1093/2017-37816(2) 

Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт: http://6aas.arbitr.ru e-mail: info@6aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-6660/2017

01 декабря 2017 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года.  Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2017 года.  

 Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего Иноземцева И.В. судей  Гричановской Е.В., Тихоненко А.А. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1  

при участии в заседании: 

от Общества с ограниченной ответственностью «Феникс»: ФИО2, представитель по доверенности от 15.03.2016;  ФИО3, директор;  

от Индивидуального предпринимателя ФИО4:  ФИО5, Наталья Александровна, представитель по доверенности от  07.09.2017  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального  предпринимателя ФИО4  

на решение от 13.09.2017 по делу № А73-9197/2017 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Коваленко Н.Л. 

по иску  Общества с ограниченной ответственностью «Феникс»  к Индивидуальному предпринимателю ФИО4  

о расторжении договора и освобождении арендуемого помещения 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>; место нахождения: 682860, 

<

...>, далее- ООО «Феникс», общество, истец)  обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к  Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП  304270920300025, ИНН 

<

***>; далее-ИП ФИО4,  предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого  помещения № 21/13А от 01.01.2013, освобождении нежилого помещения  площадью 100,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.  

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.09.2017 иск  удовлетворен.  

Не согласившись с решением суда, ИП ФИО4 обратилась в  Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его  отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.  

В обоснование жалобы приводит доводы об отсутствии в деле  доказательств, подтверждающих полномочия ООО «Феникс» от имени  собственников многоквартирного дома распоряжаться общим имуществом,  заключать, расторгать договоры аренды, обращаться в суд; отсутствие  государственной регистрации договора; не направление в адрес ответчика  претензии о расторжении договора.  

Заявитель жалобы полагает необоснованным отказ суда в  приостановлении производства по делу до рассмотрения дела № А73- 12462/2017 по иску предпринимателя к обществу о взыскании убытков, а  также вывод суда о том, что обществом выполнены все условия договора  аренды и требований действующего законодательства для расторжения  договора аренды. Согласно заключению специалиста и акта обследования от  19.08.2015, ввиду произошедшей аварии по вине истца, арендованное  помещение практически полностью разрушено и для его использования  необходимо проведение капитального ремонта на сумму, превышающую  размер долга.  

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда 

от 10.11.2017 апелляционная жалоба принята к производству, дело к  судебному разбирательству назначено на 30.11.2017 на 11 часов 40 минут.  Информация об этом размещена на сайте арбитражного суда в сети Интернет.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель  ИП ФИО4 настаивал на доводах жалобы и отмене решения суда.  

Представители ООО «Феникс» просили решение суда оставить без  изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения по основаниям  указанным в возражениях на апелляционную жалобу.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом  апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК  РФ).  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда  Хабаровского края по делу № А73-18186/2016 с ИП ФИО4 в пользу  ООО «Феникс» взыскана задолженность по арендной плате 218 671,20 руб.  

за период с 01.03.2015 по 31.10.2016, пени в размере 70 018,52 руб. за период с  06.04.2015 по 05.12.2016.  

Указанным судебным актом, установлены обстоятельства, имеющие  преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, в частности  следующее.  

Решением общего собрания от 15.05.2008 собственников помещений в  многоквартирном доме № 2 по Приморскому бульвару в п. Ванино  Хабаровского края управляющей компанией выбрано ООО «Феникс», с  данным обществом заключен договор управления, по условиям которого  

ООО «Феникс» как управляющая компания имеет право от имени  собственников помещений и в их интересах распоряжаться общедомовым  имуществом.  

10.06.2008 на общем собрании собственников помещений в  многоквартирном доме № 2 принято решение об обязании УК ООО «Феникс»  заключать и расторгать договоры аренды нежилых помещений общего  имущества дома с оформлением всех документов; обязании ООО «Феникс» от  имени собственников помещений многоквартирного дома по Приморскому  бульвару, д. 2 обращаться в суд для защиты интересов собственников  помещений и взыскания задолженности по аренде помещений.  

01.01.2013 между ООО «Феникс» (арендодатель) и ИП ФИО4  (арендатор) заключен договор № 21/13А аренды нежилого помещения  площадью 100,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. Помещение было фактически передано  арендатору в соответствии с условиями договора, подписанный и скрепленный  печатью экземпляр акта приема-передачи помещения арендодателю передан не  был.  

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата за  пользование арендуемым помещением составляет 10 933,56 руб. В  соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором  

ежемесячно не позднее 5-го числа месяца, за который производится оплата  (текущего месяца).  

В результате ненадлежащего исполнения обязательств у ответчика  образовалась задолженность в размере 218 671,20 руб. Направленные  претензии 23.03.2016 № 162, 03.10.2016 № 400 оставлены ответчиком без  удовлетворения.  

Из материалов настоящего дела следует, что претензии 23.03.2016 №  162, 03.10.2016 № 400 получены ФИО4 лично. В указанных  претензиях арендодатель просил погасить долг в кратчайшие сроки, а также  предупреждал о расторжении договора в случае отказа в удовлетворении  требований.  

Не оспаривается, что взысканная судом задолженность ответчиком не  оплачена.  

15.12.2016 в адрес предпринимателя управляющей компанией  направлено уведомление о расторжении договора, а также требование о  возврате помещения.  

Данное уведомление предпринимателем не получено, соглашение о  расторжении договора не подписано, помещение не возвращено, что явилось  основанием для обращения ООО «Феникс в Арбитражный суд Хабаровского  края с рассматриваемым иском.  

Выслушав позицию представителей сторон, изучив материалы дела,  проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе, апелляционный суд  приходит к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по  соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом,  другими законами или договором.  

 По требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора  другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,  другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени  лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя  договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае,  когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа  

не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного  расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный  срок.  

