АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3569/2022

19 сентября 2022 года

г. Курск

 

Резолютивная часть объявлена 12 сентября 2022 года

В полном объеме изготовлено 19 сентября 2022 года

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Первого заместителя прокурора Курской области в защиту публичных интересов неопределенного круга лиц, в защиту интересов муниципального района «Курский район» Курской области в лице главы Курского района Курской области 

к Администрации Курского района Курской области, 

обществу с ограниченной ответственностью «Грейнрус Агро» 

о признании недействительными пунктов 4.4., 5.4.7, 9.1, 9.2, 9.3 договора аренды земельного участка №46 от 29.06.2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО2- по служебному  удостоверению, 

от ответчика (ООО «Грейнрус Агро»): ФИО3- по доверенности от 16.05.2022 №31,

от ответчика (Администрации Курского района Курской области): ФИО4- по доверенности от 16.06.2022 №46.

Первый заместитель прокурора Курской области обратился в Арбитражный суд Курской области в защиту публичных интересов неопределенного круга лиц, в защиту интересов муниципального района «Курский район» Курской области в лице главы Курского района Курской области с исковым заявлением к Администрации Курского района Курской области, обществу с ограниченной ответственностью «Грейнрус Агро» с требованиями: о признании недействительными пунктов 4.4, 5.4.7, 9.1, 9.2, 9.3 договора аренды №46 от 29.06.2021 земельного участка, заключенного между Администрацией Курского района и обществом с ограниченной ответственностью «Грейнрус Агро».

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в представленных отзывах.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Согласно протоколу № 12.1/2021 о результатах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков по лоту №1 - земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:11:180502:88, площадью 137 774 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Курский район, Бесединиский сельсовет, д. 1-е Писклово, вид разрешенного использования - растениеводство, аукцион признан несостоявшимся по основаниям п.п.13,19 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Единственным участником аукциона признано ООО «Грейнрус Агро», с которым 29.06.2021 администрацией Курского района заключен договор аренды земельного участка №46 (далее – Договор), как с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе. 

Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 20.08.2021.

В соответствии с п. 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером  46:11:180502:88, площадью 137 774 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Курский район, Бесединиский сельсовет, д. 1-е Писклово, вид разрешенного использования - растениеводство.

Срок аренды установлен согласно п. 3.1 договора на 20 лет с 29 июня 2021 года по 28 июня 2041 года.

По акту приема-передачи от 29.06.2021 земельный участок передан администрацией района арендатору - ООО «Грейнрус Агро».

Согласно пункту 4.4. Договора договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Пунктом 5.4.7 Договора определено, что при передаче Участка в субаренду, передаче прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам арендатор обязан в трехдневный срок направить арендодателю информацию, содержащую сведения о новом арендаторе (договор субаренды, паспортные данные, фактическое место проживания, контактный телефон).

В соответствии с п. 9.1. Договора договор субаренды Участка, а также договор передачи Арендатором своих прав и обязанностей по Договору подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и направляются Арендодателю.

Согласно пункту 9.2. срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора.

Пунктом 9.3. Договора предусмотрено, что при досрочном расторжении Договора договор субаренды Участка прекращает свое действие.

Ссылаясь на то, что пункты 4.4, 5.4.7, 9.1, 9.2, 9.3 Договора аренды, условия которых регулируют порядок заключения и действия договора субаренды и перенайма являются недействительными в силу ч.2 ст. 168 ГК РФ, поскольку нарушают пункт 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), первый заместитель прокурора Курской области обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском в порядке ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Исходя из требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, заявляя требования о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 №16402/10).

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки предполагает, что обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что по результатам аукциона между администрацией Курского района Курской области (Арендодатель) и ООО «Грейнрус Агро» (Арендатор) заключен договор № 46 аренды земельного участка от 29.06.2021, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером  46:11:180502:88, площадью 137 774 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Курский район, Бесединиский сельсовет, д. 1-е Писклово, вид разрешенного использования – растениеводство, на срок 20 лет с 29 июня 2021 года по 28 июня 2041 года.

