АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Иркутск                                                                                                Дело  № А19-11878/2016 

 

30.01.2018 г.

 

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании 24.01.2018 года.

Решение  в полном объеме изготовлено 30.01.2018 года.

 

Арбитражный суд Иркутской области в составе:

судьи С.Н. Антоновой, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.В. Болтрушко,   

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Иркутска (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>, адрес: 664025, 

<

...>) к Обществу с ограниченной ответственностью «СибТоргКомпани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 664019, 

<

...>) о взыскании 3 779 444, 71 руб., о расторжении договора и изъятии здания.

 

при участии в судебном заседании: 

от истца: - не присутствовали, 

от ответчика: - ФИО1 по доверенности от 10.11.2016 г.,  

 

установил:

Иск заявлен о расторжении договора аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004г., изъятии нежилого двухэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 629,6 кв.м.; взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 672 652 руб. за период с 06.10.2014 г. по 04.07.2016 г.; взыскании неустойки в сумме 1 106 792 руб. 71 коп. за период с 06.10.2014 г. по 04.07.2016 г.

            Определением суда от 06.09.2016 г. производство по делу приостанавливалось до определения правопреемника ФИО2, являющегося единственным учредителем ООО «СибТоргКомпани» и осуществляющего полномочия единственного исполнительного органа данного общества, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

            Определением от 07.11.2017 г. производство по настоящему делу возобновлено по ходатайству Администрации города Иркутска в связи с определением правопреемника ФИО2, что подтверждается приложенной к ходатайству выпиской из ЕГРЮЛ на ООО «СибТоргКомпани»  от 29.10.2017 г.

            Истец в судебном заседании 21.12.2017 г. в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования в части взыскания задолженности по арендной плате, просит суд взыскать с ответчика сумму 2 173 033, 94 руб. -  арендная плата по договору аренды №6270 от 25.06.2004 г. за период с 06.10.2014 г. по 11.10.2015 г., сумму 403 820,28 руб. – неустойка за просрочку оплаты арендных платежей за период с 06.10.2014 г. по 11.10.2015г.; требования о расторжении договора аренды нежилого здания № 6270 от 25.06.2004 г. и изъятии здания остались прежними.

Определением суда от 21.12.2017 г. уточнение иска судом принято (ст. 49 АПК РФ).

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, что подтверждается подписью представителя в протоколе судебного заседания от 21.12.2017 г., уточненные исковые требования поддерживает в полном объеме. 

Ответчик заявленные требования истца не признает, по доводам, изложенным им в отзыве на иск,  ссылается на имеющееся у него в настоящее время право собственности на объект недвижимости – нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, приобщил доказательства государственной регистрации перехода права на объект недвижимости - выписку из ЕГРН от 15.08.2017 г.,   заявил о снижении суммы неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ. Просит в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилого здания № 6270 от 25.06.2004 г. и изъятии здания отказать, так как является собственником объекта аренды,   в связи с чем, оснований для расторжения договора и освобождения объекта не имеется. 

Дело подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителя истца по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «СибТоргКомпани» (арендатор, далее – ответчик) заключен договор аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004 г., в соответствии с условиями которого, арендодатель предоставил по акту приема-передачи от 01.07.2004 г. арендатору, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование муниципальное имущество: нежилое двухэтажное кирпичное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 629, 6 кв.м., согласно позиций №1-28 по первому этажу и поз №№1-24 по второму этажу, отраженным в техническом паспорте арендуемого нежилого здания, изготовленного МУП БТИ г. Иркутска от 25.04.2004 г. (далее – объект), кадастровый номер 38:36:000018:0000:25:401:001:01508490, для офиса (п. 1.1., п. 1.2. договора).

В соответствии с п. 1.4. договора, договор действует с 01.07.2004 г. по 31.12.2019 г.

Согласно п. 2.3.3. договора  аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004 г. арендатор обязался своевременно перечислять арендную плату, плату за использование земли в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.

Разделом 3 договора регламентированы платежи и расчеты по договору. 

Согласно п. 3.1. договора, за пользование объектом арендатор уплачивает арендную плату. 

Пунктом 3.1.1. договора (в редакции дополнительного соглашения №1 от 15.01.2012г. к договору аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004 г.) предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно перечислять арендную плату в соответствии с расчетом арендной платы, не позднее 5-го числа текущего месяца. 

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулируемым оценочную деятельность в Российской Федерации, но не чаще одного раза в год. При этом уменьшение размера арендной платы не допускается. 

Об изменении размера арендной платы арендодатель направляет заказным письмом с уведомлением о вручении арендатору соответствующее уведомление. 

