ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-94820/2022

21 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   14 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 декабря 2023 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Нестерова С.А., Титовой М.Г.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии:  

от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 20.11.2023,

от ответчика: представитель не явился, извещен,  

от 3-их лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-36551/2023) Комитета имущественных отношений на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.08.2023 по делу № А56-94820/2022 (судья Целищева Н.Е.), принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Экситрэйд»

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга»; 2. Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Экситрэйд» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 192174, Санкт-Петербург, ул. Седова, дом 91, корп. 1, лит. А, пом. 11-Н, общей площадью 306,7 кв. м, кадастровый номер 78:12:0007145:2374, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: «пункт 2.1. Цена продажи Объекта составляет 24 360 000 (двадцать четыре миллиона триста шестьдесят тысяч) рублей, НДС не облагается.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) и Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее - ГУИОН).

 Определением от 07.03.2023 суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту АНО «Межрегиональный центр судебных экспертиз «Северо-Запад» ФИО3, поставил перед экспертом следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения 11-Н, кадастровый номер 78:12:0007145:2374, расположенного по адресу: 192174, Санкт-Петербург, ул. Седова, дом 91, корпус 1, литера А, площадью 306,7 кв. м, по состоянию и в ценах на 14.04.2022 (без учета НДС)?

В связи с назначением экспертизы производство по делу было приостановлено до окончания срока проведения экспертизы.

От АНО «Межрегиональный центр судебных экспертиз «Северо-Запад» в материалы дела поступило заключение эксперта № 719/23-АС/СПб от 14.04.2023.

С учетом изложенного определением (протокольным) от 26.05.2023 суд возобновил производство по делу.

С учетом замечаний ГУИОН и позиции представителя истца суд определением от 27.06.2023 в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ вызвал в судебное заседание 04.08.2023 эксперта АНО «Межрегиональный центр судебных экспертиз «Северо-Запад» ФИО3, подготовившую заключение № 719/23-АС/СПб от 14.04.2023.

Впоследствии от эксперта поступили письменные пояснения по вопросам Комитета и ГУИОН относительно заключения № 719/23-АС/СПб.

Решением суда от 04.09.2023 урегулированы разногласия, возникшие между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 192174, Санкт-Петербург, ул. Седова, дом 91, корп. 1, лит. А, пом. 11-Н, общей площадью 306,7 кв. м, кадастровый номер 78:12:0007145:2374, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции: «пункт 2.1. Цена продажи Объекта составляет 19 203 000 (девятнадцать миллионов двести три тысячи) рублей, НДС не облагается.»; с Комитета в пользу Общества взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, считая решение необоснованным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции должен был выявить противоречия между отчетом ГУИОН и заключением эксперта, и прийти к выводу о недостоверности одного из указанных доказательств, чего не было сделано. При этом податель жалобы считает, что заключение эксперта является необоснованным и недостоверным, не соответствует нормам действующего процессуального законодательства, а также выполнено с нарушениями законодательства в области оценочной деятельности. По мнению Комитета, эксперт не проверив и не подтвердив информацию, существенно влияющую на итоговый результат оценки, необоснованно снижает цены предложений на 20%, что приводит к искажению и существенному занижению итогового результата оценки. Комитета считает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В судебное заседание представитель Комитета не явился.

В апелляционной жалобе Комитет заявил ходатайство о назначении повторной оценочной экспертизы для установления рыночной стоимости объекта.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Доводы Комитета сводятся к несогласию с выводами эксперта и основанием для назначения повторной экспертизы не являются.

В связи с отсутствием предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований апелляционный суд отказывает в удовлетворении ходатайства Комитета о назначении повторной судебной экспертизы.

Представитель Общества просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ГУИОН не явился, направил отзыв, в котором просил удовлетворить жалобу Комитета, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с распоряжением Комитета от 29.06.2022 № 1580-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 91, корп. 1, литера А, пом. 11-Н» (далее - Распоряжение № 1580-рз) с сопроводительным письмом Учреждения от 01.07.2022 истцу направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по указанному адресу с кадастровым номером 78:12:0007145:2374.

