АРБИТРАЖНЫЙ СУД  

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-13066/2023

г. Калуга

30 мая 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.05.2024

Постановление изготовлено в полном объеме 30.05.2024

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего судьи

судей

 

при участии в заседании:

от ООО «Вектра Один»

 

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

 

представителя ФИО4 (дов. от 09.01.2024, диплом),

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу администрации города Евпатории Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2023 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2023 по делу № А83-13066/2023, 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Вектра один» (далее - истец, ООО «Вектра один») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-XXII» (далее - ООО «Сервис-XXII») с исковым требованием произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты незавершенного строительства 5-8 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама», по пр. Победы, 59 в г. Евпатория, в соответствии с договором от 09.12.2011 долевого участия в реконструкции, строительстве 7-8 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59, договором от 22.07.2015 купли-продажи объекта незавершенного строительства 6-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» но пр. Победы, 59 в г. Евпатория, договором от 02.07.2019 купли-продажи объекта незавершенного строительства5-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59 в г. Евпатория.

Исковые требования мотивированы ссылками на нормы статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованны уклонением ответчика от осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества, незавершённые строительством, приобретенные истцом на основании указанных договоров. 

Определением суда первой инстанции от 15.05.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, администрация города Евпатории Республики Крым (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2023, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2023, исковые требования удовлетворены, произведена государственная регистрация перехода права собственности на объекты незавершенного строительства 5-8 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама», по пр. Победы, 59 в г. Евпатория, в соответствии с договором от 09.12.2011 долевого участия в реконструкции, строительстве 7-8 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама», по пр. Победы, 59, договором от 22.07.2015 купли-продажи объекта незавершенного строительства 6-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама», по пр. Победы, 59 в г. Евпатория, договором от 02.07.2019 купли-продажи объекта незавершенного строительства 5-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама», по пр. Победы, 59 в г. Евпатория. С ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлине по иску в размере 6 000 руб.

Судебные акты мотивированы доказанностью со стороны истца факта необоснованного уклонения ответчика от осуществления действий, направленных на проведение государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты незавершённого строительства. Суды не нашли пороков в заключённых между сторонами договорах, установили, что спорные объекты незавершённого строительства были переданы в фактическое владение истца, указали, что договоры купли-продажи в установленном законом порядке недействительными не признавались и продавцом также оспорены не были, ввиду чего требования истца являются обоснованными.

Суд апелляционной инстанции отклонил доводы администрации об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, ввиду отсутствия у ответчика зарегистрированного права собственности в отношении спорного имущества, а также о наличии у спорных объектов недвижимости признаков объектов самовольного строительства.

В данной части суд апелляционной инстанции указал, что спорные объекты являются объектами незавершённого строительства, при этом в законодательстве отсутствует запрет на производство государственной регистрации права на такие объекты. Спорные объекты возводились на основании разрешительной документации, представленной в материалы дела, о фальсификации которой со стороны администрации заявлено не было.

С принятыми судебными актами не согласилась администрация, в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилась с кассационной жалобой, в которой просил состоявшиеся по делу судебные акты отменить.

Доводы кассационной жалобы сводятся к тому, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, суды не учли тот факт, что право собственности продавца объектов недвижимого имущества - ООО «Сервис-XXII» на момент заключения договоров не было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, в связи с чем ООО «Вектра один» не вправе в судебном порядке требовать осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество. Договор от 09.12.2011 не может выступать основанием приобретения ООО «Вектра один» прав в отношении спорного имущества, т.к. в нарушение норм частей 1, 3 статьи 657 Гражданского кодекса Украины данный договор в нотариальном порядке не заключался. Суды не дали должной оценки доводам администрации о том, что спорные здания имеют признаки объектов самовольного строительства. Посредством обращения с иском по настоящему делу в суд стороны пытаются преодолеть административный порядок государственной регистрации права собственности и его перехода в отношении объектов недвижимого имущества.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оспариваемые судебные акты оставить без изменения. Представитель не смог дать вразумительных пояснений на вопросы суда кассационной инстанции. Также представитель просил приобщить к материалам дела новые письменные доказательства, приложенные к пояснениям ООО «Вектра один» от 04.04.2024.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев ходатайство истца о приобщении к материалам дела новых доказательств по делу, суд кассационной инстанции полагает необходимым оставить данное ходатайство без удовлетворения по следующим основаниям. 

