 27:23:0030116:789 при разделе принадлежащего ответчику помещения, что привело к необходимости обустройства второго эвакуационного пожарного выхода.  

Проведение указанных истцом работ подтверждается приобщенными к материалам дела техническими паспортами на МКД по состоянию на 2010, 2012 годы, техническими паспортами и планами принадлежащих ответчику помещений по состоянию на 2010, 2012 и 2023 годы.  

Ответчик факт наличия прохода в стене из помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727 в помещение с кадастровым номером 27:23:0030116:934, закладки прохода между функциональными помещениями с кадастровыми номерами 27:23:0030116:727 и 27:23:0030116:789, установления входной группы с пандусом, наличие вентиляционного оборудования на общем имуществе МКД, а также оборудование санузла и кухни не оспаривал.  

В возражениях ответчик сослался на то, что все проведенные в помещении работы, касающиеся технических характеристик помещений, узаконены и содержатся в ЕГРН.  

Фактические технические характеристики принадлежащих ИП ФИО1 помещений соответствуют данным технических паспортов по состоянию на 2023 год. Внесение изменений обоснованы ответчиком проведением капитального ремонта в данных помещениях.  

По ходатайству ответчика судом назначалась судебная строительная и пожарно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «НК проект» экспертам ФИО9, ФИО10. Перед экспертами поставлены следующие вопросы:  

1. Какие работы по перепланировке (реконструкции), переоборудованию, в том числе установлению вентиляционной системы, выполнены в помещениях с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, по сравнению с данными технического паспорта и проектной документацией на дом на момент принятия его в эксплуатацию?  

2. Соответствуют ли помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м в измененном виде строительным и противопожарным нормам и правилам? В случае наличия несоответствий, указать, имеется в этом случае угроза для жизни и здоровья людей, обеспечивается ли необходимая целостность, устойчивость и надежность строительных конструкций?  

3. Установить расположение эвакуационного выхода из нежилых помещений с кадастровыми номерами 27:23:0030116:727, 27:23:0030116:934, соответствует ли фактическое расположение данного выхода строительным и противопожарным нормам и правилам?  

4. Указать, нарушает ли установленная в настоящее время в помещениях с кадастровыми номерами 27:23:0030116:727, 27:23:0030116:934 вентиляционная система систему вентиляции многоквартирного дома, затрагивает ли конструкции, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома?  

Согласно представленным экспертным заключениям от 19.05.2025 экспертами установлено, что в исследованных помещениях проведены перепланировка, переоборудование и реконструкция. Помещении № 2 площадью 32,3 кв. м разделено на бытовую комнату, комнату уборочного инвентаря и санузел. В помещении совмещенного санузла установлено сантехническое оборудование: моечная, раковина, унитаз, в помещении уборочного инвентаря установлен моечный жестяной поддон. Ранее данное сантехническое оборудование в техническом паспорте не указано. Вновь установленное оборудование подключено к общедомовым сетям водоснабжения и канализации. Во внутренней стене между помещениями № 6 и № 25 ранее существовал дверной проем, который в настоящее время заделан. Вдоль стены с заделанным проемом проложены трубопроводы водоснабжения и теплоснабжения. Вентиляционный короб проходит через вновь выполненный проем в наружной несущей (самонесущей) стене здания, что является вмешательством в конструктивную систему здания.  

В части фасада нулевого этажа выполнено витражное остекление, для входа в функциональное помещение торгового зала магазина в витражном остеклении выполнен главный вход, перед входом существует площадка с лестничным маршем и пандус для маломобильных граждан.  

Часть витражного остекления фасада демонтирована, в противоположной главному входу части фасадного остекления вместо запроектированного витража выполнена глухая стена и устроено в ней два дверных проема. Этот вход используется магазином для загрузки товара. Перед проемом выполнены разгрузочная площадка – рампа, к которой ведут ступени и пандус с уклоном. Данная конструкция оборудована для доставки на уровень площадки крупногабаритных паллетомест.  

В несущей стене оборудован проем двери из помещения № 0(1-2,9,25-28) в помещение № 1 (34). Изменена высота помещений № 1, 25-28.  

Выполненная вентиляция из переустроенных помещений с кадастровыми номерами 27:23:0030116:727, 27:23:0030116:934 является самостоятельной и не включается в общую систему воздухообмена МКД. Для устройства вентиляции выполнены проемы во внутренних стенах и наружной несущей и самонесущей стене здания.  

