АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ  ОБЛАСТИ  

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                          Дело № А14-5552/2024                                                                                                                                    

«29» января 2025г.

Решение в полном объеме изготовлено 29 января 2025 года 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Есаковой М.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиной О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж

к обществу с ограниченной ответственностью «НЕО РИВЕР»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Ивантеевка Московской области

о взыскании задолженности в общей сумме 4 750 000 руб.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – представителя по доверенности №12/2024 от 20.02.2024, диплом, паспорт

от ответчика: ФИО3 – представителя по доверенности б/н от 17.04.2024, диплом, паспорт,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее по тексту – истец по делу) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «НЕО РИВЕР» (далее по тексту – ООО «НЕО РИВЕР», ответчик по делу) о взыскании по договору аренды и о фактическом пользовании нежилым помещением от 16.06.2022 №ТВ-0/4 штрафа в размере 300 000 руб., предусмотренного пунктом 12.8 договора и штрафа в размере             4 450 000 руб., предусмотренного пунктом 12.26 договора, а также почтовых расходов в размере 354 руб. 04 коп.

В судебном заседании 24.09.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся до 08.10.2024.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, ООО «НЕО РИВЕР» (Сторона-1) приняло решение осуществить реконструкцию здания Торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: 

<

...> принадлежащее Стороне-1 на праве собственности, на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 22.10.2013.

16.06.2022 между ООО «НЕО РИВЕР» и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (сторона-2) заключен договор аренды и о фактическом пользовании нежилым помещением №ТВ-0/4, по условиям которого стороны обязуются в будущем, после завершения реконструкции здания, получения Стороной-1 разрешения на ввод здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на здание заключить между собой договор аренды в отношении части здания, состоящую из нежилого помещения (по проекту) №1 проектной площадью 1250 кв.м., расположенную на цокольном этаже здания (Торгового Центра), по адресу: 141280. 

<

...>.

При этом стороны в пункте 2.2. договора согласовали, что настоящий договор представляет собой смешанный договор по смыслу пункта 3 статьи 421 Гражданского Кодекса РФ и содержит элементы:

- предварительного договора по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса РФ о заключении в будущая договора аренды;

- соглашение об обязательствах сторон в период до регистрации права собственности Стороны-1 на реконструируемое здание и заключения договора аренды для осуществления действий, направленных на обеспечение юридической и фактической возможности использования помещения в соответствии с разрешенным использованием и последующей аренды.

В соответствии с пунктом 6.1. договора в целях надлежащего обеспечения своих обязательств по договору сторона-2 обязуется не позднее 10 банковских дней со дня подписания настоящего договора перечислить стороне-1 обеспечительный платеж в размере 250 000 руб.

Согласно пункту 2.5. договора сторона-1 приняла на себя обязательство передать помещение строне-2 помещение не позднее 01.03.2023.

При этом пунктом 7.1. договора Сторона-1 обязуется предоставить Стороне-2 право доступа в помещение в соответствии с пунктом 3.1. договора, имеющее строительную готовность, согласно Приложению №5 передаваемого Стороной-1 помещения для производства Стороной-2 «Дополнительных работ» к настоящему Договору.

Точная дата предоставления доступа в помещение для подписания Акта доступа и проведения в нем подготовительных работ должна быть сообщена Стороне-2 путем направления соответствующего уведомления по электронной почте с подтверждением о получении, не менее чем за 60 дней до даты предоставления такого доступа, при этом доступ для проведения подготовительных работ должен быть предоставлен не позднее 01.12.2022.

В случае переноса даты предоставления доступа в помещение для подписания акта доступа и проведения в нем подготовительных работ, такая дата должна быть сообщена Стороне-2 путем направления ей соответствующего уведомления по электронной почте с подтверждением о получении ей не менее чем за 60 день до даты предоставления такого доступа.

При этом действия/бездействие сотрудников, подрядчиков, субподрядчиков, представителей и иных третьих лиц Стороны-2, и/или нарушения обязательства по подготовке помещения для проведения подготовительных работ документации, а также неисполнение иных обязательств Стороны-2, препятствующих Стороне-2 принять Помещение для производства подготовительных работ, не могут являться причиной не подписания Акта доступа в Помещение. Односторонний отказ и/или задержка Стороны-2 в подписании Акта доступа, либо неявка стороны-2 на приемку помещения будет считаться основание для подписания стороной-1 акта доступа в одностороннем порядке.