Согласно пунктам 29, 30 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 13 от 30.06.2020 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» при решении вопроса о принятии дополнений, письменных пояснений к кассационной жалобе либо отзыва на кассационную жалобу судам кассационной инстанции необходимо иметь в виду, что сугубо правовое обоснование доводов и возражений стороны вправе приводить на всех стадиях рассмотрения дела, если они основаны на доказательствах, имеющихся в материалах дела, и если такие дополнения, пояснения к кассационной жалобе не содержат ни новых требований, ни новых доказательств, которые в силу положений АПК РФ не могут рассматриваться и исследоваться судом кассационной инстанции.

Часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 156 Кодекса предусматривают, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений, и несет риск непредставления доказательств.

Новые и (или) дополнительные доказательства, имеющие отношение к установлению обстоятельств по делу, судом кассационной инстанции не принимаются.

В силу требований части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.12.2011 между ООО «Сервис-XXII» и ООО «Вектра один» заключён договор долевого участия в реконструкции, строительстве 7-8 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59 (далее - договор от 09.12.2011).

По условиям данного договора стороны обязались на основе сотрудничества, путём внесения долевых вкладов имуществом (денежными средствами, материалами, имущественными правами и т.д.), а также совместным трудовым участием и организацией, совместно действовать с целью реконструкции, строительства, эксплуатации 7-8 очереди строительства торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59, в соответствии с проектом строительства и распределением результатов строительства между сторонами согласно внесённым вкладам. Стороны осуществляют строительство объекта согласно плану строительства и порядку финансирования строительства, который содержится в приложении к договору и является его неотъемлемой частью. Строительство объекта осуществляется на земельном участке площадью 22075,65 кв.м., находящемся в аренде у ООО «Сервис-XXII» (разрешение Евпаторийского городского Совета от 03.03.2005 № 4-28/121, договор аренды земельного участка от 17.03.2005) (пункты 1.1-1.3 договора от 09.12.2011).

Согласно пункту 5.1 договора от 09.12.2011 результатом долевого участия сторон в строительстве объекта является окончание строительства и введение объекта в эксплуатацию.

Стороны составляют акт раздела долей на основании приложений и плана-схемы порядка финансирования вышеуказанных площадей, являющийся неотъемлемой частью договора, который подписывается всеми сторонами и на основании которого производится фактическая передача соответствующих долей каждой из сторон (пункт 5.3 договора от 09.12.2011).

По условиям пункта 7.1 договора он вступает в силу с даты его подписания сторонами и действует до момента получения правоустанавливающих документов на объект.

15.10.2012 между сторонами подписан акт, поименованный как «акт приёма-передачи объекта незавершённого строительства 7-8 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59 в г. Евпатория», согласно которому ООО «Сервис-XXII» передало, а ООО «Вектра один» приняло объект незавершённого строительства в составе строительной площадки, комплекта всей имеющейся в распоряжении ООО «Сервис-XXII» документации на объект, в том числе проектной и исполнительной документации.

22.07.2015 между ООО «Сервис-XXII» (продавец) и ООО «Вектра один» (покупатель) заключён договор купли-продажи объекта незавершённого строительства 6 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59 в г. Евпатория (далее - договор от 22.07.2015).

По условиям данного договора продавец продал покупателю объект незавершённого строительства 6 очереди ТСК (пункт 1 договора от 22.07.2015).

Стороны в пункте 6 договора также установили, что для обеспечения своевременного окончания строительства 5 очереди строительства ТСК продавец обязуется по договору генерального подряда от 13.04.2011 и дополнительного соглашения № 1 от 27.02.2015 к нему утвердить график оплаты строительных работ генеральному подрядчику - ООО «Иншаат-Групп-Инвест» 22 800 000 руб.

