АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

02 ноября 2021 года

Дело № А33-5204/2021

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 октября 2021 года.

В полном объёме решение изготовлено 02 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Поповой Олеси Мамедовны (ИНН 246516057362, ОГРН 318246800071277)

к обществу с ограниченной ответственностью «Добродом-Регион» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора купли-продажи земельного участка, 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

- ФИО2,

- ФИО3,

в присутствии:

от истца: ФИО4, представителя по доверенности от 13.11.2019, личность установлена паспортом,

от ответчика: ФИО5, представителя по доверенности от 23.06.2021, личность установлена паспортом,

от третьего лица ФИО2 (до перерыва 19.10.2021 и 22.10.2021): ФИО6, представителя по доверенности от 19.10.2021, личность установлена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО7, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Добродом-Регион» (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018, заключенного между ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>) и ООО «Добродом-Регион» (ИНН 

<

***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101006:3205, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>. 

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 19.03.2021 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

В предварительном судебном заседании 27.05.2021 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

13.06.2018 между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Добродом-Регион» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно пункту 1 которого продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома, общей площадью 3 146 кв.м., кадастровый номер 24:04:6101006:3205, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>. 

Пунктом 3 договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 предусмотрено, что стороны оценивают отчуждаемый земельный участок в 8 179 850 руб., которые покупатель обязуется выплатить продавцу в течение 6 месяцев со дня подписания данного договора, то есть в срок до 13.12.2018.

Настоящий договор считается заключенным с момента подписания, переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации (пункт 6 договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018). 

В силу пункта 10 договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 договор имеет силу передаточного акта.

26.06.2018 договор купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю.

29.06.2018 администрацией п. Березовка Березовского района Красноярского края ООО «Добродом-Регион» выдано разрешение на строительство № RU 24504101-295-2018, многоквартирный жилой дом по ул. ФИО8, пгт. Березовка Березовский район Красноярский край в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101006:3205. Срок действия разрешения – до 29.06.2023 в соответствии с проектной документацией шифр 5-18-ПОС, разработанной ООО «Востокпроект». 

27.12.2018 между ФИО1 (сторона 1), ООО «Добродом-Регион» (сторона 2), ФИО2 и ФИО3 (поручители) в целях снятия обременения (ипотеки в отношении земельного участка категории земель: земли населенных пунктом, разрешенное использование – многоквартирные жилые дома, общей площадью 3 146 кв.м., кадастровый номер 24:04:6101006:3205, расположенный по адресу: Россия, 

<

...> подписано соглашения о погашении ипотечной записи, согласно условий которого стороны пришли к соглашению о следующем:

1.1. Сторона 1 обязуется в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего соглашения погасить ипотечную запись в отношении земельного участка, имеющего кадастровый номер 24:04:6101006:3205, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>. Указанная выше ипотечная запись в отношении земельного участка общей площадью 3 146 кв.м., кадастровый номер 24:04:6101006:3205, расположенного по адресу: Россия, 

<

...> возникла из обязательства ООО «Добродом-Регион» произвести денежный расчет с ФИО1 на основании условий заключенного договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 в сумме 8 179 850 руб.

1.2. Сторона 1 и сторона 2 в течение 10 дней с момента подписания настоящего соглашения обязуются заключить договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. ФИО8, пгт. Березовка, Березовский район, Красноярский край, на земельном участке кадастровый номер 24:04:6101006:3205. При этом сторона 2 обязуется передать стороне 1 объекты долевого строительства на денежную сумму 8 179 850 руб.

1.3. Сторона 1 и сторона 2 обязуется в срок не позднее 15 календарных дней с момента получения стороной 2 заключения Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ № 214-ФЗ, подать на государственную регистрацию подписанный ФИО1 и ООО «Добродом-Регион» договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. ФИО8 пгт. Березовка, Березовский район, Красноярский край, на земельном участке кадастровый номер 24:04:6101006:3205.

В соответствии с пунктом 2 соглашения о погашении ипотечной записи от 27.12.2018 стороны считают, что сторона 2 произведен полный расчет со стороной 1 с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. ФИО8 пгт. Березовка, Березовский район, Красноярский край, на земельном участке кадастровый номер 24:04:6101006:3205, указанного в пункте 1.2 настоящего соглашения посредством зачета встречных однородных требований стороны 1 к стороне 2 (возникших на основании договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 в сумме 8 179 850 руб.) и стороны 2 к стороне 1 (возникших на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по ул. ФИО8 пгт. Березовка, Березовский район, Красноярский край, на земельном участке кадастровый номер 24:04:6101006:3205, на сумму 8 179 850 руб.) 

