﻿

Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-5806/2021

01 декабря 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.Полный текст  постановления изготовлен 01 декабря 2021 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего	 Волковой М.О.,

судей 	 Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайленко Т.Н.,

при участии  в заседании:

от КГКУ «Краевой имущественный комплекс»: Иванкин А.В., представитель по доверенности от 24.03.2021;

от ООО «Хабземстрой»: Мельник К.А., представитель по доверенности от 18.02.2021;

от Минимущества Хабаровского края: Леонова Н.В., представитель по доверенности от 25.12.2020; 

от Комитета по делам ЗАГС и архивов Правительства Хабаровского края: не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы  Краевого государственного казенного учреждения «Краевой имущественный комплекс», Министерства имущественных отношений Хабаровского края

на решение от  19.08.2021

по делу №А73-20759/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Краевого государственного казенного учреждения «Краевой имущественный комплекс» (ОГРН 1022700931296, г. Хабаровск) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Хабземстрой» (ОРГН 1142721003083, г. Хабаровск)

об  освобождении недвижимого имущества,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Хабземстрой» 

к Краевому государственному казенному учреждению «Краевой имущественный комплекс» 

о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения инвестиционного договора,

третьи лица: Министерство имущественных отношений Хабаровского края, Комитет по делам записи актов гражданского состояния и архивов Правительства Хабаровского края, 

УСТАНОВИЛ:

Краевое государственное казенное учреждение «Краевой имущественный комплекс» (КГКУ «Краевой имущественный комплекс») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хабземстрой» (ООО «Хабземстрой») об обязании возвратить по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу недвижимое имущество – объект незавершенного строительства «Досуговый центр», расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Шевченко, 7а, литер А.

Требования мотивированы нарушением срока реализации инвестиционного договора от 16.08.2016 по реконструкции объекта незавершенного строительства. 

ООО  «Хабземстрой» обратилось в арбитражный суд с встречным иском о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения инвестиционного договора, ссылаясь на невозможность реализации инвестиционного проекта по причинам, не зависящим от инвестора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены Министерство имущественных отношений Хабаровского края (Минимущества Хабаровского края), Комитет по делам записи актов гражданского состояния и архивов Правительства Хабаровского края (Комитет по делам ЗАГС и архивов).

Решением от 19.08.2021 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

На судебный акт КГКУ «Краевой имущественный комплекс» и Минимущества Хабаровского края поданы апелляционные жалобы.

В апелляционной жалобе КГКУ «Краевой имущественный комплекс» считает решение подлежащим отмене.

В обоснование указано на изготовление ответчиком проектной документации в объеме 30-40%, состав и содержание которой не соответствуют постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»: объем инженерных изысканий полностью не представлен, в проектной документации отсутствует информация о получении технических условий на теплоснабжение, технические условия на водоснабжение, водоотведение и электроснабжение просрочены, отсутствуют сведения о членстве организации, выполнявшей обследование незавершенного строительством объекта, в СРО изыскателей. Требование от 14.09.2020 №1020 о доработке проектной документации в срок до 28.09.2020 не исполнено. При этом, замечания по проектной документации направлялись в адрес ООО «Хабземстрой» 13.06.2018, 04.09.2020.

По мнению КГКУ «Краевой имущественный комплекс», поскольку в период 2016-2021 годах ООО «Хабземстрой» инвестиционный договор не исполняло (проектирование не производило, за предоставлением земельного участка не обращалось), замечания по проектной документации не исправило, проект в полном объеме не представило, последнее не намерено исполнять условия инвестиционного договора. В этой связи  КГКУ «Краевой имущественный комплекс» считает односторонний отказ от договора с требованием возвратить объект недвижимости правомерным.

Минимущества Хабаровского края в своей апелляционной жалобе также считает решение подлежащим отмене, ссылаясь на неверный вывод суда об отсутствии вины ООО «Хабземстрой» в нарушении сроков реализации инвестиционного договора, необоснованности требований истца; противоречие вывода суда о возможной сдаче обществом работ по частям условиям инвестиционного соглашения, требованиям Гражданского кодекса РФ и антимонопольному  законодательству, что подтверждается судебной практикой.

