АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-20648/2020 

Дата принятия решения –  21 января 2021 года.

Дата объявления резолютивной части –  14 января 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Г.Н. Мурзахановой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахяровой Г.М.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аренда-сервис Казань", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Персия", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого объекта недвижимости № АМ18а-1/19 от 11.06.2019 за период с 01.04.2020 по 24.04.2020 в размере 488 130 руб. 39 коп., неустойки из расчета 0,1 %  от суммы долга размере 488 130 руб. 39 коп. за каждый день просрочки исполнения обязательства по договору, начиная с 04.07.2020 по 21.09.2020 в размере 39 050 руб. 43 коп., а также взыскивать неустойку из расчета 0,1 %  от суммы долга размере 488 130 руб. 39 коп. за каждый день просрочки исполнения обязательства по день фактического исполнения обязательства по оплате 488 130 руб. 39 коп.  долга, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Персия", г.Казань к обществу с ограниченной ответственностью "Аренда-сервис Казань", г.Казань о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 497 461 руб. 32 коп. 

с участием:

истца по первоначальному исковому заявлению – представитель ФИО2 по доверенности №16АА5746300 от 13.09.2020, диплом, паспорт;

ответчика по первоначальному исковому заявлению – представитель не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Аренда-сервис Казань", г.Казань (далее по тексту – истец по первоначальному исковому заявлению) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Персия", г.Казань (далее по тексту – ответчик по первоначальному исковому заявлению) о взыскании задолженности по договору субаренды нежилого объекта недвижимости № АМ18а-1/19 от 11.06.2019 за период с 01.04.2020 по 24.04.2020 в размере 488 130 руб. 39 коп., неустойки из расчета 0,1 %  от суммы долга размере 488 130 руб. 39 коп. за каждый день просрочки исполнения обязательства по договору, начиная с 04.07.2020 по 21.09.2020 в размере 39 050 руб. 43 коп., а также взыскивать неустойку из расчета 0,1 %  от суммы долга размере 488 130 руб. 39 коп. за каждый день просрочки исполнения обязательства по день фактического исполнения обязательства по оплате 488 130 руб. 39 коп.  долга.

Определением от 05.10.2020 принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Персия" к обществу с ограниченной ответственностью "Аренда-сервис Казань", г.Казань о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 497 461 руб. 32 коп.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебное заседание не явился.

Представитель истца по первоначальному иску исковые требования поддерживает, встречный иск не признает.

Из материалов дела следует, что 11.06.2019 между ООО «Аренда-сервис Казань» (далее - арендатор) и ООО «ПЕРСИЯ» (далее - субарендатор) заключен договорсубаренды нежилого объекта недвижимости № АМ18а-1/19, поусловиям которого последний получил в пользование часть помещения (ЧП 1) скадастровым номером: 16:50:110801:7716 общей площадью 1311,7 кв. м., состоящую из совокупности всех помещений этажей 1-3 (включая 3 этаж на отм. +9.90), а именно: 1 этаж - помещения №№ с 1 по 22, с 26 по 47, общей площадью 394,6 кв.м.; 2 этаж - помещения №№ с 1 по 45 общей площадью 428,2 кв.м., 3 этаж - помещения №№ с 1 по 48 общей площадью 431,6 кв.м., 3 этаж на отметке + 9.90 - помещения №№ с 1 по 3 общей площадью 57,3 кв.м. и обязалось своевременно уплачивать арендную плату за него.

Договор заключен на срок с 01.07.2019 по 30.06.2022.

Указанный договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке и в ЕГРН была внесена запись № 16:50:110801:7716-16/001/2019-4 от 29.08.2019. 

Пунктом 1 Приложения № 2 к договору установлено, что ежемесячная арендная плата складывается из постоянной и переменной частей.

Согласно п. 2 Приложения № 2 ежемесячная арендная плата включает в себя плату за:

пользование объектом;

возмещение коммунальных услуг (электричество, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление);

плата за предоставление места для размещения наружных рекламных вывесок, баннеров и рекламных щитов.