В пункте 7 договора продавец уведомил покупателя о правах третьих лиц на продаваемый объект, возникших из договоров о долевом участии, паевом участии в строительстве и инвестиционных договоров в финансировании строительства 6 очереди реконструкции, строительства и развития инфраструктуры ТСК, заключённых ранее продавцом по объекту, являющемуся предметом договора. Конкретный перечень лиц, имеющих права на объект, и данные об объёмах их прав приведены в приложении к договору. В связи с заключением договора покупатель приобретает права и обязанности по указанным выше договорам с участниками строительства 6 очереди на основании отдельных трёхсторонних договоров (приложений к договорам участия в строительстве) и в случае полного исполнения обязательств участниками строительства по договорам паевого, долевого и инвестиционного участия.

Акт приёма-передачи объекта незавершённого строительства 6 очереди ТСК подписан между сторонами 22.07.2015.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что ни в тексте договора, ни в акте приёма-передачи не приведены индивидуализирующие технические характеристики отчуждаемого объекта незавершённого строительства 6 очереди строительства ТСК (протяженность, глубина залегания, объем, высота, площадь застройки и т.д.), доказательства того, что в отношении данного объекта на момент заключения договора составлялась техническая документация (технический паспорт), в материалы дела также не представлены.

09.09.2015 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору от 22.07.2015, согласно которому стороны определи 11 физических лиц, имеющих права в отношении объекта незавершённого строительства 6 очереди строительства ТСК.

02.07.2019 между ООО «Сервис-XXII» (продавец) и ООО «Вектра один» (покупатель) был заключён договор купли-продажи объекта незавершённого строительства 5 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59 в г. Евпатория (далее - договор от 02.07.2019).

По условиям данного договора продавец продал покупателю объект незавершённого строительства 5 очереди ТСК (пункт 1 договора от 22.07.2015), согласно техническому заключению ООО «Альфа-Строй», подготовленному в 2016 году, общая площадь помещений объекта составляет 3 129,8 кв.м., процент готовности - 45% по состоянию на декабрь 2016 года (пункт 1 договора от 02.07.2019).

В пункте 5 договора продавец уведомил покупателя о правах третьих лиц на доли в продаваемом объекте, выражаемых в части площади объекта после ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, при условии исполнения взятых на себя обязательств в пределах осуществления ими денежных вкладов в строительство по договорам о долевом участии, паевом участии в строительстве 5 очереди реконструкции, строительства и развития инфраструктуры ТСК, заключённых ранее продавцом по объекту, являющемуся предметом настоящего договора. Конкретный перечень лиц, имеющих имущественные права на доли в объекте, и данные об объёмах их прав приведены в приложении к договору. В связи с заключением договора покупатель приобретает права и обязанности по указанным выше договорам с участниками строительства 5 очереди на основании отдельных трёхсторонних договоров (приложений к договорам участия / финансирования в строительстве) - договорам замены стороны по таким первоначальным договорам участия в строительстве объекта либо (по желанию участников строительства) на основании договоров покупки имущественных прав или иным договорам аналогичного характера. Форма таких договоров определяется в ходе последующих трехсторонних переговоров, проводимым после подписания настоящего договора. Продавец обязуется содействовать урегулированию всех отношений с участниками строительства объекта по настоящему договору и в будущем, вплоть до удовлетворения законных прав всех участников строительства.

Из материалов дела следует, что 27.12.2019 на государственный кадастровый учёт были поставлены следующие объекты незавершённые строительством, расположенные по адресу: 

<

...>:

- нежилое здание 58% готовности, которому присвоен кадастровый номер 90:18:010143:2115;

- нежилое здание 69% готовности, которому присвоен кадастровый номер 90:18:010143:2116.

В ходе рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ООО «Вектра один» пояснило, что к 5, 6, 7 очереди строительства ТСК относится нежилое здание лит. А с кадастровым номером 90:18:010143:2115, общей площадью 16 023 кв.м., процент готовности - 58%, а к 8 очереди строительства относится нежилое здание лит. Б с кадастровым номером 90:18:010143:2116, общей площадью 1 577 кв.м., процент готовности - 69%.

25.01.2020 между ООО «Сервис-XXII» (продавец) и ООО «Вектра один» (покупатель) был заключён договор купли-продажи объектов незавершённого строительства (далее - договор от 25.01.2020).

