АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

01 августа 2017 года

Дело №

А66-7988/2016

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Яковца А.В., судей Бычковой Е.Н., Каменева А.Л.,

при участии от публичного акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «Российский Капитал» ФИО1 (доверенность от 28.07.2017),

рассмотрев 31.07.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Лидер» ФИО2 и публичного акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «Российский Капитал» на определение Арбитражного суда Тверской  области от 30.12.2016 (судья Матвеев А.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 (судьи Чапаев И.А., Виноградов О.Н., Журавлев А.В.)  по делу  № А667988/2016,

у с т а н о в и л:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.11.2015 принято к производству заявление о признании общества с ограниченной ответственностью «Лидер», место нахождения: 117218,  Москва, Новочеремушкинская ул., д. 21, корп. 1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> (далее – Общество, должник), несостоятельным (банкротом)

Определением суда от 15.03.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2. 

В соответствии с указанным определением к банкротству Общества  применяются правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2016 дело о банкротстве Общества передано на рассмотрение по подсудности в Арбитражный суд Тверской области.

Временный управляющий ФИО2 26.09.2016 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным заключенного Обществом и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Тверской области (далее – ТУ Росимущества) дополнительного соглашения от 19.05.2016 к договору от 08.05.2007 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

К участию в рассмотрении настоящего обособленного спора в деле о банкротстве Общества в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области и муниципальное образование «Город Тверь» в лице администрации города Твери.

Определением суда  первой инстанции от 30.12.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 указанное определение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий ФИО2 просит отменить определение от 30.12.2016 и постановление от 02.05.2017, направить дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

В кассационной жалобе публичное акционерное общество «Акционерный коммерческий банк «Российский Капитал», место нахождения: 121069, Москва, ул. Б. Молчановка, д. 21А,  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> (далее - Банк), являющееся конкурсным кредитором Общества, просит отменить определение от 30.12.2016, постановление от 02.05.2017 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым признать оспариваемое дополнительное соглашение недействительным.

Податели жалоб полагают, что при принятии обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций неправильно истолковали пункт 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и  часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), не применили подлежащие применению к спорным правоотношениям пункт 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве и пункт 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Кроме того, Банк и конкурсный управляющий ФИО2 указывают, что отсутствие у должника права  аренды на земельный участок является препятствием для получения разрешения на ввод в эксплуатацию секции многоквартирного жилого дома, строительство которой не завершено, в связи с чем  не согласны с выводом апелляционного суда о том, что оспариваемым дополнительным соглашением не нарушены права должника и его кредиторов.

В представленном отзыве ТУ Росимущества возражает против удовлетворения кассационных жалоб.

В судебном заседании представитель Банка поддержал доводы, приведенные в кассационных жалобах.

Иные участвующие в деле лица  надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения  жалоб в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ТУ Росимущества (арендодатель) и Федеральное государственное унитарное предприятие «Ремонтно-производственное предприятие Московского военного округа Министерства обороны Российской Федерации» (далее - Предприятие) 08.05.2007 заключили договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель передал арендатору  во временное владение и пользование сроком до 04.05.2056 для использования в целях строительства жилого дома земельный участок площадью 90 349,8 кв. м  из земель населенных пунктов с кадастровым номером 69:40:0300015:0026, находящийся по адресу: г. Тверь, п. Мамулино.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Впоследствии Предприятие передало права и обязанности арендатора по указанному договору обществу с ограниченной ответственностью «Инфортекс» (далее – ООО «Инфортекс») по договору о передаче прав и обязанностей от 08.08.2007. 

ООО «Инфортекс», в свою очередь, по договору передачи прав и обязанностей от 16.10.2007 передало права арендатора Обществу.

Договоры о передаче прав и обязанностей от 08.08.2007 и от 16.10.2007 также зарегистрированы в установленном законом порядке.

ТУ Росимущества и Общество 19.05.2016 заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300015:0026 внесены изменения в пункт 1.1 договора (пункт 1 соглашения). 

Согласно пункту 2 соглашения сторонами согласован размер задолженности по договору аренды, которую арендатор обязался оплатить в течение 3-х месяцев со дня подписания соглашения. 

Стороны также определили, что в случае неисполнения данного обязательства договор аренды от 08.05.2007 считается расторгнутым по соглашению сторон.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, временный управляющий ФИО2 сослался на то, что названное  дополнительное соглашение заключено в период проведения в отношении Общества процедуры наблюдения при наличии признаков злоупотребления правом и без согласия временного управляющего, чем нарушены требования пункта 2 статьи 64 Закона о банкротстве.