По результатам исследования сделаны следующие выводы: 

- Выполненные в функциональных помещениях с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м работы по перепланировке, переустройству и реконструкции не  

соответствуют в полном объеме нормативным требованиям, нарушаются параметры прочности, устойчивости, надежности и безопасности отдельных конструктивных элементов и здания МКД в целом.  

- Помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727 и с кадастровым номером 27:23:0030116:934 в измененном виде – с объединением этих двух помещений через пробитый проем в глухой противопожарной стене, с устройством складского помещения, не изолированного противопожарной преградой от торговой площади магазина, устройством дополнительных выходов в качестве путей эвакуации, с монтажом систем приточно-вытяжной общеобменной вентиляцией без устройства системы противодымной вентиляции – не соответствует строительным и противопожарным нормам. Эксплуатация путей эвакуации, эвакуационных выходов в их существующем измененном виде, а также предусмотренное при капитальном ремонте существующее объемно-планировочное и конструктивное исполнение указанных помещений создают угрозу для жизни и здоровья людей.  

- В настоящий период времени эвакуационным выходом, отвечающим по условиям безопасности нормативным требованиям по пожарной безопасности для помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727 является единственный эвакуационный выход через входной тамбур магазина «Пятёрочка». Требуемый по противопожарным нормам второй эвакуационный выход для данного помещения – со стороны магазина «Винлаб» - ликвидирован при проведении капитального ремонта. Второй эвакуационный выход, который бы отвечал условиям безопасной эвакуации людей при пожаре из комплекса торговых помещений на объекте с массовым пребыванием людей численностью более 50 человек отсутствует. Так называемый «эвакуационный выход» наружу через помещение с кадастровым номером 27:23:0030116:934 в процессе проведения капитального ремонта, не может являться таковым, так как этот путь эвакуации выполнен не изолированно от пути эвакуации из двухэтажного подземного паркинга, а совмещается с ним.  

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по аналогичным вопросам в иное экспертное учреждение со ссылкой на то, что представленное в материалы дела заключение экспертов является необоснованным и противоречивым.  

Пояснения ответчика о том, что эксперт ФИО9 проводила осмотр помещений на основании представленного истцом документа, судом признаны необоснованными, поскольку из пояснений эксперта в судебном заседании следует, что эксперту был представлен технически паспорт на МКД, имеющийся в материалах дела. Из исследовательской части заключения в виде схем не следует, что эксперт основывал свои выводы на каком-то ином документе.  

Доводы о том, что экспертами не проведены исследования по вопросам № 2,3,4, опровергаются представленными в материалы дела экспертными заключениями экспертов ФИО9 и ФИО10  

Представленная в материалы дела рецензия является мнением частного лица, производится по инициативе одной из сторон спора, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Рецензирование судебной экспертизы привлеченным по инициативе заинтересованной стороны во внесудебном порядке специалистом не является предусмотренным законом процессуальным способом оспаривания судебной экспертизы. Доводов, дающих основания сомневаться в обоснованности представленных в материалы дела заключений экспертов ФИО9 и ФИО10, рецензия не содержит.  

Факт того, что экспертом не проведены соответствующие расчеты устойчивости здания в результате произведенных ответчиком изменений в технических характеристиках принадлежащих ему помещений, что дает основания ответчику  

сомневаться в обоснованности вывода о нарушении строительных норм, не является основанием для назначения повторной экспертизы, поскольку из заключения также следует, что в результате произведенных изменений имеются нарушения противопожарных правил.  

Несогласие ответчика с результатами экспертизы само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение экспертного заключения.  

Учитывая изложенное, судом не установлено предусмотренных положениями статьи 87 АПК РФ оснований для назначения повторной экспертизы.  

Учитывая результаты проведенной судебной экспертизы, судом установлено, что в спорных помещениях под видом капитального ремонта фактически проведены работы по перепланировке, переустройству и реконструкции помещений, в результате которых проведены изменения в общем имуществе МКД.  

Письмом от 09.09.2023 Департамент архитектуры, строительства и землепользования Администрации г. Хабаровска подтвердил, что разрешение на реконструкцию помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, не выдавалось.  

Ответчиком приведен довод о том, что на момент приобретения прав на нежилое помещение в 2012 году оно уже имело отдельный вход через помещение № 1 (36), который был выполнен застройщиком.  

Ответчиком представлено заявление ФИО2 от 23.03.2011, в котором он указал, что в приложении № 1 к договору долевого участия № 11 не отражен существующий эвакуационный выход из помещения 3/ц площадью 117,7 кв. м и просил предоставить исправленную техническую документацию с отражением данного выхода, а также сопроводительное письмо ООО «Утес» от 15.04.2011 о направлении исправленной схемы помещения – Приложения № 1 к договору долевого участия.  

