701/2023-23335(1) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции 

г. Краснодар Дело № А32-10979/2022 0 5  м а я 2023 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2023 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2023 года.  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Анциферова В.А., судей Драбо Т.Н. и Епифанова В.Е. при участии в судебном  заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Динск-Сахар»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 04.06.2021),  в отсутствие представителей ответчика – управления имущественных отношений  администрации муниципального образования Динской район (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Антанта»,  извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,  в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда  в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную  жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального  образования Динской район на решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 17.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 27.01.2023 по делу № А32-10979/2022, установил следующее.  

Общество с ограниченной ответственностью «Динск-Сахар» (далее – общество)  обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к управлению  имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район  (далее – управление) о признании недостоверной указанной в отчете об оценке  от 18.11.2021 № 2110-132 рыночной стоимости земельного участка площадью  1 015 818 кв. м с кадастровым номером 23:07:1402000:34, расположенного по адресу:  Краснодарский край, Динской район, с/п Динское, относящегося к категории земель  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны,  

безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием  под полями фильтрации (далее – земельный участок), об установлении рыночной  стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2022 в размере 300 682 тыс. рублей  (предмет иска уточнен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной  ответственностью «Антанта» (далее – оценщик).  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2022, оставленным  без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 27.01.2023 иск удовлетворен со следующей мотивировкой. В результате проведенной  по делу судебной экспертизы установлена недостоверность определенной в отчете  об оценке рыночная стоимость земельного участка. Ее достоверная величина  по состоянию на 01.01.2022 составляет 300 682 тыс. рублей. Принятая управлением  к расчету арендной платы величина не соответствовала актуальной рыночной стоимости  земельного участка, что повлекло существенное необоснованное увеличение арендной  платы по договору аренды от 18.08.2015 № ДА-56 (далее – договор аренды).  

Управление, обжаловав решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 17.11.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 27.01.2023 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального  кодекса, привело следующие основания проверки законности судебных актов. Договор  аренды заключен сторонами без возражений и протокола разногласий. Вопросы,  связанные с оценкой сдаваемого в аренду земельного участка и определением рыночной  величины арендной платы, решаются арендодателем. Арендатор не участвует  в организации проведения оценки земельного участка. Стороны обязаны  руководствоваться установленным договором аренды размером арендной платы.  В момент заключения договора аренды отчет об оценке являлся действующим.  Экспертное заключение является недопустимым доказательством. Оно не соответствует  действующим нормативным требованиям.  

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об  отсутствии оснований для ее удовлетворения.  

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы,  Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения  либо отмены обжалуемых судебных актов.  

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация  Динского сельского поселения Динского района (арендодатель) и правопредшественник  общества (арендатор) 18.08.2015 заключили договор аренды земельного участка  для его использования под полями фильтрации до 18.08.2064 (пункт 1.1). Ежегодная  арендная плата установлена в приложении к договору с возможностью ее пересмотра  по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми  в федеральное, региональное и муниципальное законодательство (пункты 2.2, 2.3).  Арендодатель должен был уведомить арендатора посредством публикации  в периодической печати о внесенных в нормативно-правовую базу изменениях,  влекущих изменение арендной платы (пункт 3.2.3). На основании договора от 02.10.2019  купли-продажи имущества, в том числе полей фильтрации по акту приема-передачи  от 15.08.2019 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу.  

До 2021 года арендная плата определялась управлением путем составления  соответствующего расчета, являющегося приложением к договору, на основании  рыночной стоимости земельного участка в размере 87 360 400 рублей по нормативно  установленным ставке арендной платы и ежегодным коэффициентам уровня инфляции.  Арендная плата составляла от 1 310 406 рублей до 1 680 020 рублей 07 копеек.  

Во исполнение муниципального контракта от 06.09.2021 № 0318300028421000239  оценщиком проведена оценка земельного участка и изготовлен отчет об оценке  от 18.11.2021 № 2110-132. По состоянию на 18.11.2021 рыночная стоимость земельного  участка определена равной 566 471 тыс. рублей. Управление изготовило и направило  обществу соответствующий расчет годовой арендной платы с 01.01.2022, размер которой  составил 8 836 947 рублей 60 копеек.  

По заданию общества общество с ограниченной ответственностью «Институт  независимой специализированной экспертизы» изготовило отчет об оценке от 03.02.2022   № СЭ-22/08 с выводом о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию  на 01.01.2022 составляла 283 413 тыс. рублей.  

Ввиду наличия у сторон разногласий относительно достоверной рыночной  стоимости земельного участка, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу,  производство которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью  «Агентство недвижимости». В заключении от 30.06.2022 эксперт определил рыночную  стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2022 в размере 300 682 тыс. рублей.  