          При этом, удовлетворив  требование ООО «Хабземстрой», суд  фактически санкционирует продление инвестиционного договора на неопределенный срок.

	Кроме того, судом неверно трактуются условия инвестиционного соглашения, поскольку в материалах дела имеется переписка между КГУП «Недвижимость» и ООО «Хабземстрой», подтверждающая оказание предприятием содействия обществу по реализации инвестиционного соглашения; судом необоснованно отклонены доводы министерства о непредоставлении обществом доказательств обеспечения инвестиционного договора, так как информация о принятом инвестором решении относительно способа обеспечения исполнения инвестиционного договора не поступала; судом не дана оценка доводам министерства о злоупотреблении правом со стороны ООО «Хабземстрой», выразившееся в неисполнении обществом условий инвестиционного договора.

В отзыве на апелляционные жалобы ООО «Хабземстрой» выразило несогласие с их доводами, указав на выявленные ограничения в использовании  земельного участка, увеличение объема работ, необходимость дополнительных согласований, внесение изменений в  существующие разделы проектно-сметной документации и разработку дополнительных разделов, в связи с чем общество обращалось с просьбой об увеличении срока реализации инвестиционного проекта, ответ на которое не поступил; обращения об оказании содействия о согласовании проектной документации (4 раздела), необходимости обустройства гостевых парковок; факт приостановления работ; лишение общества права участвовать в рассмотрении документов КГБУ «Госэкспертиза Хабаровского края; неоднократные обращения в КГУП «Недвижимость» о предоставлении исходной документации, необходимой для выполнения проектирования, а также оказания содействия в их получении, которые оставлены без рассмотрения; принятие обществом мер для исполнения инвестиционного соглашения.

В судебном заседании представители КГКУ «Краевой имущественный комплекс» и Минимущества Хабаровского края поддержали доводы апелляционных жалоб, настаивая на их удовлетворении.

Возражая против доводов жалоб, представитель ООО «Хабземстрой» указал на отсутствие оснований для отмены решения суда.

Комитет по делам ЗАГС и архивов, извещенный надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечил, отзыв не направил.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося участника процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, пояснения явившихся лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Согласно материалам дела на основании распоряжения Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края (МИЗИП Хабаровского края, правопредшественник Минимущества Хабаровского края) от 03.08.2015 №261 за КГУП «Недвижимость» на праве хозяйственного ведения закреплен  объект  незавершенного строительства, общей площадью застройки 2 476,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Шевченко, 7А, Лит. А.

Письмами Правительства Хабаровского края от 28.06.2016  №997675, МИЗИП Хабаровского края от 27.06.2016 №225с, от 29.06.2016  №1-11-5111 согласована конкурсная документация и сделка по распоряжению объектом недвижимости – незавершенное строительство «Досуговый центр», расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Шевченко, 7А, лит. А, в соответствии с условиями инвестиционного договора.

По результатам проведения открытого конкурса, на основании протокола рассмотрения и оценки конкурсных предложений от 03.08.2016  №2, между ООО «Хабземстрой» (инвестор) и КГУП «Недвижимость» (предприятие) 16.08.2016 заключен инвестиционный договор на реконструкцию объекта незавершенного строительства «Досуговый центр» (объект), расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Шевченко, 7а, литер А, согласованный Правительством Хабаровского края и МИЗИП Хабаровского края.

Согласно пункту 1.1 предметом договора является осуществление деятельности по инвестированию средств для проведения работ по реконструкции  объекта   незавершенного   строительства  «Досуговый центр», с последующим оформлением в собственность Хабаровского края, хозяйственное ведение предприятия, собственность инвестора частей объекта в виде функциональных помещений в объеме и порядке, установленных договором.

Объект является собственностью Хабаровского края и закреплен за предприятием на праве хозяйственного ведения.  

Реализация инвестиционного проекта является основанием для распределения имущественных прав сторон договора в соответствии с порядком и условиями, установленными договором (пункт 1.5).

В соответствии с пунктом 1.6 договора инвестиционным взносом предприятия является имущество, указанное в пункте 1.1 договора. Рыночная стоимость объекта на дату заключения договора составляет 192 910 000 руб., которая определена на основании оценки объекта оценки от 07.06.2016 №65/1-ОН, выполненного ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества».

