АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

«

Дело № А83-9465/2016

город Калуга

03» сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена               28.08.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме                03.09.2018

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

 

председательствующего

судей 

 

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи

ФИО1

ФИО2

ФИО3

 

ФИО4

 

при участии в заседании:

 

от истца:

Администрация города Ялты

 

 

от ответчика:

общество с ограниченной

ответственностью Фирма "Шарм"

 

от третьих лиц:

Совет Министров Республики Крым

 

 

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым

 

ФИО5, представитель по доверенности №02.1-42/3042 от 18.06.2018, сроком до 31.12.2018;

 

ФИО6, представитель по доверенности от №20/1 от 14.05.2018, сроком до 31.12.2019;

 

Гамм А.Ф., представитель по доверенности №1/01-57/2526 от 17.04.2018, сроком на 3 года;

 

представитель не явился, извещены надлежаще;

            рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Фирма "Шарм", на решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.02.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018  по делу № А83-9465/2016, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ялты Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью Фирма «Шарм» (далее - ООО Фирма «Шарм») о расторжении договора аренды земельного участка от 22.07.2002, регистрационный номер 4865, общей площадью 27940 кв.м, для строительства и обслуживания торгового центра по адресу: Республика Крым, г. Ялта, за пределами населённого пункта Ливадийского поселкового совета, кадастровый номер земельного участка 0111947900:09:001:000, заключенный между Советом министров Автономной Республики Крым и ООО Фирма «Шарм» (далее - договор аренды) и взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за землю в размере 2 904 626,85 рублей и пени в размере 901 541,54 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 15.02.2018 (судья Титков С.Я.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 (судьи Остапова Е.А., Евдокимов И.В., Сикорская Н.И.), исковые требования удовлетворены частично, договор аренды расторгнут, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за землю в размере 2 445 372,23 руб., в остальной части исковых требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Шарм», не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

В судебном заседании суда округа представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержала в полном объеме, по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица Совета Министров Республики Крым возражала против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, полагала судебные акты законными и обоснованными.

Представитель третьего лица Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым, надлежащим образом извещенный, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явился, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав стороны, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Советом Министров Автономной Республики Крым и частным предприятием фирмой «Шарм» был заключён договор аренды земельного участка от 22.07.2002,  площадью 2,79 га, сроком на 50 лет, целевое назначение земельного участка - для строительства и обслуживания торгового центра по адресу: Республика Крым, г. Ялта, за пределами населённого пункта Ливадийского поселкового совета, кадастровый номер земельного участка 0111947900:09:001:000. Указанный договор удостоверен частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа ФИО7, реестровый номер № 4865, и зарегистрирован в книге регистрации договоров аренды Ливадийского поселкового совета 29.07.2002 за № 30.

Основанием для заключения данного договора аренды послужило постановление Совета министров Республики Крым от 09.07.2002 № 243 «О передаче земельных участков частному предприятию фирме «Шарм» и ООО «Стартинвест».

Стороны по делу являются надлежащими правопреемниками сторон договора аренды, что подтверждается следующим.

Решением 1 -ой сессии 1 -го созыва Ялтинского городского совета № 12 от 29.09.2014 «О ликвидации Ливадийского поселкового совета» решено ликвидировать Ливадийский поселковый совет. Этим же решением Ялтинский городской совет первого созыва определен правопреемником прав и обязанностей органов местного самоуправления, действовавших на момент проведения выборов 14 сентября 2014 года на территориях, которые отнесены к территории вновь образованного муниципального образования городской округ Ялта.

Согласно имеющихся в деле сведений из Единого государственного реестра юридических лиц, полученных с сайта ФНС России, ООО Фирма «Шарм», зарегистрированная ранее на территории Республики Крым в период действия законодательства Украины, привела свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации.

Из расчёта арендной платы по земельному участку следует, что предоставленному в аренду Частному предприятию фирме «Шарм» из земель исполнительного комитета Ялтинского городского совета за пределами населённого пункта в районе верхней станции канатной дороги Мисхор-Ай-Петри Ливадийского поселкового совета г. Ялта (приложение к договору аренды), денежная оценка земельного участка площадью 27940 кв.м на дату заключения договора аренды составляла 925 718,12 грн. или 33,13236 грн./кв.м.

В соответствии с данным расчётом арендная плата установлена в размере 27 772 грн. в год, закреплена сторонами в пункте 2.3 договора аренды и подлежала внесению ежемесячно в равных долях на счёт Ливадийского поселкового совета до 5-го числа месяца, следующего за отчётным. Обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату установлена пунктом 3.2. договора аренды.

Пунктом 2.3 договора аренды также предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается ежегодно, в частности, в случае изменения денежной оценки, увеличения размеров ставки земельного налога, изменения ставок арендной платы, индексации, в том числе вследствие инфляционных процессов, перерасчёт сумм арендной платы производится Арендатором.

