АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9473/21 

Екатеринбург

27 марта 2023 г.

 

Дело № А60-14954/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Профгласс» (далее – общество «Профгласс», ответчик)  на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 09.08.2022 по делу № А60-14954/2021 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Профгласс» - ФИО1 (доверенность от 10.03.2023);

Администрации города Екатеринбурга (далее – администрация, истец) – ФИО2 (доверенность от  04.10.2022 №401/05/01-14/0111).

 Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Оазис» (далее – общество «Оазис», ответчик) о взыскании 273 541 руб. 85 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 22.05.2006 № 2-747  за  период с апреля 2019 года по октябрь 2020 года, 2735 руб. 42 коп. пени за период с 13.10.2020 по 22.10.2020 (дело № А60-14954/2021).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.06.2021 иск удовлетворен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 27.12.2021 решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.06.2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2021, отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авита» о взыскании :

210 970 руб. 78 коп. долга по договору аренды земельного участка от 22.05.2006 № 2-747 за период с сентября 2019 по ноябрь 2020, 78 250 руб. 89 коп. пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 10.09.2019 по 09.12.2020 (дело № А60-65760/2021).

Администрация города Екатеринбурга обратилась Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Профгласс» о взыскании 1 090 642 руб. 73 коп. долга по договору аренды от 22.05.2006 № 2-747, 755 118 руб. 03 коп. пени (дело №А60-47842/2021).

При новом рассмотрении дела, определением от 11.04.2022 суд на основании ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объединил дела № А60-14954/2021, № А60-65760/2021, №А60- 47842/2021 для совместного рассмотрения (делу присвоен общий номер № А60-14954/2021).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

Решением суда от 09.08.2022 иск удовлетворен частично, с общества «Профгласс» в пользу администрации взыскано 67 992 руб. 42 коп.  долга, 

100 000 руб. неустойки; с общества «Авита» в пользу администрации взыскано 20 000 руб. неустойки.  В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 решение  суда изменено в части удовлетворения требований к «Профгласс». С общества «Профгласс» в пользу администрации взыскано 548  948 руб. 66 коп. долга  за период с августа 2019 по август 2020, 438 527 руб. 22 коп. неустойки за период с 11.07.2019 по 10.12.2021,  75 227 руб. 50 коп. неустойки за период с 23.08.2019 по 08.10.2021, а также 26 627 руб. государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

   В кассационной жалобе общество «Профгласс» просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с расчетом долга в отношении объектов, не занятых арендатором, произведенным с применением ставки в размере 6,8% для объектов торговли, которая не соответствует фактическому использованию. Общество «Профгласс» полагает, что применению подлежит ставка исходя из вида разрешенного использования земельного участка - для объектов коммунально-бытового назначения. Ответчиком приведен расчет долга,  который с учетом оплаты составляет 122 607 руб. 11 коп. Как считает заявитель, судами не учтены положения постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». 

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Заявителем обжалуются выводы судов в части требований к обществу «Профгласс», доводов о несогласии с выводами судов относительно иных ответчиков кассационная жалоба не содержит, законность судебных актов в этой части не проверяется. 

Как установлено судами, между администрацией (истец) и обществом «Азов» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.05.2006 №2-747, по условиям которого в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:0037 площадью 3 816 кв. м для эксплуатации помещений в зданиях литеры А, Б общей площадью 2651,6 кв. м.

Земельный участок предоставлен всем правообладателям помещений в зданиях (литеры А, Б) общей площадью 2651, 6 кв. м (п. 2.1.5 договора).

Участок предоставлен на срок с 01.07.2005 по 30.06.2020.

Согласно выписке от 19.08.2020 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0206014:37 поставлен на кадастровый учет, имеет площадь 2593 кв. м. 

Площадь изменилась в связи с выделом земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206014:5207 из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0206014:37. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

В связи с переходом права собственности на помещения в здании, новые правообладатели помещений вступили в договор аренды, заключены дополнительные соглашения.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.03.2021 обществу «Профгласс» с 22.07.2013 на праве собственности принадлежат помещения с кадастровыми= номерами 66:41:0206004:1379 площадью 258,5 кв. м, 66:41:0206004:1380 площадью 164,1 кв. м, 66:41:0206004:1383 площадью 405,7 кв. м, 66:41:0206004:1385 площадью 269,8 кв. м.