Инвестиционным взносом инвестора являются инвестиционные вложения собственных и/или привлеченных средств, необходимых для выполнения мероприятий и работ, направленных на проведение реконструкции и ввода в эксплуатацию объекта в соответствии с техническим заданием (Приложение №1 к договору) (пункт 1.7).

Распределение имущественных прав сторон предусмотрено разделом 2 договора.

Согласно пункту 3.2 срок реализации инвестиционного договора составляет 12 месяцев с момента принятия объекта инвестором по акту приема-передачи и включает в себя:

- разработку, согласование, утверждение проектной или иной необходимой для реконструкции объекта документации, до получения разрешения на реконструкцию объекта;

- производство работ по реконструкции объекта;

- получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

- ввод объекта в эксплуатацию.

Земельный участок, на котором расположен объект, площадью 4 699 кв.м, с кадастровым номером 27:23:030124:54,  находится в собственности Хабаровского края (пункт 1.11 договора).

Этим же пунктом договора на инвестора возложена обязанность самостоятельно обратиться в уполномоченный орган Хабаровского края для оформления договора аренды земельного участка в установленном действующим законодательством порядке.  

Цена за право заключения договора, подлежащая оплате инвестором по итогам проведенного конкурса, составляет 3 515 000 руб. (пункт 4.1).

Ответственность сторон определена разделом 7 договора.

В соответствии с пунктом 8.1 договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств.

Согласно пункту 8.3 договор прекращается: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон на основании пунктов 8.4, 8.5, 8.6 либо по решению суда.

Пунктом 8.4 предприятию предоставлено право отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае просрочки по вине инвестора сроков, указанных в пункте 3.2 договора, более чем на 2 месяца, предупредив инвестора письменно за 15 дней до расторжения с взысканием штрафных санкций, предусмотренных разделом 7 настоящего договора.

В пункте 8.7 договора сторонами согласовано, что при наличии вышеуказанных обстоятельств договор считается расторгнутым с момента получения стороной договора уведомления об отказе от исполнения договора. Момент получения уведомления определяется не позднее 30 календарных дней с даты отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре, при условии отправки заказным письмом с описью вложения.

На основании заключенного инвестиционного договора объект незавершенного строительства передан ООО «Хабземстрой» для завершения строительства по акту приема-передачи от 16.08.2016.

В целях реализации инвестиционного договора ООО «Хабземстрой» обратилось в Министерство инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края для оформления договора аренды земельного участка.

По результатам обращения 29.06.2017 между МИЗИП Хабаровского края (арендодатель)  и  ООО «Хабземстрой» (арендатор) заключен договор аренды №863 находящегося в собственности Хабаровского края земельного участка из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0030124:54, площадью 4 699 кв.м, вид разрешенного использования: под элемент благоустройства и незавершенный строительством объект для проведения досуга, местоположение участка: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шевченко, 7а, литер А.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора срок аренды земельного участка установлен по 31.12.2017, действие договора аренды распространено на правоотношения, возникшие с 30.05.2017.

Согласно пункту 2.3 договора в случае, если арендатор продолжает пользоваться  земельным  участком  после истечения срока, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым.

19.09.2017 письмом №1-11-9724 МИЗИП Хабаровского края направило в адрес ООО «Хабземстрой» соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, без указания причин.

12.12.2017 МИЗИП в адрес ООО «Хабземстрой» направлено уведомление №1-11-12935 о наличии возражений против продления срока договора аренды на неопределенный срок с просьбой о подписании акта приема-передачи земельного участка.

Поскольку земельный участок, являвшийся предметом аренды, арендодателю не возвращен, МИЗИП Хабаровского края обратилось в арбитражный суд с иском о возврате земельного участка (дело №А73-20348/2017).

В свою очередь, ООО «Хабземстрой», ссылаясь на то, что инвестиционный договор не реализован, предъявило встречный иск в указанном деле о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на новый срок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 20.04.2018 по делу №А73-20348/2017 в удовлетворении иска МИЗИП Хабаровского края к ООО «Хабземстрой» о возврате земельного участка отказано.