Согласно технической документации по нормативной денежной оценке земель с.Охотничье Ливадийского поселкового совета, разработанной Государственным предприятием «Центр государственного земельного кадастра» Украины, утверждённой решением Ливадийского поселкового совета от 30.05.2011 №1 и опубликованной в информационно-рекламном еженедельнике «Южная газета», в номере № 21 (375) от 03.06.2011, стоимость 1-го квадратного метра земельного участка определённого функционального использования (земли коммерческого использования) по земельнооценочным районам определена в размере 572, 84 грн.

Расчёт задолженности по арендной плате, представленный истцом, основан на указанной выше нормативной денежной оценке земельного участка, утверждённой решением Ливадийского поселкового совета от 30.05.2011 № 1, в то время как ответчик в своих расчётах её не использует, обосновывая свою позицию тем, что истцом не представлена выписка из технической документации по нормативной денежной оценке арендуемого им земельного участка.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу о частичном  удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.

Исходя из положений части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя», пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», суды обоснованно указали, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений, а к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора.

При этом, из разъяснений определения Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 № 308-ЭС14-1939 следует, что нормы Федерального закона № 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Из положений статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса РФ суды верно указали, что  к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.

Как отметили суды,  вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 ГК РФ, ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися, поскольку возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона № 6-ФКЗ.

Из положений подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14, пункта 288.1. статьи 288, статьи 288.5 Налогового кодекса Украины следует, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. 

Постановлением Совета Министров Республики Крым № 450 от 12.11.2014 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21 марта 2014  года, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8.

Указанным постановлением утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера, арендной платы, платы за установление сервитута, в том числи публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее - Положение).

Положение устанавливает порядок определения размера нормативной цены земельного участка, арендной платы, порядок, условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (пункт 1.1 Положения).

Согласно пункту 2.1 Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.

На основании пункта 3.4 Положения плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21.03.2014, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона № 38-ЗРК, пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных приложением 4 к настоящему постановлению.

На основании Федерального закона Российской Федерации «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» уровень инфляции на 2014 года не превышает 5,5 %, соответственно, сумма арендной платы за землю индексируется на коэффициент 1,055.

С учетом изложенного и руководствуясь положениями статей 526, 610, 792 Гражданского кодекса Украины, статей 309, 310, 424, 606, 610, 614  Гражданского кодекса  РФ , пунктом 1 части 2 статьи 24, статьей 13, статьей 19, частью 1 статьи 21 Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 №161-XIV, статьей 23 Закона Украины «Об оценке земель», суды правомерно указали, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, является нормативно установленной как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации, а поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы и поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.09.2015 по делу № А83-2070/2014.

Истцом в обоснование иска в материалы дела были представлены копия решения Ливадийского поселкового совета № 17 от 19.10.2010                              «О финансировании работ по проведению денежной оценки земель Ливадийского поселкового совета», договора № 00-01-06-0306 от 10.02.2011, заключённого с Государственным предприятием «Центр государственного земельного кадастра» во исполнение данного решения, предметом которого является составление технической документации по нормативной денежной оценке земель с.Охотничье Ливадийского поселкового совета, и выполненной технической документации.

Судами установлено, что Постановлением № 450 от 12.11.2014 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» определено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21.03.2014 год, пересчитывается с 1 ноября 2014 года в рубли с коэффициентом 3,8 и определяется из нормативной денежной оценки, а нормативная денежная оценка земельного участка в период действия законодательства Украины была изменена, что подтверждается решением органа местного самоуправления - решением 9-ой сессии 6-го созыва Ливадийского поселкового совета АРК от 30.05.2011 №1, которое было опубликовано в номере №21 (375) от 03.06.2011 печатного издания средства массовой информации - информационно-рекламного еженедельника крымского полуострова «Южная газета».

Так, суды верно указали, что  поскольку в случае изменения денежной оценки, увеличения размеров ставки земельного налога, изменения ставок арендной платы, индексации, в т.ч. вследствие инфляционных процессов, обязанность по перерасчёту сумм арендной платы в соответствии с пунктом 2.3 договора аренды возложена на Арендатора (ответчика по делу), информация об изменении денежной оценки земельного участка, арендуемого ответчиком являлась публичной, то последний обязан был предпринять меры для получения выписки из технической документации о нормативной денежной оценке арендуемого земельного участка, самостоятельно произвести перерасчёт арендной платы в соответствии с которым и осуществлять такую плату, при этом, доказательств совершения подобных действий либо наличия препятствий для их совершения суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суды верно указали, что тот факт, что ответчик в нарушение условий договора аренды не выполнил своевременно перерасчёт арендной платы, не может являться основанием для неприменения нормативного акта, устанавливающего основания для пересмотра размера арендной платы.

Принимая во внимание указанные обстоятельства дела и  требования законодательства, действовавшего на момент заключения договора и на момент рассмотрения спора, размер арендной платы, рассчитанный истцом, исходя из новой нормативной денежной оценки земельного участка (572, 84 грн. за 1 кв.м. или 16 005 149,6 грн. за 27940 кв.м.), судами правомерно  признан  верным.