Ссылаясь на то, что ответчики вносят арендную плату за пользование земельным участком несвоевременно и не в полном объеме, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 2-747 от 22.05.2006, в том числе с общества «Профгласс» долга за период с апреля 2019 года по ноябрь 2020 года, пени за период с 13.10.2020 по 19.08.2021.

Удовлетворяя требования администрации в отношении общества «Профгласс» частично, суд первой инстанции указал, что осмотром установлено, что объекты недвижимости сдаются в аренду с различным назначением, в связи с чем истцом подготовлены пояснения относительно применяемых ставок арендной платы. То обстоятельство, что при расчете арендной платы для общества «Профгласс» должны применяться ставки арендной платы за земельный участок в зависимости от использования объектов недвижимости (помещений), на нем расположенных, никем из сторон не оспаривается. Судом признан неверным расчет истца, поскольку  при расчете дважды учтены площади ответчика. Суд, приняв расчет ответчика,  взыскал  67 992 руб. 42 коп. долга (с учетом частичной оплаты), 100 000 руб. неустойки.

Изменяя решение суда в части требований к обществу «Профгласс», суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев,  установленных федеральными законами и законами субъектов Российской  Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный  налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. 

Суды верно исходили из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума

Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13), по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.02.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Руководствуясь п. 16, 19 постановления Пленума № 73, суды верно указали, что плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Порядок определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855- ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области».

Размер арендной платы определяется по формуле, на основании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с применением установленной ставки арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Свердловской области.

Расчет задолженности по арендной плате выполнен истцом с применением ставки арендной платы 6,8% под объекты торговли, что обусловлено нахождением объектов ответчика в торговом центре «Чайка».

Ответчик не согласен с расчетом истца, полагает, что к «свободным» помещениям не применяется ставка для объектов торговли, а применению подлежит ставка исходя из вида разрешенного использования земельного участка - коммунально-бытовое назначение.

Как установлено судом, помещения общества «Профгласс» составляют 1098,1 кв. м, используются помещения площадью 889,09 кв. м, из них 378,57 кв. м непосредственно арендатором, не использована площадь 209,02 кв. м. 

Суммарная площадь помещений, относительно которых рассчитана доля на земельный участок, соответствует площади помещений, находящихся у ответчика в собственности.

Приняв во внимание, что все здание, помещения в котором принадлежат ответчику, имеет назначение торговый центр; с учетом неиспользованной площади помещений, суд апелляционной инстанции признал верным расчет задолженности за долю этих помещений, произведенный исходя из вида осуществляемой в помещениях деятельности и его назначения – торговля.

Основания для применения ставки арендной платы для земельных участков под объектами коммунального бытового назначения отсутствуют, поскольку доказательств осуществления соответствующей деятельности, либо, что помещения для этого предназначены, не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда  в части, взыскал с общества «Профгласс» 548 948 руб. 66 коп. долга, 438 527 руб. 22 коп. неустойки за период с 11.07.2019 по 10.12.2021, пени, 75 227 руб. 50 коп. неустойки за период с 23.08.2019 по 08.10.2021 (ст. 329, 330  Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оснований для снижения неустойки судом не установлено.

Доводы заявителя основаны на неверном толковании норм права, не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними.

В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель осуществляется в соответствии с целевым назначением.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования и сходиться с кадастровыми сведениями о земельном участке.

Пунктом 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общеправовой запрет на извлечение преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Таким образом, как верно указано судами, в случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению исходя из фактического вида его использования.

 Фактическое использование спорной площади под размещение объектов коммунально-бытового назначения из материалов дела не следует и истцом не доказано, спорные неиспользуемые площади расположены в торговом центре, что дает основание для вывода о правильном выборе ставки арендной платы для помещений торговли.

         Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).       

  Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

  С учетом изложенного оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

  Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Свердловской области от 09.08.2022 по делу № А60-14954/2021 и постановление Семнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Профгласс» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                                         В.А. Купреенков 

 

Судьи                                                                                       И.А.Краснобаева

 

                                                                                        А.А.Столяров