Пунктом 5 соглашения о погашении ипотечной записи от 27.12.2018 стороны предусмотрели погасить ипотечную запись в отношении земельного участка, имеющего кадастровый номер 24:04:6101006:3205, расположенный по адресу: Россия, 

<

...> необходимо с целью получения стороной 2 заключения службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ № 214-ФЗ.

В материалы дела представлена копия договора поручительства от 27.12.2018, согласно которому ФИО3 обязуется отвечать перед ФИО1 за исполнение ООО «Добродом-Регион» всех своих обязательств по договору купли-продажи от 13.06.2018, по договору № 1 участия в долевом строительстве от 27.12.2018, соглашению о погашении ипотечной записи от 27.12.2018.

27.12.2018 между ООО «Добродом-Регион» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) подписан договор от № 1 участия в долевом строительстве, согласно пункту 1.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный жилой дом, расположенный по ул. ФИО8, пгт. Березовка Березовского района Красноярского края (далее – жилой дом) на земельном участке с кадастровым номером 24:04:6101006:3205, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства (жилые помещения) со следующими характеристиками:

- строительный номер 7, количество комнат 2, этаж 1, общая проектная площадь без учета площади балконов (лоджий), 44,9 кв.м.;

- строительный номер 16, количество комнат 1, этаж 2, общая проектная площадь без учета площади балконов (лоджий), 33,7 кв.м.;

- строительный номер 20, количество комнат 2, этаж 3, общая проектная площадь без учета площади балконов (лоджий), 42,7 кв.м.;

- строительный номер 29, количество комнат 1, этаж 4, общая проектная площадь без учета площади балконов (лоджий), 39,9 кв.м.;

- строительный номер 33, количество комнат 1, этаж 5, общая проектная площадь без учета площади балконов (лоджий), 32,7 кв.м.;

- строительный номер 43, количество комнат 3, этаж 6, общая проектная площадь без учета площади балконов (лоджий), 63,4 кв.м.

Основные характеристики многоквартирного дома: жилой 6-этажный дом общей площадью 3 456,8 кв.м., в том числе площадь квартир 2 108,7 кв.м.

Пунктом 3.1 договора от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве предусмотрено, что на момент подписания цена договора с учетом стоимости одного квадратного метра 29 886,19 руб., составляет денежную сумму в размере 8 179 850 руб. Цена договора включает в себя: сумму затрат на возмещение затрат на строительство (создание) объекта, иные затраты, связанные со строительством (создание) объекта недвижимости, предусмотренные законом, в размере – 97% от цены договора и денежные средства на оплату услуг застройщика, в размере 3% от цены договора. По окончании строительства разница между фактическими затратами, произведенными застройщиком в целях строительства жилого дома (иными затратами, предусмотренными законом) и ценой договора, уплаченной участником долевого строительства составляет вознаграждение или убыток застройщика.

В соответствии с пунктом 3.2 договора от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве уплата цены договора производится участником долевого строительства путем внесения платежа (-ей) на расчетный счет застройщика в следующем порядке: 3.2.1. Сумму в размере 8 179 850 руб. участник долевого строительства вносит в течение 3 календарных дней после государственной регистрации настоящего договора. Договор (по взаимному соглашению сторон) может быть оплачен участником долевого строительства любым иным не запрещенным законом способом.

Пунктом 4.1.4 договора от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства жилое помещение (квартиру) и долю в общем имуществе в срок до 29.06.2023 при условии полной оплаты участником долевого строительства цены договора. Застройщик имеет право досрочно передать участнику долевого строительства жилое помещение (квартиру).

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве участник долевого строительства обязуется согласовать с застройщиком дату государственной регистрации настоящего договора (не позднее 10-ти рабочих дней с момента подписания настоящего договора) и обеспечить явку в согласованный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Пунктом 11.1 договора от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве стороны установили, что настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Соглашением от 27.12.2018 ФИО1 (сторона 2), ООО «Добродом-Регион» (сторона 1) договорились зачесть взаимные обязательства друг перед другом путем проведения зачета встречных однородных требований, задолженность погашается в полном объеме, после подписания соглашения о зачете встречных однородных требований стороны не имеют долгов друг перед другом:

- сторона 1 имеет задолженность перед стороной 2 в размере 8 179 850 руб., возникшую из обязательства по оплате договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018, расположенного по адресу: ул. ФИО8, пгт. Березовка, Березовский район, Красноярский край, на земельном участке кадастровый номер 24:04:6101006:3205;

