АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-21881/2020

г. Уфа

26 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.04.2021

Полный текст решения изготовлен 26.05.2021

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой  Р.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Усмановым Ш.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Администрации муниципального района Стерлитамакский район РБ (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Искра» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

временный управляющий: ФИО1

третье лицо: Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений  РБ по Стерлитамакскому району

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании: 

от истца  (онлайн) – ФИО2,  доверенность № 01-30/1948 от 08.04.2021 г.;

от ответчика  - ФИО3, доверенность б/н от 12.02.2020 г.;

от временного управляющего ФИО1 – ФИО4, доверенность от 13.10.2020 г.

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Искра» о расторжении договора аренды.

Определением суда от 18.09.2020 г. исковое заявление принято к производство по общим правилам искового производства.

11.11.2020 г. через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от временного управляющего ФИО1 поступил отзыв на исковое заявление.

16.12.2020 г. через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела доказательства погашении суммы задолженности по арендной плате, которая послужила поводом для обращения с настоящим исковым заявлением.

Судом, представленные документы приобщены к материалам дела.

28.12.2020 г.  от заявителя поступило ходатайство об обеспечении иска.

Определением суда от 29.12.2020 г. данное заявление было удовлетворено.

27.01.2021 г. через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от  ответчика поступил отзыв на исковое заявление. Судом, представленный отзыв приобщен к материалам дела.

27.01.2021 г. через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от Администрации МР Стерлитамакский район РБ поступили письменные возражения на отзыв временного управляющего ФИО1

12.02.2021 г. через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» поступили письменные возражения на отзыв ответчика общества СХП «Искра».

26.02.2021 г. через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела во исполнение определения суда от 10.02.2021 г. согласно перечню сопроводительного письма: 1)пояснительная записка, 2) копии путевых листов, 3) сведения о сборе урожая за 2019 г., 4) сведения о сборе урожая за 2020 г.

22.03.2021 г. через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от Администрации МР Стерлитамакский район РБ поступили письменные пояснения. 

23.04.2021 г. через электронную систему подачи документов «Мой арбитр» от истца поступили письменные пояснения временного управляющего ФИО1

Судом поступившие документы приобщены к материалам дела.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Администрацией муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью Сельскохозяйственное предприятие «Искра» заключен договор аренды от 09.08.2019 № 19/52 на земельные участки общей площадью 17542654 кв.м., категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенные в границах сельских поселений Куганакский и Буриказгановский сельсоветы муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан, с разрешенным использованием (назначением): для сельскохозяйственного производства:

- с кадастровым номером 02:44:080501:58, площадью 1227401 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 510 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, д. Березовка;

- с кадастровым номером 02:44:090701:9, площадью 957553 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 700 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, д. Березовка;

- с кадастровым номером 02:44:090601:9, площадью 571315 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 650 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, д. Березовка;

- с кадастровым номером 02:44:090601:10, площадью 1773960 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 500 м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, д. Березовка;

- с кадастровым номером 02:44:090801:43, площадью 833200 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 1850 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, с. Покровка;

- с кадастровым номером 02:44:090901:37, площадью 2120613 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, вблизи х. Хрипуновский;

- с кадастровым номером 02:44:090801:41, площадью 2727133 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 2200 м от ориентира по направлению на северо- восток. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, с. Покровка;

- с кадастровым номером 02:44:090801:44, площадью 1303647 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 1900 м от ориентира по направлению на северо- восток. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, с/с Куганакский, с. Покровка;

- с кадастровым номером 02:44:090801:42, площадью 1434459 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 2000 м от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: РеспубликаБашкортостан,Стерлитамакский район, с/с Куганакский, с. Покровка

- с кадастровым номером 02:44:071201:26, площадью 767708 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 1300 м от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовыйадресориентира: РеспубликаБашкортостан,Стерлитамакский район,с/с Куганакский, д. Березовка;

- с кадастровым номером 02:44:090701:8, площадью 1367665 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на восток. Почтовыйадресориентира: РеспубликаБашкортостан,Стерлитамакский район,с/с Куганакский, д. Березовка;

- с кадастровым номером 02:44:090901:38, площадью 979629 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир населенный пункт. Участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на запад. Почтовыйадрес ориентира: РеспубликаБашкортостан,Стерлитамакский район, с/с Куганакский, с. Покровка;

- с кадастровым номером 02:44:060801:245, площадью 1478371 кв. м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СПКК «Искра». Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, сроком на 10 (десять) лет с 01.08.2019 г. по 31.07.2029 г.