Как указывает истец в иске, ответчик свои обязательства по оплате арендной платы по договору аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004 г. не исполняет надлежащим образом, в связи с чем, у него имеется задолженность перед истцом по арендной плате по договору аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004 г. за период с 06.10.2014 г. по 11.10.2015 г., а также неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Истец 13.02.2015 г. обратился к ответчику с требованием о погашении задолженности исх. №505-71-1589/15, которое оставлено последним без удовлетворения.

Пунктом 6.2.2. договора №6270 от 25.06.2004 г. предусмотрено, что по требованию сторон, договор может быть расторгнут судом досрочно в случае, если арендатор несвоевременно внес платежи, предусмотренные настоящим договором.

В связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора в части внесения  арендной платы истец в адрес ответчика 31.05.2016 г. направил уведомление         исх. №505-70-5654/16 от 10.05.2016 г. с требованием о расторжении договора с приложением дополнительного соглашения о расторжении договора и передаточного акта. 

Учитывая, что требования истца о погашении задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004 г. ответчиком до настоящего времени не исполнено, договор аренды №6270 от 25.06.2004 г. в добровольном порядке не расторгнут, дополнительное соглашение о расторжении договора им не подписано, истец обратился в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском о взыскании с ответчика суммы 2 173 033, 94 руб. -  арендная плата по договору аренды №6270 от 25.06.2004 г. за период с 06.10.2014 г. по 11.10.2015 г., суммы 403 820, 28 руб. – неустойка за просрочку оплаты арендных платежей за период с 06.10.2014 г. по 11.10.2015г.,                   о расторжении договора аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004г., изъятии нежилого двухэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 629,6 кв.м.(с учетом уточненных требований).

 Исследовав доказательства по делу, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.    

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004 г. (в редакции дополнительного соглашения №1 от 15.01.2012 г. к договору аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004 г.). Предмет договора определен в пункте 1.1. договора, следовательно, договор является заключенным.  

В порядке п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 2.3.3. договора  аренды нежилого здания №6270 от 25.06.2004 г. арендатор обязался своевременно перечислять арендную плату, плату за использование земли в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.

Арендная плата, в соответствии с п. 3.1.1. договора, должна перечисляться арендатором в соответствии с расчетом арендной платы ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего месяца.

Согласно расчету суммы иска по арендной плате, размер задолженности по арендной плате по договору №6270 от 25.06.2004 г. за пользование нежилым двухэтажным кирпичным зданием за период с 06.10.2014 г. по 11.10.2015 г. составил 2 173 033 руб.        94 коп.

Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом на основании расчетов арендной платы к договору аренды №6270 от 25.06.2004 г. за 2014 г., 2015 г., полученных представителями ответчика, действующими по доверенности, 10.01.2014 г. и 15.03.2017 г., что подтверждается представленными в материалы дела почтовыми уведомлениями о вручении. 

Согласно расчету арендной платы за 2014 г., арендная плата за период с 06.10.2014г. по 31.12.2014 г. составила 406 092 руб., исходя из арендной платы 135 364 руб. в месяц.

Согласно расчету арендной платы за 2015 г., арендная плата за период с 01.01.2015г. по 11.10.2015 г. составила 1 766 941 руб. 94 коп. Таким образом, размер арендной платы за период с 06.10.2014 г. по 11.10.2015 г. составил 2 173 033 руб. 94 коп., который истец предъявил ко взысканию в качестве основного долга. Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, является верным.  

За ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы арендодатель начислил неустойку на основании п. 4.2. договора №6270 от 25.06.2004 г.

В соответствии с п. 4.2 договора №№6270 от 25.06.2004 г., за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, установленных п. 2.3.3. договора,  арендатор уплачивает арендодателю  пеню  в размере 0, 1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки до момента полного исполнения обязательств.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.   

Согласно расчету истца, за ненадлежащее исполнение обязательств и несвоевременное внесение ответчиком платежей в установленном договором порядке, размер неустойки за просрочку внесения платежей по арендной плате за период                    с 06.10.2014 г. по 11.10.2015 г.  по договору №6270 от 25.06.2004 г.  составил  сумму 403820 руб. 28 коп.

Расчет неустойки судом проверен, в том числе периоды начисления неустойки, является верным.

Суд обращает внимание ответчика, что истец произвел расчет задолженности, как по арендной плате, так и неустойки за период с 06.10.2014 г. по 11.10.2015 г., то есть в период действия договора аренды, принимая во внимание доводы ответчика, изложенные им в отзыве на иск, и учитывая момент заключения между сторонами договора купли-продажи объект недвижимости - 12.10.2015 г.  

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении суммы неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Учитывая ходатайство ответчика о снижении суммы неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса РФ, суд находит правовые основания к уменьшению суммы неустойки  за просрочку внесения арендной платы за пользование нежилым зданием по договору аренды №6270 от 25.06.2004 г. до 150 000 руб. в силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.п. 69, 72, 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. №7 ввиду явной несоразмерности неустойки последствиям нарушенного ответчиком обязательства и отсутствием доказательств о причинении убытков истцу.