Этим  же  решением  удовлетворен  встречный  иск ООО «Хабземстрой» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на новый срок.

Распоряжением Минимущества Хабаровского края от 02.09.2019 №1634 на объект незавершенного строительства «Досуговый центр» прекращено право хозяйственного ведения КГУП «Недвижимость» и закреплено право оперативного управления за КГКУ «Краевой имущественный комплекс».

Право оперативного управления за КГКУ «Краевой имущественный комплекс» зарегистрировано 05.09.2019 (регистрационный номер 27:23:0030124:89-27/020/2019-2).

14.09.2020 в адрес ООО «Хабземстрой» направлено уведомление о замене стороны в инвестиционном договоре с КГУП «Недвижимость» на КГКУ «Краевой имущественный комплекс».

Письмами от 08.10.2019 исх.№1726, от 07.02.2020 исх.№140, от 14.09.2020 исх.№1020 КГКУ «Краевой имущественный комплекс» потребовало предоставить информацию о ходе исполнения инвестиционного договора и дате ввода объекта в эксплуатацию.

07.10.2020  КГКУ «Краевой имущественный комплекс» направило в адрес инвестора уведомление №1133 об одностороннем расторжении инвестиционного договора и возврате объекта недвижимости по акту приема-передачи.

В соответствии с требованиями пункта 8.4 договора повторно уведомление от 11.01.2021 исх.№1 направлено 24.02.2021.

Письмом  (вх.№189 от 15.02.2021) ООО «Хабземстрой», возражая против расторжения договора, указало на исполнение в настоящее время инвестиционного договора, вложение денежных средств для проведения работ по реконструкции объекта «Досуговый центр» в размере более 25 000 000 руб., в связи с чем просило рассмотреть вопрос о подписании дополнительного соглашения об изменении срока реализации инвестиционного договора, направив проект дополнительного соглашения.

Данный вопрос сторонами инвестиционного договора не урегулирован.

Ссылаясь на нарушение срока реализации инвестиционного договора,  КГКУ «Краевой имущественный комплекс» обратилось с первоначальным иском в арбитражный суд.

В свою очередь, ООО «Хабземстрой», считая односторонний отказ от инвестиционного договора необоснованным, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Согласно   разъяснениям, приведенным в пункте 4 постановления Пленума   Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54  «О  некоторых  вопросах  разрешения  споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54), при рассмотрении  споров, вытекающих  из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции  объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую  природу  соответствующих  договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса  и  т.д. 

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу пункта 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Спорный инвестиционный договор от 16.08.2016, исходя из его предмета и условий, является смешанным договором, содержащим в  себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (в части обязательств по передаче объекта), договора строительного подряда и подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, подлежащих регулированию главами 30, 37 ГК РФ, общими нормами об исполнении обязательств.

В   соответствии   с   пунктом   1   статьи   549   ГК РФ  по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец  обязуется   передать   в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат (статья 758 ГК РФ).

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (пункт 1 статьи 740 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

В силу пункта 1 статьи 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работ (промежуточные сроки).

Подрядчик   несет   ответственность  за   нарушение   как   начального, так   и   конечного   и   промежуточных   сроков выполнения работ, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или предусмотрено договором.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего  отказа от договора (исполнения договора) 

полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Право заказчика отказаться от договора в одностороннем порядке предусмотрено статьями 715, 717 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 715 ГК РФ если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Пунктом 8.4 инвестиционного договора установлено право предприятия (заказчика) отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке в случае просрочки выполнения по вине инвестора сроков, указанных в пункте 3.2 договора более чем на 2 месяца, предупредив инвестора письменно за 15 дней до расторжения.

Факт нарушения подрядчиком срока выполнения работ подтвержден материалами дела.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ). 

Исходя из пункта 1 статьи 759 ГК РФ, по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан передать подрядчику задание на проектирование, а также иные исходные данные, необходимые для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком.

В силу пункта 2 указанной статьи подрядчик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 760 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик обязан выполнять работы в соответствии с заданием и иными исходными данными на проектирование и договором, согласовывать готовую техническую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком – с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления; передать заказчику готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ.