Суд первой инстанции не установил признаков злоупотребления правом при  заключении оспариваемого дополнительного соглашения, а также иных оснований для признания его недействительным, в связи с чем определением от 30.12.2016 отказал в удовлетворении заявленных  требований.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и постановлением от 02.05.2017 оставил  указанное определение без изменения.

Проверив  законность  обжалуемых судебных   актов   и  обоснованность доводов,   приведенных     в   кассационных  жалобах,  Арбитражный    суд   Северо-Западного округа приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона о банкротстве введение наблюдения не является основанием для отстранения руководителя должника и иных органов управления должника, которые продолжают осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными  пунктами 2, 3 и 3.1 данной статьи.

В силу пункта 2 статьи 64 Закона о банкротстве органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, за исключением случаев, прямо предусмотренных названным Законом, сделки или несколько взаимосвязанных между собой сделок:

связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого составляет более пяти процентов балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения;

связанных с получением и выдачей займов (кредитов), выдачей поручительств и гарантий, уступкой прав требования, переводом долга, а также с учреждением доверительного управления имуществом должника.

Как следует из пункта 1 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.

 Как видно из пункта 2 заключенного Обществом и ТУ Росимущества 19.05.2016 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, должник согласился с размером образовавшейся в 20113-2016 годах задолженности по арендной плате (36 057 049,35 руб. ) и обязался погасить ее в течение трех месяцев с даты подписания дополнительного соглашения.

Стороны также определили, что в случае неисполнения данного обязательства договор аренды от 08.05.2007 считается расторгнутым по соглашению сторон.

Таким образом, данное дополнительное соглашение не относится к сделкам, перечисленным в пункте 2 статьи 64 Закона о банкротстве.

Согласно  пункту 7 статьи 201.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения в отношении застройщика должник может заключать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме, договоры, предусматривающие передачу жилых помещений, и соглашения об изменении или о расторжении таких договоров, а также совершать иные сделки с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками.

В обоснование требования о признании недействительным  названного дополнительного соглашения временный управляющий ФИО2 сослался на то, что оно изменяет порядок расторжения договора аренды земельного участка, таким образом, представляет собой  скрытую форму распоряжения имуществом.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, не усматривается, что в результате заключения оспариваемого дополнительного соглашения ТУ Росимущества как арендодатель было наделено какими-либо дополнительными правами в отношении арендуемого Обществом земельного участка, а Общество, напротив, лишилось этих прав.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 16  Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Аналогичные положения закреплены в пункте 4 части 1 ЖК РФ, согласно которому  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного  законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 08.09.2016 зарегистрировано право собственности на первую квартиру в многоквартирном жилом доме, возведенном на арендуемом земельном участке,  что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.03.2017 № 6901214/4013/2017143.

Установив указанное обстоятельство, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что с момента регистрации права собственности на квартиру в жилом доме земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в этом доме, а договор аренды прекратился.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ доказательства, представленные участвующими в рассмотрении настоящего обособленного спора лицами в обоснование своих требований и возражений, исследовав спорные правоотношения, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод соответствует фактическим обстоятельствам дела и основан на правильном применении норм материального права.

Приведенный в кассационных жалобах Банка и конкурсного управляющего ФИО2 довод о том, что отсутствие у должника права  аренды на земельный участок является препятствием для получения разрешения на ввод в эксплуатацию секции многоквартирного жилого дома, строительство которой не завершено, не принимается.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации  для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию  действительно необходимы  правоустанавливающие документы на земельный участок.

Вместе с тем переход земельного участка, на котором находится многоквартирный жилой дом, в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в этом доме, по мнению суда кассационной инстанции, правомерно не признан судами первой и апелляционной инстанций основанием для отказа в принятии решения о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию секции названного дома, строительство которой завершается.

С учетом изложенного кассационные жалобы не подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине по кассационным жалобам с учетом результатов их рассмотрения относятся на подателей жалоб. Так как конкурсный управляющий ФИО2 не представил доказательств уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе, с Общества в доход бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

определение Арбитражного суда Тверской  области от 30.12.2016 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 по делу  № А667988/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Лидер» ФИО2 и публичного акционерного общества «Акционерный коммерческий банк «Российский Капитал» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лидер», место нахождения: 117218,  Москва, Новочеремушкинская ул., д. 21, корп. 1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в доход федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

А.В. Яковец

Судьи

Е.Н. Бычкова

 А.Л. Каменев