АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-43268/2019

Дело № А57-12006/2018

г. Казань

15 февраля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

прокуратуры Саратовской области – Аблиева Т.М. (удостоверение),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2018 (судья Тарасова А.Ю.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Котлярова А.Ф., Никольский С.В.)

по делу № А57-12006/2018

по исковому заявлению заместителя прокурора Саратовской области в интересах публично – правового образования – муниципальное образование «Город Саратов» к администрации муниципального образования «Город Саратов», муниципальному унитарному предприятию «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация»; третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Саратовской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, Комитет по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов», о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 06.12.2016 № Ар-16-945/ю-2, признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 16.02.2017 к договору аренды, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области в интересах публично-правового образования – муниципальное образование «Город Саратов» в лице администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация МО «Город Саратов») обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к администрации МО «Город Саратов», муниципальному унитарному предприятию «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» (далее – МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация»), о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 06.12.2016 № Ар-16-945/ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м по адресу г. Саратов, Фруктовый проезд, д. 3 в Заводском районе, заключенного между МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» и администрацией МО «Город Саратов»; признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 16.02.2017 к договору аренды от 06.12.2016 № Ар-16-945/ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м, по адресу г. Саратов, Фруктовый проезд, д. 3 в Заводском районе, которым изменен разрешенный вид использования с «занимаемый малоэтажной многоквартирной жилой застройкой (дом пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка): многоквартирные дома от 9 надземных этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями»; применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязав МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018, признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 06.12.2016 № Ар-16-945/ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м по адресу г. Саратов, Фруктовый проезд, д. 3 в Заводском районе, заключенного между МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» и администрацией МО «Город Саратов».

Признано недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 16.02.2017 к договору аренды от 06.12.2016 № Ар-16-945/ю-2 земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м, по адресу г. Саратов, Фруктовый проезд, д. 3 в Заводском районе.

Применены последствия недействительности ничтожной сделки, путем обязания МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить администрации МО «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:020344:82 площадью 9850 кв. м.

В кассационной жалобе администрация МО «Город Саратов» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением Комитета по управлению имуществом города Саратова от 24.09.2014 № 4079-р объекты нежилого фонда, расположенные по адресам: г. Саратов, Фруктовый проезд, 3 (площадью 675,8 кв. м), г. Саратов, Фруктовый проезд, 5 (площадью 674,6 кв. м), г. Саратов, ул. им. Азина В.М., 27А (площадью 103,3 кв. м), г. Саратов, ул. им. Азина В.М., 27Б (площадью 134,3 кв. м) закреплены на праве хозяйственного ведения за МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация объектов жилищного фонда».

Объект жилищного фонда – многоквартирный жилой дом № 3 по Фруктовому проезду г. Саратова, являлся аварийным, то есть признанным непригодным постановлением от 03.06.1999 № 439/1, расселен, и по информации администрации МО «Город Саратов» находился в разрушенном состоянии.

МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» 15.11.2016 обратилось в Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «Горд Саратов» с заявлением о представлении земельного участка площадью 9850 кв. м с кадастровым номером 64:48:020344:82, расположенного по адресу: г. Саратов, Фруктовый проезд, 3, с целью размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, высотой до 4 этажей, включая мансардный, со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Земельный участок был представлен на основании договора аренды земельного участка от 06.12.2016 № Ар-16-945/ю-2, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьёй 39.20 ЗК РФ как занимаемый малоэтажной многоквартирной жилой застройкой (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями.

Соглашением к вышеуказанному договору от 16.02.2017, заключенному между сторонами сделки, внесены изменения в пункт 1.1 договора в части изменения вида использования земельного участка на «для размещения многоэтажной жилой застройки: многоквартирных домов (от 9 этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» 14.07.2017 заключен договор о сносе дома № 3 по Фруктовому проезду г. Саратова, который исполнен, о чем имеется акт выполненных работ от 18.09.2017.