На основании изложенного, суд признает правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в части требования о взыскании с ответчика в пользу истца 2 173 033 руб. 94 коп. – арендной платы, 150 000 руб.  – неустойки за просрочку внесения арендной платы в силу ст.ст.  309, 310, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении остальной части требования о взыскании неустойки отказать.

Истцом также заявлены требования о  расторжении договора аренды нежилого помещения №6270 от 25.06.2004 г., заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска и Обществом с ограниченной ответственностью «СибТоргКомпани», изъятии нежилого двухэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 629,6 кв.м.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на систематическое невнесение ответчиком арендной платы.

Подпунктом 6.2.2. пункта 6.2. договора аренды №6270 от 25.06.2004 г. предусмотрено, что по требованию сторон договор может быть расторгнут судом досрочно в случаях, установленных действующим законодательством РФ, а также, в частности:

-  если арендатор несвоевременно внес платежи, предусмотренные настоящим договором.

В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату. 

При этом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только  после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Как указывает истец в иске, ответчиком систематически нарушались условия договора аренды нежилого помещения №6270 от 25.06.2004 г. в части оплаты арендной платы, до настоящего времени арендатор не оплатил имеющуюся задолженность по арендной плате, истец 13.02.2015 г. направлял в адрес ответчика предупреждение №505-71-1589/15 о необходимости произвести арендные платежи, однако, предупреждение было ответчиком  оставлено без ответа.

Предупреждением исх. №505-70-5654/16 от 10.05.2016 г. истец известил ответчика о нарушении им условий договора по внесению арендной платы, о наличии задолженности,   а также предложил в срок до 10.06.2016 г. расторгнуть договора аренды путем подписания дополнительного соглашения и  освободить занимаемое нежилое здание, передав его по акту приема-передачи представителю администрации города Иркутска. Также было разъяснено, что  в случае не неисполнения данного предупреждения истец обратится в суд с иском о расторжении договора и изъятии нежилого здания, а также о взыскании задолженности с отнесением судебных расходов на счет ответчика.  

Предупреждение истца также было оставлено ответчиком без ответа.  

Между тем, из материалов настоящего дела следует, что в период 2013 г. ответчик обращался к истцу с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого им по договору аренды №6270 от 25.06.2004 г. объекта недвижимости –нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 629,6 кв.м.

Впоследствии, после урегулирования решением Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-11688/2013 от 26.05.2015 г. разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи от 19.06.2013 г., и неисполнением истцом названного решения, ответчик обратился в арбитражный суд с требованием о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости, которое решением от 10.01.2017 г. по делу №А19-9777/2016 г. было удовлетворено в полном объеме. 

В настоящем судебном заседании ответчик приобщил к материалам дела доказательства государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 629,6 кв.м.

Согласно сведениям, указанным в представленной ответчиком выписки из ЕГРН, Общество с ограниченной ответственностью «СибТоргКомпани» является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 629,6 кв.м., государственная регистрация перехода права собственности произведена 15.08.2017 г. за №38:36:000018:18470-38/001/2017-2.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик в настоящее время является собственником предмета договора аренды №6270 от 25.06.2004 г., срок действия которого прекращен в связи с заключением 12.10.2015 г. договора купли-продажи объекта недвижимости, факт заключенности договора купли-продажи имущества с 12.10.2015 г. установлен решением арбитражного суда Иркутской области от 10.01.2017 г. по делу №А19-9777/2016 г., следовательно, правоотношения сторон по договору аренды прекращены (ст. 413 ГК РФ), факт государственной регистрации перехода права собственности не недвижимое имущество за ответчиком подтвержден материалам настоящего дела, иного истцом не доказано (ст. 65 АПК РФ), следовательно, у суда отсутствуют правовые основания для расторжения договора аренды и удовлетворения требования об изъятии нежилого здания в связи с отсутствием на момент принятия решения по настоящему делу предмета спора.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по настоящему уточненному иску составляет              47 884 руб. (35 844 руб. за требования имущественного характера и 6 000 руб. за требования неимущественного характера) и распределяется соразмерно удовлетворенным требованиям: с ответчика – 35 884 руб., с истца – 6 000 руб.  Вместе с тем, истец в силу    п. 1 ч. 1 ст. 333.37  Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в размере            35 884 рублей.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

РЕШИЛ:

Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью «СибТоргКомпани» в пользу Администрации города Иркутска сумму 2173033 руб.             94 коп. – арендную плату, и сумму 150000 руб. – неустойку;

            В удовлетворении остальной части иска отказать;

            Взыскать с  Общества с ограниченной ответственностью «СибТоргКомпани» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 35884 руб.

 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Иркутской области, в течение месяца со дня изготовления полного текста решения. 

 

Судья                                                                                                       С.Н. Антонова