- сторона 2 имеет задолженность перед стороной 1 в размере 8 179 850 руб., возникшую из обязательства по оплате договора № 1 участия в долевом строительстве от 27.12.2108 за приобретаемые стороной 2 объекты долевого строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.06.2018 земельный участок с кадастровым номером 24:04:6101006:3205, адрес: 

<

...> площадь 3 146 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома. 26.06.2018 внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Добродом-Регион», 26.06.2018 – ипотеки в силу закона в пользу ФИО1.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17.03.2021 земельный участок с кадастровым номером 24:04:6101006:3205, адрес: 

<

...> площадь 3 146 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома. 26.06.2018 внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «Добродом-Регион», запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона отсутствует. На земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 24:04:6101006:3139, 24:04:6101006:3140, 24:04:6101006:2767.

11.03.2019 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края отказано в выдаче заключения ООО «Добродом-Регион» о соответствии застройщика и проектной декларации по проекту строительства: «Многоквартирный жилой дом по ул. ФИО8, пгт. Березовка Березовский район Красноярский край» на земельном участке с кадастровым номером 24:04:6101006:3205.

03.09.2019 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края ООО «Добродом-Регион» выдано заключение о соответствии застройщика и проектной декларации по проекту строительства: «Многоквартирный жилой дом по ул. ФИО8, пгт. Березовка Березовский район Красноярский край» требованиям, установленным ФЗ № 214-ФЗ.

Уведомлением от 14.11.2019 № КУВД-001/2019-13804586/2 Управление Росреестра по Красноярскому краю сообщило ФИО2 о приостановлении государственной регистрации договора с ООО «Добродом-Регион» участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.10.2019 № 01 в связи с уведомлением от 30.09.2019 № 08-6085-10 публичной правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о несоответствии застройщика ООО «Добродом-Регион» требованиям, установленным пунктом 8 части 2 статьи 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Претензией от 01.02.2021 истец просил в течение 10 дней с момента получения претензии оплатить денежные средства за земельный участок по договору купли-продажи от 13.06.2018. В случае не поступления денежных средств в качестве оплаты за земельный участок уведомила об одностороннем расторжении договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, начиная с 11-го дня с момента получения настоящей претензии. 

В соответствии с актом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 21.06.2021 № 1238-ОНС-3, объект «многоквартирный жилой дом по ул. ФИО8, пгт. Березовка Березовский район Красноярский край» - степень готовности конструктивных элементов – 15,80%.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 23.08.2021 в материалы дела от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю поступили материалы регистрационного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101006:3205.

В материалы дела представлены копии следующих документов: градостроительный план спорного земельного участка, постановление администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края от 16.12.2019 № 596 «Об утверждении проекта планировки и межевания территории жилого квартала № 8, расположенного между улиц: Центральная, ФИО8, Советская, ФИО9 в поселке Березовка Березовского района Красноярского края»; договор о подключении к системам теплоснабжения от 18.07.2019 № 1138 с АО «Красноярская теплотранспортная компания», договор от 07.08.2019 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения с государственным предприятием Красноярского края «Центр развития коммунального комплекса», договор от 10.09.2018 № 1261-23/18-ТП об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям в АО «КрасЭКо», договор от 01.07.2019 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения с государственным предприятием Красноярского края «Центр развития коммунального комплекса», материалы проверок Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

Представитель истца – ФИО4 в судебном заседании пояснил, что является супругом ФИО1. В материалы дела представлены доверенности общества с ограниченной ответственностью «Добродом-Регион», выданные ФИО4 на представление интересов общества от 11.11.2019 в суды, Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, а также администрацию поселка Березовка, в том числе в целях участия в публичных слушаниях.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени расчет по договору купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 не осуществлен, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Добродом-Регион» о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Добродом-Регион» в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101006:3205, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>. 

Ответчик возражал относительно заявленных требований, указал, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, ведутся строительные работы, произведенные расходы превышают стоимость земельного участка, в подтверждение приложил справки о стоимости выполненных работ и затрат от 30.04.2020 № 1, от 31.06.2020 № 2, от 30.07.2020 № 3. Ответчик полагает, что истец принял оплату за земельный участок по договору от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю представило в материалы дела отзыв.

ФИО2 в отзыве указал, что срок выполнения обязательств по договору долевого строительства не настал, просил в удовлетворении иска отказать. 

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. 