Указанные документы судом признаны недостоверными доказательствами, так как они противоречат данным технического паспорта на МКД с изменениями, внесенными 13.01.2012, представленным КГБУ «Хабкрайкадастр» по запросу суда, а также данным технического паспорта на функциональное помещение № 0 (1-9,25-29) с изменениями на 21.05.2012. Более того, демонтаж части указанной стены предусмотрен проектной документацией по капитальному ремонту 2017 года (при указании плана функционального помещения после перепланировки).  

Доводы ответчика о том, фактически система вентиляции в принадлежащих ему помещениях была предусмотрена при строительстве дома и фактически существовала, признаны судом необоснованными в связи со следующим.  

Согласно представленной в материалы дела рабочей документации на МКД (подлинник альбома представлялся на обозрение суда в полном объеме) при строительстве многоквартирного дома на цокольном этаже система вентиляции не предусмотрена.  

Представленные ответчиком протоколы опроса ФИО12 (слесарь-сантехник с 2011 года), ФИО13 (помощник арбитражного управляющего ООО «Утес» с 2016 года), в которых указано, что технический паспорт на дом по состоянию на 2010 год не отражал фактического состояния помещений в доме, а также на наличие прохода из помещения 0 (25-28) в помещение 1 (34) и наличие вентиляции в помещении 0 (25-28), которая проходила через помещения 1 (34) и 1 (36), судом отклонены как противоречащие материалам дела.  

Изложенные в протоколе опроса показания ФИО14 о том, что на момент её трудоустройства в 2016 году в кафе «Лунзян» (предыдущий арендатор спорных  

помещений) имелась вытяжка в оборудованной кухне и проход между помещениями не имеют доказательственного значения, так как не несут в себе информацию о состоянии помещений на момент ввода дома в эксплуатацию.  

Кроме того, ответчиком также в материалы дела представлено письмо от 11.03.2016 в адрес ТСЖ «Нефрит» в лице ФИО11 в связи со сдачей нежилого функционального помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м в аренду для использования под ресторан с просьбой о согласовании и выдаче разрешения на установку независимого от вентиляции МКД вентиляционного оборудования с проведением работ по установке вентиляционного отверстия размером 60 х 60 см во внешней стене помещения –I (36), прокладке через помещение –I (36) вентиляционной трубы и установке оборудования возле вентиляционных отверстий с внешней стены указанных помещений. Указанное опровергает сведения ответчика о наличии системы вентиляции в данных помещениях.  

Доказательств наличия согласия собственников на установку системы вентиляции с оборудованием отверстий во внешней стене дома, что затрагивает (уменьшает) размер общего имущества, ответчиком не представлено.  

Ответчиком представлено заключение комиссии специалистов ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» № 208/6 по договору № 165/24 от 02.08.2024. В результате проведенного исследования специалистами сделаны следующие выводы:  

- приточно-вытяжная вентиляция на подземной парковке, расположенной в здании по адресу: 

<

...>, имеется в наличии;  

- отсутствие в помещениях № 0(1-2, 25-28), № -I (34) автономных (от жилых помещений и подземной автостоянки) систем приточно-вытяжной вентиляции, а также вентиляции дымоудаления недопустимо, поскольку влечет за собой угрозу жизни и здоровью людей (посетителей), а также штрафные и иные санкции в результате нарушения требований, предусмотренных СанПином и пожарной безопасности, вплоть до закрытия торговой точки.  

Данные выводы судом не приняты во внимание, поскольку они не подтверждают доводы ответчика о том, что наличие вентиляции в спорных помещениях было предусмотрено изначально при строительстве здания. Факт необходимости установки вентиляционного оборудования с целью использования помещений под магазин, учитывая при этом обязательное использование общего имущества, сам по себе не является законным основанием для его установки без наличия соответствующего согласия собственников.  

Доводы ответчика о том, что дополнительный вход осуществлен путем демонтажа оконного проема, который не является общим имуществом, а не витражного фасадного остекления, признаны судом несостоятельными, поскольку в соответствии с данными технического паспорта на МКД в техническом описании здания и его основной пристройки указано на наличие наружной отделки – облицовки витражным стеклом.  

Ссылка ответчика на проведение прокуратурой проверки на предмет наличия технической возможности для доступа инвалидов через основной вход в помещение магазина признана судом необоснованной, поскольку из приобщенный к материалами дела фотографий следует, что основной вход в магазин оснащен соответствующим пандусом, претензий в этой части у истца не имеется.  

