АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-33460/2021

г. Краснодар

14 апреля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании представителей индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>), Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – ФИО2, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2022 по делу № А32-33460/2021, установил следующее.

ИП Сало И.А. (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление) за счет средств казны Российской Федерации денежных средств в сумме 44 841 рубля 58 копеек с 15.07.2019 по 01.08.2022 (т. 3, л. д. 30).

Управление обратилось со встречным иском о взыскании с предпринимателя 2 371 202 рублей 02 копеек задолженности по договору аренды от 20.04.2017 № 01-09/2070 и 733 294 рублей 57 копеек неустойки (т. 3, л. д. 34 – 36).

Решением от 20.10.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2022, первоначальные требования удовлетворены: с Российской Федерации в лице управления за счет средств казны Российской Федерации в пользу предпринимателя взыскано 44 841 рубль 58 копеек неосновательного обогащения с 15.07.2019 по 01.08.2022 и 2 тыс. рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины; в удовлетворении встречного иска отказано; из федерального бюджета предпринимателю возвращено 22 275 рублей излишне уплаченной государственной пошлины. Суды исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 ограничен в обороте (вторая зона округа горно-санитарной охраны курорта), договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, поэтому при расчете арендной платы следует применять ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Договор аренды от 20.04.2017 № 01-09/2070 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), следовательно, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата. На момент заключения указанного договора арендная плата подлежала расчету в процентах от кадастровой стоимости с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством (1,5% от кадастровой стоимости). Арендодатель, применив неправильную методику расчета годовой арендной платы на основании рыночной оценки стоимости земельного участка, неверно определил величину годовой арендной платы за земельный участок. Суд первой инстанции произвел самостоятельный расчет арендной платы, согласно которому переплата по договору с 15.07.2019 по 01.08.2022 составила 44 841 рубль 58 копеек. В отношении встречных исковых требований суды указали на применение управлением неверной методики расчета годовой арендной платы.

В кассационной жалобе управление просит решение от 20.10.2022 и постановление апелляционного суда от 27.12.2022 отменить, в удовлетворении исковых требований предпринимателю отказать в полном объеме, указывая, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 не является ограниченным в обороте, так как лечебно-оздоровительные местности и курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий, согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23.08.2021 № 11-6372-АБ/21. Ввиду того, что на указанном земельном участке отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, находящиеся в собственности предпринимателя, – в отношении спорного земельного участка применяется ставка в размере 2%. Управлением произведена индексация арендной платы посредством применения коэффициентов инфляции к установленному размеру арендной платы в отношении договора за весь срок действия (с 2018 года). Судами не дана оценка доводам управления относительно ничтожности договора аренды, по которому предприниматель является последним цессионарием, заключившим договор уступки. Идентичные требования являлись предметом спора по иным земельным участкам, образованным путем раздела федерального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31 (дело № А32-41594/2019). Судебные акты содержат выводы о недействительности (ничтожности) заключенных договоров аренды, ввиду чего ничтожными являются все последующие договоры о передаче прав и обязанностей арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам; просил рассмотреть кассационную жалобу в его отсутствие.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

В соответствии со статьей 163 Кодекса в судебном заседании от 05.04.2023 объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 07.04.2023; в назначенное время рассмотрение кассационной жалобы продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, Министерство электростанций СССР на основании государственного акта предоставило Краснополянской ГЭС в постоянное пользование 76,74 га земли. В границах, установленных государственным актом, поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31, право собственности на который зарегистрировано за Российской Федерацией.

В порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования указанный земельный участок 30.11.2005 передан ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго».

Распоряжением ТУ Росимущества в Краснодарском крае (в настоящее время МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея) от 18.12.2014 № 863-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31, который предоставлен ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» в долгосрочную аренду сроком на 49 лет.

На основании договора от 25.12.2014 № 01-09/587, заключенного управлением и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго», последнему в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием «гидроэлектростанция».

Распоряжением управления от 07.04.2016 № 259-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 разделен на 44 участка, из его площади сформирован и поставлен на кадастровый учет, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 площадью 7459 кв. м.

По заявлению ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» о государственном учете изменений объекта недвижимости внесены изменения в части разрешенного использования спорных земельных участков, в числе которых земельный участок 23:49:0420026:1121, с «гидроэлектростанция» на «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)».

Управление (арендодатель) и ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» (арендатор) заключили договор аренды от 20.04.2017 № 01-09/2070 земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 площадью 7459 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Турбинная, вторая зона округа санитарной охраны курорта, разрешенное использование – торговая база (т. 2, л. д. 134 – 136).

