Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-75131/2024

19 марта 2025 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования Вырицкого городского поселения Гатчинского района Ленинградской области, после правопреемства - Администрация муниципального образования Гатчинского муниципального округа Ленинградской области (адрес: Россия 188300, 

<

...> зд. 44, ОГРН: 

<

***>); 

ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью "Гемма" (адрес: 183000, 

<

...>, ОГР 1235100004347); 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес Россия 191311, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>);

о признании недействительным оснований для регистрации права, признании права отсутствующим, обязании внести сведения в ЕГРН,

при участии:

- от истца: ФИО1 (он-лайн),

- от ответчиков: 1) ФИО2 (доверенность от 06.05.2024), 2) не явился, извещен;

установил:

Администрация муниципального образования Вырицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Гемма» (далее – Общество) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Росреестр) о признании недействительными оснований для регистрации права собственности Общества на объект недвижимости, расположенный по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, г.п. Вырица ул. Астраханская уч.25, кадастровый номер: 47:23:0601002:827 и о признании недействительным права собственности Общества на объект недвижимости, расположенный по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, г.п. Вырица ул. Астраханская уч.25, кадастровый номер: 47:23:0601002:827, об обязании Росреестра исключить из сведений ЕГРН сведений о регистрации права собственности Общества на объект недвижимости, расположенный по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, г.п. Вырица ул. Астраханская уч.25, кадастровый номер: 47:23:0601002:827.

Определением суда от 11.02.2025 по ходатайству истца с согласия ответчика произведено процессуальное правопреемство, первоначальный истец - Администрация муниципального образования Вырицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области заменена на Администрацию муниципального образования Гатчинского муниципального округа Ленинградской области (далее – истец).

Росреестр, извещенный о месте и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представителя в арбитражный суд не направил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что жилой дом к инженерным системам не подключен, что свидетельствует об отсутствии у него статуса капитального строения. Кроме того, представитель истца на предложение суда о проведении экспертизы на предмет установления, является ли спорный объект объектом недвижимости, указал, что необходимости в проведении экспертизы не имеется, поскольку истец полагает доказанным факт того, что спорный объект не является объектом недвижимости. 

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

29.12.2023 между администрацией муниципального образования Вырицкое городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области (правопредшественник истца, Администрация поселения) и ответчиком был заключен договор № 1992-23/12а аренды земельного участка (далее – Договор), в соответствии с которым ответчику во временное владение и пользование был предоставлен земельный участок площадью 1 146 кв.м с кадастровым номером 47:23:0601002:472, расположенный по адресу: Ленинградская область, Гатчинский муниципальный район, Вырицкое городское поселение, г.п. Вырица, ул. Тамбовская уч. 17, категория земель: земли населенных пунктов (далее – Участок), сроком на 20 лет для индивидуального жилищного строительства. Договор зарегистрирован в установленном порядке 30.01.2024. 

Общество возвело на Участке индивидуальный жилой дома (далее – Объект), после чего обратилось в Росреестр с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет и о регистрации права собственности на него. Объекту был присвоен кадастровый номер 47:23:0601002:826, право собственности Общества зарегистрировано Росреестром 09.02.2024. 

После оформления права собственности на Объект Общество обратилось в Администрацию поселения с заявлением (входящий номер 256/08 от 09.02.2024) о предоставлении Участка в собственность без проведения торгов.

16.02.2024 Обществом было направлено в Администрацию строительно-техническое заключение №160224-Э2 от 16.02.2024, подготовленное специалистами ООО «ЛЕНСТРОЙЭКСПЕРТИЗА-СПб», из которого следует, что Объект является жилым домом и в нем можно проживать. 

Однако истец, полагает, что основания для регистрации Объекта в качестве индивидуального жилого дома отсутствовали, поскольку он не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Так истец ссылается на то, что в доме не имеется оборудованного входа; Объект не обеспечен инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение); отсутствует уведомление об окончании строительства. 

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ, статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 ГК РФ и их перечень не является исчерпывающим. Поскольку судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права, в судебном порядке может быть признано конкретное нарушенное или оспоренное право. При этом, лицо, обращающееся с требованием, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Избранный заявителем способ защиты должен быть не только предусмотрен законом (статья 12 ГК РФ), но и соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В данном случае фактически требования истца направлены на оспаривание регистрации Объекта как объекта недвижимости и на оспаривание в связи с этим права собственности Общества на Объект.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пункту 53 названного Постановления Пленума ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Как указано в пункте 56 Постановления Пленума, зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела.

Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия.

В данном случае Истец оспаривает и действия государственного регистратора по осуществлению кадастрового учета и регистрации права на объект, так и право собственности Общества.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Судом установлено, что за Обществом 09.02.2024 зарегистрировано право собственности на 1 этажный дом площадью 33,6 кв.м. 

