АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6238/2021

г. Краснодар

25 января 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Галерея» (ИНН 

<

***>) – ФИО1 (директор), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) – ФИО2 (паспорт), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Галерея» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2022 по делу № А32-6238/2021, установил следующее.

ООО «Галерея» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о взыскании 39 025 рублей задолженности по арендной плате по договору от 04.09.2008 аренды части земельного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:0015 за период с 06.04.2017 по 31.12.2019 и 11 315 рублей 28 копеек неустойки, начисленной с 06.04.2017 по 31.12.2019 (т. 2, л. д. 6).

Решением от 01.09.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.11.2021, исковые требования удовлетворены в полном объеме, распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы тем, что по договору аренды от 04.09.2008 предпринимателю предоставлена часть земельного участка площадью 22,3 кв. м под встроенным помещением – торговым павильоном № 76 площадью 22,3 кв. м (адрес: 

<

...>), пользование которой в заявленный период не оплачено. Заявление ответчика о применении исковой давности отклонено судом как необоснованное. Доказательства погашения задолженности отсутствуют, расчет основного долга за период с 06.04.2017 по 31.12.2019 документально обоснован; предусмотренная договором аренды неустойка за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате аренды, не является чрезмерной, соответствует условиям договора, обычно применяемым в гражданском обороте. Расчет истца ответчиком не оспорен, контррасчет не представлен. Основания для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) суды не усмотрели. Довод ответчика об отсутствии разрешения арендатора на раздел исходного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:0015, вследствие которого объект аренды претерпел изменения, отклонен судами, поскольку такой раздел не нарушает права и законные интересы арендатора. Аргумент ответчика об отсутствии договорных отношений касательно вновь образованного при разделе земельного участка (что служит основанием к отказу в удовлетворении иска), признан судебными инстанциями несостоятельным. Арендатор, использовавший объект аренды на основании договора от 04.09.2008, после раздела земельного участка сохранил (приобрел) право арендного пользования в отношении вновь созданного земельного участка (кадастровый номер 23:41:1002003:722). Доводы ответчика не опровергают наличие титула общества на новый участок, а также факт его использования предпринимателем. В установленной законом процедуре земельные участки преобразованы, возник новый объект права с сохранением ранее установленных обременений. То обстоятельство, что сторонами не подписаны дополнительные соглашения, фиксирующие изменения предмета договора аренды, не влияет на вывод об арендном титуле общества, следовательно, и на обязанность предпринимателя вносить арендную плату. Ссылки арендатора на отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о наличии обременений в отношении спорного земельного участка, опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.02.2022 решение от 01.09.2021 и постановление апелляционного суда от 17.11.2021 отменены, дело направлено на навое рассмотрение в суд первой инстанции. Окружной суд указал, что суды необоснованно не применили общее правило о том, что к покупателю объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, данный участок (его часть) переходит на том же праве, что и у продавца. Договор от 04.09.2008 аренды части земельного участка, заключенный обществом и предпринимателем, не получил судебную оценку на предмет заключенности и действительности.

При новом рассмотрении решением от 21.06.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.09.2022, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды указали, что предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости (торговый павильон № 76) с кадастровым номером 23:41:1002003:528 площадью 22,3 кв. м, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:41:1002003:722 (до раздела участка объект располагался на участке с кадастровым номером 23:41:1002003:0015); на момент перехода права собственности на помещение в торговом комплексе земельный участок принадлежал продавцу (обществу) на праве собственности. К ФИО2 – покупателю объекта недвижимости (торгового павильона № 76) перешли права собственности на долю участка, расположенного под помещением. Ссылки истца на то, что стороны в пункте 1.6 договора купли-продажи торгового помещения от 04.09.2008 предусмотрели специальное условие, согласно которому права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимися в нем помещениями, передаются покупателю на праве долгосрочной аренды части земельного участка под приобретаемым помещением, судом отклонены как необоснованные и не соответствующие действующему законодательству. Положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса допускалась возможность указания в договоре, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка – не право собственности; данная возможность должна быть прямо выражена в договоре. Однако, такое условие договора купли-продажи объекта допускалось до принятия Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» (далее – Закон № 118-ФЗ). Вместе с тем, спорный договор купли-продажи помещения от 04.09.2008 заключен после принятия Закона № 118-ФЗ. Редакции статей 273 и 552 Гражданского кодекса, действовавшие на момент заключения договора купли-продажи, предусматривали переход от продавца недвижимости права собственности на земельный участок, занятый приобретенной покупателем недвижимостью и необходимый для ее использования. Пункт 1.6 договора купли-продажи помещения от 04.09.2008 противоречит действующему на момент его заключения законодательству и является недействительным (ничтожным). Основания для заключения договора от 04.09.2008 аренды части земельного участка площадью 22,3 кв. м, расположенной под торговым павильоном № 76, у сторон не имелось, что свидетельствует о недействительности договора аренды и отсутствии права общества на взыскание с предпринимателя арендных платежей.

