АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А71-4865/2022

г. Ижевск

11 мая 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 2 мая 2023 года. Полный текст решения изготовлен 11 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Коньковой Е.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епишкиной А.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ПАНДОРА» к Обществу с ограниченной ответственностью «Город улыбок», с участием третьего лица, Товарищества собственников жилья «Берша - 32», о взыскании 688 500 руб. 00 коп. долга,

при участии представителей:

от истца: ФИО1, ФИО2, ФИО3,

от ответчика: ФИО4,

от третьего лица: не явились (уведомление в деле)

(документы, подтверждающие полномочия и высшее юридическое образование представителей, имеются в материалах дела),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ПАНДОРА» (далее – общество «ПАНДОРА», истец) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Город улыбок» (далее – общество «Город улыбок», ответчик) о взыскании 688 500 руб. 00 коп. долга по договору аренды недвижимого имущества № 19 от 01.11.2018.

Как следует из материалов дела, общество «ПАНДОРА» (далее – арендодатель) и общество «Город улыбок» (далее – арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества № 19 от 1 ноября 2018 года (далее – договор), на основании которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – помещение), во временное владение и пользование (аренду) и вносить арендную плату в размере и сроки, указанные в разделе 3 договора (пункты 1.1,  1.2  договора).

Согласно пункту 1.3 договора срок действия договора – с 1 ноября 2018 года по 30 сентября 2019 года (включительно).

По окончании срока действия договор пролонгируется на новый срок на тех же условиях, если ни одна из сторон за 10 дней до истечения его действия не заявит о его прекращении (пункт 8.7 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за арендуемый объект состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть составляет 75 000 руб. 00 коп. в месяц, в том числе НДС 18%, в период до 01.01.2019 и 76 500 руб. 00 коп. в месяц, в том числе НДС 20%, в период с 01.01.2019. Переменная часть – ежемесячное возмещение расходов арендодателя за содержание и коммунальные услуги по арендуемому помещению (электроснабжение, холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, содержание и текущий ремонт, охрана общедомового имущества, расходы на содержание общедомового имущества).

Арендная плата вносится на расчетный счет, указанный в договоре, ежемесячно в следующем порядке: первый платеж (фиксированная часть) – в срок до 10 числа текущего месяца в размере 60%; второй платеж (фиксированная часть) – в срок до 25 числа текущего месяца в размере 40%; третий платеж (переменная часть) – в течение 3 дней с момента выставления счета.

Во исполнение обязательств по договору общество «ПАНДОРА» передало обществу «Город улыбок» во временное владение и пользование помещение.

Неисполнение ответчиком обязательств внесению арендной платы за период с 10 октября 2021 года по 25 июня 2022 года послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что на основании статьи 19 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор отказался от договора, возвратив арендодателю помещение 29 сентября 2021 года и направив ключи от входной группы помещения в адрес общества «ПАНДОРА»; в дальнейшем помещение обществом «Город улыбок» не использовалось, в связи с чем оснований для получения истцом арендной платы не имеется.

Всесторонне исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.        

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела подтверждается предоставление ответчику во временное владение и пользование помещения на условиях договора, заключенного 1 ноября 2018 года на 11 месяцев.

По общим правилам договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1  Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3).

Согласно части 4 статьи 19 названного Закона арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее                 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с разъяснениями Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Основным видом деятельности арендатора является «стоматологическая практика» (ОКВЭД 86.23), что подтверждается сведениями, содержащимися в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц. 

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 года № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» названный вид деятельности внесен в соответствующий перечень.

На основании распоряжения Главы Удмуртской Республики от 18 марта 2020 года № 42-РГ «О введении режима повышенной готовности и об отдельных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории Удмуртской Республики» приостановлена работа объектов на территории Удмуртской Республики с 28 марта 2020 года до особого распоряжения.

Следовательно, обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении спорного договора аренды, существенно изменились с 28 марта 2020 года.

Из материалов дела следует, что общество «Город улыбок» направляло в адрес арендодателя требование об уменьшении арендной платы, оставленное последним без рассмотрения, в связи с чем в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор отказался от договора, освободив помещение 29 сентября 2021 года. 

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 №302-ЭС14-735).

Учитывая, что возможность владения и использования ответчиком помещением была прекращена 29 сентября 2021 года, обязательства арендатора по оплате пользования имуществом также прекратились (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, принимая во внимание осуществление ответчиком деятельности в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, недостижение соглашения между сторонами об уменьшении арендной платы в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору, оплату ответчиком задолженности по состоянию на 29 сентября 2021 года, а также финансовую отчетность арендатора за 2020 год, согласно которой деятельность с отчетный период являлась убыточной, суд приходит к выводу о правомерном отказе арендатора от исполнения обязательств по договору с 1 октября 2021 года.

Ссылка истца на пользование ответчиком спорным помещением после                     29 сентября 2021 года в связи с наличием световой рекламной вывески судом отклоняется, поскольку существование на фасаде встроенного помещения многоквартирного дома вывескине свидетельствует о фактическом пользовании помещением.

Доводы арендодателя относительно отсутствия доказательств направления в адрес общества «ПАНДОРА» уведомления о прекращении действия договора и ключей от входной группы опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.

Возражения арендодателя относительно отсутствия полномочий                   ФИО2 на совершение юридически значимых действий судом не принимаются во внимание, поскольку в соответствии с уведомлением арендатора от 1 сентября 2021 года о прекращении действия договора и письмом № 5 от 15 сентября 2021 года, подписанным директором общества «ПАНДОРА», воля сторон была направлена на расторжение договора исходя из совершенных ими конклюдентных действий (направление истцом требования об обеспечении беспрепятственного доступа на территорию нежилого помещения «до дня окончания срока аренды» (до 30 сентября 2021 года), вывоз ответчиком своего имущества из помещения 29 сентября 2021 года).

При этом указание истца на адрес места осуществления ответчиком лицензируемой деятельности не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Вместе с тем, по смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать возмещения убытков в случае, если арендатор вернул имущество в состоянии худшем, чем оно было получено.

При изложенных обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований общества «ПАНДОРА».

При этом излишне уплаченная государственная пошлина в размере  2036 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета (статья 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи  333.22 Налогового кодекса Российской Федерации).

С учетом принятого по делу решения на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «ПАНДОРА» из средств федерального  бюджета 2 036 руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению №22 от 01.04.2022.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Судья                                                                                                   Е.В.Конькова