АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3900/20 

Екатеринбург

29 апреля 2022 г.

Дело № А07-21667/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тихоновского Ф.И.,

судей Столяренко Г. М., Кудиновой Ю.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Дом.РФ» на определение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2021 по делу № А07-21667/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель акционерного общества «Дом.РФ» – ФИО1 (доверенность от 04.09.2020 № 3/160).

 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2017 возбуждено дело о признании общества с ограниченной ответственностью «КилСтройИнвест» (далее – общество «КилСтройИнвест», должник) несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2019 в отношении общества «КилСтройИнвест» введена процедура наблюдения, в деле о банкротстве общества «КилСтройИнвест» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), временным управляющим утвержден ФИО2.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.09.2019  в отношении общества «КилСтройИнвест» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждена ФИО3.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2020 общество «КилСтройИнвест» признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО3 

Акционерное общество «Дом.РФ» (далее – общество «Дом.РФ») обратилось в арбитражный суд с заявлением, в котором просило признать отсутствующим (прекращенным) обременение земельного участка, расположенного по адресу: Рязанская область, Рязанский район, в районе п. Варские, с кадастровым номером: 62:15:0060214:34, в виде залога прав (ипотеки) в силу закона; признать погашенными записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) о наличии залога (ипотеки) в силу закона в отношении данного земельного участка; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области в установленный законом срок зарегистрировать прекращение обременения в виде залога прав (ипотеки) в силу закона.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2021 (судья Полтавец Ю.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022 (судьи Калина И.В., Кожевникова А.Г., Румянцев А.А.) определение суда первой инстанции от 26.10.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «Дом.РФ» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и материалам дела, просит указанные судебные акты отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование кассационной жалобы общество «Дом.РФ» указывает на то, что поскольку договор аренды земельного участка прекратил своё действие, залог не обеспечивает обязательства застройщика по завершению строительства, а также не обеспечивает преимущественное право залоговых кредиторов, поскольку право аренды в конкурсной массе отсутствует. Заявитель кассационной жалобы отмечает, что сохранение в ЕГРН сведений об обременении не приведет к защите прав кредиторов-дольщиков, поскольку прекращение залога не воспрепятствует получению удовлетворения за счет реализации объекта незавершенного строительства; сохранение же соответствующей записи будет свидетельствовать о недостоверности публичного реестра.

Кассатор также просит исключить из мотивировочной части судебных актов указание на то, что в судебном порядке либо по соглашению сторон договор аренды от 15.07.2014 не расторгался.

Указанный довод кассатор мотивирует тем, что вопрос об основаниях расторжения договора аренды не ставился на обсуждение сторон, не входил в предмет исследования; более того арендодателем (общество «Дом.РФ») было реализовано право на отказ от договора в связи с неисполнением арендатором (должником) обязанности по внесению арендной платы более трех раз подряд, что было установлено судом. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (фонд «РЖС») (арендодатель) и обществом «КилСтройИнвест» (арендатор) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 62:15:0060214:35 и 62:15:0060214:34, расположенных по адресу: Рязанская область, Рязанский район, в районе п. Варские, заключен договор от 15.07.2014 № ДЗ-78 аренды двух земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – договор) со сроком аренды на 15 лет.

С 01.09.2016 все права и обязанности Фонда «РЖС» по договору переданы в пользу единого института развития в жилищной сфере – акционерного общества «АИЖК» (после переименования – общество «Дом.РФ»).

Письмом от 02.04.2018 № 9613-ДФ общество «Дом.РФ» уведомило общество «КилСтройИнвест» о прекращении договора в связи с не внесением последним арендной платы более трех раз подряд по истечении сроков ее внесения, установленных договором, в соответствии с частью 21 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ).

Согласно пункту 23 статьи 16.1 указанного Закона договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления общества «Дом.РФ» об одностороннем отказе от договора. 

Поскольку указанное письмо было получено обществом «КилСтройИнвест» 17.05.2018, по мнению заявителя, с учетом указанного положения договор считается расторгнутым с 17.05.2018.

