АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

Дело №А48-6876/2016

г. Калуга

13 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06.02.2018.

Постановление в полном объёме изготовлено 13.02.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

В.В. Циплякова

судей

Л.В. Леоновой

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:

при участии в заседании:

ФИО2

от Управления муниципального имущества и земелепользования  администрации города Орла:

от ЗАО «Стройкомплект-центр»:

от ООО «Оценка+»:

представителя ФИО3 по доверенности от 26.01.2018;

представителей ФИО4, ФИО5 по доверенностям от 01.08.2017;

не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области кассационную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 08.06.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 по делу №А48-6876/2016,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – истец, УМИЗ) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к закрытому акционерному обществу «Стройкомплект-Центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ответчик, ЗАО «Стройкомплект-Центр») о взыскании 1 096 035 рублей 99 копеек основного долга по договору аренды земельного участка от 18.03.2011 №1343/з за период с 01.01.2015 по 30.06.2016, 58 597 рублей 60 копеек неустойки за период с 26.12.2015 по 30.06.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценка+» (далее – третье лицо, ООО «Оценка+»).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 08.06.2017  (судья Е.В. Коровушкина), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 (судьи А.И. Поротиков, А.С. Яковлев, И.В. Ушакова) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 259 963 рублей 97 копеек, в том числе 246 227 рублей 99 копеек основного долга, 13 735 рублей 98 копеек неустойки, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, УМИЗ обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1 096 035 рублей 99 копеек за период с 01.01.2015 по 30.06.2016 и пени в размере 58 597 рублей 60 копеек за период с 26.12.2015 по 30.06.2016.

Заявитель жалобы указывает, что согласно действующему законодательству, экспертом не может быть рядовой член оценочной организации оценщиков, а это должно быть лицо, сдавшее соответствующий экзамен и должно быть избрано в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, тогда как проводивший в рамках дела оценку эксперт Приц М.С.Е. не обладает соответствующим статусом. Таким образом, по мнению кассатора, заключение эксперта Приц М.С.Е. является недопустимым доказательством. Кроме того, суд был не вправе самостоятельно осуществлять расчет арендной платы по иному порядку в период, когда пункт 13 Порядка определения размера арендной платы еще не утратил силу.

В судебном заседании представитель УМИЗ поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ЗАО «Стройкомплект-центр» возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложеным в отзыве.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку в судебное заседание не обеспечили. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 329, 330, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 10 статьи 3 Федерального закона 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ), а так же разъяснениями, приведенными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума №73), обоснованно исходил из следующего. 

Между Департаментом имущества, промышленности и информатизации Орловской области (арендодатель) и ЗАО «Стройкомплект-центр» (арендатор) на основании приказа Департамента от 18.03.2011 №326 18.03.2011 подписан договор аренды земельного участка №1343/з, сроком до 31.05.2013, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 57:25:0010316:258 площадью 3 663 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> к, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – объект торговли, рассчитанный на большой поток посетителей и офисный центр без ограничения рабочих мест, для завершения проектно-изыскательских работ и строительства торгово-офисного центра.

При заключении договора годовая арендная плата составляла 34 542 рубля 09 копеек, месячная арендная плата – 2 878 рублей 51 копейка (пункт 3.1 договора).

Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка от 02.04.2012 и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) по состоянию на 28.11.2016 сведения о правообладателе земельного участка отсутствуют, следовательно, земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Условия договора применяются к правоотношениям сторон, возникшим до его заключения – с начала срока, указанного в пункте 3.2 договора согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ, то есть с 01.01.2011. 

Между Управлением государственного имущества Орловской области (арендодатель) и ЗАО «Стройкомплект-центр» (арендатор) 24.07.2013 подписано соглашение к договору аренды, в котором пункт 1.1 раздела 1 договора изложен в следующей редакции: «1.1 Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 57:25:0010316:258, с видом разрешенного использования – для эксплуатации и обслуживания здания торгово-офисного центра, площадью 3 663 кв.м». Одновременно, срок действия договора возобновлен до 31.05.2062.

Договор и соглашение к нему подписаны уполномоченными представителями сторон без разногласий.

Согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 28.11.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0010316:258 22.04.2011 зарегистрировано обременение – аренда, на срок с 22.04.2011 по 31.05.2062, в пользу ЗАО «Стройкомплект-центр».

Истцом в адрес ответчика 11.05.2016, 08.07.2016 направлены претензии о погашении задолженности. 

Неисполнение требований о погашении задолженности по договору аренды послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском.