На основании пункта 1 статьи 718, статьи 762 ГК РФ заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы.

Пунктами 5.1.3, 5.1.5 инвестиционного договора установлена обязанность предприятия предоставлять по запросу инвестора информацию и документацию, и данные, имеющиеся у предприятия и входящие в компетенцию последнего для подготовки проектной документации, а также оказывать инвестору необходимое содействие в реализации договора по вопросам, входящим в компетенцию предприятия, в том числе по оформлению разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанное свидетельствует о том, что обязанность подрядчика своевременно выполнить работы является встречной обязанностью по отношению к обязанности заказчика, предусмотренной  пунктами 5.1.3, 5.1.5  инвестиционного договора (статья 328 ГК РФ).

Статья 65 АПК РФ возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Удовлетворяя встречный иск ООО «Хабземстрой», суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства в порядке статей 65, 71 АПК РФ, включая переписку сторон, обращения инвестора по вопросам оказания содействия в реализации инвестиционного проекта, поведение учреждения, Комитета, установил факт принятия ООО «Хабземстрой» достаточных мер, направленных на достижение конечной цели договора, путем осуществления комплекса работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации для реализации инвестиционного проекта.

В этой связи суд пришел к выводу  об отсутствии безусловной вины ООО «Хабземстрой» в нарушении сроков реализации инвестиционного договора, что повлекло удовлетворение встречного иска и соответствующий отказ в удовлетворении первоначального требования.

Доводы апелляционной жалобы КГКУ «Краевой имущественный комплекс» об отсутствии у ООО «Хабземстрой» намерения исполнять условия инвестиционного договора, со ссылкой на не исполнение подрядчиком в период с 2016 по 2021 годы спорного договора (проектирование не производилось, за предоставлением земельного участка не обращалось, замечания по проектной документации не исправило, проект в полном объеме не представило), подлежат отклонению, как противоречащие материалам дела.

Так, во исполнение своих обязательств по инвестиционному договору ООО «Хабземстрой» с ООО «Антиква» заключен ряд договоров на выполнение проектных работ: №07/1216 от 07.12.2016, №09/1216 от 09.12.2016, №31/0517 от 31.05.2017, №02/0617 от 02.06.2017, №02/1017 от 02.10.2017;  произведена оплата по данным договорам; заключен договор страхования с САО «ВСК» №1673018000023 и уплачена страховая премия в сумме 102 807 руб.; внесена плата  за  право заключения инвестиционного договора в виде задатка в сумме 3 515 000 руб., предусмотренная пунктом 4.1 инвестиционного договора (указанные обстоятельства установлены в рамках дела №А73-20348/2017).   

По результатам обращения 29.06.2017 между МИЗИП Хабаровского края (арендодатель)  и  ООО «Хабземстрой» (арендатор) заключен договор аренды №863 находящегося в собственности Хабаровского края земельного участка из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0030124:54, площадью 4 699 кв.м, вид разрешенного использования: под элемент благоустройства и незавершенный строительством объект для проведения досуга, местоположение участка: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Шевченко, 7а, литер А.

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору 29.06.2017.

03.07.2017 в адрес Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска направлено предложение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки.

08.09.2017 за исх.№132 в адрес МИЗИП Хабаровского края (вх.№18994 от 11.09.2017) направлены проектные материалы, оставленные без рассмотрения.

13.06.2018 КГУП «Недвижимость» письмом №1964 указало на наличие замечаний по результатам рассмотрения проектной документации, выразив согласие на предоставление проектной документации по частям.

Письмом  от 11.10.2018 подрядчик обратился в МИЗИП Хабаровского края (вх.№14007 от 12.10.2018) о необходимости обустройства гостевых автопарковок, ответ на которое не получен.

Вступившим в законную силу решением  Арбитражного суда Хабаровского края от  20.04.2018 по делу №А73-20348/2017 удовлетворен встречный иск ООО «Хабземстрой». Суд  обязал МИЗИП  Хабаровского края заключить с ООО «Хабземстрой» договор аренды земельного участка из земель категории – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0030124:54, площадью 4 699 кв.м, вид разрешенного использования: под элемент благоустройства и незавершенный строительством объект для проведения досуга, местоположение участка: г. Хабаровск, ул. Шевченко, 7а, литер А, на новый срок.

