АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 сентября 2024 года

Дело №

А56-44503/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Филиппова А.Е., судей Власовой М.Г. и Чуватиной Е.В.,

рассмотрев 12.09.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Нефтехимпроект» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 по делу № А56-44503/2023,

у с т а н о в и л :

Департамент управления имуществом городского округа Самара, адрес: 443010, Cамарская обл., 

<

...>,ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Департамент), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Нефтехимпроект», адрес: 197110, Санкт-Петербург, ФИО1 пр., д. 11, лит. «А», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 2 845 416 руб. 17 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 63:01:0515003:8, расположенным по адресу: г. Самара, Ленинский р-н,Ярмарочная ул./Ульяновская ул., а также 1 155 573 руб. 26 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2013 по 30.11.2022.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2023 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Департамента взыскано 600 086 руб. 06 коп. неосновательного обогащения, 33 226 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части в удовлетворении иска отказано; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 15 666 руб. государственной пошлины.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного судаот 10.04.2024 решение от 29.09.2023 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 29.09.2023 и постановлениеот 10.04.2024, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Общество указывает, что суды не исследовали должным образом вопрос о площади земельного участка с кадастровым номером 63:01:0515003:8, фактически необходимой для эксплуатации расположенного на нем здания, и применении коэффициента, с учетом показателей которого необходимо производить расчет неосновательного обогащения.

Податель жалобы ссылается на необоснованный отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайств об истребовании у Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) дополнительных доказательств и о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица товарищества собственников недвижимости «Бизнес-Центр «Галактика».

В дополнение к кассационной жалобе Общество сослалось на судебную практику по делу № А55-19976/2023 с аналогичными обстоятельствами, с участием Департамента и собственника соседнего помещения в здании с кадастровым номером 63:01:0518001:523, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0515003:8. Как отметил податель жалобы, постановлением суда кассационной инстанции по названному делу был отменен судебный акт суда апелляционной инстанции, дело направлено на новое рассмотрение, в том числе по мотиву необходимости определения фактической площади земельного участка, на котором расположено здание, и установления надлежащего коэффициента, показатели которого должны быть применены при расчете неосновательного обогащения. 

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о месте и времени судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее. 

Судом кассационной инстанции учтено, что из содержания кассационной жалобы Общества следует, что судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований не обжалуются, в связи с чем их законность в этой части не проверяется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в порядке осуществления полномочий по контролю за соблюдением условий пользования земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Департаментом установлен факт использования Обществом земельного участка с кадастровым номером 63:01:0515003:8 (далее – Участок) без оформленных в надлежащем порядке правоустанавливающих документов.

Общество с 14.01.2012 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0518001:591 площадью 820,8 кв. м; с 15.05.2013 - нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0518001:869 площадью91 кв. м и с 04.12.2012 – 3/16 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0518001:836 площадью 385,8 кв. м в здании с кадастровым номером 63:01:0518001:523 (далее – Здание), расположенном на Участке.

Департамент, ссылаясь на то, что Общество как правообладатель указанных объектов недвижимости использует часть Участка, но при этом не вносит плату за фактическое пользование им, обратился к Обществу с претензией от 07.12.2022 № 15-07-20/49847, в которой потребовал уплатить неосновательное обогащение с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами.

Ввиду неисполнения Обществом требований названной претензии Департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции, применив по заявлению ответчика исковую давность, удовлетворил требование о взыскании неосновательного обогащения  частично – за период с апреля 2020 года по 30.11.2022, одновременно взыскал  проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные по состоянию на 30.11.2022, исключив из периода их начисления период действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов».

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение без изменения.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно  пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных  статьей 1109 Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило ( статья 1105 ГК РФ).

В рассматриваемом случае суды признали правомерным расчет неосновательного обогащения Департамента, произведенный исходя из общей площади Участка, равной 1720,4 кв.м, с учетом части площади Участка, фактически используемой Обществом, и с применением коэффициентаКв 0,1797724, который соответствует виду разрешенного использования «земельные участки под административными зданиями».

В соответствии с  подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является платность землепользования, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно  статье 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Возражая против удовлетворения требований, Общество указало, что помещения, распложенные в Здании, были приобретены им на основании договора долевого строительства от 02.04.2008 № 17-м/07, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Сантехстрой» (далее – ООО «Сантехстрой»), которое в свою очередь осуществляло строительство офисного здания со встроенным паркингом на Участке, предоставленном ему на праве аренды по договору от 05.05.2006 № 026801з.