Пунктом 3 Приложения № 2 к договору установлено, что ежемесячная постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование всем объектом и плату за предоставление места для размещения наружных рекламных вывесок, баннеров и рекламных щитов, и уплачивается субарендатором в установленных договором размерах в срок не позднее 5 числа текущего месяца (в первом месяце аренды - в течение 5 календарных дней с даты подписания сторонами акта приёма-передачи объекта пропорционально дням фактического пользования) путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора по указанным в тексте договора реквизитам или в уведомлении о смене реквизитов арендатора в установленный срок.

-1000 руб. за период с момента заключения договора по 31.07.2019;

-355 451 руб. за период с 01.08.2019 по 31.08.2019;

-650 000 руб. с 01.09.2019 ежемесячно.

Пунктом 4 Приложения № 2 к договору установлено, что ежемесячная переменная часть арендной платы включает в себя оплату вышеперечисленных коммунальных услуг и уплачивается субарендатором арендатору согласно стоимости услуг, действующей на момент выставления счета-фактуры ресурсоснабжающей организации и уплачивается субарендатором согласно счета арендатора с прилагаемыми к нему копиями счетов (счетов-фактур) от ресурсоснабжающих организаций в течение 5 рабочих дней с момента их получения субарендатором от арендатора.

В силу п. 6 Приложения № 2 к договору арендная плата уплачивается за период с момента предоставления объекта в аренду, определенного пунктом 7.1 договора (т.е. с 01.07.2019), и до возврата объекта по акту сдачи-приемки.

Уведомлением от 26.03.2020 № АМ57/20 на основании п.п. 6.2.1 и 8.1.2 договора истец отказался от исполнения договора в одностороннем порядке в связи с неоднократным несвоевременным внесением ответчиком арендной платы.

Указанное в п. 1.6 уведомление получено ответчиком 26.03.2020 нарочно, чтоподтверждается письмом ООО «Персия» от 13.04.2020 № 27, а также былонаправлено 26.03.2020 в адрес ответчика заказным письмом (РПО 42000044219419), отполучения которого ответчик уклонился, что подтверждается отчетом о движениипочтового отправления.

Акт сдачи-приема нежилого объекта недвижимости к договору подписансторонами 24.04.2020.

Поскольку субарендатором оплата за период с 01.04.2020 по 24.04.2020 не осуществлена, арендатор просит взыскать в судебном порядке 488 130 руб. 39 коп. долга, неустойку из расчета 0,1 %  от суммы долга размере 488 130 руб. 39 коп. за каждый день просрочки исполнения обязательства по договору, начиная с 04.07.2020 по 21.09.2020 в размере 39 050 руб. 43 коп., а также взыскивать неустойку из расчета 0,1 %  от суммы долга размере 488 130 руб. 39 коп. за каждый день просрочки исполнения обязательства по день фактического исполнения обязательства.

Субарендатор по встречному иску просит взыскать сумму неосновательного обогащения в размере 497 461 руб. 32 коп. исходя из того, что общая сумма арендных платежей, включая постоянную и переменную часть за период пользования составила 5 912 601 руб. 25 коп., субарендатором же было оплачено всего 6 410 062 руб. 57 коп. включая обеспечительный платеж.

При этом субарендатор указал на направление 27.03.2020 арендатору сообщение о форс-мажоре в исполнении договора аренды, связанного с пандемией коронавируса COVID-19, об объявлении в соответствии с указом Президента РФ периода по 30 апреля нерабочими днями, о необходимости в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 30.03.2020 № 234 в целях предупреждения дальнейшего распространения в РТ новой коронавирусной инфекции обеспечения режима самоизоляции для лиц, проживающих в хостеле. В связи с запретом на свободное перемещение и необходимости получение разрешения от уполномоченных органов субарендатор сообщил о готовности освободить и передать занимаемое помещение по акту приема-передачи 20.04.2020. До момента передачи помещения, сотрудники арендодателя своим недобросовестным поведением неоднократно отключали электроэнергию в здании, в то время, когда там на самоизоляции находились проживающие иностранные студенты. Арендатор был обязан в период самоизоляции обеспечить нахождение проживающих в хостеле.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя арендодателя, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований и отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований в силу следующего.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» арендные платежи, установленные договором, подлежат взысканию после расторжения договора до дня фактического возврата имущества, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Согласно п.38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращении обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Общий размер задолженности субарендатора по арендной плате (постоянная и переменная части) за период с 01.02.2020 по 24.04.2020 равен сумме в 1 788 130 руб. 39 коп.