Истец свободен в выборе способа защиты, однако избранный истцом способ должен вести к восстановлению принадлежащих ему имущественных прав и интересов, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации в Определениях по конкретным делам (Определение от 12.03.2015 № 308-ЭС15-231, от 28.07.2016 № 301-ЭС16-3758, от 13.10.2016 № 304-ЭС16-12759, от 14.10.2016 № 306-ЭС16-13059, от 05.04.2017 № 305-ЭС16-17597, от 17.07.2017 № 307-КГ17-8679).

Избранный способ и порядок защиты права должны соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Необходимым условием защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения сторон возникли из договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018, регламентированы главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу части 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. 

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 предусмотрено, что стороны оценивают отчуждаемый земельный участок в 8 179 850 руб., которые покупатель обязуется выплатить продавцу в течение 6 месяцев со дня подписания данного договора, то есть в срок до 13.12.2018.

Настоящий договор считается заключенным с момента подписания, переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации (пункт 6 договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018). 

В силу пункта 10 договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 договор имеет силу передаточного акта.

26.06.2018 договор купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю.

Как следует из искового заявления, истец просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 13.06.2018, заключенный между ИП ФИО1 и ООО «Добродом-Регион» в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101006:3205, расположенного по адресу: Россия, 

<

...> ссылаясь на то, что до настоящего времени расчет по договору купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 не осуществлен. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда. В соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец, передав земельный участок ответчику, рассчитывал получить определенную условиями договора сумму в определенные сроки, но, как указывает истец, оплату не получил, что, по мнению истца, свидетельствует о нарушении условий договора ответчиком, служащее основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию истца.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Ответчик не оспаривает обращение истца с предложением расторгнуть договор до обращения в суд с настоящим иском, вместе с тем полагает, что истец принял оплату за земельный участок по договору от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве, следовательно, оплата по договору купли-продажи произведена.

Согласно пункту 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

С учетом изложенного, регистрация права собственности ответчика на спорный земельный участок не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом вышеназванной правовой нормы истец, утверждающий, что ответчик допустил существенное нарушение договора и что имеются основания для его расторжения, должен доказать не только сам факт нарушения, но и его существенный характер, что продолжение действия договора влечет для него негативные последствия (ущерб, дополнительные расходы и т.п.).

Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Само по себе нарушение стороной существенного условия договора не может служить основанием для его расторжения без выяснения вопроса о степени значительности лишений, претерпеваемых контрагентом вследствие такого нарушения.

При наличии у продавца (истца) права требования к ответчику не только оплаты стоимости товара, но и договорной неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжение договора следует рассматривать как крайнюю меру, применяемую к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец ранее обращался с иском о взыскании долга и неустойки к ответчику или поручителям, и указанные лица уклонились от исполнения решения суда, что все меры исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как следует из материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, между сторонами имеется спор относительно оплаты по договору купли-продажи земельного участка от 13.06.2018.

Пунктом 3 договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 предусмотрено, что стороны оценивают отчуждаемый земельный участок в 8 179 850 руб., которые покупатель обязуется выплатить продавцу в течение 6 месяцев со дня подписания данного договора, то есть в срок до 13.12.2018.

26.06.2018 договор купли-продажи земельного участка от 13.06.2018 зарегистрирован Управлением Росреестра по Красноярскому краю.

29.06.2018 администрацией п. Березовка Березовского района Красноярского края ООО «Добродом-Регион» выдано разрешение на строительство № RU 24504101-295-2018, многоквартирный жилой дом по ул. ФИО8, пгт. Березовка Березовский район Красноярский край в пределах земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101006:3205. Срок действия разрешения – до 29.06.2023 в соответствии с проектной документацией шифр 5-18-ПОС, разработанной ООО «Востокпроект». 

Как следует из представленных в материалы дела документов, на основании ряда заключенных 27.12.2018 сделок запись об ипотеке истца в силу закона погашена: соглашение о погашении ипотечной записи от 27.12.2018, подписанного между ФИО1 (сторона 1), ООО «Добродом-Регион» (сторона 2), ФИО2 и ФИО3 (поручители);  договор от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве, соглашение о зачете от 27.12.2018.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В абзаце 2 пункта 11 названного Постановления отражено, что вышеуказанное разъяснение, содержащееся в абзаце 2 пункта 4 Постановления, подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.

Договор от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве, заключенный сторонами, в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 является договором, содержащим в себе элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Конклюдентными действиями как ответчика, так и истца (с учетом представления интересов общества ФИО4 по доверенностям от 11.11.2019, супругом истца) подтверждается направленность воли сторон на строительство на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома.

Пунктом 4.1.4 договора от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства жилое помещение (квартиру) и долю в общем имуществе в срок до 29.06.2023 при условии полной оплаты участником долевого строительства цены договора. Застройщик имеет право досрочно передать участнику долевого строительства жилое помещение (квартиру).

