Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 

А26-9671/2020

г. Петрозаводск

21 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена   14 сентября 2022 года. Полный текст решения изготовлен   21 сентября 2022 года.

 

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С.,   при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ульяновой В.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску  товарищества собственников недвижимости «Скандинавский 2Б»  к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Карелстроймеханизация» об обязании устранить недостатки жилого объекта,

третьи лица: ФИО1; ООО «Комфорт»; ООО «Градпроект»; ФИО2; ФИО3,

при участии представителей:

от истца – ФИО4, доверенность от 15.01.2022;

от ответчика – ФИО5, доверенность от 01.01.2022;

третье лицо- ФИО1;

установил:

товарищество собственников недвижимости «Скандинавский 2Б» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 185016, 

<

...>; далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу «Специализированный застройщик «Карелстроймеханизация» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 185035, 

<

...>; далее - ответчик) об обязании ответчика в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу устранить недостатки объекта долевого строительства – жилого дома по адресу: 

<

...>, а именно: выполнить работы для исключения протекания влаги с кровли в квартиру №83 многоквартирного дома №2Б по Скандинавскому проезду в соответствии с перечнем работ локальной сметы №1 заключения эксперта №100-26-10/21 от 15.06.2022 с учетом уточнений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1 - собственник квартиры №83, в которой зафиксированы факты протекания кровли; ООО «Градпроект» - проектная организация; ООО «Комфорт» - организация по комплексному облуживанию внутридомовых сетей, аварийному обслуживанию, ФИО2 - собственник квартиры №112, ФИО3 - собственник квартиры №36.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнительных письменных пояснениях.

Представитель ответчика иск не признал на основании доводов, изложенных в отзыве и возражениях на уточненные требования. Пояснил, что ранее происходившие залития были связаны с недостатками кровельного покрытия, которые были устранены Застройщиком в период гарантийного срока. Обращений связанных с недостатками по лоджии в квартире №83 в период гарантийного срока в адрес АО «Специализированный Застройщик «КСМ» не поступало. Кроме того, балконные плиты (плиты лоджии) входят в состав общего имущества многоквартирного дома как ограждающие несущие конструкции. Следовательно, ТСН «Скандинавский 2Б» несет ответственность за выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества. Также, по мнению ответчика,  со стороны Истца не представлено доказательств подтверждающих регулярное обслуживание общего имущества, в целях его надлежащего содержания.

Третье лицо, ФИО1, поддержала позицию истца.

Заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица, изучив материалы дела, в том числе экспертное заключение, суд установил следующие обстоятельства.

АО «Специализированный застройщик «Карелстроймеханизация» является застройщиком многоквартирного жилого дома № 2Б по переулку Скандинавский в г. Петрозаводске. ТСН «Скандинавский 2Б» на основании акта приема-передачи законченного строительством объекта от 26.05.2015 г. приняло от застройщика ЗАО «Карелстроймеханизация» (правопредшественника ответчика) многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>. При приемке многоквартирного дома были выявлены существенные недостатки в строительстве, подписано Приложение № 3 от 26.05.2015  с перечнем неисправностей и недоделок Застройщика.

Как указывает истец, с 2015 года по настоящее время происходит систематическое намокание потолка, участков стены квартиры на пятом этаже вследствие некачественной кровли многоквартирного дома.

Указанное нарушение герметизации кровли уже было предметом судебного рассмотрения в Арбитражном суде Республики Карелия (дело № А26-7031/2017). Актом экспертного осмотра специалиста № 31-25-10/16 от 23.11.2016  установлено, что кровля многоквартирного дома по адресу: 

<

...> выполнена с нарушением нормативной и проектной документации, а также инструкции по монтажу однослойной кровли из полимеркой мембраны «ROCKmembrane F» Rockwool, элемент усиления внешних углов не выполнен на всю ширину горизонтального участка примыкания ПВХ мембраны. Величина нахлеста вертикального участка на горизонтальный участок полимерной мембраны при устройстве примыканий на парапет и стены менее 100 мм. Некачественно выполнена герметизация верхнего наружного угла. Некачественно выполнен монтаж краевой рейки по парапету для крепления полимерной мембраны. Также были выявлены иные строительные недостатки.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия 22.11.2017 утверждено мировое соглашение по делу № А26-7031/2017, АО «Карелстроймеханизация» часть строительных недостатков устранило в добровольном порядке в ходе рассмотрения дела в период с 01.08.2017 по 14.11.2017, в том числе в части герметизации верхнего наружного угла и восстановления герметизации основного ковра покрытия кровли.

Однако залитие квартиры № 83, расположенной на пятом этаже многоквартирного дома, с кровли продолжается. Между собственником квартиры № 83 и застройщиком неоднократно в порядке досудебного урегулирования заключались соглашения о возмещении ущерба, возникшего в результате залития квартиры вследствие некачественной кровли.