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора продавец продал объект незавершённого строительства лит. А с кадастровым номером 90:18:010143:2115, площадью застройки 4 172,2 кв.м., процент готовности - 58%, а также объект незавершённого строительства лит. Б с кадастровым номером 90:18:010143:2116, площадью застройки 872,2 кв.м., процент готовности - 69%, расположенные по адресу: 

<

...>.

Объекты располагаются на земельном участке площадью 22 072,65 кв.м., предоставленном продавцу для реконструкции и обслуживания рынка «Универсам» под ТСК по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 90:18:010143:135, заключённому с Евпаторийским городским Советом 04.04.2006 (пункт 1.2 договора от 25.01.2020).

В пункте 2.1 данного договора отражено, что объекты принадлежат продавцу на основании декларации о начале выполнения строительных работ № КР 08311064382 от 26.10.2011 и декларации о начале выполнения строительных работ № РК 083140005590 от 05.12.2014.

Из содержания пункта 4.1 договора от 25.01.2020 следует, что объекты передаются покупателю в день подписания договора путём передачи настоящего договора, всей технической и иной документации, вследствие чего настоящий договор приобретает силу и значение акта приёма-передачи.

Из материалов дела следует, что ООО «Сервис-XXII» и ООО «Вектра один» 21.05.2020 совместно обратились в Управление Росреестра Республики Крым с заявлениями об осуществлении государственной регистрации права собственности ООО «Сервис-XXII» на незавершённые строительством нежилые здания с кадастровыми номерами 90:18:010143:2115 и 90:18:010143:2116, а также о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества от ООО «Сервис-XXII» к ООО «Вектра один».

Уведомлениями от 05.02.2020 Управление Росреестра Республики Крым приостановило регистрационные действия в отношении прав на указанные объекты по следующим основаниям:

1) ввиду отсутствия оригиналов правоустанавливающих документов (деклараций о начале выполнения строительных работ, разрешений на выполнение строительных работ);

2) приказом № 22-ОД от 18.04.2017 отменена регистрация представленной декларации № РК 083140005590 от 05.12.2014. Подлинность и факт выдачи разрешения на выполнение строительных работ № 132 от 06.04.2011 также не представляется возможным установить;

3) в разрешительных документах указаны сведения о реконструкции, в связи с чем требуется представить правоустанавливающие документы на данные объекты после проведения реконструкции;

4) заявленные объекты внесены в «стоп самострой» распоряжением главы Республики Крым № 573-рги от 10.10.2017 «О внесении изменений в распоряжение главы Республики Крым № 138-рги от 24.04.2017»;

5) в ЕГРН имеются сведения о наличии актуального ареста (запись о наложении № 90-90/16/996/2014-826) на основании постановления о наложении ареста на имущество должника № 1602/14/29/84 от 20.06.2014 отдела судебных приставов по г. Евпатории УФССП России по Республике Крым;

6) в ЕГРН отсутствуют сведения о проведении государственной регистрации права собственности на заявленные объекты за продавцом, что, соответственно, препятствует распоряжению имуществом.

В последующем сроки приостановления проведения регистрационных действий неоднократно продлялись Управлением Росреестра Республики Крым, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца пояснил, что ни ООО «Вектра один», ни ООО «Сервис-XXII» не предпринимались действия, направленные на устранение тех обстоятельств, которые явились основанием для принятия Управлением Росреестра Республики Крым решений о приостановлении государственной регистрации прав в отношении спорных объектов недвижимости.

В рамках судебного дела № А83-22859/2021 ООО «Вектра один» обращалось с иском к ООО «Сервис-XXII» о признании права собственности на спорные объекты незавершённого строительством (иск был подан 22.11.2021), основывая свой иск на нормах статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и факте заключения с ответчиком договоров от 09.12.2011, от 22.07.2015, от 02.07.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.12.2022, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2023, в удовлетворении исковых требований ООО «Вектра один» было отказано. Суды указали на то, что право собственности истца на недвижимое имущество никем не оспаривается, а возможность его зарегистрировать отсутствует в связи с отказом органа регистрации прав, следовательно, требование о признании права собственности является ненадлежащим способом защиты права, поскольку путем признания права может быть осуществлена защита существующего, но оспариваемого другим лицом права, чего из материалов дела не усматривается. Суды также отметили, что обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права. Создание видимости спора для получения формальных оснований регистрации права на недвижимое имущество влечёт подмену законных функций государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку. Однако суд, исходя из задач судопроизводства, в данном случае при отсутствии фактически спора о праве собственности, не может возлагать на себя функции соответствующих государственных органов.

