ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

25.05.2020

Дело № А40-37569/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.05.2020

Полный текст постановления изготовлен  25.05.2020

 

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: 

председательствующего-судьи Федуловой Л.В.,

судей Беловой А.Р., Дунаевой Н.Ю., 

при участии в судебном заседании:

от ООО "Парус" - не явился, извещен;

от Департамента городского имущества города Москвы –                                      ФИО1.(доверенность от 12.05.2020);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 по делу                                      № А40-37569/2019

по иску ООО "Парус" 

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Парус» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших между истцом и Департаментом городского имущества города Москвы (далее– ответчик, заявитель) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения (этаж 1 пом.45) площадью 128,6 кв.м с кадастровым номером 77:03:0006019:2885, расположенного в здании по адресу: 

<

...>,

путем изложения п.1.7 договора в следующей редакции:   «договор вступает в законную силу после подписания сторонами с даты регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ.»;

путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «рыночная стоимость  недвижимого имущества – помещение, назначение: нежилое, общая площадь 128,6 кв. м с кадастровым номером 77:03:0006019:2885 расположенное в здании по адресу: 

<

...>, по состоянию на 20 декабря 2018 года составляет 8.684.000 рублей 00 копеек без учета НДС в соответствии с заключением эксперта ИП ФИО2 от 20.12.2018.»;

путем изложения п. 3.4 договора в следующей редакции: «оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные  платежи  осуществляются  покупателем  до ___ числа  каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 144.733 рублей 00 копеек.»;

пункт 3.8 договора исключить;

путем изложения п.5.1 договора в следующей редакции: «за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.»;

пункт 5.3 исключить;

путем изложения п.5.4 договора в следующей редакции: «в случае неисполнения обязанности, предусмотренной п.2.1.3 договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.»;

путем изложения п.5.5 договора в следующей редакции: «продавец, как залогодержатель, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

1. Выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога;

2. Гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 Гражданского кодекса РФ;

3. Иных случаях, предусмотренных законом или договором.

2. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

1. Нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст. 342 ГК РФ);

2. Невыполнение залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 3 п.1 и п. 2 ст. 343 ГК РФ;

3. Нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (п. 2 и 4 ст. 346);

4. Иных случаях, предусмотренных законом.»;

путем изложения п.5.10 договора в следующей редакции: «за нарушение обязанности, предусмотренной п.2.1.7 договора, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.».

Истец уточнил предмет исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, исключив из требований п. 3.8 договора. В остальной части требования истец оставил без изменения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2019, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020, разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Парус» при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения (этаж 1 пом.45) площадью 128,6 кв.м с кадастровым номером 77:03:0006019:2885, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, урегулированы следующим образом: 

путем изложения п.1.7 договора в следующей редакции: «договор вступает в законную силу после подписания сторонами с даты присвоения продавцом учетного номера договору.»; 

путем изложения п.3.1 договора в следующей редакции: «цена объекта составляет 11.228.000 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Болари» ФИО3 от 16.09.2019 № А40-37569/19-176-349. НДС в соответствии с подпунктом 12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»; 

путем изложения п.3.4 договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные  платежи  осуществляются  покупателем  до ___ числа  каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 187.133 рублей 33 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.»; 

путем изложения п.5.1 договора в следующей редакции: «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 (одной трехсот шестидесяти пятой) двукратной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.»; 

путем изложения п.5.4 договора в следующей редакции: «В случае неисполнения обязанности, предусмотренной п.2.1.3 договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 0,5 % от цены объекта.»; 

путем изложения п.5.5 договора в следующей редакции: «Продавец, как залогодержатель, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества (п.4.1 договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п.2 ст.351 Гражданского кодекса РФ.»; 

путем изложения п.5.10 договора в следующей редакции: «За нарушение обязанности, предусмотренной п.2.1.7 договора, покупатель обязан уплатить продавцу неустойку в размере 0,5 % от цены объекта за каждый полный месяц просрочки.». В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил вышеуказанные судебные акты отменить, установить цену объекта, предложенную Департаментом.

Заявитель в кассационной жалобе ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, указывает, что собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Доказательств несоответствия действующему законодательству экспертного заключения, подготовленного ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут», не представлено. Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации. Кроме того, указывает, что заявляя о необходимости исключения из договора купли-продажи экономически нецелесообразных пунктов, истцом не приведены соответствующие обоснования.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы опубликована на общедоступном сайте http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением от 20.12.2018.

Ответчик письмом от 14.01.2019 № 33-5-148307/18-(0)-129 направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены объекта в размере 14.104.000 рублей 00 копеек в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» от 21.11.2018 № 488/43-4-18 и положительным экспертным заключением ООО ««РОО» от 9.11.2018 № 1071/2018/4.

Вместе с тем, согласно проведенной ИП ФИО2  по заказу истца оценке от 20.12.2018 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения составляет 8.684.000 рублей 00 копеек без учета НДС.

Истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с протоколом разногласий к нему, предложив цену выкупаемого имущества в размере 8.684.000 рублей 00 копеек.

Однако, ответчик протокол разногласий в предложенной истцом редакции не подписал.

В связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта общество обратилось в суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судами установлено, что Общество отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами, возникли разногласия по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суды пришли к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене                              11.228.000 руб. 00 коп., определенной в указанном заключении.

Довод Департамента о том, что доказательств несоответствия экспертного заключения ООО «Аналитическо-консалтинговая группа «Азимут» по отчету об оценке, подготовленному по заказу Департамента, не представлено, заявлены без учета характера спорных правоотношений, свидетельствующих о наличии разногласий по цене при заключении договора, переданных на разрешение суда, который обязан урегулировать эти разногласия, определив действительную рыночную стоимость подлежащего выкупу имущества.

Довод Департамента о том, что заявляя о необходимости исключения из договора купли-продажи экономически нецелесообразных пунктов, истцом не приведены соответствующие обоснования, заявлен без учета урегулированных судом разногласий, из которых следует, что п.3.4. договора урегулирован в соответствии с положением ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008                   №159-ФЗ, п. 5.1, п.5.4., п. 5.5., п. 5.10 Договора урегулированы в редакции Департамента.

Проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления Общества.

Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на несогласие с выводами судов и связаны с переоценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судами обстоятельств, что находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной в Определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2019 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 по делу                           № А40-37569/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                              Л.В. Федулова

 

Судьи:                                                                                                          А.Р. Белова

 

Н.Ю. Дунаева