В кассационной жалобе общество просит решение от 21.06.2022 и постановление апелляционного суда от 27.09.2022 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая, что после заключения договора от 04.09.2008 аренды части земельного участка, площадью 223 кв. м, расположенной под торговым павильоном № 76, до момента возникновения спора и обязательства исполнялись надлежащим образом до 2017 года, в соответствии с условиями договора. Истец, заключая договор купли-продажи нежилого помещения по стоимости передачи помещения (без учета стоимости земельного участка) на условиях, предоставления в аренду земельного участка, разумно полагал, что арендатор (ответчик) будет добросовестно и добровольно осуществлять арендные платежи, что и происходило в период с 2008 по 2017 годы. Правоотношения сторон по купле-продаже нежилого помещения и аренде части земельного участка под ним, подпадают под действия исключений, предусмотренных статьями 273, 552 Гражданского кодекса и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), предоставляя возможность продавцу не передавать право собственности на часть земельного участка при продаже части здания, строения, сооружения, расположенного на таком земельном участке.

В отзыве предприниматель просил оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании директор общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель считает выводы судебных инстанций основанными на представленных в дело доказательствах и соответствующими нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, обществу и ФИО3 на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:15 площадью 3208 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, на котором находится торговый комплекс «Галерея».

Предприниматель является собственником павильона № 76 в названном торговом комплексе (кадастровый номер 23:41:1002003:528, площадь 22,3 кв. м), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.06.2021 № КУВИ-002/2021-77099801. 

4 сентября 2008 года общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды части земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка категории земель поселений, с кадастровым номером 23:41:1002003:0015 площадью 22,3 кв. м под встроенным нежилым помещением – торговым павильоном № 76 площадью 22,3 кв. м, по адресу: 

<

...> для эксплуатации торгового центра (т. 1, л. 

<

...>).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды составляет 49 лет без оформления акта приема-передачи. Условия заключенного договора применяются к отношениям, начиная с государственной регистрации договора.

В силу пунктов 3.1 – 3.4 договора размер арендной платы за земельный участок на дату его заключения составляет 300 рублей в год за 1 кв. м земельного участка. Общая сумма арендной платы за весь период аренды – 324 870 рублей. Арендная плата за участок вносится ежеквартально безналичным платежом на счет общества по реквизитам, указанным арендодателем, не позднее 5-го числа первого месяца расчетного квартала. Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения ставок земельного налога, изменения индекса цен, а также в иных случаях, установленных законодательством. Размер арендной платы изменяется и она подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае перерасчета без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового размера арендной платы, а также с даты принятия обществом соответствующего решения.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неисправным исчислением арендной платы, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

По соглашению от 26.04.2010 о разделе земельного участка и прекращении долевой собственности земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:0015 разделен на два самостоятельных земельных участка: площадью 2730 кв. м (принадлежит обществу) и 478 кв. м (принадлежит ФИО3).

Решением единственного учредителя общества об установлении размера арендной платы от 25.02.2017 на основании заключения от 21.02.2017 № 016 Торгово-промышленной палаты города Горячий Ключ о среднерыночной стоимости объекта с 25.02.2017 установлена годовая арендная плата за пользование земельным участком (частью земельного участка) в размере 700 рублей за 1 кв. м в год (т. 2, л. д. 27).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение предпринимателем как арендатором обязательств по оплате арендного пользования частью земельного участка, общество обратилось с иском в арбитражный суд. 

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статьи 1, 421 Гражданского кодекса).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок (пункты 1, 2 статьи 307 Гражданского кодекса). Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса). 

Согласно статье 606, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме. В силу статьи 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно абзацу 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. 

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, согласно которому поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок

Согласно пункту 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, в силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса).

До принятия Закона № 118-ФЗ положениями статей 273 и 552 Гражданского кодекса допускалась возможность указания в договоре, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка – не право собственности. В то же время, данная возможность должна быть прямо выражена в договоре (договор купли-продажи павильона в материалах дела отсутствует).

Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 307-ЭС17-5707 по делу № А56-33380/2016.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

По результатам повторного исследования доказательств, с учетом указаний суда кассационной инстанции, приведенных в постановлении от 17.02.2022 (обязательных для судов первой и апелляционной инстанций), судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) пункта 1.6 договора купли-продажи помещения от 04.09.2008, ввиду противоречия действующему на момент его заключения законодательству. Основания для заключения договора от 04.09.2008 аренды части земельного участка площадью 22,3 кв. м, расположенной под торговым павильоном № 76 у сторон не имелось, что свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды и отсутствии у истца права на взыскание с ответчика арендных платежей, поэтому влечет отказ в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судами при повторном рассмотрении дела установлены все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, их выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену состоявшихся по делу судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2022 по делу № А32-6238/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев, в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Т.Н. Драбо

А.И. Мещерин