После этого, 28.04.2023 ООО «Вектра один» обратилось к ООО «Сервис-XXII» с требованием обеспечить 05.05.2023 в 09 час. 00 мин. явку представителя ответчика в ГБУ РК «МФЦ» для целей обращения с заявлением о государственной регистрации права собственности в отношении спорных объектов незавершённого строительства.

Как указывает ООО «Вектра один», в указанные дату и время ООО «Сервис-XXII» явку своего представителя не обеспечило, что расценено истцом в качестве уклонения ответчика от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество и выступило основанием для его обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

В силу пункта 1 статьи 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Указанная норма корреспондирует положениям пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Суды, удовлетворяя исковые требования, указали на то, что при государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества необходимо соблюдение процедуры, регламентированной нормами Федерального закона Российской Федерации № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), из положений статей 14, 15 которого следует, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. Суды пришли к выводу о том, что истцом представлены доказательства, достоверно подтверждающие факт уклонения ООО «Сервис-XXII» от совершения действий, направленных на осуществление государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к истцу.

Вместе с тем, при вынесении оспариваемых администрацией судебных актов суды не учли следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22), пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Одновременно с этим, в абзацах 5-6 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление Пленума № 54) разъяснено, что если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Из выше приведённых разъяснений Пленумов № 10/22 и № 54 следует, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества подлежит удовлетворению при одновременном соблюдении следующей совокупности условии:

- если право собственности продавца в установленном законом порядке зарегистрировано в ЕГРН либо является ранее возникшим (согласно пунктам 1, 2 статьи 69 Закона № 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости);

- если продавец фактически передал объект недвижимого имущества покупателю (исключение составляют случае, когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект).

Если же продавец, хотя и передал объект недвижимого имущества покупателю, однако его право собственности на данный объект не зарегистрировано в ЕГРН (не является ранее возникшим либо возникшим в силу прямого указания действующего законодательства), при этом он уклоняется от государственной регистрации права собственности на данный объект за собой и, следовательно, от государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, последний вправе защитить свои нарушенные права только посредством предъявления иска о возврате уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также о возмещении причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Нормами действующего законодательства не предусмотрено право покупателя недвижимого имущества требовать в судебном порядке осуществления государственной регистрации права собственности на данное имущество за продавцом.

Как указывалось ранее, право собственности ООО «Сервис-XXII» на спорное имущество на момент заключения договоров от 22.07.2015, от 02.07.2019, от 25.01.2020, как и на момент обращения ООО «Вектра один» в арбитражный суд с настоящим иском, в ЕГРН зарегистрировано не было.

Суд кассационной инстанции отмечает, что судами не была дана оценка тому, может ли договор от 09.12.2011 являться правоустанавливающим документом для перехода права собственности на какой-либо объект незавершённого строительства от ответчика к истцу, т.к. данный договор не содержит конкретное описание реально существовавшего объекта незавершённого строительства (его протяженность, глубину залегания, объём, высоту, площадь застройки и т.д.). Напротив, из буквально содержания акта приёма-передачи от 15.10.012 следует, что ООО «Сервис-XXII» передало ООО «Вектра один» строительную площадку для целей возведения 7-8 очередей строительства ТСК, а также комплект проектной и исполнительной документации.

По общему правилу строительная площадка не является объектом незавершённого строительства, т.к. представляет собой только часть земельного участка, подготовленную для последующего возведения не ней объекта недвижимого имущества.