Согласно пункту 4.4. Договора договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Пунктом 5.4.7 Договора определено, что при передаче Участка в субаренду, передаче прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам арендатор обязан в трехдневный срок направить арендодателю информацию, содержащую сведения о новом арендаторе (договор субаренды, паспортные данные, фактическое место проживания, контактный телефон).

В соответствии с п. 9.1. Договора договор субаренды Участка, а также договор передачи Арендатором своих прав и обязанностей по Договору подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и направляются Арендодателю.

Согласно пункту 9.2. срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора.

Пунктом 9.3. Договора предусмотрено, что при досрочном расторжении Договора договор субаренды Участка прекращает свое действие.

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 74 Постановления от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункте 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В пункте 75 Постановления №25 указано, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Пунктом 7 статьи 448 ГК РФ предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Данный запрет направлен на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору, подлежащему заключению на торгах в обход такой процедуры.

Как указано в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Приведенное в части 7 статьи 448 ГК РФ правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора субаренды, перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов.

В своих отзывах на иск ответчики возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на то, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Пункт 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ предоставляет арендатору право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Кроме того, в статье 448 ГК РФ идет речь только об уступке прав и осуществлению перевода долга и ничего не говориться о запрете заключения договора субаренды.

Доводы ответчиков отклоняются судо ввиду следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации  имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии с п.1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации  договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 14686/10 и от 11.03.2014 N 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 N 310-ЭС21-17478).

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", положения Гражданского кодекса в редакции Закона N 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Довод ответчиков о необходимости применения в рассматриваемом случае положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, мотивированные тем, что данная норма является специальной по отношению к положениям пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса основан на неверном толковании действующего законодательства по следующим основаниям.

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 N 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 N 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 N 310-ЭС19-26737).

Таким образом, между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Данная правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 N 308-ЭС22-2357 по делу N А32-37905/2020.

Кроме того, как указывалось выше, п.7 ст. 448 ГК РФ устанавливает обязанность по исполнению обязательств договора аренды победителем торгов лично.

Пунктом 1.1. спорного Договора установлено, что земельный участок передается арендатору для использования в целях растениеводства.

В соответствии с п.п. 5.4.1, 5.4.2 Договора арендатор обязан выполнять все условия договора и использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, рассматривая в совокупности нормы ст. 448 ГК РФ и вышеуказанные пункты спорного договора аренды, суд делает вывод о том, что передача земельного участка в субаренду иному лицу будет является нарушением п.7 ст.448 ГК РФ, так как использование земельного участка будет осуществляться не победителем торгов, а иным лицом.

В этой связи, пункты 4.4., 5.4.7, 9.1, 9.2, 9.3 договора № 46 аренды земельного участка от 29.06.2021 противоречат явно выраженному в пункте 7 статьи 448 ГК РФ запрету, в связи с чем, в силу части 2 статьи 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными).

Принимая во внимание изложенное выше, арбитражный суд признает заявленное истцом требование о признании недействительными пунктов 4.4., 5.4.7, 9.1, 9.2, 9.3 договора № 46 аренды земельного участка от 29.06.2021 законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

На основании вышеизложенного исковые требования первого заместителя прокурора Курской области подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится судом на ответчиков.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден, взыскивается с ответчиков в доход федерального бюджета. 

Вместе с тем, ответчик – Администрация Курского района, в соответствии с частью 1 подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины также освобождена.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Первого заместителя прокурора Курской области удовлетворить. 

Признать недействительными пункты 4.4., 5.4.7, 9.1, 9.2, 9.3 договора аренды №46 от 29.06.2021 земельного участка, заключенного между Администрацией Курского района и Обществом с ограниченной ответственностью  «Грейнрус Агро».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Грейнрус Агро» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                       В. А. Захарова