Размер ежемесячной постоянной части арендной платы за апрель 2020 года составил бы 650 000 рублей 00 копеек.

Уведомлением - претензией № АМ18а/ПЗЗ от 23.06.2020 истцом произведен на основании п. 5.2 договора и ст.ст. 381.1, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации зачет суммы обеспечительного платежа, внесенного субарендатором арендатору в размере    1 300 000 руб., в счет следующих платежей:

суммы в размере 293 083 руб. 72 коп. в счет оплаты задолженности по оплате переменной части арендной платы и возмещения расходов на коммунально-эксплуатационные услуги за период с 01.02.2020 по 24.04.2020,

суммы в размере 1 006 916 руб. 28 коп. в счет погашения задолженности по оплате постоянной части арендной платы, а именно: февраль 2020 года в размере 325 046 руб. 67 коп., март 2020 года - в размере 650 000 руб., с 01.04.2020 по 24.04.2020 - в размере 31 869 руб. 61 коп.

Таким образом сумма основного долга - постоянной части арендной платы за период с 01.04.2020 по 24.04.2020 составляет 488 130 руб. 39 коп., который подлежит удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно п.6.3.2 договора в случае просрочки по оплате арендных платежей начислению подлежит неустойка в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

При этом неустойка подлежит начислению на сумму долга по день фактического исполнения обязательств ответчиком, в силу пункта 65 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

При этом следует учесть, что ответчику как лицу, осуществляющему хозяйственную деятельность в наиболее пострадавших от новой коронавирусной инфекции отраслях экономики (деятельность в сфере туризма), перечень которых утверждён постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434, предоставлена мера поддержки в виде моратория на банкротство, и сведения об этом размещены на официальном сайте Федеральной налоговой службы в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет» (https://service.nalog.ru/covid/index.html). 

Согласно пункту 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 настоящего Федерального закона, в том числе не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей. 

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 428 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении должников введён на 6 месяцев со дня официального опубликования постановления, т.е. с 06.04.2020.

 Таким образом, с этой даты невозможно начисление каких-либо финансовых санкций на задолженность ответчика, в том числе и процентов за пользование чужими денежными средствами (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, ответ на вопрос 10).

Следовательно, неустойка подлежит начислению по 05.04.2020 включительно. Арендатор предъявил требование о взыскании неустойки с 04.07.2020, начисление которой просит осуществлять по день фактического исполнения обязательства.

Срок действия, указанный в п.4 постановления Правительства РФ от 01.10.2020     N 1587 "О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников" истек 07.01.2021, соответственно неустойка подлежит взысканию с 08.01.2021.

Таким образом, первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично. 

В силу п. 3.4.6 договора субаренды в обеспечение исполнения условий договора субаренды субарендатор был обязан внести обеспечительный платеж в общей сумме              1 950 000 руб.

В соответствии с п. 5.1 договора указанная сумма обеспечительного платежа засчитывается в следующем порядке:

зачисление и зачет суммы в 650 000 руб. производится в счет уплаты арендной платы за оставшийся срок аренды по настоящему договору не ранее, чем за 1 (один) последний месяц до истечения срока действия настоящего договора,

зачисление и зачет суммы в 1 300 000 руб. производится в счет частичной уплаты арендной платы в размере не более 30 (Тридцати) % от суммы арендной платы в месяц за период с 6-го по 12-ый месяцы аренды при условии своевременного внесения Субарендатором платежей по арендной плате и отсутствия задолженности по оплате арендной платы и других платежей по настоящему договору за предыдущий период согласно предусмотренному договором графику.