Распоряжением № 1580-рз цена продажи объекта определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 02.06.2022 № КО810/00061/2022, выполненным ГУИОН, в размере 37 000 000 руб.

Истец, полагая, что указанная цена является завышенной и не соответствует рыночной стоимости выкупаемого помещения, направил в Комитет протокол разногласий от 29.07.2022, предложив установить цену продажи объекта в соответствии с отчетом об оценке № 014-2022 от 28.07.2022, выполненным ООО «Вираж», в размере 24 360 000 руб.

Письмом от 04.08.2022 № 04-15-39595/22-0-1 Учреждение сообщило Обществу о том, что изменение цены продажи объекта не входит в его полномочия, заключение договора купли-продажи на условиях представленного протокола разногласий не представляется возможным.

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно выкупной стоимости помещения, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании соответствующих разногласий.

Суд первой инстанции урегулировал возникшие между сторонами разногласия, установив выкупную стоимость объекта в соответствии с его рыночной стоимостью, определенной на основании заключения судебной экспертизы по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права на его приобретение.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 29.12.2022) «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159).

Согласно положениям статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 2 части 8 статьи 4 Закона №        159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как следует из статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также принимая во внимание обязательность величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта в виде иной независимой оценки.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Межрегиональный центр судебных экспертиз «Северо-Запад» ФИО3 от 14.04.2023 № 719/23-АС/СПб, рыночная стоимость объекта по состоянию и в ценах на 03.06.2020 составляет 8 100 000 руб. Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанное заключение соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену Помещения на основании его выводов.

Отказывая в назначении повторной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел оснований для ее проведения, поскольку не установил обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертизы, выполненной экспертом ФИО3, и наличие противоречий в его выводах.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических оснований для переоценки названного вывода суда.

Заключение, полученное по результатам судебной экспертизы, дано квалифицированным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подхода к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете (актуальные на дату оценки), обоснование примененного сравнительного и доходного подхода, отказа от использования иных подходов.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом апелляционной инстанции не установлено.

В целях устранения возможных противоречий, суд первой инстанции рассмотрел замечания ответчика и третьих лиц на заключение эксперта и определением от 04.08.2023 обязал эксперта ФИО3 подготовить и направить в адрес суда письменные ответы на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, относительно подготовленного ею заключения № 719/23-АС/СПб от 14.04.2023 по делу № А56-94820/2022. До начала судебного заседания от эксперта поступили письменные пояснения по вопросам Комитета и ГУИОН относительно заключения № 719/23- АС/СПб, с которыми ответчик и третьи лица были не согласны и ходатайствовали о назначении повторной экспертизы.

Вместе с тем, доводы Комитета и ГУИОН были судом первой инстанции исследованы и обоснованно отклонены, поскольку представленные ими возражения не подтверждают наличие в заключении эксперта ошибок, которые повлекли занижение рыночной стоимости помещения. Приведенные ответчиком и третьим лицом мотивы, по которым они не согласны с установленной в заключении эксперта рыночной стоимостью предмета оценки, не свидетельствуют о нарушениях экспертом законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки или недостоверности сведений, используемых экспертом в отчете об оценке, которые могли повлиять на итоговую величину стоимости объекта оценки. 

Что касается довода Комитета об отсутствии НДС в стоимости имущества, то необходимо отметить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 161 НК РФ при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, государственного и муниципального имущества, не закрепленного за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего казну федеральной территории «Сириус», налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога. (абзац введен Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ; в ред. Федерального закона от 11.06.2021 N 199-ФЗ)», следовательно с рассчитанной налоговой базы при реализации имущества (без НДС), налог НДС дополнительно оплачивается покупателем.

При таких обстоятельствах заключение эксперта является достоверным доказательством.

Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана соответствующая оценка в том числе с учетом пояснений эксперта, представленных в материалы дела.

Указанные доводы не опровергают выводы суда первой инстанции, а по существу свидетельствуют о несогласии с экспертным заключением, на основании которого урегулированы разногласия, в связи с чем не могут служить основанием для отмены вынесенного судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено, а потому у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы ответчика и отмены или изменения принятого по делу решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 04.09.2023 по делу №  А56-94820/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 М.Г. Титова