Как указывает истец, в 2019 году неоднократно происходило залитие квартиры с кровли: 4 октября 2019г., 10 декабря 2019г., 18 февраля 2020г. в результате протекания воды с крыши (кровли) во время снежно-дождливой погоды на потолке в жилой комнате 17,4 кв.м возникло намокание, образование волнистости покрасочного слоя в месте примыкания потолка со стеной, образование пятен и разводов, отслаивание штукатурного слоя, намокание обоев, что подтверждается представленными актами и заключениями. Однако застройщик отказался возмещать собственнику квартиры № 83 возникший в результате залития с кровли материальный ущерб.

18 февраля 2020 г. собственник квартиры № 83 ФИО1 обратилась в ТСН «Скандинавский 2Б» с требованием о ремонте всей кровли.

ТСК «Скандинавский, 2Б» обратился в Петрозаводский городской суд с иском к ответчику о выполнении работ по устройству кровли многоквартирного дома в соответствии с договорами о долевом строительстве, действующими нормами и правилами.

Определением судьи Петрозаводского городского суда от 27.05.2020г. в принятии искового заявления было отказано, разъяснено право на обращение с иском в Арбитражный суд Республики Карелия.

Поскольку выявленные истцом и неоднократно повторяющиеся с момента сдачи дома застройщиком недостатки относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома (кровле), Товарищество вправе обратиться в суд с иском, связанным с качеством строительства, в интересах своих членов.

Актом приема-передачи законченного строительством объекта от 26.05.2015г. ТСН «Скандинавский 2Б» не приняты как законченные строительством: кровля, помещение водомерного и теплового узла, несущие и ненесущие конструкции, подвал (т.5 л.д.86-88). Указанные части жилого дома не были приняты ввиду выявленных существенных недостатков, что подтверждается претензиями, направленными ТСН «Скандинавский 2Б», в которых указывается о недостатках кровли и залитиях с 5 по 1 этаж (т. 1 л.д. 72, 75-80).

Кроме того, уже 19.01.2015 г. претензия о залитии направлялась ФИО1 (т.1 л.д.73-74). Недостатки в устройстве кровли подтверждаются систематическими залитиями квартиры № 83, что подтверждается отчетами по оценке ущерба по залитию квартиры, соглашениями между ФИО1 и АО СЗ «Карелстроймеханизация» о добровольном выплате ущерба.

При этом установлен факт продолжающего залития после ремонта кровли в 2017г., который признан Ответчиком и компенсирован ФИО1 (соглашение от 28.01.2019 г.).

В акте экспертного осмотра специалистом № 31-25-10/16 от 23.11.2016 г. также указано на недостаток в устройстве кровли.

О частичном сохранении недостатков, выявленных в акте № 31-25-10/16 от 23.11.2016 г., указывает эксперт ФИО6 в заключении № 40-14-04/21 от 04.06.2021г. (т.2 л.д.116-132).

Работы по исправлению недостатков кровли согласно мировому соглашению проводились в период с 01.08.2017г. по 14.11.2017г. (п.2 Мирового соглашения). Мировое соглашение подписано 14 ноября 2017г. года и утверждено судом в рамках дела А26-7031/2017.

Следовательно, утверждение Ответчика о том, что пятилетний срок на объект долевого строительства следует исчислять с 26.05.2015г. - с момента подписания акта приема-передачи законченного строительством дома необоснованно.

В указанную дату кровля, как иные несущие и ненесущие конструкции приняты не были ввиду недостатков, которые были исправлены и приняты ТСН «Скандинавский 2Б» только 14 ноября 2017г. С указанной даты исчисляется пятилетний срок, который к моменту обращения с настоящим иском в суд не истек.

Актом экспертного осмотра специалиста № 31-25-10/16 от 23.11.2016 г. установлено, что внутренний угол из полимерной мембраны выполнен с образованием пустот, складок в углах. По всему периметру парапета присутствуют складки изоляционного материала и пустоты. Имеются нарушения герметизации основного ковра покрытия кровли, размер заплат на повреждения основного ковра выполнены некачественно с превышением допустимых размеров.

Монтаж водоприемной воронки на кровле выполнен с нарушениями инструкции по монтажу однослойной кровли из полимерной мембраны, вследствие чего выявлен застой воды на кровле. На ограждениях кровли обнаружены следы коррозии металла (т.1 л.д.36-51).

Исправление недостатков кровли производилось в период с 1 августа по 14 ноября 2017г. путем установления заплаты над квартирой ФИО1

Однако факты залития продолжались, что подтверждается вышеуказанными отчетами оценщика. После ремонта кровли залития продолжались в одном месте -на стыке потолка и стены балкона.

Согласно Соглашению от 28.01.2019г., заключенному между ответчиком и ФИО1 залитие квартиры произошло «в результате протечки кровельного покрытия верхней балконной плиты и фасадной стеновой панели» (п.2 Соглашения).

Заключением эксперта № 40-14-04/21 по настоящему делу установлено, что выполненная кровля не соответствует представленному в материалах дела проекту. Протечки не связаны с отступлением от проекта, а связаны с некачественным выполнением работ по устройству мембранной кровли данного вида.

