ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А81-3312/2017

25 декабря 2017 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме 25 декабря 2017 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15354/2017) Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.10.2017 по делу № А81-3312/2017 (судья Кустов А.В.), по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об оспаривании отказов в предоставлении в аренду земельного участка, изложенных в письмах от 13.03.2017 № 301-12/2920-03 и от 24.04.2017 № 301-12/4760-03

при участии в судебном заседании представителей:  

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (паспорт, доверенность), лично ФИО2 (паспорт серия);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой – ФИО4 (паспорт, доверенность);

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее по тексту – Департамент) об оспаривании отказов в предоставлении в аренду земельного участка, изложенных в письмах от 13.03.2017 №301-12/2920-03 и от 24.04.2017 №301-12/4760-03 и об обязании департамента принять решение о предоставлении предпринимателю в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:11:020206:78 площадью 924 кв.м, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Ягельный по ул. Таежная, поз. 2.149 А, и направить в адрес предпринимателя проект договора аренды указанного земельного участка со сроком действия до 30 марта 2019 года.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) предприниматель уточнил требования, исключив требование об оспаривании отказа в предоставлении в аренду земельного участка, изложенного в письме от 13.03.2017 №301-12/2920-03.

В обоснование требований заявитель указал, что отказ Департамента в предоставлении земельного участка от 24.04.2017 №301-12/4760-03 противоречит нормам земельного законодательства.

Решением от 02.10.2017 по делу № А81-3312/2017 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа заявленные требования удовлетворил. Признал отказ Департамента, изложенный в письме от 24.04.2017 №301-12/4760-03, в предоставлении предпринимателю ФИО2 в аренду земельного участка недействительным. Обязал Департамент в десятидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу предоставить предпринимателю ФИО2 в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:11:020206:78 площадью 924 кв.м, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Ягельный по ул. Таежная, поз. 2.149 А, сроком до 30 марта 2019 года.

Также суд взыскал с Департамента в пользу предпринимателя ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.; возвратил предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину, излишне уплаченную по платежному поручению от 31.03.2017 №40, в размере 5700 руб.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что норма подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, на которую сослался Департамент, отказывая в предоставлении земельного участка в аренду заявителю, в данном случае не подлежит применению, поскольку заявитель не обращался о предоставлении в аренду земельного участка на новый срок. В данном случае, предприниматель, добросовестно приобретая объект незавершенного строительства и обращаясь в департамент о предоставлении земельного участка в аренду в пределах уже действующего договора аренды (сроком до 30.03.2019) не может быть ограничен в праве распоряжаться своим имуществом по тому основанию, которое указывает департамент в оспариваемом отказе.

Департамент, не согласившись с решением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и нормам материального права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент ссылается на то, что условия договора аренды не предполагают возможность переоформления арендных прав на земельный участок, в случае отчуждения объекта недвижимости (пункт 8.7 договора). Также Департамент обращает внимание, что в силу норм Земельного кодекса Российской Федерации право на предоставление земельного участка без проведения торгов для окончания строительства объекта незавершенного строительства может быть реализовано только одним собственником и только однократно, в связи с чем вывод суда первой инстанции о том, что норма подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ограничивает предоставление земельного участка в аренду в рамках временных ограничений, но не в рамках количества собственников, не соответствует закону.

Предприниматель в соответствии с представленным суду апелляционной инстанции письменным отзывом на апелляционную жалобу, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования апелляционной жалобы; представитель предпринимателя возразил на доводы апелляционной жалобы, поддержав позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 22.04.2016 между ООО «Веста 89» Департаментом был заключен договор аренды земельного участка №НУ 55-16 с кадастровым номером 89:11:020206:78, площадью 924 кв.м, расположенного в мкр. Ягельный по ул. Таежная поз 2.149 А, для окончания строительства объекта незавершенного строительства (далее по тексту – Договор, Договор аренды).

Срок действия договора с 30.03.2016 по 30.03.2019.

Договор аренды земельного участка № НУ-55-16 от 22.04.2016 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЯНАО, о чем в едином государственном реестре сделана запись регистрации № 89:11:020206:78-89/2017-1 от 16.05.2017. Объект незавершенного строительства зарегистрирован за ООО «Веста 89», о чем свидетельствует выписка из ЕГРП (собственность № 89-89/008-89/008/201/2016-3503/2 от 09.02.2016.

09.01.2017 между ООО «Веста 89» и предпринимателем был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым предпринимателем приобретается в собственность: объект незавершенного строительства, площадью застройки 2 433 кв.м, степень готовности объекта 4%, расположенный по адресу: ЯНАО, город Новый Уренгой, мкр. Ягельный по ул. Таежная, поз 2.149 А. Договор купли-продажи от 09.01.2017 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ЯНАО, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 01.02.2017.

Пунктом 5.2.4. Договора аренды земельного участка № НУ-55-16 от 22.04.2016 установлено, что при отчуждении недвижимого имущества, права на земельный участок подлежат переоформлению на правопреемника арендатора на недвижимое имущество.

07.04.2017 предприниматель, обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.

Письмом департамента от 24.04.2017 года № 301-12/4760-03 заявителю рекомендовано руководствоваться направленным ранее письмом от 13.03.2017 № 301-12/2920-03 по аналогичному заявлению.