Во исполнение условий договора аренды и о фактическом пользовании нежилым помещением от 16.06.2022 №ТВ-0/4 истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 300 000 руб.

Однако ответчик не исполнил по договору аренды и о фактическом пользовании нежилым помещением №ТВ-0/4 от 16.06.2022 следующие обязательства:

1) Не открыл торговый центр для посетителей в установленный договором срок, тем самым не исполнив пункты 1.9., 8.1.5. договора.

2) Не передал помещение в фактическое пользование/по акту приема-передачи в установленный договором срок, тем самым не исполнив пункт 2.5. договора.

3) Не передал помещение для проведения подготовительных работ истцом в установленный договором срок, тем самым не исполнив пункт 3.1. договора.

В соответствии с пунктом 12.8. договора, в случае расторжения договора по основаниям, указанным в пунктах 12.7.1., 12.7.2., 12.7.3, 12.7.4 - 12.7.9 договора, ответчик обязуется вернуть истцу неиспользованный Обеспечительный платеж или его часть, полученную ответчиком на момент расторжения договора и уплатить истцу штраф в размере фактически уплаченного обеспечительного платежа.

Согласно пункту 12.26. договора, в случае если ответчик не привел помещение в состояние строительной готовности, до подписания сторонами акта доступа, и если такие нарушения препятствуют производству истцом подготовительных работ, ответчик уплачивает истцу штраф в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки до момента их устранения.

В связи с нарушением обязательств со стороны ответчика по договору аренды и о фактическом пользовании нежилым помещением №ТВ-0/4 от 16.06.2022,  индивидуальный предприниматель ФИО1 28.02.2024  направил в адрес ответчика требование №20024/01 от 20.02.2024, в котором просит возвратить сумму обеспечительного платежа в размере 300 000 руб., уплатить штраф в размере фактически уплаченного обеспечительного платежа в соответствии с пунктом 12.8. договора, а также штраф в соответствии с пунктом 12.26. договора в размере                      4 450 000 руб.

Индивидуальным предпринимателем ФИО1 12.03.2024 получен ответ на претензию, в котором ООО «НЕО РИВЕР» требования об уплате штрафа не признает, поскольку акт доступа в помещение для осуществления подготовительных работ сторонами не подписывался, соответственно, убытков у индивидуального предпринимателя ФИО1 возникнуть не могло. При этом запросов относительно строительной готовности здания (в т.ч. помещения), а также с предложением подписать акт доступа в помещение для осуществления подготовительных работ на протяжении более чем календарного года (01.12.2022 - 20.02.2024) от индивидуального предпринимателя ФИО1 не поступало, что также можно расценить как злоупотребление своими правами стороны в рамках договора, в целях увеличения договорной неустойки.

Неуплата ответчиком в добровольном порядке суммы штрафов послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 37 АПК РФ, подсудность, установленная статьями 35 и 36 настоящего Кодекса, может быть изменена по соглашению сторон до принятия арбитражным судом заявления к своему производству.

С учетом положений статьи 37 АПК РФ и пункта 14.3. договора аренды и о фактическом пользовании нежилым помещением №ТВ-0/4 от 16.06.2022, иск Предпринимателя принят к производству Арбитражным судом Воронежской области. 

Исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Отношения сторон урегулированы договором аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений. При этом каждому лицу, участвующему в деле, в том числе, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (согласно части 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу пункта 3.1 статьей 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу статей 330, 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в определении условий договора, если он не противоречит закону или иным правовым актам.

В соответствии с пунктом 12.8. договора, в случае расторжения Договора по основаниям, указанным в пунктах 12.7.1., 12.7.2., 12.7.3, 12.7.4 - 12.7.9 Договора, Ответчик обязуется вернуть Истцу неиспользованный Обеспечительный платеж или его часть, полученную Ответчиком на момент расторжения Договора и уплатить Истцу штраф в размере фактически уплаченного обеспечительного платежа.

Согласно пункту 12.26. договора в случае если ответчик не привел помещение в состояние строительной готовности, до подписания сторонами акта доступа, и если такие нарушения препятствуют производству истцом подготовительных работ, ответчик уплачивает истцу штраф в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки до момента их устранения.

На основании указанных пунктов договора истцом заявлено о взыскании с ответчика 300 000 руб. штрафа по пункту 12.8. договора и 4 450 000 руб. штрафа по пункту 12.26 договора за период со 02.12.2022 по 20.12.2024.

Применение  мер  гражданско-правовой  ответственности является последствием  ненадлежащего исполнения обязательств.