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1  статьи 622 ГК РФ).  

В соответствии с пунктом 7.2 договора, арендодатель вправе расторгнуть  договор в судебном порядке в случае систематической неуплаты арендатором  арендной платы, при условии уведомления арендатора о допущенных  нарушениях и их не устранении в течение 30 дней.  

Таким образом, до расторжения договора аренды в судебном порядке  арендодатель обязан уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть  договор с указанием оснований расторжения (пункт 2 статьи 452 ГК РФ),  предоставить срок для устранения нарушения (статья 619 ГК РФ), и в случае  если такое нарушение после получения соответствующего уведомления о  необходимости исполнения устранено в разумный срок не будет (пункт 3  статьи 619 ГК РФ), арендодатель вправе обратиться в суд с соответствующим  требованием. В свою очередь, основанием для расторжения договора  является установление факта его существенного нарушения  

Поводом для обращения в суд явилось систематическое нарушение  арендатором условий договора о сроках внесения платежей, за взысканием  долга арендодатель обращался в суд, требование было признано  обоснованным и удовлетворено, однако задолженность ни на момент  обращения с рассматриваемым иском, ни на момент принятия судебного акта,  не оплачена.  

Факт существенных нарушений договора со стороны арендатора  подтвержден, арендатор надлежащим образом дважды был предупрежден о  необходимости устранения нарушений и возможном расторжении договора,  однако требования арендодателя не исполнил.  

При таких обстоятельствах, вывод суда о правомерности заявленных  требований о расторжении договора аренды и необходимости освобождения  помещения подтверждается установленными судом обстоятельствами дела,  

основан на нормах законодательства и условий договора аренды. 

Доводы жалобы о неполучении уведомления о расторжении  опровергаются представленными в дело копией уведомления, описью  вложения в ценное письмо, конверта, из которых следует, что письмо  ответчиком получено не было.  

Между тем, в соответствии с пунктом 3 статьи 54 ГК РФ, юридическое  лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений  (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном  реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу  своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу,  указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются  полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному  адресу.  

Кроме того, о расторжении договора в случае неоплаты долга  арендодатель предупреждал ответчика в ранее направленных претензиях от  23.03.2016 исх. № 162, от 03.10.2016 исх. № 400, которые были получены  ФИО4 лично.  

Ссылка заявителя жалобы об отсутствии в деле доказательств,  подтверждающих полномочия ООО «Феникс» от имени собственников  многоквартирного дома распоряжаться общим имуществом, заключать,  расторгать договоры аренды, обращаться в суд подлежит отклонению,  поскольку данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу  решением суда по делу № А73-18186/2016 и в силу части 2 статьи 69 АПК  РФ повторному доказыванию не подлежит.  

Доводы ответчика об отсутствии государственной регистрации договора  являлись предметом рассмотрения судом первой инстанции и были правомерно  отклонены со ссылкой на правовые позиции и разъяснения, сформулированные  в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, Информационном  письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по  спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», согласно  которым в случае предоставления конкретного помещения в пользование  ответчику на условиях подписанного сторонами договора без его регистрации  в установленном законом порядке, в отношении сторон должны применяться  правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это  не затронет прав указанных третьих лиц, ответчик вправе занимать помещение,  внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе  требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока  пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом  будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).  

Доводы о подтоплении арендуемого помещения, что исключило  возможность его использования по назначению в отсутствие в деле  допустимых доказательств обращения по данному вопросу к управляющей  компании, а также принимая во внимание период возникновения  

задолженности, правового значения для рассмотрения настоящего дела не  имеет.  

Кроме того, предприниматель обратилась в Арбитражный суд  Хабаровского края с иском о взыскании с общества убытков 373 397, 44 руб.,  понесённых в связи с повреждением арендуемого помещения в результате  произошедшего 10.08.2015 подтопления подвала многоквартирного дома  (дело № А73-12462/2017). Согласно пояснению представителя истца, принятое  судом решение от 03.11.2017 об удовлетворении иска оспорено обществом.  

Сведений о наличии зачета расходов до принятия оспариваемого  решения не имеется, при этом не оспаривается, что сложившаяся у арендатора  до принятия оспариваемого решения задолженность по аренде взыскана  решением от 03.03.2017 по делу А73-18186/2016, вступившим в законную силу,  но оплата не произведена.  

Возражения предпринимателя о выполненном ранее в помещениях  ремонте не могут быть приняты. Сторонами не оспаривается, что переданное  по договору арендуемое помещение с учетом положений договора  отремонтировано и использовалось по назначению, соглашений, касающихся  зачета расходов на ремонт в счет уплаты арендной платы между сторонами  спора не заключалось и директор общества отрицал наличие устной  договоренности, а потому, доводы о наличии расходов по ремонту,  превышающих задолженность по договору не имеют правового значения.  

Кроме того, в соответствии с пояснениями, предприниматель обратилась  в Арбитражный суд Хабаровского края с ответствующем иском по делу №  А73-19187/2017 в рамках которого подлежат установлению названные  обстоятельства.  

 Отказ суда первой инстанции в приостановлении производства до  рассмотрения спора по делу № А73-12462/2017 о взыскании убытков  подтоплением, с учетом даты образования задолженности, на законность  принятого решения не влияет.  

Решение Арбитражного суда Хабаровского края является законным,  обоснованным и отмене не подлежит. Судом исследованы все имеющиеся в  материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм  материального и процессуального права не допущено.  

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами,  участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.  

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 13.09.2017 по делу № А73-9197/2017 Арбитражного суда  Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу- без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд  Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через  арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий И.В. Иноземцев  

Судьи Е.В. Гричановская 

 А.А. Тихоненко