АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-19864/2023

г. Краснодар

08 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 08 апреля 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Небуг»                          (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 03.04.2024), от третьего лица – Генеральной прокуратуры Российской Федерации – ФИО2 (удостоверение), в отсутствие ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Парк-отель Небуг» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Небуг» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 по делу № А32-19864/2023, установил следующее.

ООО «Небуг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Парк-отель Небуг» (далее – компания), в котором просило досрочно расторгнуть договор от 31.01.2019 аренды нежилого помещения, возложив на ответчика обязанность освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Небуг, тер. п/о Небуг. Общество также просило взыскать убытки, причиненные незаконным демонтажем арендованного имущества (летнего кафе с пристройкой, литеры Н, Н1,н, общей площадью 22,3 кв. м, кадастровый номер 23:33:0109001:785) в размере его кадастровой                                  стоимости – 602 653 рублей 56 копеек, долг по арендной плате в размере 6 567 836 рублей 86 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере                  76 924 рублей 66 копеек.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2023, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023, в удовлетворении искового заявления отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Ответчик представил в материалы дела доказательства оплаты долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, поэтому условия для удовлетворения искового заявления в данной части, а также в части взыскания процентов отсутствуют. Доказательства демонтажа летнего кафе арендатором в материалы дела не представлены. С учетом установленных обстоятельств судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды и взыскания убытков.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, по делу принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает, что арендатор нарушил условия договора аренды, которые должны быть квалифицированы как существенные и влекущие расторжение договора аренды по требованию арендодателя. Суды надлежащим образом не оценили довод общества об уничтожении компанией части переданного ей имущества (летнее кафе с пристройкой).             В результате нарушения ответчиком условий договора истцу причинены убытки. Судебные инстанции оставили без внимания доводы арендодателя и доказательства, подтверждающие, что арендная сделка фактически навязана арендодателю в ущерб его интересам. Основания для сохранения договора аренды отсутствуют.  

В отзыве на кассационную жалобу компания указывала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. С 26.04.2023 общество в одностороннем порядке полностью прекратило доступ директору и сотрудникам компании  к арендованным зданиям, сооружениям и прилегающей территории. Наличие оснований для расторжения договора аренды по требованию арендодателя не доказано. 

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель прокуратуры полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и компания (арендатор) 31.01.2019 заключили договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества: спальный корпус (литеры А, А1) общей площадью 2996,7 кв. м, кадастровый номер 23:33:0109001:784; спальный корпус (литеры Г, Г1, Г2) общей площадью 136,5 кв. м (кадастровый номер 23:33:0109001:783); спальный корпус (литеры З, З1) общей площадью 239,7 кв. м, кадастровый номер 23:33:0109001:780; спальный корпус с пристройками (литеры Б, б1, б2, б3, б4, б5) общей площадью                  558,6 кв. м, кадастровый номер 23:33:0000000:2023; клуб-столовая (литеры Л, Л1, Л2, Л3, Л4) общей площадью 1619,86 кв. м, кадастровый номер 23:33:0109001:779; летнее кафе с пристройкой (литеры Н, Н1, н) общей площадью 22,3 кв. м, кадастровый номер 23:33:0109001:785; овощехранилище (литера М) общей площадью 89,8 кв. м, кадастровый номер 23:33:0109001:781; бытовое помещение для обслуживающего персонала (литера Э) общей площадью 54,3 кв. м, кадастровый номер 23:33:0000000:1457; административный корпус (литера В) общей площадью 223,7 кв. м, кадастровый номер 23:33:53.2002-194.

Также арендодатель передал в аренду имущество, перечень и состояние которого приведены в соответствующих актах приема-передачи. Для целей договора арендатор имеет право пользоваться земельным участком (кадастровый номер 23:33:0109001:544, площадью 112 479 кв. м), на котором расположены предоставляемые в аренду помещения, на тех же условиях и в том же объеме, что и арендодатель (пункт 1.1). Данные объекты (гостиница) предоставлены арендатору для предоставления услуг временного размещения и питания физических лиц (отдыхающих) в период курортного сезона.  

Согласно пункту 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения                           от 01.05.2021 № 2) договор вступил в силу с момента его подписания и действует по 31.01.2025. При этом стороны договорились, что арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей: фиксированная часть составляет ежемесячно                  600 000 рублей, в том числе НДС 20% (100 000 рублей) и уплачивается арендатором в срок не позднее 20 числа месяца, предшествующего отчетному; переменная часть арендной платы включает в себя оплату услуг связи и коммунальных услуг, в том числе электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, теплоснабжение и канализацию, потребленных арендатором за календарный месяц, и определяется по индивидуальным приборам учета, установленным в арендуемом помещении. Стоимость услуг, составляющих переменную часть арендной платы, подтверждается актами и счетами-фактурами, которые выставлены ресурсоснабжающими организациями, и включает НДС 20%. Внесение переменной части арендной платы производится арендатором на основании выставленных арендодателем счетов до 30 числа месяца, следующего за отчетным (т. 1, л. д. 18 – 21).

Общество, ссылаясь на ненадлежащее исполнение денежных обязательств арендатором и наличие 6 567 836 рублей 86 копеек долга, направило в адрес компании требование о необходимости оплаты долга в срок до 05.04.2023, с указанием на возможное расторжение договора от 31.01.2019 (т. 1, л. д. 22). 

Арендодатель также указывает на самовольный демонтаж арендатором летнего кафе с пристройкой (литеры Н, Н1, н) общей площадью 22,3 кв. м, кадастровый номер 23:33:0109001:785 (т. 1, л. 

<

...>, 27– 39).

Общество, ссылаясь на ненадлежащие исполнением компанией принятых на себя по договору аренды обязательств, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. На основании пункта 3 названной статьи, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу статей 450 и 452 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (абзац 2).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации               от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать нарушение своего права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками. Недоказанность одного из приведенных элементов состава является основанием для отказа в иске.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к верному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, взыскания убытков, долга и процентов. Анализ представленных в дело платежных документов позволил судам заключить об устранении арендатором нарушений условий договора аренды в части внесения арендной платы. Суды также исходили из того, что факт демонтажа недвижимого имущества именно арендатором истец не доказал. Состав элементов, необходимый для взыскания убытков с ответчика, отсутствует. С учетом установленных обстоятельств условий для удовлетворения иска не имеется.  

Доводы кассационной жалобы суд округа отклоняет. Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет безусловную обязанность арбитражного суда удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, связанных с исполнением сторонами его условий. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. В данном случае суды пришли к выводу о том, что заявленное истцом требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, поскольку не обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, несоразмерно степени допущенных ответчиком нарушений. 

Доводы арендодателя о вынужденном характере арендной сделки и допущенном ответчиком злоупотреблении правом рассмотрены при производстве по делу в суде апелляционной инстанции и правильно отклонены.    

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.09.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2023 по делу                                    № А32-19864/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              Т.Н. Драбо