29.10.2018 ООО «Хабземстрой» обратилось в КГУП «Недвижимость» (письмо №100) о необходимости предоставить градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030124:54. 

Обращение оставлено без ответа.

22.11.2018 инвестором направлены обращения №119 в адрес ГБУК «Хабаровский краевой парк имени Н.Н. Муравьева-Амурского»,  №121 в адрес Министерства культуры Хабаровского края, №117 в адрес Министерства природных ресурсов Хабаровского края об оперативном рассмотрении проектных материалов в части согласования доступа транспорта маломобильных групп населения.

Обращение оставлено без ответа.

Письмом от 06.12.2018 №135 ООО «Хабземстрой», в  связи с выявленными ограничениями в использовании земельного участка, увеличением объема работ, необходимостью дополнительных согласований, внесения изменений в существующие разделы проектно-сметной документации и разработки дополнительных разделов, просило КГУП «Недвижимость» (вх.№365) увеличить сроки реализации инвестиционного проекта.

Ответ на указанное письмо не направлен.

11.12.2018 ООО «Хабземстрой» письмом №132 обратилось в Комитет по делам ЗАГС и архивов Правительства Хабаровского края о согласовании проектной документации. 

11.12.2018 ООО «Хабземстрой» письмом №132/1 обратилось в КГУП «Недвижимость» о согласовании проектной документации (вх.№899 от 11.12.2018), а оказании содействия в получении ответа от Министерства строительства Хабаровского края о необходимости обустройства гостевых автопарковок, направив на согласование 4 раздела проектно-сметной документации.

27.12.2018 письмом №141 ООО «Хабземстрой» уведомило КГУП «Недвижимость» о приостановлении производства работ по разработке, согласованию, утверждению проектной документации, указав на неполучение ответа от  Комитета по делам ЗАГС и архивов Правительства Хабаровского края о согласовании проектной документации (обращение от 11.12.2018).

Ответ Комитета поступил в адрес инвестора 10.01.2019, в котором Комитет указал на наличие замечаний к документации. 

21.01.2019 ООО «Хабземстрой» обратилось в адрес ООО «Межрегиональный экспертный центр «Партнер» для проведения экспертизы с направлением разделов проектной документации, в принятии которых отказано ввиду отсутствия градостроительного плана земельного участка.

22.01.2019 КГУП «Недвижимость» согласовало объемно-планировочных решений для проектирования. В отношении других представленных разделов ответ не получен.

15.04.2019 письмом №55 ООО «Хабземстрой» обратилось в КГУП «Недвижимость» (вх.№821) о рассмотрении проекта работ по ремонту кровли для сохранения объекта незавершенного строительства.

Положительный ответ на данное обращение получен 30.04.2019.

05.07.2019 в адрес Департамента архитектуры, строительства и землепользования инвестором направлено предложение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки. 

В ответе на указанное обращение от 08.08.2019, поступившем в адрес общества, указано на отложение рассмотрения предложенных дополнений.

22.01.2020 инвестором получен ответ №01-71/584 Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска на обращение от 05.07.2019 о проведении публичных слушаний для дополнения градостроительных регламентов территориальной зоны Р-1 видом разрешенного использования «государственное управление» (код 3.8.1.).

12.03.2020 ООО «Хабземстрой» в адрес Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска направил повторное (очередное) предложение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки.

Письмом от 24.03.2020 №01-71/2941 Департамент архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска уведомил ООО «Хабземстрой» об отсутствии оснований для дополнения градостроительных регламентов территориальной зоны Р-1 видом разрешенного использования «государственное управление» (код 3.8.1.), указав на отсутствие правовых оснований для оказания муниципальной услуги (пункт 2.7.3 Административного регламента).

07.10.2020 КГКУ «Краевой имущественный комплекс» направило в адрес ООО «Хабземстрой» уведомление №1133 об одностороннем расторжении инвестиционного договора,  указав на нарушение ООО «Хабземстрой» сроков реализации инвестиционного договор (повторно уведомление от 11.01.2021 исх.№1 направлено 24.02.2021 в  соответствии с требованиями пункта 8.4 договора).