Как указал заявитель, в течение срока действия договора аренды земельного участка Ответчиком допускаются существенные нарушения условий договора. 

В соответствии с п.3.3. и подп. 4.2.7. Договора Арендатор обязан вносить платежи по Договору ежеквартально: в течение первых трех кварталов до 25 (двадцать пятого) числа последнего в квартале месяца, за четвертый квартал не позднее 15 (пятнадцатого) числа следующего за кварталом месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет УФК по РБ (КУС Минземимущества РБ по Стерлитамакскому району).

По состоянию на 19.08.2020 г. дебиторская задолженность Арендатора перед Арендодателем по Договору составляет 190 593,05 руб. за период с 09.08.2019 г. по 30.06.2020 г., пени 5 216, 32 руб.

В производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан находится дело № А07-4745/2020 о несостоятельности (банкротстве) общества СХП «Искра». Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2020 по указанному делу в отношении ООО СХП «Искра» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1.

Сообщение временного управляющего ФИО1 о введении процедуры наблюдения опубликовано в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве 22.07.2020.

20.08.2020 г. Администрацией муниципального района Стерлитамакский район РБ в Арбитражный суд Республики Башкортостан подано заявление о включении в реестр требований кредиторов должника ООО СХП «Искра».

В связи с неисполнением обязательств по уплате арендных платежей, истцом в адрес ответчика были направлены претензионные письма №605 от 07.07.2020 г. о необходимости погашения задолженности по арендной плате и повторная претензия №01-26/3400 от 22.07.2020 г., которые были оставлены без удовлетворения.

Истец, ссылаясь на пп.5.1.1. и п.8.3. договора, согласно которым арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды при невнесении арендой платы более чем за шесть месяцев.

Временный управляющий ФИО1 в своем отзыве от 11.11.2020 г. пояснил, что истцом данное исковое заявление было подано в суд 11.09.2020г., то есть после введения процедуры наблюдения (15.07.2020 г.). Временный управляющий полагает, что в данному случае право аренды может считаться активом должника, в связи, с чем подлежит рассмотрению в деле о банкротстве.

В ходе судебного разбирательства, 16.12.2020 г. ответчиком было представлено ходатайство о приобщении к материалам дела доказательства уплаты задолженности по арендной плате, которая, по мнению истца, явилось основанием для расторжения договора аренды №19/52 от 09.08.2019 года, в подтверждение чего представлена копия платежного поручения №2964 от 14.12.2020 г. на сумму 295 667,29 руб. 

В отзыве от 27.01.2021 г. ответчик исковые требования не признал, указав, что ответчиком погашена задолженность по договору аренду и в силу п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, где указано: «Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором». Кроме того истец ссылается в обоснование своих доводов на п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливающие специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенные нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора». 

Кроме того, ответчиком заявлено о не соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, где указал, что в соответствии с п.2 стю452 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок». Как считает ответчик, в нарушение указанной нормы истец не направил ответчику до подачи искового заявления претензионное письмо с предложением о расторжении договора аренды.

Администрация МР Стерлитамакский район РБ в своих возражениях 27.01.2021 г. и 12.02.2021 г. относительно доводов ответчика и третьего лица, указало, что считает доводы сторон необоснованными и подлежащими отклонению.  Поскольку в соответствии с о ст.169 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды  может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, что также нашло свое отражение в условиях договора аренды земельного участка от 09.08.2019 г. №19/52.  Так согласно п.5.1.1 договора аренды арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка при невнесении арендной платы более чем за два квартала. Пунктом 3.3. договора аренды установлен порядок внесения арендной платы: ежеквартально: в течение первых трех кварталов до 25 числа последнего в квартале месяца, а за четвертый кварта – не позднее 15 числа следующего за кварталом месяца. Как указывает истец, арендная плата обществом «СХП «Искра» с момента заключения договора аренды земельного участка до подачи искового заявления в суд плата не вносилась. Кроме того возражал относительно доводов о несоблюдении претензионного порядка относительно требования о расторжении договора.

