АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4131/24 

Екатеринбург

10 июля 2025 г.

Дело № А60-54354/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.

судей Суспициной Л.А., Столярова А.А.

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель, ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2025 по делу № А60-54354/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя - ФИО2 (онлайн  доверенность от 08.06.2025 № 1);

отраслевого органа Администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» (далее – комитет, истец) - ФИО3 (доверенность от 09.01.2025).

Комитет обратился в Серовский районный суд Свердловской области с иском к предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за период с 18.10.2019 по 15.02.2022 в размере 1 416 775 руб. 20 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере                                                    10 092 руб. 10 коп., с продолжением их начисления по день фактической уплаты задолженности. 

Определением суда от 08.09.2023 дело направлено по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области. 

Комитет обратился в Арбитражный суд Свердловской области с ходатайством об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором просил взыскать с предпринимателя 1 373 115 руб. 64 коп. долга по арендной плате за период с 18.10.2019 по 11.05.2022, 683 661 руб. 81 коп.  пени за период с 01.12.2019 по 11.05.2022. 

Решением суда от 22.01.2024 иск удовлетворен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2024 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20.08.2024 решение суда от 22.01.2024 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2024 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области. Суду предложено проверить доводы ответчика о  незаконном бездействии истца, поскольку комитетом нарушены сроки рассмотрения заявлений о выкупе земельного участка; о препятствовании истцом осуществлению ответчиком действий по регистрации права собственности, о злоупотреблении правом.

Решением суда от 24.02.2025 иск удовлетворен.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 решение суда оставлено без изменения.

 В кассационной жалобе предприниматель просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на  неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Предприниматель полагает необоснованным взыскание арендной платы и пеней по прекращенному договору аренды. Как отмечает ответчик, комитет незаконно бездействовал по предоставлению в собственность земельного участка; после подписания договора купли – продажи истец уклонялся от его регистрации и регистрации перехода права собственности на ответчика.  По мнению ответчик, истцом пропущен срок исковой давности. Предприниматель указывает на процессуальные нарушения, а именно: суд не обеспечил подключение к онлайн-заседанию, вынес решение в отсутствие ответчика, нарушил правила о тайне совещания, поскольку вынес решение согласно сведениям из Картотеки арбитражных дел при продолжающемся судебном заседании. По мнению заявителя, судами не учтены указания суда округа.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

 Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости предпринимателю принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0220009:503 общей площадью 1600 кв. м по адресу: 

<

...>.

Постановлением Администрации Серовского городского округа от 06.10.2016 № 1710 ФИО4, как собственнику объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:61:0220009:550, назначение: нежилое здание, площадью 100,6 кв. м, степенью готовности 51%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0220009:503, предоставлен в аренду земельный участок, заключен договор аренды от 06.10.2016 № 3978, сроком до 06.10.2019.

Между ФИО4 и ФИО5 19.11.2018 заключен договор купли-продажи, предметом которого являлась передача в собственность ФИО5 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 66:61:0220009:550, назначение: нежилое здание, площадью 100,6 кв. м, степенью готовности 51%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0220009:503 по адресу: 

<

...>.

В Администрацию Серовского городского округа 22.11.2018 поступило уведомление о переуступке права аренды по договору № 3978 аренды земельного участка от 06.10.2016 ФИО5

В Администрацию Серовского городского округа 21.02.2019 поступило уведомление о переуступке права аренды по договору № 3978 аренды земельного участка от 06.10.2016 предпринимателю ФИО1 

17.10.2019 на кадастровый учет поставлено здание с кадастровым номером 66:61:0220009:566, площадью 30,8 кв. м, назначение: нежилое, наименование: здание офиса, расположенное по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0220009:503.

Право собственности на здание с кадастровым номером 66:61:0220009:566 18.10.2019 зарегистрировано за предпринимателем.

Из материалов дела также следует, что 23.10.2019 ответчик обратился в Администрацию Серовского городского округа с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 66:61:0220009:503.

Постановлением администрации от  26.06.2020 № 897 предпринимателю предоставлен в собственность земельный участок, подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка.

 Право собственности на спорный земельный участок, с кадастровым номером 66:61:0220009:503 зарегистрировано за ответчиком 12.05.2022.

Ссылаясь на то, что предприниматель пользовался земельным участком в период с 18.10.2019 по 11.05.2022 без внесения арендной платы, комитет направил в адрес предпринимателя претензию о погашении долга и уплате неустойки.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования при новом рассмотрении, суды исходили из следующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.  309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

 Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

  Судами установлено, что плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой.

  На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

  В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

 Следовательно, перемена лица в обязательстве происходит в указанном случае в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды земельного участка или нет.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.     

По смыслу указанных норм и разъяснений при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в  договоре аренды) (пункт 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В обоснование иска комитет указал на фактическое использование земельного участка, который не был возвращен по истечении срока аренды, до даты регистрации права собственности на земельный участок (с 18.10.2019 по 11.05.2022),  в связи с чем у предпринимателя образовалась задолженность.

