ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16265/2021

г. Челябинск

10 декабря 2021 года

Дело № А07-2407/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.09.2021 по делу № А07-2407/2019.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Агентство делового содействия» - ФИО2 (решение единственного участника общества с ограниченной ответственностью «Агентство делового содействия» от 31.05.2016);

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан – ФИО3 (доверенность от 31.03.2021, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Агентство делового содействия» (далее – ООО «АДС», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – Управление, УЗИО г. Уфы, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым просил:

1. Установить в соответствии с дополнительным исследованием к Заключению эксперта № 179-11/2020 от 15.06.2021, выполненном экспертами ООО НПО "Судебный эксперт" фактическую площадь передаваемых ООО «Агентство делового содействия» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1 составляет 199.5 кв.м из которых фактическая площадь передаваемых ООО «АДС» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2249 составляет 87.7 кв.м;

- фактическая площадь передаваемых ООО «АДС» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан,  г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/ 1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2250 составляет 111,80 кв.м

2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора от 19.10.2018  купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда в отношении нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан,  г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1. общей площадью 199.5 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87,7 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа площадью 111.8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250) между ООО «Агентство делового содействия» и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа.

3. Принять п. 1.2., п. 2.1, п. 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2018 в следующей редакции:

п. 1.2. «В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1, общей площадью 199,5 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87.7 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа площадью 111,8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250), именуемый в дальнейшем объект.

п. 2.1 «Рыночная стоимость объекта в соответствии с дополнительным исследованием к заключению эксперта № 179-11/2020 от 15.06.2021, выполненном экспертами ООО НПО «Судебный эксперт», составляет 4 744 067 рублей 80 коп. без учета налога на добавленную стоимость (далее-НДС). Рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 2 313 428 рублей 90 коп.. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 430 638  рублей 90 коп. без учета НДС.»

п. 3.1.1 «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10 процентов от стоимости объекта, что составляет 243 063 рубля 89  коп. путем перечисления денежных средств на счет продавца по реквизитам, указанным в ст. 12 настоящего  договора, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате первоначального платежа считается день поступления денежных средств на счет продавца»  (с учетом уточнения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общество с ограниченной ответственностью  Консалтинговая компания «Альте»  (далее – ООО Консалтинговая компания «Альте», вместе – третьи лица).

Решением Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 29.09.2021 (резолютивная часть оглашена 22.09.2021)  заявленные требования удовлетворены. Пункты 1.2, 2.1,  3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2018 в приняты следующей редакции:

п. 1.2. - «В соответствии с условиями настоящего договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1, общей площадью 199,5 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87.7 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа площадью 111,8 кв.м (кадастровый номер: 02:55:010825:2250), именуемый в дальнейшем объект.

п. 2.1 «Рыночная стоимость объекта в соответствии с дополнительным исследованием к Заключению эксперта № 179-11/2020 от 15.06.2021, выполненном экспертами ООО НПО «Судебный эксперт», составляет 4 744 067 рублей 80 коп. без учета НДС. Рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 2 313 428   рублей 90 коп.. засчитывается в счет оплаты приобретаемого объекта муниципального нежилого фонда. Покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 2 430 638  рублей 90 коп. без учета НДС.»

п. 3.1.1  - «Покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в  размере 10 процентов от стоимости объекта, что составляет 243 063   рубля 89 коп. путем перечисления денежных средств на счет продавца по реквизитам, указанным в ст. 12 настоящею договора, в течении 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательств покупателя по оплате первоначального платежа считается день поступления денежных средств на счет продавца».

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе  Управление (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на  рассмотрение дела судом первой инстанции  без привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора оценщика ФИО4, выполнившего отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта №251.123 от 27.09.2018, в отношении которого истцом были заявлены возражения. По мнению апеллянта, признав достоверным доказательством заключение проведенной по делу судебной экспертизы, суд первой инстанции не дал оценку существенному различию  установленных экспертом значения и кадастровой стоимости объектов исследования. Между тем, кадастровая и рыночная стоимость взаимосвязаны. Указания о том, какие индивидуальных характеристики объекты не были учтены при массовой оценке, в обжалуемом судебном акте отсутствует. Выводы, приведенные в экспертном заключении ООО НПО "Судебный эксперт" не имеют доказательственного значения ввиду необоснованности корректировки на торг – 17,6% , применяемой при неактивном рынке, а также отнесения к неотделимым улучшениям выполненных истцом работ, которые произведены без  необходимых согласований с  арендодателем.  Кроме того, оценка рыночной стоимости  нежилого помещения определена не на дату получения уполномоченным органом заявления о его выкупе.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц не явились. 