Письменными пояснениями от 22.03.2021 г. истцом представлены разъяснения относительно определения существенных условий нарушений договора аренды:

- нерациональное использование земельного участка,

- использование земельного участка не по его целевому назначению

- невнесение арендной платы более чем за два квартала

- использование земельного участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики земельного участка;

- сдача в субаренду, в залог земельного участка или его части без получения письменного согласия арендодателя;

- иные случае, предусматриваемые договором аренды и дополнительными соглашениями к нему, и по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации;

- другие основания, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.

И как указывает истец, согласно условиям договора, невнесением арендной платы более чем за два квартала стало существенным нарушением условий договора аренды с 16.01.2020 г. 

Временный управляющий ФИО1 в представленных пояснениях от 23.04.2021 г. поддерживает доводы о несоблюдении порядка урегулирования спора в досудебном порядке в части  требования о расторжении договора. Ссылаясь на п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства», указал, что при применении арбитражными судами п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существования нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Временный управляющий ФИО1 обращает внимание, что согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, изложенным в п.2 Постановления от 23.07.2009 №63 "О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве", в силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

Согласно определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.03.2020 по делу №А07-4745/2020 заявление непубличного акционерного общества "СибКом" о признании несостоятельным (банкротом) ООО СХП "Искра" принято 06.03.2020 и возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).

Из вышеуказанного следует, что все обязательства по внесению арендной платы, начиная с I квартала 2020 г., являются текущими, соответственно, в силу п.1 ст. 134 Закона о банкротстве, будут погашаться за счет конкурсной массы, преимущественно перед кредиторами, требования которых возникли до принятия заявления о признании должника банкротом. В связи с изложенным, временный управляющий указал, что права Администрации могут быть восстановлены в порядке, не связанном с расторжением договора. Более того, на день рассмотрения дела они не являются нарушенными в связи с полным погашением задолженности.

Кроме того, временный управляющий возражал относительно довода истца об использовании ответчиком земельного участка способами, ухудшающими качественные характеристики земельного участка. Согласно доводам третьего лица, любая сельскохозяйственная деятельность сопровождается риском гибели сельскохозяйственных культур, которая обусловлена, в том числе внешними факторами, однако некачественная обработка почвы не относится к факторам, ухудшающим качественные характеристики земельного участка. Материалами дела доказано, что земельный участок используется ответчиком в соответствии с его целевым назначением, установленным условиями Договора аренды. 26.02.2021 г. представителем ответчика представлены в материалы дела копии пояснительной записки, копии путевых листов, сведения о сборе урожая за 2019-2020 года.

Опровергая доводы истца, временный управляющий отметил, что в данном случае срок действия договора определен сторонами 10 лет, что составляет более пяти лет, в связи, с чем к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса Российско Федерации. Согласно разъяснениям, изложенным в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление №11), рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Срок действия договора аренды составляет более пяти лет, поэтому передача права аренды может осуществляться в данном случае без согласия арендодателя. Условия договора, содержащие запрет на распоряжение земельным участком без согласия арендодателя, противоречат разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления N11.

Из вышеизложенного ответчик указал, что права арендатора по договору аренды являются активом должника, соответственно, требование истца о расторжении договора аренды затрагивают права и интересы кредиторов должника.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом и соответствовать условиям обязательства и требованиям закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства, а также одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом, недопустимы.

Согласно статье 606 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное владение и пользование за плату. При этом арендатор должен своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Статьей 615 ГК РФ установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В данном случае истец в качестве оснований для расторжения договора аренды земельного участка указывает два основания: невнесение арендной платы более двух раз подряд, неиспользование земельного участка по назначению.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В договоре аренды от 09.08.2019 N 19/52 указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора земельного участка при нерациональном использовании земельного участка и не по его целевому назначению, при невнесении арендной платы более чем за два квартала,  в случае использования земельного участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики земельного участка; в случае сдачи в субаренду, в залог земельного участка или его части без получения письменного согласия арендодателя и в иных случаях, предусматриваемых настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему и по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации (пункт 5.1.1. договора).