Исходя из анализа совокупности заключенных сторонами соглашений, действий сторон, в том числе отсутствие претензии по оплате со стороны продавца до обращения в суд с иском о расторжении договора, суд пришел к выводу о том, что стороны заключили договор купли-продажи и осуществили переход права собственности на земельный участок для достижения совместной цели - строительства многоквартирного жилого дома, в рамках которого вклад истца состоял из земельного участка, а ответчик должен был понести расходы на проектирование, получение разрешений и строительство дома.

Выгодой от достижения обозначенной цели для истца являлось получение объектов недвижимости (квартир), указанных в договоре от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве, а для ответчика получение прибыли от продажи иных объектов, расположенных в строящемся доме.

Ответчиком осуществляется строительство спорного объекта, срок действия разрешения на строительство на момент рассмотрения настоящего иска не истек (до 29.06.2023). 

С учетом содержания подписанных между сторонами договоров и соглашений (договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018, соглашения о погашении ипотечной записи от 27.12.2018, договора от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве, соглашения о зачете взаимных обязательств от 27.12.2018), а также существа взаимных обязательств, суд приходит к выводу, что фактически между сторонами осуществлена мена земельного участка и будущих недвижимых вещей (квартир), в связи с чем, принимая во внимание, что срок исполнения ответчиком обязательств перед истцом по передачи будущих недвижимых вещей – квартир не наступил - 29.06.2023 (просрочки исполнения ответчиком обязательства по передачи квартир нет), оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2018, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Добродом-Регион» в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101006:3205, расположенного по адресу: Россия, 

<

...> суд не находит.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Вместе с тем, истец и ответчик по настоящему делу являются сторонами договора  от 27.12.2018 № 1 участия в долевом строительстве, в связи с чем последствия отсутствия государственной регистрации договора на сторон не распространяются, доводы истца об отсутствии государственной регистрации отклоняются судом.

Кроме того, ответчик указал, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, ведутся строительные работы, произведенные расходы превышают стоимость земельного участка, в подтверждение приложил справки о стоимости выполненных работ и затрат от 30.04.2020 № 1, от 31.06.2020 № 2, от 30.07.2020 № 3.

В соответствии с актом Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 21.06.2021 № 1238-ОНС-3, объект «многоквартирный жилой дом по ул. ФИО8, пгт. Березовка Березовский район Красноярский край» - степень готовности конструктивных элементов – 15,80%.

В материалы дела представлены копии следующих документов: градостроительный план спорного земельного участка, постановление администрации поселка Березовка Березовского района Красноярского края от 16.12.2019 № 596 «Об утверждении проекта планировки и межевания территории жилого квартала № 8, расположенного между улиц: Центральная, ФИО8, Советская, ФИО9 в поселке Березовка Березовского района Красноярского края»; договор о подключении к системам теплоснабжения от 18.07.2019 № 1138 с АО «Красноярская теплотранспортная компания», договор от 07.08.2019 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения с государственным предприятием Красноярского края «Центр развития коммунального комплекса», договор от 10.09.2018 № 1261-23/18-ТП об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям в АО «КрасЭКо», договор от 01.07.2019 о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения с государственным предприятием Красноярского края «Центр развития коммунального комплекса», материалы проверок Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса (абзац 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Вместе с тем, с учетом положений действующего законодательства (пункт 5 части 1 статьи 1, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса Российской Федерации) требование о возврате земельного участка без одновременного определения судьбы расположенных на нем объектов недвижимости невозможно. 

Учитывая расположение на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства (возведение которого осуществляется ответчиком на основании действующего разрешения на строительства), в отсутствие определения правовой судьбы объекта ответчика, расположенного на земельном участке, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка не приведет к восстановлению прав истца. 

Определением от 19.03.2021 удовлетворено частично заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 о принятии обеспечительных мер. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю запрещено совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:04:6101006:3205. В остальной части заявления индивидуального предпринимателя ФИО1 отказано.

Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

С учетом изложенного, после вступления настоящего решения в законную силу меры по обеспечению иска, принятые определением от 19.03.2021, следует отменить.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд истец по чек-ордеру от 24.02.2021 оплатил государственную пошлину на сумму 9 000 руб.

Учитывая результаты рассмотрения дела, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение настоящего дела и заявления о принятии обеспечительных мер подлежит отнесению на истца.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

После вступления настоящего решения в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением от 19 марта 2021 года.

Судья

О.С. Тимергалеева