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения общества  в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой  и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся  

в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного  процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной  инстанции.  

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное  лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или  оспариваемых прав и законных интересов.  

Положениями Гражданского кодекса Российской Федерации установлено,  что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606).  В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (пункт 1 статьи 614). В предусмотренных законом случаях плата по договору  аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом  (пункт 1 статьи 424).  

Земельным кодексом Российской Федерации установлен принцип платности  использования земли, согласно которому любое ее использование, за рядом нормативных  исключений, осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм  платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой  при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, определяется  в соответствии с основными принципами, установленными Правительством Российской  Федерации. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки,  государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается  региональным органом государственной власти (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7).  

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснена  применимость к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального  закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера  арендной платы, порядка определения размера арендной платы, устанавливаемого  уполномоченным органом. Изменения регулируемой арендной платы (например,  изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов,  ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются  к отношениям, возникшим после таких изменений.  

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края  от 21.03.2016 № 121 утвержден Порядок определения размера арендной платы за  земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края,  

и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена  на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов. Согласно  применимой к рассматриваемым отношениям редакцией Порядка размер годовой  арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка определяется  как произведение рыночной стоимости земельного участка, соответствующей ставки  арендной платы и произведения ежегодных коэффициентов инфляции (пункт 2.1).  Для земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи,  радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической  деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения  ставка арендной платы составляет 1,5 процента от рыночной стоимости (пункт 4.1.2).  Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии  с законодательством об оценочной деятельности (пункт 5), а ее изменение влечет  пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке по состоянию  на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка (пункт 11.3).  

Результаты проведения оценки могут быть обжалованы заинтересованными  лицами. Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения  доказательственного значения, а указанная в нем итоговая величина рыночной стоимости  объекта оценки – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом  оценки. Спор о достоверности установленной в отчете величины рыночной стоимости  объекта оценки, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом, подлежит рассмотрению  арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по определенной  в ходе рассмотрения спора цене в случаях обязательности совершения сделки  (статьи 6, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации»).  

Оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины  стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно  в случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность  такой величины для сторон сделки. В этом случае оспаривание достоверности величины  стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Отчет  независимого оценщика является одним из доказательств по делу (пункты 1, 2  информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел  об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком»). Величина  оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки необходимо  применять определенную в результате оценки рыночную стоимость (постановление  

Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011   № 2419/11).  

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся  в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения  и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций  вправе были заключить о следующем.  

При определении арендной платы с 01.01.2022 управление должно было  обеспечить соблюдение нормативно установленных принципов разумности  и экономической обоснованности арендной платы. Определенная в соответствии  с законодательством об оценочной деятельности рыночная стоимость земельного участка  являлась для него обязательной. Указанная в отчете об оценке от 18.11.2021   № 2110-132 рыночная стоимость земельного участка существенно без каких-либо  объективных предпосылок кратно (более чем в 6 раз) превысила величину, ранее  применявшуюся при расчете арендной платы. Общество на стадии установления новой  арендной платы на основании изготовленного по его заданию отчета об оценке  от 03.02.2022 № СЭ-22/08 обоснованно предположило недостоверность рыночной  стоимости земельного участка, указанной в отчете об оценке от 18.11.2021 № 2110-132.  Определенный на основании этой рыночной стоимости размер арендной платы  по договору аренды не мог быть признан соответствующим принципам разумности  и экономической обоснованности. Недостоверность оспариваемой рыночной стоимости  земельного участка подтверждена экспертным путем (посредством проведения оценочной  экспертизы). Экспертное заключение от 30.06.2022 отвечает критериям относимости  и допустимости доказательств, содержит описание объекта оценки, указания на источники  информации об объектах-аналогах со схожими характеристиками. Признанием  недостоверной рыночной стоимости земельного участка общество обеспечило  реализацию своего права на внесение арендной платы, соответствующей указанным  принципам, в нормативно установленном размере. Этому не могло воспрепятствовать  первоначальное заключение сторонами договора аренды земельного участка  без возражений и разногласий.  

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают. В части они  направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и  апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных  доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не  допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  

от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций  о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся  в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм  процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта  в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают  возможность удовлетворения последней.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2022 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2023 по делу   № А32-10979/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья В.А. Анциферов  Судья Т.Н. Драбо  

Судья В.Е. Епифанов 

Электронная подпись действительна. 

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 19.04.2023 10:47:00Кому выдана Епифанов Виталий ЕвгеньевичЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 24.03.2022 9:11:00Кому выдана Драбо Татьяна НиколаевнаЭлектронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России 

Дата 01.04.2022 3:48:00

Кому выдана Анциферов Виктор Александрович