Общество отмечало, что какие-либо правоотношения по вопросу пользования Участком как с ООО «Сантехстрой», так и с уполномоченными органами у него отсутствуют, а условия договора арендыот 05.05.2006 № 026801з, заключенного между городом и ООО «Сантехстрой», ему не известны ввиду отсутствия у него в распоряжении соответствующих документов.  

В этой связи Общество настаивало на истребовании таких сведений у Росреестра, а также просило суд обязать Департамент представить в материалы дела договор аренды от 05.05.2006 № 026801з.

Однако указанное ходатайство было оставлено судом первой инстанции без удовлетворения.

Между тем суд кассационной инстанции считает, что указанные обстоятельства подлежали исследованию при рассмотрении дела по существу, поскольку они имеют правовое значение для правильного разрешения рассматриваемого спора.

Так, из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В случае, если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.

В соответствии с правовым подходом, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию, передачи в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

 В данном случае доводы Общества о существовании арендных правоотношений по договору от 05.05.2006 № 026801з, по условиям которого Участок был предоставлен ООО «Сантехстрой» под строительство офисного здания, суды не проверили.

При рассмотрении дела условия данного договора аренды судами не исследовались; вопрос о том, является ли такой договор действующим, не разрешался. 

Между тем, при наличии действующего договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, расчеты за пользование таким участком должны осуществляться с учетом его условий и нормативного регулирования стоимости аренды (цен) за использование публичных земель. 

Кроме того, возражая против исковых требований, Общество ссылалось на неверное определение Департаментом площади спорного земельного участка –1720,4 кв.м, указывало, что фактически размер Участка, находящегося под зданием, составляет всего 909,9 кв.м, а остальная его часть была предоставлена застройщику для организации строительной площадки. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием мест размещения объектов либо без предварительного согласования мест размещения объектов.

Площадь застройки земельного участка определяется с учетом строительных норм и может не соответствовать параметрам площади, необходимой для эксплуатации построенного объекта.

С учетом изложенного допускается, что размер земельного участка – 1720,4 кв.м,  предоставленного застройщику для строительства объекта, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации расположенного на нем Здания, в связи с различными целями его использования.

При рассмотрении дела № А55-19976/2023 по требованиям Департамента о взыскании неосновательного обогащения с собственника другого помещения, находящегося в Здании, установлено, что на Участке расположены тротуары, объекты транспортной инфраструктуры, технические средства организации дорожного движения, в связи с чем суд кассационной инстанции в постановлении от 02.07.2024 заключил, что при наличии доказательств, подтверждающих использование муниципальным образованием части спорного земельного участка в качестве территории общего пользования, оснований для взыскания платы, исчисленной исходя из всей площади земельного участка, предоставленного по договору аренды от 08.05.2009 № 500, то есть 1720,4 кв.м, не имелось.

Помимо прочего, в постановлении от 02.07.2024 по делу№ А55-19976/2023 суд кассационной инстанции отметил, что в соответствии со вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Самарыот 13.12.2023 по делу № 2-4391/2023 по иску Департамента к ФИО2 (собственнику иного помещения, находящегося в Здании) о взыскании платы за пользование тем же земельным участком было установлено, что согласно плану границ площадь фактического использования Участка составляет 963 кв.м.

При таких обстоятельствах следует признать, что при установлении размера платы за пользование Участком в схожих правоотношениях к собственникам помещений в одном Здании применены различные показатели площади Участка, что является недопустимым, поскольку не отвечает общеправовым требованиям равенства и справедливости.

С учетом изложенного судебные акты в части взыскания неосновательного обогащения и процентов подлежат отмене как принятые по неполно установленным фактическим обстоятельствам дела, без исследования и надлежащей оценки в совокупности всех доказательств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не исследованы в полной мере обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а совершение таких процессуальных действий выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, решение от 29.09.2023 и постановление от 10.04.2024 подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить доводы Общества о существовании арендных правоотношений по договору, заключенному с ООО «Сантехстрой», по условиям которого Участок предоставлялся застройщику под строительство офисного здания со встроенным паркингом, исследовать вопрос, касающийся площади Участка, необходимого для эксплуатации Здания, с учетом обстоятельств, изложенных в постановлении Арбитражного суда Поволожского округа по делу№ А55-19976/2023, повторно проверить произведенный Департаментом расчет неосновательного обогащения, после чего с соблюдением норм материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение, при этом распределить судебные расходы по делу, в том числе в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный судСеверо-Западного округа

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 по делу № А56-44503/2023 в части взыскания 600 086 руб. 06 коп. неосновательного обогащения и33 226 руб. 07 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в ином судебном составе.

В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024 по делу № А56-44503/2023 оставить без изменения.

Председательствующий

А.Е. Филиппов

Судьи

М.Г. Власова

Е.В. Чуватина