При этом в силу п.5.2 договора субаренды стороны договорились, что арендатор имеет право произвести вычет из полученной им суммы обеспечительного платежа в размере 650 000 руб. от суммы обеспечительного платежа, предусмотренной за последний месяц аренды по настоящему договору в случае, если договор прекратил свое действие до окончания срока аренды по вине либо инициативе субарендатора.

Согласно п. 8.4 договора при прекращении действия договора до окончания срока аренды по основаниям, предусмотренным п. 8.1.2. настоящего договора, или в порядке п. 8.2. по инициативе субарендатора, а также в случае существенного нарушения условий договора со стороны субарендатора, обеспечительный платеж в размере 650 000 руб. от суммы обеспечительного платежа, предусмотренной за последний месяц аренды по настоящему договору не возвращается и не засчитывается в порядке, предусмотренном настоящим договором.

Договор прекратил свое действие в связи с существенным нарушением субарендатором условий договора, которое предусмотрено п. 8.1.2 договора (просрочка внесения арендной платы) как основание для одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, которым последний и воспользовался.

Таким образом, 650 000 руб. от суммы обеспечительного платежа являются мерой ответственности субарендатора за существенное нарушение им условий договора.

В ответ на досудебную претензию субарендатора от 01.06.2020 арендатор в своем письме от 23.06.2020 исх. № АМ18а/ОТПР1 сообщил о неприменении положений п. 5.1 договора в части зачета сумм обеспечительного платежа в счет оговоренных в данном пункте периодов аренды в связи с нарушением субарендатором своих обязанностей по своевременности оплаты и оплате арендной платы, а также о зачете суммы в 1 300 000 руб. в счет задолженности субарендатора. Арендатором также приложен акт сверки с учетом произведенного зачета суммы обеспечительного платежа. 

При этом следует учесть, что арендуемый объект недвижимости находится в составе многоквартирного жилого дома, его горячее водоснабжение и отопление осуществляется при помощи инженерных систем, являющихся обще домовым имуществом. Управление общим имуществом в данном многоквартирном доме осуществляет Товарищество собственников жилья (ТСН) «Парус» (глава 13 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В связи с чем суммы, выставленные субарендатору посредством ТСН «Парус» за горячее водоснабжение и отопление подлежат оплате ответчиком в полном объеме.

Арендуемый объект является частью нежилого помещения, состоящего из 4 этажей: цокольный этаж, 1-3 этажи. При этом цокольный этаж не оборудован системой отопления и использовался субаарендатором для хранения своего имущества.

В силу п.п. 3.4.23, 3.4.25 договора субаренды субарендатор был обязан самостоятельно организовать сбор и вывоз отходов от своей деятельности. Однако последним не был заключен договор с уполномоченным лицом на сбор и вывоз отходов от своей деятельности. Отходы складировались субарендатором в контейнеры ТСН «Парус» на протяжении всего периода действия договора, в связи с чем суммы за содержание контейнерной площадки были начислены арендатором субарендатору.

Таким образом, арендная плата подлежит оплате ответчиком за период с момента предоставления объекта в аренду (т.е. с 01.07.2019) и до возврата объекта по акту сдачи-приемки (по 24.04.2020) в полном объеме (в т.ч. в силу п. 6 Приложения № 2 к договору).

Учитывая изложенное на стороне арендатора отсутствует неосновательное обогащение и обязанность по возврату излишне оплаченных субарендатором денежных средств в размере 497 461 руб. 57 коп.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску относятся на стороны пропорциональному размеру удовлетворенных исковых требований, по встречному иску возмещению истцу не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

Р Е Ш И Л :

первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Персия", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аренда-сервис Казань", г.Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) долг в сумме 488 130 (четыреста восемьдесят восемь тысяч сто тридцать) руб. 39 коп., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 540 (двенадцать тысяч пятьсот сорок) руб.

Начислять пени в размере 0,1% от суммы долга 488 130 руб. 39 коп. начиная с 08 января 2021 года по дату фактического исполнения денежного обязательства по уплате основного долга.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента изготовления решения в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Судья                                                                                                  Г.Н. Мурзаханова