С учетом мнения представителей истца и ответчика в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель Управления приняв участие в судебном онлайн заседании в режиме веб-конференции, просил удовлетворить апелляционную жалобу.

Представитель ООО «АДС», приняв участие в судебном онлайн заседании в режиме веб-конференции, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, а также просил вызвать эксперта в судебное заседание для дачи пояснений.

Рассмотрев заявленное ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в его удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной экспертизе.

Абзацем третьим названной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Таким образом, вопрос о необходимости вызова эксперта относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу и является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассматривая заявленное ответчиком ходатайство о вызове эксперта, суд апелляционной инстанции исследовав экспертное заключение по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как отдельно, так и в совокупности и взаимосвязи с другими доказательствами, полученными судом первой инстанции, полагает, что сомнений и противоречий в выводах эксперта, изложенных в заключении не имеется. В связи с этим необходимость вызова эксперта в судебное заседание для дачи пояснений относительно представленного в материалы дела заключения отсутствует. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ООО «Агентство делового содействия» по договору № 26832 от 25.12.2013 является арендатором объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров. 16/1. общей площадью 207,1 кв.м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87,8 кв.м (кадастровый номер  02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м (кадастровый номер 02:55:010825:2250).

Указанные нежилые помещения принадлежат муниципальному образованию город Уфа (свидетельство о государственной регистрации права от 29.08.2014 серия 04АЕ № 338880 и серия 04АЕ 338963, т. 2  л.д.51-52).

20.07.2018  ООО «Агентство делового содействия» обратилось с заявлением о реализации преимущественною права на приобретение объекта недвижимого имущества, арендуемого по договору № 26832 от 25.12.2013 в порядке  установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ). В соответствии со штампом регистрация заявления произведена 23.07.2018 (т. 2 л.д. 102).

16.10.2018 Администрацией городского округа г. Уфа  издано постановление  № 1689 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан. 

<

...>. 16/1 (т. 1 л.д. 20), в соответствии с которым Управление направило истцу проект договора купли-продажи арендуемого муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2018 ( т.1 л.д.23-28). 

По условиям договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, 16/1, общей площадью 207,1 кв. м, в том числе: нежилые помещения первого этажа площадью 87,8 кв.м. (кадастровый номер 02:55:010825:2249), нежилые помещения первого этажа и антресоли общей площадью 119,3 кв.м. (кадастровый номер 02:55:010825:2250) по цене 6 242 372,88 рубля, без учёта НДС.

Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчётом № 251.123 от 27.09.2018, составленным ООО Консалтинговая компания «Альте» (т.2   л.д. 1-127).

Согласно п. 3.1.1. договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 624 237,29 руб., в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. 

Согласно п. 3.1.2. договора последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 5 (пяти) лет равными взносами согласно графику платежей (приложение к настоящему договору). 

Не согласившись с ценой объекта, указанной в отчёте № 251.123 от 27.09.2018, выполненном ООО Консалтинговая компания «Альте», истец обратился к предпринимателю  ФИО5 для проведения аналогичной оценки стоимости объекта.

Согласно отчету № 07/11-2018 «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 207,1 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Рабкоров, д. 16/1, этаж 1, кадастровые номера 02:55:010825:2249, 02:55:010825:2250», составленному предпринимателем  ФИО5, рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 207,1 кв.м., расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Демский район, ул. Рабкоров, д. 16/1, этаж 1, кадастровые номера 02:55:010825:2249, 02:55:010825:2250 без учета НДС составляет 4 959 632,73 руб. (т. 1 л.д. 54-100).

12.11.2018 истец в адрес ответчика направил протокол разногласий с сопроводительным письмом, в котором выразил намерение заключить договор купли - продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены,  исходя из отчета № 07/11-2018 от 07.11.2018 предпринимателя  ФИО5 о рыночной стоимости объекта в размере 4 959 632,73 руб. (т.1 л.д. 32-34)

Письмом от 21.11.2018 № 36107 ответчик отклонил протокол разногласий, представленный истцом (т.1 л.д.  35).

11.02.2020 истец направил в адрес ответчика дополнение к протоколу разногласий №б/н от 12.11.2018 с просьбой произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества, которые были произведены с согласия арендодателя в период с 31.03.2014 по 30.04.2014 (т.3 л.д. 204).

В материалы дела представлен акт обследования нежилых помещений по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров, 16/1 от 17.01.2014, в котором отражено, что кровля, окна, входная группа, полы, внутренняя отделка (стены, потолки) в неудовлетворительном состоянии. Для использования помещения по указанному в договоре аренды № 26832 нежилого помещения необходимо выполнить следующие виды работ по ремонту:

-ремонт пола, - ремонт кровли. - замена входной двери, ворот и оконных блоков 7 шт, -проведении труб ГВС, ХВС, отопления, - отделочные работы по ремонту стен, потолка, - установка сантехнических приборов (т. 3 л.д.229-230).