Письмом  (вх.№189 от 15.02.2021) ООО «Хабземстрой», возражая против расторжения договора, просило рассмотреть вопрос о подписании дополнительного соглашения об изменении срока реализации инвестиционного договора, направив проект дополнительного соглашения.

16.02.2021 решением Хабаровской городской Думы №387 в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» внесены изменения, в соответствии с которыми территориальная зона парков Р-1 дополнена видом разрешенного использования: Государственное управление» (код 3.8.1).

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о принятии инвестором мер к надлежащему исполнению обязательств по инвестиционному договору и опровергают доводы жалобы КГКУ «Краевой имущественный комплекс» о неисполнении ООО «Хабземстрой»   в период 2016-2021 годов инвестиционного договора и отсутствии у последнего  намерения исполнять условия инвестиционного договора. 

Ссылка истца на необращение ответчика за предоставлением земельного участка противоречит вступившему в законную силу решению от 20.04.2018 по делу №А73-20348/2017, которым суд обязал арендодателю заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030124:54, площадью 4 699 кв.м, с видом разрешенного использования: под элемент благоустройства и незавершенный строительством объект для проведения досуга, местоположение участка: г. Хабаровск, ул. Шевченко, 7а, литер А, на новый срок.

Пункт 8.4 инвестиционного договора предусматривает право предприятия на односторонний отказ от настоящего договора в случае невыполнения его условий по вине инвестора.

При этом, необходимо учитывать следующие обстоятельства.

Согласно части 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ в случае, если подготовка проектной документации осуществляется юридическим лицом на основании договора, заключенного с техническим заказчиком, последний обязан предоставить такому юридическому лицу, в том числе градостроительный план земельного участка.

Как следует из материалов дела, письмом №100 от 29.10.2018 ООО «Хабземстрой» обратилось в КГУП «Недвижимость» с просьбой предоставить градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030124:54. 

Указанное обращение оставлено без ответа.

Кроме того, ООО «Хабземстрой» 21.01.2019 в адрес ООО «Межрегиональный экспертный центр «Партнер» для проведения экспертизы направлялись разделы проектной документации, однако в их принятии было отказано ввиду отсутствия градостроительного плана, содержащего основной (условный) вид разрешенного использования, позволяющий производить реконструкцию дворца бракосочетания.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Градостроительное зонирование регламентируется Градостроительным кодексом РФ, согласно пункту 7 статьи 1 которого территориальными зонами являются  зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно представленным в материалы дела документам, в том числе градостроительному плану, земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030124:54 расположен в охранной зоне памятника природы краевого значения, в территориальной зоне Р-1 «Зона Парков». 

В соответствии с Правилами  землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск», утвержденными решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 №211, в редакции, действующей на момент получения градостроительного плана от 15.07.2019, разрешенными видами использования земельных участков и условно-размещенными видами использования земельных участков, в указанной зоне не предусмотрена возможность строительства дворца бракосочетаний.

При этом, вид разрешенного использования – «государственное управление» введен в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» решением Хабаровской городской Думы №387 только  16.02.2021.

Указанное  свидетельствует о том, что до 16.02.2021 у инвестора отсутствовала реальная возможность согласования проектно-сметной документации и получения разрешения на строительство.

В этой связи вывод суда первой инстанции об отсутствии вины инвестора в ненадлежащем исполнении обязательств по спорному инвестиционному договору является правомерным.

Соответственно, односторонний отказ КГКУ «Краевой имущественный комплекс» от договора с требованием возвратить объект недвижимости не может быть признан обоснованным.

По приведенным основаниям доводы жалоб КГКУ «Краевой имущественный комплекс» и Минимущества Хабаровского края о неверном выводе суда об отсутствии вины ООО «Хабземстрой» в нарушении сроков реализации инвестиционного договора отклоняются.

По этим же основаниям отклоняется довод жалобы КГКУ «Краевой имущественный комплекс» о неисполнении инвестором в срок до 28.09.2020 требования от 14.09.2020 №1020 о доработке проектной документации.

