АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А01-2365/2022

г. Майкоп

10 ноября 2022г.

Резолютивная часть решения объявлена 09.11.2022г.

Решение изготовлено в полном объеме 10.11.2022г.

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Мусифулиной Н.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мачуковым М.О., рассмотрев

исковое заявление товарищества собственников жилья "Чкаловский" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Удобный"  (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 

<

...>) о признании договора аренды от 20.02.2021 расторгнутым, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение №5 "А", расположенное по адресу: 

<

...>, третьи лица: Главное управление МЧС России по Республике Адыгея, Отдел территориального подразделения НД и ПР по городу Майкопу и Майкопскому району ГУ МЧС России по Республике Адыгея, Управление архитектуры и градостроительства администрации МО "Город Майкоп", при участии в заседании:

от истца – председателя правления ФИО1 (протокол от 13.08.2021);

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 02.02.2022);

от ГУ МЧС России по РА – ФИО3 (доверенность от 02.11.2022);

в отсутствие иных лиц, уведомленных надлежаще, 

У С Т А Н О В И Л:

товарищество собственников жилья "Чкаловский" (далее - товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Удобный" (далее – общество, ответчик) о признании договора аренды нежилого помещения от 20.02.2021 расторгнутым, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение №5 "А" (подлестничное пространство), расположенное по адресу: 

<

...>.

К участию в деле привлечены третьи лица: Главное управление МЧС России по Республике Адыгея, Отдел территориального подразделения НД и ПР по городу Майкопу и Майкопскому району ГУ МЧС России по Республике Адыгея, Управление архитектуры и градостроительства администрации МО "Город Майкоп".

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 22.09.2022 рассмотрение дела в судебном заседании отложено до 14 часов 30 минут 03.11.2022 года. Рассмотрение дела проведено с перерывом до 16 часов 00 мин. 09.11.2022г. Информация о перерыве в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, была размещена в информационной системе «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru/ и доведена до участников процесса непосредственно в заседании суда.

В судебном заседании представитель товарищества поддерживал иск в полном объеме.

Представитель ответчика возражала против исковых требований, ссылаясь на отсутствие угрозы нарушения прав и интересов собственников помещений в МКД и законность использования имущества. 

Представитель ГУ МЧС России по РА в заседании указал, что действующими нормативными актами установлен запрет устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и т.д., следовательно, устройством кофейни под лестничным маршем допущено нарушение, создающее угрозу безопасности жильцов.

Иные лица, участвующие в рассмотрении дела, явку представителей в суд не обеспечили, уведомлены надлежаще о месте и времени судебного разбирательства. 

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца и третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, арбитражный суд установил следующее.

20 февраля 2021г.  между ТСЖ "Чкаловский" и ООО "Удобный" заключен договор аренды нежилого помещения №5 "А", площадью 8,8 кв.м., расположенного в подъезде торца здания многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, с целевым использованием: для осуществления коммерческой деятельности.

Срок аренды, в соответствии с пунктом 1.5 договора, составлял 11 месяцев с возможностью пролонгации на тот же срок и на тех же условиях (п.1.6 договора).

Актом приемки от 20.02.2021 стороны подтвердили передачу/принятие в аренду нежилого помещения с характеристиками, установленным договором. 

17.01.2022г. должностными лицами ГУ МЧС по РА в отношении ТСЖ "Чкаловский" по жалобе гражданина ФИО4 проведена выездная проверка многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, находящегося под управлением товарищества.

В результате проверки установлено нарушение требований пожарной безопасности, в частности подпункта "к" пункта 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479, что выразилось том, что товариществом допущено размещение под лестничным маршем на путях эвакуации помещения кофейни.

По результатам проверки, 31.01.2022г. выдано представление об устранении выявленных нарушений обязательных требований пожарной безопасности. Председатель товарищества привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 20.4 КоАП РФ.

20.01.2022г. товарищество обратилось к обществу с уведомлением об обнаруженных замечаниях со стороны контролирующего органа. 

Принимая меры к устранению нарушений, 10.06.2022г. истец потребовал освобождения занимаемого помещения, ссылаясь на возможность расторжения договора при существенном нарушении его условий.

Отказ арендатора от освобождения помещения стал основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Согласно пункту 1 статьи 133, пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц.

В соответствии пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с положениями части 2 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе, в том числе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В силу статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.

Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Из указанного законодательного регулирование следует право председателя правления товарищества от имени товарищества сдавать в аренду отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме (нежилые помещения), только в случаях, когда распоряжение этим имуществом не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме либо третьих лиц.

При анализе имеющихся материалов, суд находит заслуживающими внимания доводы  представителя ГУ МЧС России  о том, что спорный объект не мог быть включен в состав имущества, продаваемого под коммерческую деятельность. 

Согласно пункту 1 статьи 39 Федерального закона от 22.07.2008 года № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Федеральный закон № 123-ФЗ), лестницы, предназначенные для эвакуации людей из зданий и сооружений при пожаре, подразделяются на следующие типы: 1) внутренние лестницы, размещаемые на лестничных клетках; 2) внутренние открытые лестницы; 3) наружные открытые лестницы.