Из представленных в материалы дела фотографий и заключения экспертов следует, что фактически выполненный проем в витражном остеклении не является эвакуационным выходом, а используется магазином для загрузки товара.  

Судом также принято во внимание, что на внеочередном общем собрании собственников помещений дома № 39 по ул. Гоголя в г. Хабаровске рассматривалось заявление собственника нежилого помещения ФИО1 о возможности использования земельного участка (тротуар, часть клумбы), принадлежащего ТСЖ «Нефрит», для погрузочно-разгрузочных мероприятий по доставке продуктов в супермаркет «Пятерочка». Из протокола собрания от 01.02.2023 следует, что положительное решение по данному вопросу не принято.  

Заключение ООО «Строительная помощь» № 403 от 01.04.2024 о том, что остекление не является несущей конструкцией, а выполняет декоративную и ограждающую функции, согласуется с иными материалами дела. Вывод в отношении противопожарных правил судом во внимание не принят, так как в материалы дела не представлено документов, подтверждающих наличие у специалистов ФИО15 ,ФИО16 и ФИО17 соответствующего специализированного образования.  

Суд счел обоснованными пояснения истца о том, что ответчик после осуществления самовольной перепланировки и реконструкции принадлежащих ему помещений с его разделом, в результате которого одно из его самостоятельных помещений не имеет второго пожарного (эвакуационного) выхода, не влечет правомерных последствий незаконно выполненных изменений, а свидетельствует лишь о невозможности его использования в коммерческих целях путем сдачи в аренду под магазин.  

Из акта № 3 от 23.01.2025 следует, что при рассмотрении ТСЖ «Нефрит» обращения работников магазина «Пятёрочка» по факту течи из унитазов в подсобном помещении установлена врезка трубы в общедомовую трубу, которая сбрасывает отходы в технический колодец, где обнаружен засор, очистка которого показала, что он произошел в результате сброса жировых продуктов, полотенец, салфеток.  

В отношении обустройства в спорных помещениях мокрых зон, ранее не предусмотренных техническим паспортом, ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о согласовании данного переобустройства и соответствия его нормам и правилам.  

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что в результате произведенных в принадлежащих ответчику помещений изменений технических характеристик произошло изменение внешнего облика торцевого фасада дома, относящихся к общему имуществу, затронуты несущие конструкции дома, общедомовые коммуникации, использован земельный участок под МКД, в результате которых произошло уменьшение общего имущества собственников МКД, нарушение строительных и противопожарных правил.  

Доказательств согласований произведённых работ с сособственниками в установленном ГК РФ и ЖК РФ порядке не представлено.  

Доводы ответчика о том, что установленные изменения, нарушающие права собственников, произведены до момента приобретения помещений ответчиком, правового значения не имеют.  

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклонены как необоснованные, поскольку в силу положений статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.  

При изложенном, суд счел требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

Расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.  

Руководствуясь статьями 167-171, 176 АПК РФ 

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течение 30 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу привести в первоначальное состояние общее имущество многоквартирного дома, расположенного в 

<

...>, путем выполнения следующих работ:  

- демонтаж входной группы, расположенной рядом с запроектированным основным входом в помещение с кадастровым номером 27:23:0030116:727, состоящей из двух дверных проемов, разгрузочной площадки-рампы, ступеней, пандуса с уклоном, с восстановлением витражного остекления и тротуарной плитки;  

- восстановление кирпичной кладки в стене между помещением с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и помещением с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м;  

- демонтаж вентиляционной системы в виде вентиляционного короба, проходящего через помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727 площадью 375,2 кв. м и с кадастровым номером 27:23:0030116:934 площадью 24,1 кв. м, помещение № 36 согласно техническому паспорту домовладения по ул. Гоголя, 39 в г. Хабаровске от 22.10.2010, металлического блока «Конденсатор» с серийным номером К282 23 03 1151, который закреплен на фасадной части стены общедомового паркинга;  

- восстановить кирпичную кладку части несущей стены со стороны фасада функционального помещения № 1 (34) и № 1 (36), разобранных для вентиляционных отверстий;  

- восстановить проход между функциональными помещениями с кадастровыми номерами 27:23:0030116:727 и 27:23:0030116:789;  

- демонтаж мокрых зон (кухня и санитарный узел) в помещении № 2 площадью 32,3 кв. м, являющегося частью помещения с кадастровым номером 27:23:0030116:727.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу товарищества собственников жилья «Нефрит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. расходов по государственной пошлине.  

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.  

Судья А. А. Панина