Доводы жалобы КГКУ «Краевой имущественный комплекс» об изготовлении проектной документации в объеме 30-40%, состав и содержание которой не соответствуют постановлению Правительства РФ от 16.02.2008 №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»,  отсутствии информации о получении технических условий на теплоснабжение, технические условия на водоснабжение, водоотведение и электроснабжение просрочены, сведений о членстве организации, выполнявшей обследование незавершенного строительством объекта, в СРО изыскателей, не могут быть приняты во внимание, исходя из следующего.

В силу статьи 762 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ заказчик обязан, если иное не предусмотрено договором, оказывать содействие подрядчику в выполнении проектных и изыскательских работ в объеме и на условиях, предусмотренных в договоре; участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления.

Между тем, материалами дела установлен факт неоказания в должной мере и необходимом объеме содействия со стороны заказчика инвестору в целях надлежащего исполнения последним принятых на себя обязательств.

Так, в дело представлены документы, подтверждающие факт неоднократного обращения ООО «Хабземстрой» в КГУП «Недвижимость» о предоставлении исходной документации, необходимой для выполнения проектирования, оказания содействия в их получении и получении ответов от иных учреждений, в том числе от Комитета по делам ЗАГС и архивов (обращения оставлены без рассмотрения и ответа). 

Кроме того, ООО «Хабземстрой» не уведомлялось о направлении проектной документации в КГБУ «Госэкспертиза Хабаровского края», в связи с чем лишилось права участвовать в рассмотрении документации и представления своих возражений, в  том числе документов, подтверждающих факт приостановки работ, пояснений о причинах просрочки действия технический условий теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и электроснабжения.

Довод жалобы Минимущества Хабаровского края о противоречии вывода суда о возможной сдаче обществом работ по частям условиям инвестиционного соглашения требованиям Гражданского кодекса РФ и антимонопольному законодательству, со ссылкой на судебную практику, подлежит отклонению, учитывая наличие в материалах дела письма КГУП «Недвижимость» №1964 от 13.06.2018, в котором указано на  замечания по результатам рассмотрения проектной документации, а также выражено согласие на предоставление проектной документации по частям.

Довод жалобы Минимущества Хабаровского края о непредоставлении обществом доказательств обеспечения инвестиционного договора является несостоятельным, поскольку в рамках дела №А73-20348/2017 установлен факт заключения ООО «Хабземстрой» с САО «ВСК» договора страхования №1673018000023 и уплаты страховой премии в сумме 102 807 руб. 

Стороной по указанному делу являлось МИЗИП Хабаровского края (правопредшественник Минимущества Хабаровского края).

Учитывая наличие в материалах дела доказательств, подтверждающих факт неоказания в должной мере и необходимом объеме содействия со стороны заказчика инвестору в целях надлежащего исполнения последним принятых на себя обязательств, довод жалобы Минимущества Хабаровского края о неверной трактовке судом условий инвестиционного договора, со ссылкой на имеющуюся в деле переписку сторон об оказании содействия инвестору, отклоняется.

Кроме того, судебными актами по делу №А73-20348/2017 установлен факт очевидного отклонения действий Министерства от добросовестного поведения и несоблюдении баланса публичных и частных интересов.

В этой связи довод жалобы Минимущества Хабаровского края о злоупотреблении правом со стороны ООО «Хабземстрой», выразившемся в неисполнении обществом условий инвестиционного договора, подлежит отклонению.

Поскольку по условиям пункта 8.1 инвестиционного договора последний действует до полного исполнения сторонами взятых на себя обязательств, учитывая наличие в настоящий момент объективной возможности реализации ООО «Хабземстрой» инвестиционного договора, ссылка Минимущества Хабаровского края о фактическом санкционировании судом продления инвестиционного договора на неопределенный срок не может быть принята во внимание.

С учетом установленного, правовые основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

В этой связи решение суда, принятое при правильном применении норм права и установлении всех значимых обстоятельств для дела, отмене или изменению не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 110 АПК РФ  при отклонении заявленных требований расходы по оплате государственной пошлины относятся на сторону, обратившуюся в суд.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от  19.08.2021 по делу №А73-20759/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

М.О. Волкова

 

Судьи

В.Г. Дроздова

 

И.В. Иноземцев