Кроме того, как указывает само ООО «Вектра один» 7-8 очередь строительства ТСК осуществлялась ООО «Сервис-XXII» на основании декларации о начале выполнения строительных работ, датированной только 05.12.2014, т.е. намного позднее заключения договора от 09.12.2011.

В оспариваемых судебных актах отсутствуют указания судов на конкретные обстоятельства и на нормы законодательства Российской Федерации, в силу которых право собственности ООО «Сервис-XXII» на спорные объекты могло бы рассматриваться в качестве ранее возникшего либо возникшего в силу прямого указания закона, что освобождало бы продавца от исполнения обязанности по государственной регистрации своего права собственности на спорные объекты незавершённого строительства в общем порядке, предусмотренном нормами Закона № 218-ФЗ, перед их отчуждением ООО «Вектра один».

Как указывалось ранее, в своих уведомлениях от 05.02.2020 Управление Росреестра Республики Крым приводило конкретные основания, препятствующие как осуществлению государственной регистрации права ООО «Сервис-XXII» на спорные объекты недвижимости, так и осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на данные объекты от ООО «Сервис-XXII» к ООО «Вектра один».

Удовлетворение иска по настоящему дела предполагало исследование судами законности указанных решений Управления Росреестра Республики Крым о приостановлении регистрационных действий, о соответствии их нормам Закона № 218-ФЗ, т.к. действующим законодательством именно на Управление возлагаются функции по осуществлению государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, а судебный акт не может произвольно подменять собой функции государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество.

Однако в оспариваемых судебных актах не приведены выводы судов, из содержания которых бы следовало, что Управление Росреестра Республики Крым изначально необоснованно приостановило государственную регистрацию прав сторон спора в отношении объектов незавершённых строительством.

Судами также не было учтено, что Единый государственный реестр недвижимости имеет значение единого федерального информационного ресурса, в связи с чем содержащиеся в нём сведения должны отвечать критериям достоверности и актуальности (часть 9 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации № 149-ФЗ от 27.07.2006 «Об информации, информационных технологиях и о защите информации»).

Это означает, что регистрационные записи, вносимые в ЕГРН в отношении конкретных объектов недвижимого имущества, должны строго соответствовать действительности. В частности, является недопустимым внесение в государственный реестр сведений об объекте недвижимости (о правах на данный объект), который фактически не существуют с теми техническими характеристиками, которые отражаются в правоустанавливающих документах, представляемых на государственную регистрацию прав на данный конкретный объект недвижимости.

Как указывалось ранее, в договоре от 25.01.2020 было отражено, что ООО «Сервис-XXII» продало ООО «Вектра один» объект незавершённого строительства лит. А с кадастровым номером 90:18:010143:2115, площадью застройки 4 172,2 кв.м., процент готовности - 58%, а также объект незавершённого строительства лит. Б с кадастровым номером 90:18:010143:2116, площадью застройки 872,2 кв.м., процент готовности - 69%, расположенные по адресу: 

<

...>.

При этом из пояснений ООО «Вектра один» следует, что ввиду отзыва у ООО «Сервис-XXII» разрешений на строительство приказами Службы государственного строительного надзора Республики Крым в конце 2017 года, на основании приказа генерального директора ООО «Сервис-XXII» № 35/2018 от 01.02.2018 объекты незавершённого строительства были законсервированы и в отношении них строительные работы не велись (данные документы в материалы настоящего дела не представлялись и судами не исследовались). В договоре от 25.01.2020 технические характеристики объектов незавершенного строительства были указаны в том виде, как они существовали на момент заключения договоров от 22.07.2015 и от 02.07.2019. Сам договор от 25.01.2020 был подписан между сторонами в целях конкретизации имущества, отчуждённого ООО «Сервис-XXII» по ранее заключённым договорам купли-продажи от 22.07.2015 и от 02.07.2019.

Вместе с тем, из содержания заключения судебной экспертизы № 61 от 04.10.2022, проведенной в рамках судебного дела № А83-22859/2021, следует, что объекты незавершенного строительства 5-8 очереди ТСК в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 в г. Евпатории с кадастровыми номерами 90:18:0101143:2115 и 90:18:0101143:2116 на сегодняшний день фактически представляют собой оконченные строительством нежилое здание литер «А» с кадастровым номером 90:18:0101143:2115, общей площадью 16 023 кв.м. и нежилое здание литер «Б» с кадастром номером 90:18:0101143:2116, общей площадью 1 577 кв.м.

