ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

«

Дело № А14-16753/2024

г. Воронеж

17» июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «06» июня 2025 года 

Постановление в полном объеме изготовлено «17» июня 2025 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

         Поротикова А.И.,

судей

                          Воскобойникова М.С.,

                          ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Джиоевой Е.И.,

при участии:                      

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области: ФИО2, представителя по доверенности № 37 от 21.05.2025, паспорт гражданина РФ,

от общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Кристаллстрой»: ФИО3, представителя по доверенности от 20.03.2024, паспорт гражданина РФ,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 марта 2025 года по делу № А14-16753/2024 (судья Малыгина М.А.) 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Кристаллстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании незаконным уведомления о досрочном расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Кристаллстрой» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании незаконным уведомления о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 3604-15/гз от 09 сентября 2015 года.

Арбитражным судом Воронежской области принято решение от 12 марта 2025 года по делу № А14-16753/2024, в соответствии с которым требования истца удовлетворены в полном объеме.

Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области, полагая незаконным принятое решение суда, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило его отменить и отказать в удовлетворении требований истца полностью.

Ответчик ссылается на то, что пунктом 3.1.2 договора аренды земельного участка № 3604-15/гз от 09 сентября 2015 года предусмотрено право арендодателя изменить или расторгнуть договор аренды земельного участка во внесудебном порядке в связи с совершением (не совершением) арендатором определенных действий, установленных настоящим пунктом. Ссылаясь на то, что в настоящем случае имело место возникновение задолженности по арендной плате, ответчик уведомил истца о расторжении договора в одностороннем порядке.

При этом, как указывает заявитель жалобы, государственная собственность на спорный земельный участок не разграничена, в связи с чем арендная плата за пользование им должна перечисляться в бюджет городского округа город Воронеж. Кроме того, на спорном земельном участке расположен принадлежащий истцу объект недвижимого имущества и объект незавершенного строительства, обладающий признаками самовольной постройки. Изложенное свидетельствует, по мнению ответчика, о том, что к участию в рассмотрении настоящего дела должна быть привлечена Администрация городского округа город Воронеж.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 06 июня 2025 года представитель Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт. 

Представитель общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Кристаллстрой» с доводами апелляционной жалобы не согласен, считал обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав доводы апелляционной жалобы и возражения на них, изучив представленные материалы дела, заслушав пояснения участников процесса, приходит к следующим выводам.

Из установленных судом обстоятельств следует, что по договору аренды земельного участка от 9 сентября 2015 года № 3604-15/гз Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области предоставил обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест Лайн» в аренду для проектирования и строительства комплекса многоэтажных жилых домов земельный участок с кадастровым номером: 36:34:0203009:11383, расположенный по ул. Владимира Невского, 25 в г.Воронеже.

Впоследствии в порядке перенайма права и обязанности арендатора перешли к истцу. 

Ссылаясь на неисполнение денежного обязательства арендатором, повлекшее возникновение задолженности по арендной плате в размере 8 067 руб. 87 коп. за период с 01.02.2024 по 30.06.2024, и задолженности по уплате пени в размере 617 руб. 64 коп. за период с 26.04.2024 по 04.09.2024, арендодатель письмом от 05 сентября 2024 г. уведомил арендатора о досрочном расторжении договора аренды. 

Право отказаться от договора министерство обосновывало пунктом 3.1.2 договора аренды, согласно которому арендодатель имеет право изменить и досрочно расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке в случае однократного неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы. 

Арендатор, получив уведомление о расторжении договора, погасил  возникшую задолженность по арендной плате по платежным поручениям №32 от 11 сентября 2024 г. и №33 от 11 сентября 2024 г. 

Полагая, что у арендодателя отсутствовали основания для одностороннего расторжения договора по состоянию на 16 сентября 2024 г., истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Министерство, не признавая иск, заявило суду о том, что на момент расторжения договора у истца имелась задолженность по арендным платежам, а право на одностороннее расторжение предусмотрено условиями заключенного договора.

Вслед за арбитражным судом области апелляционный суд полагает необходимым удовлетворить исковые требования, исходя из следующего. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. 

Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (абзац 2 пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и общими положениями гражданского законодательства. 

Исходя из положений названных норм земельного законодательства, действовавших на момент заключения договора аренды земельного участка от 9 сентября 2015 года № 3604-15/гз, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Согласно положениям пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Разъяснениями, данными в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств», закреплено, что суды при рассмотрении требований сторон, вытекающих из договорных отношений, в любом случае проверяют договор или его отдельные положения на предмет его заключенности и действительности (недействительности).

Поскольку договор аренды земельного участка от 9 сентября 2015 года № 3604-15/гз был заключен на срок более пяти лет, условие пункта 3.1.1 договора, позволяющее арендодателю во внесудебном порядке отказаться от договора не соответствовало императивной норме земельного законодательства об аренде, а потому является ничтожным (пункт 2 статьи 168 и статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний отказ от исполнения обязательства не влечет юридических последствий, если он совершен вопреки закону (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Таким образом, арбитражный суд, сделав вывод о том, что у арендодателя, предоставившего земельный участок в аренду на срок более пяти лет, отсутствовало право расторгнуть договор в одностороннем порядке, по праву удовлетворил заявленный иск.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суду следовало привлечь к участию в деле администрацию городского округа город Воронеж в качестве третьего лица, судебная коллегия судом отклоняются ввиду следующего. В данном случае на рассмотрение суда поступил спор о правомерности расторжения договора аренды в одностороннем порядке, сторонами которого являются истец и ответчик с учетом обстоятельств перенайма прав и обязанностей арендатора. 

При выяснении вопроса о том, обладало ли министерство правом в одностороннем порядке расторгнуть соглашение об аренде спорного земельного участка, права и законные интересы администрации городского округа город Воронеж никаким образом не затронуты.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает обжалуемое решение суда по настоящему делу принятым с соблюдением норм материального и процессуального права, а апелляционную жалобу - основанной на субъективном несогласии с правовой позицией суда первой инстанции.

При вынесении решения судом первой инстанции нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену решения, не допущено, в связи с чем, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на их заявителей, возврату либо возмещению не подлежат.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 марта 2025 года по делу № А14-16753/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков 

Судьи

М.С. Воскобойников 

ФИО1