Письмом от 17.01.2014 Управление сообщило ООО «Агентство делового содействия» об отсутствии возражений в проведении ремонтных работ с перепланировкой арендуемых нежилых помещений за счет средств общества (т.3 л.д. 232).

В рамках договора подряда № 31-03/14 от 31.03.2014 заключенного между ООО «Агентство делового содействия»  и обществом с ограниченной отвественностью «Терминал», в период с 31.03.2014 по 30.04.2014 были проведены и оплачены истцом ремонтно-строительные работы нежилых помещений  на сумму 3 698 499 руб. 69 коп. (т.3 л.д. 208-228).

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающимся определения цены выкупаемого имущества, урегулированы не были, истец обратился в суд с настоящими требованиями. 

При рассмотрении спора судом первой инстанции, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, на основании статьи 82  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой поручено экспертам ООО НПО «Судебный эксперт»  ФИО6 и ФИО7

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение № 179-11/2020 от 25.02.2021 (т.5 л.д. 37-145)

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности рыночной стоимости нежилого помещения, подлежащего выкупу в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 159-ФЗ, определенной в проекте договора № 235 от 21.08.2019, урегулировал разногласия по цене выкупаемого имущества, определив выкупную стоимость в размере, установленном по результатам судебной экспертизы с зачетом стоимости произведенных обществом неотделимых улучшений арендованного имущества.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела,  между ООО «Агентство делового содействия» и Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  возник преддоговорный спор по условиям  заключаемого в соответствии с положениями  Федерального закона № 159-ФЗ договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 19.10.2018.

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Соответствие ООО «Агентство делового содействия» условиям для приватизации объекта муниципального нежилого фонда, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, заинтересованными лицами при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривались (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Во исполнение названных требований и разъяснений  арбитражным судом первой инстанции по ходатайству истца на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для оценки итоговой величины стоимости объектов недвижимости и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора ООО Консалтинговая компания «Альте».

Вопреки утверждениям апеллянта о необходимости  привлечения к участию в деле оценщика ФИО4, отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта №251.123 от 27.09.2018 выполнен  оценщиком, директором ООО Консалтинговая компания «Альте» ФИО8 (т.2 л.д. 3). Исходя из заключения  муниципального контракта и указания в качестве его исполнителя юридического лица ООО Консалтинговая компания «Альте» (т.2 л.д.1, 48-49), положений статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, процессуальных нарушений связанных с определением состава участвующих в деле лиц судом первой инстанции не допущено.

Из представленных экспертами ООО НПО «Судебный эксперт» результатов исследования  усматривается следующее:

I. Фактическая площадь передаваемых ООО «Агентство делового содействия» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> составляет: 199,5 кв.м, из которых:

- фактическая площадь передаваемых ООО «Агентство делового содействия» ООО «АДС» помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2249 составляет 87,7 кв.м;

- фактическая площадь передаваемых ООО «Агентство делового содействия» помещений нежилого здания, расположенного по адресу : Республика Башкортостан,  г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2250 составляет 111,80 кв.м

2. Работы, указанные в локальном сметном расчете, утверждённом 31.03.2014 и акте выполненных работ от 30.04.2014 актах выполненных работ (л.д. 211-227 том 3) относятся к неотделимым улучшениям в арендуемом объекте - нежилых помещений двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу : 

<

...>. 16/1

3. Общая рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта по состоянию на 20.07.2018 без учета НДС с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений составляет: 2 308 428 руб. 90 коп. из которых:

- рыночная стоимость неотделимых улучшений помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа. Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2249 по состоянию на 20.07.2018 без учета НДС с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений составляет: 967 714,33 руб. 

- рыночная стоимость неотделимых улучшений помещений нежилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Рабкоров 16/1 с кадастровым номером: 02:55:010825:2250 по состоянию на 20.07.2018 без учета НДС с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждений составляет: 1 345 714.57 руб.

4. Общая рыночная стоимость нежилых помещений нежилого здания, передаваемых ООО «Агентство делового содействия», расположенного по адресу: 

<

...>. 161 по состоянию на 20.07.2018 без учета неотделимых улучшений и НДС составляет 2 430 638 руб. 90 коп. из которых:

- рыночная стоимость помещений нежилого здания с кадастровым номером 02:55:010825:2249 передаваемых ООО «Агентство делового содействия», расположенного по адресу: 

<

...>. 16/1 по состоянию на 20.07.2018 без учета неотделимых улучшений и НДС составляет: 1 150 929,74 руб.