Суд кассационной инстанции отмечает, что из содержания фотоматериалов к указанной судебной экспертизе следует, что объекты недвижимости не только завершены строительством, но и фактически функционируют - в помещениях зданий располагаются объекты торговли.

Удовлетворяя исковые требования, суды не учли данные обстоятельства, не указали нормы действующего законодательства, в силу которых подлежал бы удовлетворению иск ООО «Вектра один», направленный на внесение в ЕГРН сведений о фактически несуществующих объектах незавершённого строительства. Также суды не указали на возможность внесения в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности ООО «Вектра один» на объекты, которые были существенно видоизменены (полностью достроены) после заключения договоров от 22.07.2015, от 02.07.2019, от 25.01.2020 (в результате заключения указанных договоров ООО «Вектра один» не могло приобрести имущественные права в объёме большем, чем они принадлежали ООО «Сервис-XXII» на момент совершения сделок).

Суды также не исследовали вопрос о том, не будут ли затрагиваться права и законные интересы иных лиц, не привлечённых к участию в деле, судебными актами по настоящему делу.

Как указывалось ранее, из содержания пункта 7 договор от 22.07.2015 и пункта 5 договора от 02.07.2019, как минимум строительство 6 и 5 очередей ТСК осуществлялось ООО «Сервис-XXII» посредством заключения неких договоров о долевом участии, паевом участии в строительстве и инвестиционных договоров в финансировании строительства с физическими лицами. В результате заключения договоров от 22.07.2015 и от 02.07.2019 ООО «Вектра один» получало объекты незавершённого строительства, обременённые имущественными правами данных лиц. 

Для целей разрешения вопроса о том, будут ли права физических лиц, участвовавших в строительстве спорных объектов затрагиваться судебными актами по настоящему делу, судам надлежало исследить содержание договоров, заключённых ООО «Сервис-XXII» (и /или ООО «Вектра один») с данными физическими лицами, что не было сделано судами. Фактически суды не исследовали вопрос о прядке строительства спорых объектов, что также имело существенное значение для правильного разрешения существующего спора.

Заслуживает внимания и довод администрации о том, что фактически спорные объекты незавершенного строительства отвечали критериям объектов самовольного строительства, которые в должной степени не был проверен судами.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Из процессуальной позиции сторон по делу следует, что спорные объекты возводились ООО «Сервис-XXII» на основании разрешений на выполнение строительных работ № 123 от 02.04.2008 (данный документ в материалы настоящего дела не предоставлялся и судами не исследовался) и № 132 от 06.04.2011, а также на основе деклараций о начале выполнения строительных работ от 26.10.2011 и от 05.12.2014 (данные разрешение и декларации представлены в материалах дела только в копиях, на отсутствие подлинников документов указывалось в уведомлениях Управление Росреестра Республики Крым о приостановлении регистрационных действий).

Из содержания копии разрешения на выполнение строительных работ № 132 от 06.04.2011 следует, что оно выдавалось ООО «Сервис-XXII» для проведения строительных работ по возведению 5-6 очередей строительства ТСК со сроком действия до 03.03.2015.

Из содержания копии декларации о начале выполнения строительных работ от 26.10.2011 следует, что ООО «Сервис-XXII» приступило к выполнению работ по строительству 5-6 очереди ТКС, состоящих из подвала, 2-х этажей и мансарды, площадью застройки 4 127,1 кв.м., общей площадью 5 636 кв.м. (5 очередь - 3420 кв.м., 6 очередь - 2 216 кв.м.) при общей площади всего объекта строительства 11 813,27 кв.м.

Из содержания копии декларации о начале выполнения строительных работ от 05.12.2014 следует, что ООО «Сервис-XXII» приступило к выполнению работ по строительству 7-8 очереди ТСК, состоящих из подвала, 2-х этажей и мансарды, площадью застройки 1 929,17 кв.м., общей площадью 5 882,38 кв.м. при общей площади всего объекта строительства 12 230,19 кв.м.

