ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А01-2702/2021

город Ростов-на-Дону

29 июня 2022 года

15АП-8108/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Ереминой О.А., Шапкина П.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

при участии:

от заявителя - представитель ФИО2 по доверенности от 16.03.2022, паспорт;от заинтересованного лица - представитель  не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Майкоп на решение Арбитражного суда Республики Адыгеяот 24.03.2022 по делу № А01-2702/2021 по заявлению ООО "Ремстройсервис"к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Майкопоб оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее - Комитет) о признании незаконным отказа Комитета в заключении на новый срок без проведения торгов договоров аренды: 

- земельного участка, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью 2 130 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, 

- земельного участка, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 01:08:0513013:122, площадью 229 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>/1. Обязать Комитет заключить на срок 49 лет без проведения торгов договоры аренды вышеуказанных земельных участков.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.03.2022 заявление общества с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» о признании отказа, выраженного в письме № 8932 от 14.07.2021, незаконным и обязании заключить договоры аренды, удовлетворено частично. Суд признал незаконным отказ Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп», выраженный в письме № 8932 от 14.07.2021. Суд обязал Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» договор аренды земельного участка, категории: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью 2130 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, без проведения торгов сроком на три года, и договор аренды земельного участка, категории: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 01:08:0513013:122, площадью 229 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>/1, без проведения торгов сроком на три года. 

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что поскольку общество обратилось с соответствующим заявлением после истечения срока действия договора аренды земельного участка, а также в связи с отсутствием в Комитете сведений о том, что общество является собственником многоквартирного жилого дома и наличием зарегистрированных прав на жилые помещения за третьими лицами, основания у Комитета для заключения нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью2130 кв.м., с обществом отсутствовали. Заявление о заключении договора аренды земельного участка было подано до даты окончания срока действия договора аренды. Вместе с тем, на дату подачи обществом заявления (06.07.2021) на помещения в указанном многоквартирном доме было зарегистрировано право собственности третьих лиц.

В судебное заседание заинтересованное лицо, надлежащим образом уведомленное  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 12.07.2011 года между Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор №001640 аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513013:122, площадью 229 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...>/1, сроком до 12.07.2021. 

В соответствии с п. 4.4.3 указанного договора, арендатор по истечении срока действия договора имеет в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. 

Согласно договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 11.01.2016 года ФИО3 передал обществу права и обязанности правообладателя по договору № 001640 аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513013:122, площадью 229 кв. м, находящегося по адресу: 

<

...>/1 (абз. 3 п. 1.1. договора). 

24.03.2017 года между Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп» (арендодатель) и обществом был заключен договор № 008671 аренды земельного участка, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью 2130 кв. м, с видом разрешенного использования «для строительства трехэтажного многоквартирного дома», расположенного по адресу: по адресу: 

<

...>, сроком до 24.03.2020 г. 

25.08.2016 Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» обществу выдано разрешение на строительство №RU01-301000-246-2016 многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером: 01:08:0513013:1802. 

26.03.2018 Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» обществу выдано разрешение на строительство №RU01-301000-149-2018 г. 5-ти этажного многоквартирного дома с нежилыми помещениями по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, МКР-2, ул. ФИО4, 84-В на земельных участках с кадастровыми номерами 01:08:0513013:1802 и 01:08:0513013:122. 

Как усматривается из материалов дела, обществом завершена первая очередь строительства указанного многоквартирного дома, вторая очередь строительства не завершена. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами. 

Письмом Управления архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» от 17.08.2021 № 4512 обществу было сообщено об отказе в выдаче разрешения на строительство «5-ти этажного многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, МКР-2, ул. ФИО4, 84-В (2-й этап строительства) по адресу: 

<

...> ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельные участки, расположенные по указанным адресам. 

06.07.2021 общество обратилось в Комитет с заявлением № 52 о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 01:08:0513013:1802 и 01:08:0513013:122 для завершения строительства многоквартирного жилого дома площадью застройки 765 кв. м с нежилыми помещениями. 

В ответе от 14.07.2021 № 8932 Комитет отклонил заявление общества в заключении договоров аренды земельных участков на новый срок, сославшись на то, что строительство не завершено, а земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов исключительно с целью эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости полностью завершенных строительством. 

Полагая, что данный отказ комитета является незаконным, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением. 

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

В силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) незаконным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. 

Согласно п. 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи. 

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления. 

Согласно пп. 17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом. 

Судом установлено, что расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 01:08:0513013:1802 и 01:08:0513013:122 многоквартирный жилой дом полностью не завершен строительством, ввиду чего, не имеется оснований для возложения на Комитет обязанности заключить с обществом договоры аренды на срок 49 лет. 

Вместе с тем, согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

В силу пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

В соответствии с пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта. 

Таким образом, подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющим обязательные условия реализации арендатором права на заключение нового договора аренды, предусмотрено, что публичные земельные участки могут предоставляться без проведения торгов, в том числе при наличии объекта незавершенного строительства - однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи, на срок не более трех лет (пп. 6 п. 8ст. 39.8 ЗК РФ). 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, данные требования законодательства Комитетом при отказе в заключении с обществом договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 01:08:0513013:1802 и 01:08:0513013:122 не были учтены, договоры аренды вопреки вышеперечисленным нормам закона с обществом не заключены, что повлекло за собой невозможность для общества завершить строительство многоквартирного дома, расположенного на данных земельных участках, о чем свидетельствует письмо Управления архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» от 17.08.2021 г. № 4512. 

Так, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что Комитетом не было учтено, что требования общества о заключении договора на новый срок удовлетворены судом на основании положений пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, которые являются специальными и не предусматривают обязательного обращения с заявлением о заключении нового договора до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Кроме того, судом обоснованно указано на то, что ссылка общества в заявлении на правовые нормы, не подлежащие применению к обстоятельствам дела (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ), сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в этом случае суду надлежит самостоятельно определить подлежащие применению к установленным обстоятельствам нормы права и дать юридическую квалификацию правоотношениям сторон. 

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2021 г. № 15АП-5044/2021 по делу№ А32-15602/2019. 

С учетом изложенного, суд пришел к правомерному выводу, что общество имеет право на заключение с ним Комитетом договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 01:08:0513013:1802 и 01:08:0513013:122, для завершения строительства на них многоквартирного жилого дома на три года на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода о частичном удовлетворении требований общества. 

Отказ Комитета в заключении указанных договоров с обществом незаконен и нарушает права общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, следовательно, такой отказ подлежит признанию незаконным с возложением на комитет обязанности устранить допущенные нарушения и заключить с обществом договоры аренды. 

Доводы апелляционной жалобы о том, что в многоквартирном доме было зарегистрировано право собственности третьих лиц, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействий), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействий), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействия).

Вместе с тем вопреки указанному, Комитет не предоставил доказательства наличия прав третьих лиц на помещения в многоквартирном доме, расположенном на спорных земельных участках.

Доводы апелляционной жалобы являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка в связи с чем, они не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.03.2022 по делу № А01-2702/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Ю.И. Баранова

СудьиО.А. Еремина

П.В. Шапкин