Истец полагает, что Объект возведен с нарушением требований действующего законодательства, в связи с чем отсутствуют основания для регистрации права собственности на него за Обществом. Так истец указывает, что в соответствии с требованиями, которым должно отвечать жилое помещение, установленными разделом 2 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (п.п.11, 12 и 13, далее также Положение 47) жилое помещение, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них. В данном случае, Администрация указывает, что спорный объект не оборудован крыльцом. 

Кроме того, спорное жилое помещение не обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). 

Общество против доводов истца возражает, ссылаясь на то, что в соответствии действующим законодательством для возведение индивидуальных жилых домов разрешение на строительство не требуется, а возведенный объект соответствует признакам капитального объекта, что подтверждается заключением специалиста. Данной позиции придерживается и Росреестр в своем отзыве. 

Росреестр в своем отзыве также полагал требования Администрации, обращенные к нему необоснованными, поскольку в соответствии с требованиями действующего законодательства действия по регистрации права собственности Общества на объект соответствуют закону.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ). 

Согласно части 2 статьи 1 Закона № 218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом № 218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом № 218-ФЗ сведений. 

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 

В данном случае судом установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении спорного объекта была осуществлена на основании заявления Общества, а также представленных им договора аренды и технического плана, подготовленного кадастровым инженером в соответствии с декларацией, составленной и заполненной ООО «ГЕММА» в соответствии с приказом Росреестра от 04.03.2022 № П/0072 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений.

Суд отклоняет доводы Адмиинстрации о необходимости получения уведомления о начале/окончании строительства, ввиду следующего.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В связи со вступлением в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 ГрК РФ, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства. 

В силу пунктов 1, 1.1 части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества; строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). 

Частью 15 статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство. 

Согласно части 12 статьи 70 Закона № 218-ФЗ до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

На сегодняшний момент также в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 г. возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости). 

Таким образом, Общество вправе было осуществить строительство Объекта без разрешения на строительство, а Росреестр соответственно осуществить государственную регистрацию права собственности на Объект на основании технического плана, представленного Обществом.

Истец также в обоснование своих доводов ссылается на то, что возведенный Обществом объект не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому. При этом Администрация ссылается на Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (далее - Постановление №47).

Между тем, в соответствии с тем способом защиты права, который выбрала Администрация - признание права отсутствующим, с учетом толкования, приведенного в Постановлении пленума №10/22, Администрация обязана доказать, что возведенный объект не является объектом недвижимости, а потому сведения о нем необоснованно внесены в ЕГРН.

Однако доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект является объектом движимого имущества, разборной конструкцией, истцом не представлено. Более того, несмотря на определения суда, которым Администрации было предложено совместно с Обществом произвести осмотр спорного объекта, указанное определение суда не исполнено, явка представителя истца на осмотр объекта, как и в большинство судебных заседаний, не обеспечена. От проведения судебной экспертизы по вопросу отнесения спорного объекта к объектам недвижимости, несмотря на неоднократные предложения суда, истец отказался, указав на достаточность доказательств, подтверждающих его доводы, что зафиксировано на аудиозаписи судебного заседания от 11.03.2025.

При этом в силу положений статьи 65 АПК РФ именно на Администрации как на истце лежит обязанность доказать обстоятельства, на которые она ссылается.

Также суд считает, что Администрацией не представлено достаточных и достоверных доказательства невозможности отнесения спорного объекта к жилому дому.

Обществом представлено в материалы дела строительно-техническое заключение №160224-Э2 от 16.02.2024 и акта осмотра от 12.12.2024, подготовленные специалистами ООО «ЛЕНСТРОЙЭКСПЕРТИЗА-СПб», из которых следует, что Объект пригоден для проживания. В данных документах указано, что Объект обеспечен электроснабжением (автономное, от генератора); вентиляцией (с естественным побуждением и воздухообменом); отоплением (электрическое, электрообогреватели); водой (привозная, в баллонах); туалетом (компостный торфяной биотуалет, 44 л).

При этом, из того же Постановления №47, на которое ссылается Администрация, следует, что в поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных (пункт 12). Соответственно, отсутствие в спорном объекте указанных коммуникаций, не свидетельствует о том, что объект не пригоден для проживания.

Более того из акта осмотра от 12.12.2024 следует, что имеется техническая возможность подключения Объекта к электрическим сетям. Также в данном акте указано, что при возведении Объекта соблюдены требования действующих ГОСТ, СНиП, и иных нормативных, подзаконных правовых актов.

Данные факты истцом не опровергнуты. 

С учетом изложенного, следует признать, что несоответствие спорного объекта отдельным требованиям, предъявляемым к жилым объектам, само по себе не является основанием для признания права собственности на этот объект отсутствующим, и для исключения сведений о нем из ЕГРН. 

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований Администрации.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

р е ш и л:

Отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

СудьяВареникова А.О.