Проверив произведенный истцом расчета штрафов, суд находит их верными.

Довод ответчика о том, что взыскание штрафа не подлежит удовлетворению, поскольку от индивидуального предпринимателя  ФИО1 запросов относительно строительной готовности здания (в т.ч. помещения) в адрес ответчика не поступало судом не принимается, поскольку пунктом 7.1. договора обязанность по предоставлению доступа в помещение возложена на ООО «НЕО РИВЕР», без возложения на истца каких-либо обязанностей в части контроля за стадиями строительства и требований предоставления соответствующей отчетности.

Доказательства направления уведомления о переносе сроков предоставления доступа в помещение в материалы дела ответчиком не представлено.

При этом недостатки строительных работ со стороны подрядчиков при строительстве ТРЦ не могут являться основанием для освобождения ООО «НЕО РИВЕР» от ответственности по рассматриваемому договору.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении штрафов, в связи с их явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

В силу статьи 333, пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика (пункт 73 данного Постановления).

В Информационном письме от 14.07.1997 №17 «Обзор применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения договорных обязательств и другие обстоятельства.

Установленные договором аренды и о фактическом пользовании нежилым помещением от 16.06.2022 №ТВ-0/4 размеры штрафов 300 000 руб. и 10 000 руб. за каждый день просрочки, несоразмерны возможным последствиям нарушения обязательств.

На основании изложенного, принимая во внимание положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, длительность периодов просрочки оплаты долга, суд считает возможным снизить размер штрафа по пункту 12.8. договора до 100 000 руб., по пункту 12.26. договора неустойки до 669 000 руб. (1500 за каждый день просрочки).

Судом учтено, что истцом не представлено доказательств наступления каких-либо негативных последствий для него в связи с просрочкой исполнения обязательства ответчиком в большем размере.

При наличии у истца убытков, последний вправе заявить их в сумме, не покрытом неустойки, в самостоятельном порядке.

Вместе с тем, большее снижение размера штрафов не будет способствовать реализации принципа наступления ответственности за неисполнение договорных обязательств.

Как следует из правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2014 №5467/14 по делу №А53-10062/2013, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Таким образом, исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1  подлежат удовлетворению в части взыскания по договору аренды и о фактическом пользовании нежилым помещением от 16.06.2022 №ТВ-0/4 штрафа в размере 100 000 руб., предусмотренного пунктом 12.8 договора и штрафа в размере             669 000 руб., предусмотренного пунктом 12.26 договора.

В остальной части требований следует отказать.

Также индивидуальный предприниматель ФИО1 заявил о взыскании с ответчика почтовых расходов в размере 354 руб. 04 коп.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны (статья 110 АПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в пунктах 2, 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», почтовые расходы, связанные с направлением ответчику искового заявления и претензии, относятся к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истцом представлена в материалы дела почтовая квитанция, которой подтверждается факт несения почтовых расходов в размере 354 руб. 04 коп.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание результат рассмотрения спора, почтовые расходы истца в размере 354 руб. 04 коп. следует отнести на ответчика.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом  со стороны.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», рассматривая вопросы о распределении между сторонами расходов по уплате государственной пошлины в случаях уменьшения размера подлежащей взысканию неустойки, арбитражным судам необходимо учитывать, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в цену иска включаются указанные в исковом заявлении суммы неустойки (штрафов, пеней) и проценты.

Если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

С учетом изложенного, положений статьи 110 АПК РФ, разъяснений, данных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 46 750 руб., а также почтовые расходы в размере 354 руб. 04 коп. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании материалов дела, руководствуясь статьями 8,309,310 Гражданского кодекса РФ, статьями 4,7-11,13,16,65,110,156,167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НЕО РИВЕР» (г.Ивантеевка Московской области,  запись в ЕГРЮЛ внесена МИФНС России №3 по Московской области 14.08.2013 за ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г.Воронеж, запись в ЕГРИП внесена МИФНС России №12 по Воронежской области 06.03.2020 за ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>):

- 769 000 руб., в том числе по договору аренды и о фактическом пользовании нежилым помещением от 16.06.2022 №ТВ-0/4 штрафа в размере 100 000 руб., предусмотренного пунктом 12.8 договора и штрафа в размере 669 000 руб., предусмотренного пунктом 12.26 договора;

- 47 104 руб. 04 коп. судебных расходов, в том числе 354 руб. 04 коп. почтовых расходов 46 750 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                          М.С.Есакова