Согласно выписке из ЕГРН от 29.03.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060214:35 запись об аренде застройщика отсутствует.

Однако из указанной выписки в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060214:34 следует, что запись об аренде застройщика не погашена (62-62-12/015/2014-160) ввиду наличия иных обременений (ипотека в силу закона).

В адрес общества «Дом.РФ» от конкурсного управляющего должника поступил протокол от 17.03.2021 собрания участников строительства, имеющих требования в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: Рязанская обл., Рязанский р-н, с.п. Варсковское, кварталы 17 и 22. В соответствии с протоколом все требования по передаче жилых помещений в объектах незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 62:15:0060214:34, принадлежат юридическому лицу – Фонду «Центр поддержки предпринимательства – бизнес-инкубатор Рязанского муниципального района», размер требований – 43 млн. руб.

Обращаясь с заявлением о признании отсутствующим (прекращенным) обременения земельного участка с кадастровым номером: 62:15:0060214:34 в виде залога прав (ипотеки), общество «Дом.РФ» указывало на то, что договор аренды прекратил свое действие 17.05.2018, нормами Закона № 161-ФЗ не предусмотрена возможность продления договора аренды, за предоставлением земельного участка в аренду для завершения строительства без торгов конкурсный управляющий не обращался, информация о наличии у застройщика-банкрота права на получение земельного участка в аренду (однократно) на три года для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных Законом № 161-ФЗ, отсутствует, права собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Рязанская обл., Рязанский р-н, с.п. Варсковское, кварталы 17 и 22, не оформлены,  в связи с чем у арендатора прекратилось право аренды земельных участков, что является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН. 

Заявитель отмечал, что наличие зарегистрированных ограничений (обременений) прав в отношении права аренды земельным участком в пользу залогодержателей – участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве не является препятствием в регистрации прекращения права аренды земельного участка; реализация собственником (Российской Федерацией в лице агента – общества «Дом.РФ») своих прав по распоряжению земельным участком не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления залогодержателей (участников долевого строительства), а также указывал на то, что наличие записи об обременении в виде залога прав участников строительства в отсутствие (при прекращении) права застройщика на земельный участок противоречит принципу достоверности ЕГРН, закрепленному в статье 1 Закона о регистрации.

Возражая против требований общества «Дом.РФ», конкурсный управляющий указывал, что администрацией муниципального образования – Рязанский муниципальный район Рязанской области выдано разрешение на строительство на земельном участке 62:15:0060214:34 многоквартирных жилых домов.

Получив разрешения на строительство, должник начал возводить на данном земельном участке многоквартирные жилые дома, заключил договоры долевого участия с гражданами. Для осуществления строительства привлечены денежные средства более 40 граждан – участников строительства, впоследствии эти требования заменены на требование юридического лица и 1 договор остался с физическим лицом, требования указанных лиц в настоящее время признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов и требований о передаче жилых помещении в соответствии со статьями 201.5 – 201.7 Закона о банкротстве.

Согласно акту осмотра объекта незавершенного строительства от 05.10.2019 № 1 в результате проведенного конкурсным управляющим комиссионного осмотра установлено, что на 05.10.2019 в стадии незавершенного строительства выполнены следующие работы: вырыт котлован, забиты сваи, возведены фундамент, стены 3 этажа, перекрытия, оконные проемы. Отсутствуют кровля, оконные блоки, внутренняя отделка.

Рассматривая требования о признании указанного обременения прекращенным, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались тем, что ввиду вышеуказанных обстоятельств право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства в силу статей 329, 334, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

При этом, залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, – в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом обеспечивается и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом (в частности, при расторжении договора – статья 9) и (или) договором.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве не содержит специального указания на необходимость гражданам – участникам строительства, которым предоставляется приоритетная защита их прав, обращаться в арбитражный суд с отдельным требованием о признании за ними статуса залоговых кредиторов в силу заключенных договоров долевого участия в строительстве жилья. Специальное регулирование для граждан – кредиторов вводится в виду их особого статуса как непрофессиональных участников хозяйственных отношений, нуждающихся в особой защите. Целью введения института залога в отношения долевого строительства в рамках норм Закона об участии в долевом строительстве являлось обеспечение максимального уровня защиты прав и интересов участников строительства. Для достижения эффективности использования норм о залоге в отношениях с застройщиком применен механизм возникновения права залога в силу закона, что освобождало участников строительства от необходимости совершения каких-либо дополнительных действий для получения статуса залогодержателя. 