Вышеизложенное также согласуется с судебной практикой Российской Федерации, которая исходит из принципа отсутствия законодательно установленной обязанности регистрации изменения арендной платы при изменении методики ее расчета на нормативно-правовом уровне (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 № ВАС- 6844/11 по делу №А54-1772/2010-С14), одностороннее изменение возможно при издании соответствующего нормативного правого акта, в частности изменяющего кадастровую (нормативно-денежную) оценку земельного участка.

Таким образом, суды пришли  к правомерному выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды должен быть рассчитан с учетом изменения нормативно-денежной оценки земельного участка в 2011 году и исходя из технической документации по нормативной денежной оценке земель п.Охотничье Ливадийского поселкового совета, стоимость 1 кв.м земельного участка определенного функционального использования (земли коммерческого использования) по земельно-оценочным районам (Г4) определена в размере 572,84 грн, в связи с чем,  размер арендной платы составил 16005149,6 грн. (572,84*27940) ( с учетом оплаченных в период с 11.11.2016 по 11.01.2018 платежей в счет погашения долга, образовавшегося в спорный период).

При этом, суды верно отметили, что  внесение ответчиком арендной платы не в соответствии с вновь утвержденной нормативной денежной оценкой земельного участка привело к ее уплате в размере значительно меньшем, чем законодательно урегулировано, и, как следствие, к возникновению задолженности перед местным бюджетом за период 2015 и 2016 в значительном размере, при том, что договором перерасчет таких сумм возлагался именно на арендатора и является риском последнего, что не может свидетельствовать об отсутствии нарушений условий договора с его стороны.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3.1. договора аренды Арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка в соответствии с целью, определённой в пункте 2.1. данного договора, которая заключается в строительстве и обслуживании торгового центра по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, за пределами населённого пункта Ливадийского поселкового совета, на земельном участке с кадастровым номером 0111947900:09:001:0001.

Стороны в пункте 1.5. договора аренды подтверждают, что земельный участок свободен от прав третьих лиц.

Как следует из материалов дела, что также подтверждается ответчиком каких-либо капитальных строений у ООО Фирма «Шарм» на спорном земельном участке не имеется, то есть,  цель договора аренды до настоящего времени не достигнута, строительство торгового центра ответчиком не осуществлено.

Довод заявителя относительно наличия прав третьих лиц на объекты капитального строительства на спорном земельном участке был предметом исследования судов, получил надлежащую правовую оценку и не нашел своего подтверждения материалами дела. 

Из совокупного анализа положений статьей 450 Гражданского кодекса РФ, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

В качестве доказательств использования спорного земельного участка не по целевому назначению истцом представлен Акт проверки органом государственного надзора от 22.09.2017, составленный отделом государственного земельного надзора Управления государственного земельного надзора, землеустройства и мониторинга Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, из которого  следует, что фактическое использование Обществом земельного участка по предоставлению услуг общественного питания и размещение автостоянок не соответствует виду разрешенного использования данного земельного участка «Магазины».

По результатам такой проверки данным государственным органом было вынесено постановление от 25.11.2016 по делу № 300/1 о привлечении Общества с ограниченной ответственностью Фирма «Шарм» к административной ответственности по статье 7.42 КоАП РФ, которое является действующим и не обжаловалось в судебном порядке.

Таким образом, суды, оценив представленные истцом доказательства нецелевого использования земельного участка, учитывая  отсутствие доказательств со стороны ответчика в опровержение указанных обстоятельств, пришли к правильному выводу о нарушении ответчиком как условий договора аренды, так и требований закона, указав, что  спорный земельный участок не использовался в соответствии с установленным видом разрешенного использования, так как со стороны ответчика осуществлялось землепользование не в соответствии с правовым режимом (разрешенным использованием), определенным компетентным органом.

Ссылка заявителя  на то, что Администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора судами правомерно признана  несостоятельной, поскольку не подтверждена материалами делами.

Судами установлено, что в материалы дела истцом представлены претензии от 12.10.2016 № 02-1/7874, от 15.11.2016 №02-1/8874, адресованные ответчику о необходимости в 5-дневный срок с момента получения претензии погасить задолженность по арендной плате за 2015 и 2014 годы и пени, представить документы, подтверждающие начало освоения земельного участка, а также, с предложением досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, а доказательством получения вышеуказанной претензии от 12.10.2016 №021/7874 служит представленная ответчиком копия письма Общества №62 от 01.11.2016, адресованного Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым в ответ на претензию от 12.10.2016.

При этом, довод ответчика о ненадлежащем заявителе претензий также несостоятельна, поскольку Департамент имущественных и земельных отношений, направивший указанные претензии, является структурным подразделением органа местного самоуправления - Администрации города Ялты Республики Крым, данная информация является публичной и размещена на официальном сайте Администрации города Ялты с указанием полномочий структурных подразделений.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судебных инстанций, получили соответствующую правовую оценку и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела.

Изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 15.02.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018  по делу № А83-9465/2016 –  оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

 

ФИО3