Таким образом, в материалах дела отсутствует разрешение на строительство 7-8 очереди ТКС.

Если исходить из достоверности пояснений ООО «Вектра один» о том, что ныне существующие нежилые здания лит. А и лит. Б являются результатами строительства 5-8 очередей ТСК, то согласно декларациям о начале выполнения строительных работ от 26.10.2011 и от 05.12.2014 ООО «Сервис-XXII» могло возвести здания, состоящие из подвала, 2-х этажей и мансарды, при этом общая площадь данных зданий должна была составить 11 518,38 кв.м. (5 636 кв.м. + 5 882,38 кв.м.), общая площадь застройки - 6 056,27 кв.м. (4 127,1 кв.м. + 1 929,17 кв.м.).

Из заключения судебной экспертизы, подготовленной в рамках судебного дела № А83-22859/2021, следует, что здание литер «А» с кадастровым номером 90:18:0101143:2115 имеет 5 этажей и общую площадью 16 023 кв.м., нежилое здание литер «Б» с кадастром номером 90:18:0101143:2116 имеет два этажа и общую площадью 1 577 кв.м., что явно не соответствует содержанию деклараций о начале выполнения строительных работ от 26.10.2011 и от 05.12.2014.

Доказательства того, что ООО «Сервис-XXII» вносило изменения в проектную документацию на строительство спорных объектов и, соответственно, в разрешение на выполнения строительных работ, в декларации о начале выполнения строительных работ, в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, вывод суда апелляционной инстанции о том, что спорные объекты были возведены в строгом соответствии с разрешительной документацией, часть которой в материалы дела вообще не предоставлялась, является необоснованным. 

Фактически вопрос о законности ведения строительных работ со стороны ООО «Сервис-XXII» судами не исследовался по существу.

Как указывалось ранее, право на возведение спорных зданий на земельном участке площадью 22 072,65 кв.м. опосредовался заключением ООО «Сервис-XXII» договора аренды от 14.04.2006. 

При этом пунктом 7 данного договора устанавливался срок действия договора - до 03.03.2015.

Доказательства того, что в установленном законом порядке ООО «Сервис-XXII» продлило действие данного договора либо заключило новый договор, позволяющий ведение строительства объектов недвижимого имущества на публичных землях, как и доказательства продления разрешения на ведение строительных работ № 132 от 06.04.2011 со сроком действия до 03.03.2015, в материалы настоящего дела не представлено.

По общему правилу, в отношении спорных объектов все строительные работы подлежали прекращению после 03.03.2015, однако, как указывает ООО «Вектра один», ООО «Сервис-XXII» законсервировало объекты строительства только 01.02.2018, а если исходить из сопоставления содержания договоров купли-продажи от 22.07.2015, от 02.07.2019, от 25.01.2020, в которых указывается на технических параметры объектов незавершённого строительства, и содержания судебной экспертизы № 61 от 04.10.2022, согласно которой объекты полностью завершены строительством, то после указанной даты работы по возведению объектов не только не приостанавливались, но и фактически были завершены.

При этом суды, удовлетворяя исковые требования, не исследовали вопрос о легальности ведения строительства на объектах после 03.03.2015.

С учётом изложенного, суд кассационной инстанции не может признать оспариваемые судебные акты в качестве основанных на полном исследовании фактических обстоятельств дела и принятых в соответствии с нормами действующего законодательства, в связи с чем они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для установления выше приведённых фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения существующего спора.

Суд кассационной инстанции в силу положений части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в суде первой инстанции, либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела, обжалуемые судебные акты, в силу пункта 3 части 1 статьи 287, статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит устранить допущенные нарушения, дать оценку имеющимся в материалах дела доказательствам, правильно применить нормы материального и процессуального права, и принять законный и обоснованный судебный акт.

В силу абзаца второго части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов за подачу кассационных жалоб разрешается судом, вновь рассматривающим дело.

С учётом изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 27 июня 2023 года и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23 ноября 2023 года по делу № А83-13066/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

 

Судьи

ФИО1

 

ФИО2

 

ФИО3