Согласно пункту 1 статьи 40 Федерального закона № 123-ФЗ, лестничные клетки в зависимости от степени их защиты от задымления при пожаре подразделяются на следующие типы: 1) обычные лестничные клетки; 2) незадымляемые лестничные клетки.

Под маршами лестничных клеток первого, цокольного или подвального этажей можно размещать только узлы управления центрального отопления и водомерных узлов.

Из пояснений представителей сторон следует, что нежилое помещение №5А, площадью 8,8 кв.м., расположено под лестничным маршем при входе в подъезд МКД. На момент заключения договора, указанное помещения не было обособлено: не были установлены ограждения, двери, рольставни и т.п.; в нем отсутствовали коммуникации, оборудование, электроснабжение, что также следует из пункта 1.2 договора и представителями не оспаривается.

Таким образом, следует признать, что на рассматриваемом объекте (МКД) были проведены работы по устройству нового помещения с целью эксплуатации части здания в новом назначении – для размещения кофейни, что проектом не предусмотрено. Доказательств обратного в дело не представлено.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491) в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В пункте 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.

На основании подпункта "е" пункта 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома, включает в себя, в том числе, и меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности.

Запрет устраивать в лестничных клетках и поэтажных коридорах кладовые и другие подсобные помещения, а также хранить под лестничными маршами и на лестничных площадках вещи, мебель и другие горючие материалы был установлен в подпункте "к" пункта 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 25.04.2012 № 390, и продублирован в подпункте "к" пункта 16 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.09.2020 № 1479. 

Доводы ответчика о проведенных расчетах пожарного риска, подтверждающих отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан деятельностью арендатора, судом оценены и отклонены. 

Исходя из положений части 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"), статьи 38 ФЗ "О пожарной безопасности" следует, что обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности и ответственность за их нарушение возлагается на собственников имущества (объектов); лиц, уполномоченных владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (объектами), а также их руководителей и ответственных должностных лиц.

В силу подп. "в" п. 1 ч. 1 ст. 32 ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" многоквартирные жилые дома отнесены к классу функциональной пожарной опасности Ф1.3.

Согласно пункту 1 статьи 64 Закона № 123-ФЗ декларация пожарной безопасности составляется в отношении здания, сооружения, производственного объекта, для которых законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности предусмотрено проведение экспертизы проектной документации (за исключением зданий классов функциональной пожарной опасности Ф1.3, Ф1.4).

Учитывая изложенное, арендатор не вправе представлять декларацию пожарной безопасности на объект защиты класса функциональной пожарной опасности Ф1.3.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу, что выявленные нарушения обязательных требований в случае возникновения пожара свидетельствуют о возникновении угрозы причинения вреда жизни, здоровью и имуществу граждан.

При таких условиях, спорное нежилое помещение не могло быть передано в эксплуатацию по соответствующему договору для осуществления коммерческой деятельности ответчика.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорный договор является сделкой, нарушающей требования закона или иного правового акта и при этом посягающей на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц, в связи с чем, данная сделка является ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

К существенным условиям договора аренды относится его предмет. Недействительность существенного условия всегда влечет недействительность сделки в целом, все остальные условия такого значения могут и не иметь.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, требование о расторжении ничтожного договора не подлежит удовлетворению.

Общим последствием недействительности сделок, предусмотренным в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, является возврат другой стороне всего полученного по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, фактический пользователь помещениями, который не в состоянии возвратить полученное по недействительной сделке в виде уже состоявшегося их использования, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная правовая позиция изложена в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".

Таким образом, в результате исполнения ничтожной сделки общество фактически пользуется предоставленным ему помещением и в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 данного Кодекса).

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Из содержания приведенных норм следует, что условием удовлетворения требования об устранении препятствий в пользовании имуществом является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник (иной титульный владелец) претерпевает нарушения своего права.

Удовлетворяя исковые требования в части освобождения занимаемого помещения, с учетом установленных в ходе рассмотрения дела нарушений правил противопожарной безопасности, суд считает достаточным трехдневный срок с момента вступления решения в законную силу для устранения ответчиком нарушения права. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд руководствуется принципом отнесения расходов на сторону, виновную в возникновении спора.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче иных исковых заявлений неимущественного характера государственная пошлина составляет 6 000 рублей.

Принимая во внимание результат рассмотрения дела, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей суд возлагает на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление товарищества собственников жилья "Чкаловский" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью "Удобный" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 

<

...>) о признании договора аренды нежилого помещения от 20.02.2021 расторгнутым оставить без удовлетворения.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Удобный" освободить занимаемое нежилое помещение №5 "А", площадью 8,8 кв.м., расположенное в подъезде многоквартирного жилого по адресу: 

<

...>, в течение трех дней с даты вступления рения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Удобный" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 

<

...>) в пользу товарищества собственников жилья "Чкаловский" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 

<

...>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины  6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                                                       Н.Г. Мусифулина