Согласно условиям пункта 2.1 договора аренды от 20.04.2017 № 01-09/2070 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420026:1121 передан обществу в аренду на срок с 01.01.2017 по 17.12.2063.

Пунктом 3.1 данного договора установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 1 805 218 рублей 23 копейки, рассчитанной путем умножения кадастровой стоимости земельного участка в размере 90 260 911 рублей 46 копеек на процентную ставку, равную 2%.

В дальнейшем ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» (в настоящее время – ООО «Редевелопмент») подписали договоры (в том числе от 07.07.2017 № 195/ЛЭС) о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, включая участок 23:49:0420026:1121 (т. 1, л. д. 7 – 10).

ООО «Энергетические технологии» и ООО «ЭРА ТИМБЕР» подписали договор от 16.11.2017 № 44/ЭТ уступки прав (цессии), который прошел государственную регистрацию (т. 1, л. д. 17 – 28).

12 апреля 2018 года ООО «ЭРА ТИМБЕР» и ФИО2 подписали договор № 2 уступки прав (цессии), который также зарегистрирован.

15 июля 2019 года ФИО2 и предприниматель подписали договор уступки прав (цессии), прошедший государственную регистрацию.

Не согласившись с размером арендной платы, предприниматель в адрес управления направил подписанные экземпляры дополнительного соглашения от 01.01.2022 с сопроводительным письмом об изменении порядка исчисления арендной платы с просьбой внести изменения в договор аренды от 20.04.2017 № 01-09/2070 путем установления годовой арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Неурегулирование возникших разногласий послужило основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Статьями 1102, 1107 Гражданского кодекса определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» приведена рекомендация о том, что в отсутствие нормативно установленных особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

На основании абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Земельным кодексом установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22), а при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, – в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В пункте 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в применимой к рассматриваемым отношениям редакции (далее – Закон № 137-ФЗ) юридическим лицам вменялось в обязанность переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды. Арендная плата в этом случае определялась в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а ее размер на год устанавливался в пределах двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков и полутора процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в нем (пункт 2 статьи 3).

Поскольку предельные ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными как для органа, осуществляющего региональное нормотворчество, так и для сторон арендных отношений (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2015 № 306-ЭС15-6588).

Руководствуясь приведенными правовыми нормами и разъяснениями, суды указали, что договор аренды заключен в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, следовательно, при расчете арендной платы следует применять ставку арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Однако, принимая обжалуемые судебные акты, суды не учли следующее.

В рамках дела № А32-41594/2019 рассматривались исковые требования ООО «Межрегиональный центр правовой поддержки» о признании незаконным отказа управления от 19.07.2019 № 09/12798 по вопросу внесения изменений в условия договоров аренды земельных участков. Решением от 25.01.2021 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договоры аренды являются ничтожными, поскольку нарушена публичная процедура предоставления участков в аренду путем проведения аукциона. Постановлением апелляционного суда от 15.04.2021 решение от 25.01.2021 отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.07.2021 постановление апелляционного суда от 15.04.2021 отменено, решение от 25.01.2021 – оставлено в силе.

Окружной суд указал, что предоставление исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31 ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» в аренду было обусловлено переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с разрешенным использованием «гидроэлектростанция», то есть обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков.

В распоряжении от 07.04.2016 № 259-р при образовании 44 земельных участков также указан вид вновь образованных участков как «гидроэлектростанция».

Таким образом, условие договора аренды о целевом использовании земельного участка как гидроэлектростанция являлось и остается существенным условием договора аренды от 25.12.2014 № 01-09/587.

Поскольку исходный земельный участок предоставлен правопредшественнику предпринимателя ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» для определенных целей без проведения аукциона, постольку изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью)», «магазин», «розничный рынок (продовольственных, промтоварных, сельхозпродуктов)» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо. Нарушение вышеуказанной публичной процедуры делает спорные договоры аренды между ООО «ЛУКОЙЛ-Экоэнерго» и ООО «Энергетические технологии» недействительными (ничтожными) сделками, недействительными (ничтожными) являются и последующие договоры о передаче прав и обязанностей.

Критерием применения льготного порядка расчета арендной платы является заключение договора аренды земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Учитывая, что договоры аренды и последующие сделки уступки признаны ничтожными, – вывод судебных инстанций о возможности применения к расчету арендной платы льготного порядка, ошибочен. Указанные факты препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, правильно произвести расчет арендной платы за спорный земельный участок, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2022 по делу № А32-33460/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

В.Е. Епифанов