 В пункте 4.2.2 договора указано, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

В данном случае истец в качестве основания для расторжения договора приводит не только обстоятельства не исполнения обязательств по уплате арендой платы, но и обстоятельство того, что участи использовались не по целевому назначению или использовался способами, которые приводят к его порче, а на то, что участок не использовался ООО «СХП «Искра» в сельскохозяйственных целях, то есть не использовался ни каким образом.

Однако, в пункте 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ) (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 30 указанного Информационного письма определено, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ, является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также даны разъяснения, касающиеся применения указанных норм при расторжении договора аренды земельного участка. Согласно данным разъяснениям, Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с этим аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В пункте 2 статьи 45 ЗК РФ приведены следующие основания для принудительного прекращения права в отношении земельного участка:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель;

2) невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

3) неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

4) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Таким образом, до расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке арендодатель обязан уведомить арендатора о своем намерении расторгнуть договор с указанием оснований расторжения (пункт 2 статьи 452 ГК РФ), предоставить срок для устранения нарушения (статья 619 ГК РФ), и в случае если такое нарушение после получения соответствующего уведомления о необходимости исполнения устранено в разумный срок не будет (часть третья статьи 619 ГК РФ), арендодатель вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из смысла приведенных положений законодательства и разъяснений высшей судебной инстанции следует, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным для другой стороны.

Т.е. в данном случае до требования о расторжении договора аренды от 09.08.2019 о предоставлении в аренду земельных участков для сельскохозяйственного производства Отдел на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ, а также вышеизложенных норм права и разъяснений, должен был предупредить ООО «СХП «Искра» о необходимости исполнения договорного обязательства, использования земельного участка, предоставить разумный срок для выполнения данного требования.

Как следует из материалов дела, о своем намерении расторгнуть договор со арендодатель уведомил ответчика письмом от 07.07.2020 №605, от 22.07.2020 г. №01-26/3400, при этом какой срок для устранения нарушений предложен в 5 дней. При этом истец не учел, что 22.07.2020 г. временным управляющим ФИО1 было опубликовано сообщение в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве общества СХП «Искра». Позднее 20.08.2020 г. Администрацией МР Стерлитамакский район РБ в Арбитражный суд Республики Башкортостан было подано заявление о включении в реестр требований кредиторов должника Общества «СХП «Искра».

В данном случае, принимая во внимание специфику взаимоотношений сторон, предоставление земельного участка для сельскохозяйственного производства, зависимость данного вида деятельности от различных факторов (природных, экономических и т.п.), принятые истцом меры для предоставления арендатору времени для устранения нарушений не могут быть признаны разумными по смыслу статьи 619 ГК РФ.

В такой ситуации, суд приходит к выводу о несоблюдении истцом предусмотренного законом порядка расторжения договора.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд также установил, что после получения уведомления истца о расторжении договора, задолженность по арендной плате ответчик оплатил в полном объеме. Данный факт истцом не отрицается. Кроме того, ответчиком были представлены надлежащие доказательства целевого использования спорных земельных участков, переданных в аренду обществу «СХП «Искра». 

Учитывая, что после получения уведомления о расторжении договора ответчиком в разумный срок приняты меры по устранению нарушения, послужившего основанием для расторжения договора, а также приняв во внимание тот факт, что договор заключен сторонами на 10 лет, суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствовала задолженность на дату принятия решения, при этом неуплата арендных платежей за несколько месяцев, при условии последующего погашения долга, не может являться существенным нарушением договора, следовательно, правовые основания для удовлетворения иска о расторжении договора отсутствовали.

При таких обстоятельствах наличие задолженности, не может служить безусловным основанием для расторжения договора в судебном порядке. В данном случае такая мера ответственности, как расторжение договора, несоразмерна степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Кроме того, в случае дальнейшего нарушения ответчиком обязанности по своевременной оплате арендных платежей, нарушению требований к использованию участка сельскохозяйственного назначения, Администрация МР Стерлитамакский район РБ не лишена возможности вновь обратиться в суд для решения вопроса о расторжении договора аренды.

Исходя из вышеизложенных обстоятельств, учитывая несоразмерность степени существенности допущенных ответчиком применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора нарушений и балансу интересов сторон, суд отказывает в удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора аренды.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Р.М. Файрузова