Дольщики, заявившие свои требования в рамках процедур банкротства застройщика и обладающие на момент таких процедур залогом земельного участка по своим договорам долевого участия, сохраняют такой залог в силу статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации до момента ликвидации застройщика-банкрота (пункт 4 статьи 149 Закона о банкротстве), либо до реализации предмета залога в рамках банкротства должника.

Исследовав материалы дела и установив, что на спорном земельном участке должником на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство до уровня третьего этажа возведен объект, суды пришли к выводу, что возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем прекращение договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, и не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Исходя из указанного, учитывая, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия с момента государственной регистрации договоров участия у участников долевого строительства (залогодержателей) право аренды земельного участка и строящийся (создаваемый) на земельном участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге (часть 1 статьи 13 Закон об участии в долевом строительстве), отмечая, что согласно пункту 28 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, регистрационная запись о залоге права аренды погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, принимая во внимание, что в отношении земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве (в том числе, и с учетом смены субъекта на стороне участников строительства), придя к выводу, что достаточные основания для прекращения обременения не приведены, отметив, что отсутствие у должника – застройщика имущественных прав на земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, влечет невозможность восстановления прав кредиторов - участников строительства, суды отказали в удовлетворении требований о признании отсутствующим (прекращенным) обременения земельного участка с кадастровым номером: 62:15:0060214:34.

Суды отклонили при этом доводы о прекращении права залога в связи с прекращением права аренды земельного участка, поскольку в данном случае следует учитывать статус арендодателя (банкрот – застройщик), наличие участников строительства, обладающих правом залога в силу закона, необходимость применения норм закона о банкротстве и закона об участии в долевом строительстве в совокупности. 

Отклонены были также доводы и о том, что интересы залоговых кредиторов (участников долевого строительства) могут быть защищены иным способом, как основанные на неправильном применении норм права.

Суд округа по результатам рассмотрения кассационной жалобы полагает, что выводы судов соответствуют материалам дела и основаны на правильном применении норм права, регулирующих спорные отношения.

Приведенные заявителем кассационной жалобы указания на разделение земельного участка с кадастровым номером 62:15:0060214:34 на 101 земельный участок основанием для отмены обжалуемых судебных актов не являются, поскольку раздел земельного участка произведен после рассмотрения требований общества «Дом.РФ» по существу. 

Более того, определением суда первой инстанции от 07.02.2022 по настоящему делу установлено, что обременения в виде залога прав (ипотеки) в силу закона в пользу участников долевого строительства сохранены только в отношении двух участков (из 101) с кадастровыми номерами №№ 62:15:0060214:99 и 62:15:0060214:95. Таким образом, залогом обременены только земельные участки, расположенные под объектами строительства, возведенными должником и необходимые для их эксплуатации.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы судом кассационной инстанции изучены и отклонены, поскольку не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и могли повлиять на законность судебного акта либо опровергнуть выводы судов. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Требование заявителя кассационной жалобы об исключении из мотивировочной части обжалуемых судебных актов указания на то, что в судебном порядке либо по соглашению сторон договор аренды от 15.07.2014 не расторгался, удовлетворению не подлежит, поскольку судами выводов о том, что договор аренды не прекратил свое действие, сделано не было. 

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

определение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.10.2021 по делу № А07-21667/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Дом.РФ» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий           Ф.И. Тихоновский 

Судьи           Г.М. Столяренко 

                                                                                             Ю.В. Кудинова