Прокуратурой г. Саратова проведена проверка в сфере надзора за соблюдением земельного законодательства, в том числе по реализации полномочий органами местного самоуправления в сфере реализации права владения, пользования и распоряжения земельными участками, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:020344:82, по адресу: г. Саратов, Фруктовый проезд, д. 3

Прокуратура, полагая, что вышеуказанный договор аренды и дополнительное соглашение к нему являются недействительными (ничтожными), поскольку заключены в обход процедуры предоставления земельных участков для целей строительства многоквартирных жилых домов, предусмотренной действующим законодательством, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

В ходе оценки совершенной сделки в качестве притворной в предмет доказывания входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора. При этом во внимание принимаются не только содержание договора, но и иные обстоятельства, включая соответствующее поведение сторон (совокупность обстоятельств, связанных с заключением и исполнением договора). 

Цель – прикрыть истинную сделку может достигаться как оформлением одного договора, так и путем составления нескольких сделок. Признаком притворности сделки является несовпадение волеизъявления сторон с их внутренней волей при совершении сделки. 

Как правильно указали суды, порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрен главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

В пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ указан перечень оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Судами установлено, что по результатам указанных сделок у МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» на праве аренды находится земельный участок, свободный от объектов недвижимости, с разрешённым видом использования «для строительства многоэтажной жилой застройки (высотной застройки): многоквартирных домов от 9 этажей и выше, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что заключение вышеуказанных сделок имело одну цель – предоставление земельного участка под строительство многоквартирного жилого дома.

Между тем, оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, для предоставления земельного участка в аренду для осуществления жилищного строительства без проведения торгов не имеется.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.

Как следует из представленных в материалы дела документов, жилой дом являлся ветхим и аварийным, подлежащим сносу, таким образом, земельный участок не мог быть предоставлен в порядке статьи 39.20 ЗК РФ в целях эксплуатации объекта недвижимости.

В дальнейшем дом был снесен, и, путем заключения дополнительного соглашения к указанному выше договору, был изменен вид разрешенного использования земельных участков: с разрешенного вида использования с «занимаемый многоквартирным домом до 4 этажей, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями» на «многоэтажная жилая застройка: для строительства многоквартирного дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями».

Последовательные действия органов местного самоуправления муниципального образования «Город Саратов» и МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» в их совокупности и взаимосвязи по заключению и исполнению договора аренды от 06.12.2016 № Ар-16-945/ю-2 и дополнительного соглашения от 16.02.2017 носят притворный характер и прикрывают собой сделку по предоставлению в аренду земельного участка для жилищного строительства в нарушение действующего законодательства, без проведения торгов. 

У собственника отсутствовало действительное намерение создать правовые последствия, предусмотренные законом для предоставления земельного участка в аренду для эксплуатации многоквартирного жилого дома № 3, который являлся аварийным и постановлением от 03.06.1999 № 439/1 признанным непригодным.

Сделка по передаче спорного земельного участка в аренду МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» имела своей целью прикрытие иной сделки, а именно последующей сдачи в аренду земельного участка под жилищное строительство, минуя необходимость соблюдения процедур публичной реализации муниципального имущества предусмотренных законом.

Поскольку у муниципального органа отсутствовало действительное намерение о передачи спорного земельного участка в аренду предприятию для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома № 3, который являлся аварийным, заключение договора аренды, было связано с обходом земельного законодательства о предоставлении земельного участка под жилищное строительство, минуя процедуру торгов, с нарушением интересов неопределенного круга лиц и публичных интересов, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор аренды от 06.12.2016 № Ар-16-945/ю-2 и дополнительное соглашение от 16.02.2017 являются ничтожными, в связи с чем, руководствуясь статьей 166 ГК РФ, применили последствия недействительности ничтожной сделки, обязав МУП «Саратовское городское капитальное строительство и комплектация» возвратить спорный земельный участок администрации.

Аналогичный правовой подход содержится в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа по делам № А57-6761/2018, А57-31913/2017.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой и апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.08.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу № А57-12006/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				В.А. Карпова

Судьи								С.Ю. Муравьев

									В.А. Петрушкин