АО «Специализированным застройщиком «Карелстроймеханизация» частично выполнены работы по устранению недостатков, выявленных в Акте экспертного осмотра № 31-25-10/ 2016. Над квартирой №83 выполнена замена покрытия кровли. Над квартирой №112 выполнены работы по ремонту примыкания к парапету. На момент осмотра кровли выявлены нарушения примыкания кровли балконных плит к стене дома, нарушена герметизация швов покрытия парапета металлопластом, что также указывалось в заключении в Акте экспертного осмотра     №31-25-10/2016.

Также экспертом установлен застой воды на поверхности кровли, на ограждении кровли следы коррозии металла, нарушено примыкание кровли балконных плит к стене дома, нарушена герметизация швов покрытия парапета металлопластом, некачественно выполнена гидроизоляция примыкания полимерной мембраны к двух трубам. Указанные недостатки имелись и в 2016 году и не устранены при заключении мирового соглашения.

Заключением судебной экспертизы № 100-26-10/21 от 15.07.2022  установлено, что протечки не связаны с отступлением от проекта при условии качественного выполнения работ по устройству мембранной кровли данного вида. На момент осмотра механические или иные повреждения кровельного покрытия, которые могут повлечь протечку над квартирами №№ 36 и 112 дома 2Б по Скандинавскому проезду в г. Петрозаводске не выявлены. Выявлено некачественное примыкание козырька лоджии к стене в квартире №83.

В судебном заседании 06.09.2022 эксперт подтвердил выводы своего заключения. ФИО6 указала, что в результате ремонта заменено покрытие над квартирой № 83, но не загерметизированы парапеты. Козырек лоджии является деталью кровли.

О некачественной герметизации парапетов, наличии пустот и складок указано в Акте экспертного осмотра     №31-25-10/2016 ООО «Капитал».

Таким образом, выводы эксперта и выводы специалиста в 2016 г. совпадают в части недостатков качества устройства кровли и парапета.

Довод представителей ответчика, что герметик разрушился и не обновлялся несостоятельны, поскольку недостатки возникли непосредственно после проведенного ремонта, место намокания «протечки с кровли на потолочной поверхности, образование волнистости покрасочного слоя в месте примыкания потолка со стеной, а также намокание стены (соглашения т.5 л.д.69, 10; 70-71) акты с участием представителя ответчика, ООО «Комфорт». (т.З л.д. 1-25; 33; 70-105; 106-130).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со ст.ст.30, 38, 36 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пункт 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также включает в состав общего имущества ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, что неоднократно было подтверждено Верховный Судом Российской Федерации (решение от 09.11.2011 г. № ГКПИ11-1727; определение от 17.01.2012 г. №КАС11-789).

Конкретизируя положения указанных норм, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 относят балконные плиты к ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства определены Законом N 214-ФЗ (статья 1).

В силу статьи 4 Закона N 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Законом (часть 9).

Таким образом, отношения между застройщиком и собственниками помещений в построенном им многоквартирном доме регулируются нормами как Закона N 214-ФЗ, так и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон N 2300-1).

В статье 7 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (часть 1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).

В статье 29 Закона N 2300-1 определены права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы. Так, в отношении работы (услуги), на которую установлен гарантийный срок, исполнитель отвечает за ее недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия работы (услуги) потребителем вследствие нарушения им правил использования результата работы (услуги), действий третьих лиц или непреодолимой силы (пункт 4).

В случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен (пункт 6).

В настоящем деле Товарищество предъявило иск от лица своих членов, действуя в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поэтому его отношения с ответчиком зависят от отношений, возникших между собственниками жилых помещений и застройщиком.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с представленными доказательствами, с учетом пояснений эксперта по результатам проведенных исследований, данных в судебном заседании, суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям закона, является полным и не содержит в себе каких-либо противоречий или неточностей, а потому может служить надлежащим доказательством по делу.

С учетом изложенного суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание заключение эксперта, которым установлено наличие недостатков вследствие ненадлежащего выполнения ответчиком строительных работ, а также способы их устранения, пришел к выводу о наличии у Товарищества права требовать устранения выявленных недостатков, возникших в период гарантийного срока, предъявленного им в пределах установленного законом гарантийного срока, в связи с чем  удовлетворяет заявленный иск.

Расходы истца по оплате государственной пошлины и расходы на судебную экспертизу  в соответствии со статьей  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия 

 

РЕШИЛ:

1.      Иск удовлетворить. Обязать Акционерное общество "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу устранить недостатки объекта долевого строительства – жилого дома по адресу: 

<

...>, а именно: выполнить работы для исключения протекания влаги с кровли в квартиру №83 многоквартирного дома №2Б по Скандинавскому проезду в соответствии с перечнем работ локальной сметы №1 заключения эксперта №100-26-10/21 от 15.06.2022.

2.      Взыскать с Акционерного общества "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу товарищества собственников недвижимости "Скандинавский 2Б" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 40 000 руб. расходов на судебную экспертизу.

3.     Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Колесова Н.С.