АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-17734/2024

г. Новосибирск

26 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2024 года.

              Решение в полном объёме изготовлено 26 ноября 2024 года.   

      Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Хохуля А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ВАН», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>)

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области (ИНН 

<

***>)

о признании права собственности, 

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1, доверенность от 24.05.2024, паспорт, диплом,

ответчика: не явился, извещен,

третьего лица: не явилось, извещено,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ВАН» (далее – истец, ООО «ВАН») обратилось в арбитражный суд к мэрии города Новосибирска (далее – ответчик, мэрия) с иском о признании права собственности на нежилое здание – Завод по производству строительных материалов – 1 этап строительства, общей площадью 3702 кв.м., расположенное на земельном участке, с кадастровым номером 54:35:000000:29827, по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Кировский район, ул.Петухова.

 Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

 Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном отзыве возражал в отношении удовлетворения заявленных требований, указав, что иск направлен на обход норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей, поскольку истец за разрешением на строительство не обращался, истец должен быть инициатором проведения строительно – технической экспертизы в государственной судебно – экспертной организации. Более подробно позиция ответчика изложена в отзыве.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве просило рассмотреть дело в его отсутствие, пояснив, что по результатам выездного обследования, проведенного на основании задания №189 от 13.06.2024, был составлен акт от 18.06.2024 №65/24 о выявлении самовольной постройки, о чем в комиссию по рассмотрению вопросов, связанных с самовольным строительством направлено соответствующее уведомление.

   В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третье лицо считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

   Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

    Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:29827, расположенный по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Кировский район, ул.Петухова, что подтверждается договором аренды от 18.05.2018г., дополнительным соглашением №1 от 25.03.2018г., соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.12.2019г., дополнительным соглашением №3 от 28.06.2021г. и выпиской из ЕГРН от 16.04.2024г.

          Согласно п.1.1 дополнительного соглашения №1 от 25.03.2019 земельный участок предоставляется для строительства.

           На вышеуказанном земельном участке истцом было возведено нежилое здание, площадью 3628 кв.м., право собственности на которое было зарегистрировано 11.11.2020г. как на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:000000:35582, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.04.2024г. 

         В настоящее время здание истцом достроено в полном объеме, его площадь составляет   3 702 кв.м.

Здание возведено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29827, площадью 77105+/- 97 кв.м, адрес (местоположение): Новосибирская область, г.Новосибирск, Кировский район, ул.Петухова с видом разрешенного использования в том числе: строительная промышленность (6.6) - объекты для производства строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов) бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.04.2024.

 Согласно градостроительному плану земельный участок отнесен к территориальной зоне производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду. К основным видам разрешенного использования земельного участка отнесены, в том числе, согласно п. 1.9 - строительная промышленность (6.6) - объекты для производства строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов) бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.04.2024 г. согласно Правилам землепользования и застройки г.Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов г.Новосибирск от 28 июня 2009 г. № 1288.

   20.05.2024 истец обратился в Управление архитектурно – строительной инспекции мэрии г.Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

  Уведомлением №11/1/11.1-04/01391 от 21.05.2024 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, ввиду отсутствия документов, предусмотренных ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

    Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

  Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

  Между тем, строительство (реконструкция) спорного объекта осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил, но без получения разрешения на строительство (реконструкцию).

    В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлено:

  - градостроительный план земельного участка;

  - проектная документация раздел 3 «Архитектурные решения» от 2020г.;

 - акт экспертного исследования №1682/9-6-24 от 27.06.2024, составленный ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, в соответствии с которым спорный объект – нежилое здание, площадью 3702 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:000000:29827 по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Кировский район, ул.Петухова не противоречит требованиям строительных норм и правил, не противоречит требованиям строительных норм и правил в части пожарной безопасности, не противоречит санитарно – эпидемиологическим требованиям, не нарушает нормативных требований, предъявляемых к планировке и застройке территорий земельных участков производственных зон (П-01), не превышает допустимую величину максимального процента застройки земельного участка, не создает угрозу жизни, здоровью и имуществу третьих лиц;

 - заключения кадастрового инженера ФИО2 с дополнениями, согласно которому спорный объект соответствует нормам Правил землепользования и застройки г.Новосибирска и полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:29827;

- экспертное заключение №4-136/10-14-89 от 21.06.2021 по проектной документации, составленное ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области», согласно которому проектная документация «Накопительные емкости для бытовых сточных вод» ООО «ВАН» соответствует СанПиН 2.1.3684-21 «Сантитарно – эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населений, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно – противоэпидемических (профилактических) мероприятий»;

- договор на вывоз хозяйственно – бытовых сточных вод от 07.05.2024;

- договор холодного водоснабжения №30619-Д от 03.04.2024;

- договор поставки газа №35-4-4298/23 от 15.12.2022;

- договор энергоснабжения №0-5344884-ТП от 08.12.2022.

Таким образом, при возведении (реконструкции) самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными заключениями. 

   Как следует из представленных истцом в материалы дела документов, спорный объект находится в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве аренды.

  В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

          Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

           В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

          Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

         В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав. 

         Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

         Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

          В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

 Истцом не оспаривается, что спорное строение возведено (реконструировано) без получения необходимого разрешения на строительство (реконструкцию), получение которого предусмотрено Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Следовательно, спорный объект соответствует признакам самовольной постройки.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

  Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

 Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

        По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом. 

        Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. 

        Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

         В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме. 

         Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления. 

         Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения документов, необходимых для оформления самовольной постройки; отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения.

Таким образом, истец предпринял все зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке.

Суд ставил на обсуждение сторон вопрос о необходимости назначения по делу судебной экспертизы. Ответчик в письменных пояснениях указал, что такая инициатива должна исходить от истца. Истец указал, что им уже представлено в материалы дела экспертное заключение, составленное государственной экспертной организацией о соответствии спорной постройки действующим градостроительным, строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, в связи с чем оснований для назначения судебной экспертизы не усматривает.

Каких – либо доказательств, опровергающих представленные истцом заключения, ответчиком не представлено. 

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство (реконструкцию); сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости.

   Поскольку мэрия города Новосибирска, привлеченная к участию в деле в качестве ответчика, в материально-правовых отношениях с истцом не состояла, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершала, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. 

    Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

    Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «ВАН», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) на нежилое здание – Завод по производству строительных материалов – 1 этап строительства, общей площадью 3702 кв.м., расположенное на земельном участке, с кадастровым номером 54:35:000000:29827, по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Кировский район, ул.Петухова.

     Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

             Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

            Судья                                                                    Ю.Н.Голубева