Письмом департамента от 13.03.2017 № 301-12/2920-03 предпринимателю отказано в предоставлении земельного участка по следующим основаниям.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В связи с тем, что ранее земельный участок с кадастровым номером 89:11:020206:78 был предоставлен предыдущему собственнику для окончания строительства незавершенного строительством объекта: Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями в цокольном этаже, Департамент имущественных отношений вынужден отказать в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду предпринимателю ФИО2 в силу пункта 1 статьи 39.16. Земельного кодекса Российской Федерации.

Предприниматель, посчитав отказ в предоставлении земельного участка незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

02.10.2017 Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа принял решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 АПК РФ, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Предметом оспаривания по настоящему делу является письмо департамента от 24.04.2017 года № 301-12/4760-03, которым на заявление предпринимателя о предоставлении спорного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, Департамент рекомендовал заявителю руководствоваться направленным ранее письмом от 13.03.2017 № 301-12/2920-03 по аналогичному заявлению.

Как верно указал суд первой инстанции, учитывая, что оспариваемое письмо департамента от 24.04.2017 № 301-12/4760-03 ссылается на основания отказа, указанные в письме от 13.03.2017 № 301-12/2920-03, данные письма подлежат рассмотрению в совокупности, не смотря на то, что предметом спора является только отказ, изложенный в письме от 24.04.2017 года № 301-12/4760-03.

Основанием для отказа предпринимателю в предоставлении в аренду земельного участка является подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 ЗК РФ определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Пунктом 2 этой статьи предусмотрены случаи предоставления в аренду земельных участков без проведения торгов.

Так в силу подпунктов 9 и 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, и земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Как верно указывает Департамент, из приведенной нормы следует, что предоставление в аренду земельных участков под объектами незавершенного строительства для завершения строительства на них собственникам указанных объектов без проведения торгов возможно только однократно и только одному собственнику.

В данном случае, как следует из материалов дела, земельный участок уже был предоставлен ООО «Веста 89» без проведения торгов по Договору аренды для завершения строительства.

То есть один из собственников объекта незавершенного строительства уже реализовал право, предусмотренное рассмотренной нормой ЗК РФ.

Между тем, как верно указал суд первой инстанции, в данном случае подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ к предпринимателю применению не подлежит, по следующим основаниям.

Из приведенного подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что основания для рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии у заявителя права на применение указанного порядка получения в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства, имеют место быть только по истечении срока действия договора аренды земельного участка.

В данном же случае предприниматель обратился за предоставлением земельного участка в аренду в пределах уже действующего договора аренды – договора между Департаментом и ООО «Веста 89» сроком действия до 30.03.2019, а не по истечении его срока действия.

Соответственно, в такой ситуации, при наличии действующего договора аренды земельного участка для завершения строительства, предпринимателю не может быть отказано в реализации права на земельный участок со ссылкой на подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как предусмотрено пунктом 5.2.4. договора аренды земельного участка № НУ-55-16 от 22.04.2016, правоустанавливающие документы на земельный участок подлежат переоформлению в следующих случаях:

1) При реорганизации или ликвидации юридического лица;

2) При изменении юридического адреса или иных реквизитов юридического лица;

3) При отчуждении недвижимого имущества или его части, расположенного на арендуемом земельном участке.

В случае отчуждения недвижимого имущества или его части, для переоформления правоустанавливающих документов на земельный участок, арендатор обязан уведомить арендодателя об этом, путем направления ему письменного уведомления в течение 5 дней с момента государственной регистрации права.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, пунктом 5.2.4. Договора аренды установлено, что при отчуждении недвижимого имущества, права на земельный участок подлежат переоформлению на правопреемника арендатора на недвижимое имущество.

Департамент в обоснование своей позиции ссылается на пункт 8.7 Договора аренды, согласно которому при переходе права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участка, в полном объеме к другому лицу, договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации права собственности.

Суд апелляционной инстанции считает необоснованной ссылку Департамента на указанный пункт договора, поскольку он противоречит действующему законодательству.

Статьей 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (статьи 35, 36 ЗК РФ, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее по тексту – ГК РФ).

Указанные нормы направлены на создание собственникам недвижимости условий нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 148/11.

В силу статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из пункта 3 статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Вышеизложенные правила Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09).

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее по тексту – Постановление № 11), покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. 

В пункте 14 Постановления № 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При этом, названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учетом приведенных норм действующего законодательства, а также позиции высшего суда об их применении, условие пункта 8.7 Договора аренды является недействительным, поскольку им противоречит.

При этом, действительно, как указывает Департамент, а соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Однако, согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», применяя названные положения, судам следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В данном случае, приведенные выше нормы земельного и гражданского законодательства имеют императивный характер, в связи с чем включение в договор условия, противоречащего названным выше положениям, свидетельствует о недействительности этого условия договора. 

При таких обстоятельствах, положения пункта 8.7 Договора аренды не подлежат применении, как противоречащие приведенным выше нормам земельного и гражданского законодательства (статья 168 ГК РФ).

С учетом изложенного, оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка, правомерно признан судом первой инстанции недействительным, заявленные требования правоверно удовлетворены.

Судом апелляционной инстанции установлено, что нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции не разрешает вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину, в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.10.2017 по делу № А81-3312/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

А.С. Грязникова

Судьи

 

Н.Е. Иванова

О.Ю. Рыжиков