ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-16488/2019

город Воронеж

05 ноября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2020 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 ноября 2020 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                       Миронцевой Н.Д.,

судей                                                                                  Пороника А.А.,

                                                                                            ФИО1,

 при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2, 

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: ФИО3, представитель по доверенности от 25.12.2019;

от ООО «ЭкоНиваАгро», от Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, от ИП главы КФХ ФИО4: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО4 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.07.2020 по делу № А14-16488/2019, по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО4 (ОГРНИП 316774600537441, ИНН 

<

***>) о признании незаконным отказа управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) от 25.06.2019 № КУВД-001/2019-2977689/5 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018, 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Глава КФХ ФИО4 (далее – заявитель, глава КФХ, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Росреестра по Воронежской области (далее – Управление) № КУВД-001/2019-2977689/5 от 25.06.2019 в государственной регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 2 06.04.2018; об обязании осуществить государственную регистрацию прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018.

Дело рассматривалось с участием третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью «ЭкоНиваАгро»; Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.07.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с обжалуемым судебным актом, глава КФХ обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что в пункте 4.3.6 договора аренды предусмотрено право арендатора передавать свои права третьему лицу.

Ссылается на то, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:01:0710003:58 был заключен не на основании протокола об итогах аукциона, которым заявитель был признан победителем, а был заключен на основании протокола рассмотрения заявок и признания аукциона несостоявшимся.

В представленном суду апелляционной инстанции отзыве Управление возражало против доводов апелляционной жалобы УГЖН, указывая на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, а также на отсутствие оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель Управления просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В представленных суду письменных пояснениях на апелляционную жалобу ООО «ЭкоНиваАгро» соглашается с доводами апелляционной жалобы.  

Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области отзыв в суд апелляционной инстанции не представила.

Глава КФХ, ООО «ЭкоНиваАгро», Администрация Аннинского муниципального района Воронежской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст.ст.156, 266 АПК РФ, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

     В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

     28.11.2017 между администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО4 (арендатор) на основании протокола от 09.11.2017 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 121017/0054097/03 от 12.10.2017 был заключен договор аренды земельного участка № 131/2017/11 А ЗУ.

           Предмет договора - земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью698 540 кв.м. с кадастровым номером 36:01:0710003:58, расположенным по адресу: Воронежская область, Аннинский район, Старотойденское сельское поселение, в границах СХА «Великий Октябрь», южная часть кадастрового квартала 36:01:0710003.

   Срок договора аренды устанавливается с 28.11.2017 по 28.11.2066 (пункт 2.1 договора).

  Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области 14.12.2017, о чем свидетельствует запись регистрации № 36:01:0710003:58-36/002/2017-1.

   06.04.2018 между индивидуальным предпринимателем главой КФХ ФИО4 и ООО «ЭкоНиваАгро» заключен договор уступки прав (перенайма аренды земельных участков), согласно которому ООО «ЭкоНиваАгро» принимает права и обязанности по договору аренды земельного участка № 131/2017/11 А ЗУ от 28.11.2017, с кадастровым номером 36:01:0710003:58, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, Старотойденское сельское поселение, в границах СХА «Великий Октябрь», южная часть кадастрового квартала 36:01:0710003.

   13.03.2019 стороны договора в лице своих представителей обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о регистрации прав по договору уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018.

 25.03.2019  территориальный орган Росреестра уведомлением № КУВД-001/2019-2977689/2 приостановил государственную регистрацию прав, поскольку договор уступки прав (перенайма аренды земельных участков) в отношении земельного участка, переданного в аренду Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, заключенного на торгах, проводимых в форме аукциона, противоречит п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем сделка об уступке прав по спорному договору аренды земельного участка в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.

   25.06.2019 уведомлением № КУВД-001/2019-2977689/6 заявителю отказано в государственной регистрации договора уступки прав (перенайма аренды земельных участков) от 06.04.2018 в связи с тем, что действующее на момент заключения договора законодательство не допускает возможности уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора

  Не согласившись с отказом Управления № КУВД-001/2019-2977689/6 от 25.06.2019, глава КФХ обратилась в Арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Апелляционный суд полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

  Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

   Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ведением Единого государственного реестра, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

   Частью 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

   Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ) и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (часть 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

   Статьей 14 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.

   Подпунктом 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ к основаниям для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отнесены договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (подпункт 3 пункта 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Статьями 26 и 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации и ее последующего прекращения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ (в редакции Закона N 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом N 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Из материалов дела усматривается, что договор аренды и договор перенайма заключены 28.11.2017 и 06.04.2018 соответственно.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 01.06.2015, в статью статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, как правомерно отметил суд первой инстанции, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 36:01:0710003:58 имеет целевое назначение - для сельскохозяйственного использования, предоставлен в аренду по результатам торгов (извещение о проведении торгов № 121017/0054097/03 от 12.10.2017, протокол от 09.11.2017)) и после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона N 42-ФЗ).

Таким образом, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

При этом не имеет значение тот факт, что торги были признаны несостоявшимися. Договор заключен с заявителем именно в связи с подачей ею заявки на участие в торгах

При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание выводы, изложенные в постановлении Верховного суда Российской Федерации от 01.10.2018 N 308-ЭС18-15155.

С учетом установленных фактических обстоятельств, а также приведенных выше норм, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Воронежской области в регистрации прав, изложенный в уведомлении от 25.06.2019 № КУВД-001/2019-2977689/5 соответствует приведенным нормам закона и не нарушает права и законные интересы заявителя.

   Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, апелляционная коллегия не усматривает.

Довод апелляционной жалобы о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 36:01:0710003:58  был заключен не на основании протокола об итогах аукциона, которым заявитель был признан победителем, а был заключен на основании протокола рассмотрения заявок и признания аукциона несостоявшимся, подлежит отклонению, поскольку аукцион признан несостоявшимся на основании п. 14 ст. 39.12 ЗК РФ, а договор аренды был заключен на торгах с лицом, подавшим единственную заявку, в ходе проведения конкурентных процедур.

Аргументированных доводов, опровергающих выводы суда области, в апелляционной инстанции не заявлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.07.2020 по делу № А14-16488/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судья:                                         Н.Д. Миронцева 

судьи                                                                                    А.А. Пороник 

                                                                                              ФИО1