- рыночная стоимость помещений нежилого здания с кадастровым номером 02:55:010825:2250 передаваемых ООО «Агентство делового содействия», расположенного по адресу: 

<

...>. 16/1 по состоянию на 20.07.2018 без учета неотделимых улучшений и НДС составляет: 1279 709,16 руб.

Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В анализируемом случае, экспертом произведена  оценка рыночной стоимости помещений нежилого здания по состоянию на 20.07.2018, которая указана в качестве даты заявления ООО «Агентство делового содействия» о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Осуществление регистрации названного заявления Управлением 23.07.2018 не является   основанием для критической оценки заключения эксперта как по причине отсутствия сведений о получения уполномоченным органом заявления от субъекта малого или среднего предпринимательства непосредственно в дату регистрации, так и  отсутствия сведений об изменении рыночной стоимости объекта оценки в период с 20.07.2018 по 23.07.2018.

Оценивая представленное экспертное заключение в качестве допустимого и достоверного доказательства, суд первой инстанции отметил, что оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составившие заключение эксперты имеют соответствующую квалификацию, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

При исследовании и оценке, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертного заключения судебной коллегией  не  установлено в нем каких-либо противоречий и сомнений в его обоснованности.

Сведений, позволяющих усомниться в компетентности эксперта, заявителем не представлено. 

В материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что  заключение содержит недостоверные выводы, а также доказательств того, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам. 

Само по себе существенное различие  установленных экспертом значения и кадастровой стоимости объектов исследования не подтверждает недостоверность экспертного заключения.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» разделяет понятия кадастровой и рыночной стоимости. К определению рыночной и кадастровой стоимости применяются разные методы и федеральные стандарты оценки.

Так, в части 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. Определенная методом массовой оценки, кадастровая стоимость не учитывает всех особенностей. По этой причине кадастровая стоимость может имеет существенное различие с рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость устанавливается путем материального анализа, в то время, как рыночная стоимость - на основании конкурентоспособности, баланса спроса и предложений. Рыночная стоимость находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера конкуренции продавцов и покупателей. Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение, вид и состояние недвижимости, наличие транспортной развязки, площадь, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему, центру населенного пункта. В каждом конкретном случае рыночная цена определяется индивидуально, на основе данных анализа рынка.

С учетом разницы в методике определения, кадастровая стоимость не может рассматриваться в том же аспекте, что и рыночная стоимость, в связи с чем превышение кадастровой стоимости над рыночной, в отсутствие иных доказательств не может однозначно свидетельствовать о неправильности определения последней.

Исходя из предмета спора по настоящему делу анализ  корректности учета индивидуальных характеристики объекта при массовой оценке, не требовался.

Ссылка апеллянта о необоснованности примененной экспертом корректировки на торг – 17,6% , применяемой при неактивном рынке, также подлежит отклонению. Обоснование применение данного показателя приведено экспертом в пояснительной таблице (т. 4 л.д. 120).

Возражения истца по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки.

Оценивая приведенные в апелляционной жалобе доводы о обоснованности отнесения к неотделимым улучшениям выполненных истцом работ, которые произведены без  необходимых согласований с  арендодателем, судебная коллегия не находит оснований для переоценки сделанных судом первой инстанции выводов.  

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений.

Из предоставленных в материалы дела доказательств следует, что в период действия арендных отношений сторон было выявлено и зафиксировано неудовлетворительное состояние переданного в аренду имущества (акт обследования от 17.01.2014). Названный акт содержит перечень необходимых работ по ремонту нежилого помещения - ремонт пола,  кровли,  замена входной двери, ворот и оконных блоков 7 шт, проведении труб ГВС, ХВС, отопления, - отделочные работы по ремонту стен, потолка,  установка сантехнических приборов.

В ответ на обращение общества Управление письмом от 17.01.2014 Управление  согласовало проведении ремонтных работ с перепланировкой арендуемых нежилых помещений за счет средств общества.

Таким образом, капитальный ремонт арендуемого помещения, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя.

Приведенный в сметах и актах выполненных по  договору подряда № 31-03/14 от 31.03.2014 ремонтно-строительные работы нежилых помещений  на сумму 3 698 499 руб. 69 коп. соответствует выявленным недостаткам помещения, их отнесение к неотделимым улучшениям подтверждено экспертным заключением. При этом, в рамках экспертного исследования определена рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений в собственность общества в общей сумме 2 308 428 руб. 90 коп.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины ее взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда  Республики Башкортостан от 29.09.2021 по делу № А07-2407/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округ Уфа Республики Башкортостан  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   И.Ю. Соколова

Судьи:                                                                         Ю.С. Колясникова

                                                                                     В.А. Томилина