Предприниматель не оспаривает факт пользования земельным участком в спорный период.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили факт наличия задолженности по арендной плате.

В отсутствие доказательств погашения задолженности суды правомерно взыскали 1 373 115  руб. 64 коп. долга за период с 18.10.2019 по 11.05.2022, 683 661 руб. 81 коп. неустойки за период с 01.12.2019 по 11.05.2022 (ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).         

 Довод предпринимателя об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку ответчик в период после расторжения договора аренды земельного участка в связи с заключением договора купли-продажи и до государственной регистрации перехода права собственности продолжал пользоваться земельным участком, не являясь при этом плательщиком земельного налога, у него в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации сохраняется обязанность оплачивать пользование земельным участком в размере арендной платы.

Довод заявителя о том, что неустойка взысканию не подлежит, поскольку арендные отношения прекращены, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

Злоупотребления правом со стороны истца судами не установлено (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как истец в силу закона был обязан начислять арендную плату в заявленный период, поскольку земельный участок не был возвращен, а регистрация права собственности ответчика на земельный участок произведена только 12.05.2022.

Доводы ответчика о незаконности отказа, о незаконном бездействии, поскольку комитетом нарушены сроки рассмотрения заявлений о выкупе земельного участка, о препятствовании истцом осуществлению ответчиком действий по регистрации права собственности на имущество являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку и мотивированно отклонены.

Так, судом установлено, что сроки рассмотрения заявлений о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка от 23.10.2019, 08.06.2020 не нарушены; отказ в предоставлении в собственность от 27.01.2020 не обжаловался, оснований для признания его незаконным судом также не установлено.

Постановлением Администрации Серовского городского округа от 26.06.2020 № 897 предпринимателю предоставлен в собственность земельный участок и подготовлен договор купли-продажи земельного участка от 26.06.2020, договор получен ответчиком 06.07.2020.

Предприниматель была уполномочена без доверенности обратиться в уполномоченный орган для регистрации права собственности на земельный участок самостоятельно, между тем соответствующих действий ответчиком не совершено, доказательств обращения в регистрационный орган с заявлением о регистрации перехода права собственности ответчика на земельный участок и получение отказа в такой регистрации в материалы дела не представлено.

Обязанность по оплате договора исполнена ответчиком лишь 25.04.2022, тогда как  по условиям договора участок передается лишь при условии оплаты стоимости участка.

С учетом положений п. 2, 3, 4 ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» суды верно указали, что  обязанность истца по передаче имущества не могла и не должна была быть исполнена до момента полной оплаты ответчиком стоимости земельного участка, равно как и переход права собственности на него не может считаться состоявшимся лишь на основании заключения договора в отсутствие его оплаты.

Судами отмечено, что оплата стоимости договора и регистрация права собственности не производилась ответчиком в связи с его несогласием с выкупной стоимостью земельного участка.

Между тем действия ответчика, направленные на изменение кадастровой стоимости земельного участка и условий договора признаны необоснованными.

Вступившим в законную силу решением Серовского районного суда Свердловской области от 29.11.2021 в удовлетворении иска ответчика об изменении условий договора в части выкупной стоимости отказано.

Таким образом, при определении выкупной стоимости, исходя из верной кадастровой стоимости, истец действовал правомерно, а действия ответчика, направленные на изменение цены, признаны необоснованными.

Как верно отмечено судом, именно ответчик, неправомерно оспаривавший верно определенную истцом стоимость участка, произвел оплату с нарушением установленного договором срока, после получения такой оплаты истцом были совершены зависящие от него действия для регистрации права собственности ответчика, при этом доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о регистрации права собственности до произведения ответчиком оплаты и отказа в такой регистрации ответчиком не представлено, равно как и доказательств обращения ответчиком к истцу за получением документов, которые ему, по его мнению, не хватает для подачи такого заявления.

Сама по себе оплата ответчиком в размере, определенном исходя из изначальной кадастровой стоимости земельного участка, которое позволило бы ответчику зарегистрировать переход права собственности на участок, не препятствовало бы ответчику заявить о наличии на его стороне переплаты после установления иной кадастровой стоимости по решению суда, на что верно указано судом.

         С учетом изложенного, суды правомерно удовлетворили иск. 

         Доводы предпринимателя о пропуске истцом срока исковой давности, о не обеспечении возможности подключения к онлайн-заседанию, о нарушении тайны совещательной комнаты являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм права, не учитывают установленные обстоятельства по делу, кроме того, указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

Нормы материального права применены судом по отношению к установленным ими обстоятельствам правильно, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, исследованным согласно требованиям, определенным ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных  актов и удовлетворения жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

                                                П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.02.2025 по делу № А60-54354/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                             В.А. Купреенков 

Судьи                                                                          Л.А. Суспицина 

                                                                                      А.А. Столяров