Приходя к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, суды указали, что учитывая вид разрешенного использования земельного участка (для эксплуатации торгово-офисного здания), приложение 2 к Порядку №443, которое не признано не действительным, в расчете арендной платы подлежит применению коэффициент категории арендаторов 0,0109 – «иные категории арендаторов, в том числе занимающие земельные участки со смешанным назначением».

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами установлено, что ответчик не отрицает факт задолженности за спорный период, однако не согласен с порядком определения размера арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 10 статьи 3 Закона №137-ФЗ (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений), порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 16, 19 постановления Пленума №73, к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Спорный договор аренды земельного участка был заключен после введения в действие ЗК РФ, ввиду чего к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В период с 01.01.2015 по 09.01.2015 на территории Орловской области действовал Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 28.08.2012 №302 (далее – Порядок №302), пунктом 6 которого установлено, что в случае если размер годовой арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает 300 000 рублей, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками устанавливается в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В связи с наличием разногласий между истцом и ответчиком по размеру арендной платы, судом по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценочная группа «Сколько», эксперту ФИО6.

Из представленного в материалы дела экспертного заключения следует, что отчет об оценке №1/ГК-10/2014 от 24.02.2014, выполненный ООО «Оценка+», является недостоверным, как выполненным с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и требований Федеральных стандартов оценки (ФСО).

Кроме того, по результатам рассмотрения заявления ЗАО «Стройкомплект-центр» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества – земельный участок с кадастровым номером 57:25:001031:258, комиссия приняла решение определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 57:25:001031:258 в размере его рыночной стоимости 13 223 000 рублей, что на порядок меньше кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2014 (17 266 173 рубля 21 копейка).

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, в том числе результаты судебной экспертизы, суды пришли к обоснованному выводу о том, что за период с 01.01.2015 по 09.01.2015 задолженность по арендной плате подлежит расчету с применением пункта 6 Порядка №302, исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы, определенной в соответствии с заключением судебной экспертизы в рамках настоящего дела, в размере 266 886 рублей, что составляет 6 580 рублей 26 копеек (266 866 руб. / 365 дн. * 9 дн.).

Судами установлено, что вступившим в законную силу решением Орловского областного суда от 20.09.2016 по делу №3а-102/2016 признан недействующим пункт 13 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержденного постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 №443 (далее – Порядок №443). 

Согласно указанному пункту, для договоров, заключенных до вступления в законную силу настоящего Порядка, годовая арендная плата по которым в 2014 году рассчитывалась в соответствии с пунктом 6 Порядка №302, годовая арендная плата на 2015 и последующие годы устанавливается в размере, указанном в отчете об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка на 2014 год, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и с учетом индекса инфляции, устанавливаемого Правительством Орловской области.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что применение к расчету арендной платы указанного пункта 13 Порядка №443 неправомерно.

Вместе с тем, поскольку Порядок №443 признан недействующим только в части пункта 13, а предшествующий Порядок №302 признан утратившим силу с 10.01.2015, к правоотношениям сторон с 10.01.2015 подлежит применению Порядок №443 в действующей части.

Таким образом, учитывая вид разрешенного использования земельного участка (для эксплуатации торгово-офисного здания), приложение 2 к Порядку №443, согласно которому в расчете арендной платы подлежит применению коэффициент категории арендаторов 0,0109 – «иные категории арендаторов, в том числе занимающие земельные участки со смешанным назначением», судами правильно определена задолженность по арендной плате за период с 10.01.2015 по 31.12.2015 в размере 158 430 рублей 05 копеек, за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 в размере 81 217 рублей 68 копеек. 

Судами обоснованно учтено, что истцом в адрес ответчика направлено уведомление к договору аренды, в котором расчет произведен с учетом кадастровой стоимости земельного участка 13 223 000 рублей и этим же коэффициентом для категории арендаторов 0,0109.

Несогласие кассатора с экспертным заключением и указание на отсутствие полномочий у эксперта на проведение оценки не могут быть приняты во внимание, поскольку проанализировав заключение судебной экспертизы с точки зрения соответствия процессуальным критериям, суды пришли к выводу о том, что указанное заключение эксперта является достоверным и допустимым доказательством, нарушения требований статей 82, 83, 86 АПК РФ не установлено, доказательств, опровергающих выводы эксперта, участвующими в деле лицами не представлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Само по себе несогласие заявителя кассационной жалобы с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, о наличии в данном случае правовых оснований для частичного удовлетворения иска, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемого решения и постановления), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки суда первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 08.06.2017  и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2017 по делу №А48-6876/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                В.В. Ципляков

Судьи                                                                                      Л.В. Леонова

 ФИО1