АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-24157/2014

г. Краснодар

04 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года. 

Полный текст постановления изготовлен 04 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании                     от истца – публичного акционерного общества «Восточный экспресс банк»                           (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 24.10.2017), от ответчика – открытого акционерного общества «Строительный концерн "ВАНТ"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 15.01.2015),  от третьего лица – индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 16.10.2017), в отсутствие третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Стройспектр» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества «Восточный экспресс банк» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2017 по делу № А53-24157/2014 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.), установил следующее.

ПАО «Восточный экспресс банк» (далее – банк) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО «Строительный концерн "ВАНТ"» (далее – общество) о признании права залога на земельный участок с кадастровым номером                            61:44:0219 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, и на находящееся на земельном участке нежилое помещение, расположенное по адресу:                      

<

...> (комнаты на 1-ом этаже № 1 – 14; на                  2-ом этаже № 1 – 9, литера Б, общей площадью 1015,8 кв. м; нежилое помещение (комнаты на 1-ом этаже № 15 – 21, 21а, 216, 22 – 29; комнаты на 2-ом этаже № 10 – 23), литера Б, инвентаризационный № 180 склад оборудования и запчастей, общей площадью 1269,3 кв. м, а также обращении взыскания на указанное заложенное имущество.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным требованием о признании отсутствующим права залога банка на следующее имущество: земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов –для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район,                   ул. 50-летия Ростсельмаша, 86; нежилые помещения (комнаты на 1-ом этаже № 1 – 14;               на 2-ом этаже № 1 – 9), литер Б, общей площадью 1015,8 кв. м, находящиеся по адресу:                    

<

...> и расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов –для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью        11 369 кв. м, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район,                        ул. 50-летия Ростсельмаша, 86; нежилые помещения (комнаты на 1-ом этаже № 15 – 21, 21а, 216, 22 – 29; комнаты на 2-ом этаже № 10 – 23), литер Б, инвентаризационный                         № 180 – склад оборудования и запчастей, общей площадью 1269,3 кв. м, находящиеся по адресу: 

<

...> и расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 86.

Определением от 13.10.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Мария» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление).

Определением от 10.12.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – предприниматель).

Решением от 10.04.2017 (судья Тютюник П.Н.) первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что соглашение об отступном от 09.04.2010 (далее – соглашение об отступном) признано недействительным, поэтому обязательства, на прекращение которых оно было направлено, не прекратились. В результате передачи в залог земельного участка в силу закона возникло право залога и в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Требования банка не являются требованиями о применении последствий недействительности сделки. Срок исковой давности на момент предъявления иска банком не истек, поскольку о нарушении своего права банк узнал 05.03.2014.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 18.07.2017 решение                              от 10.04.2017 отменено, встречный иск удовлетворен, в удовлетворении первоначального иска отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии обязательств общества по договору об ипотеке от 18.12.2007 № 84-и (далее – договор об ипотеке) ввиду пропуска истцом срока исковой давности по требованиям о признании права залога на спорное имущество и обращении взыскания на заложенное имущества, о применении которой заявило общество. Договор об ипотеке заключен только на земельный участок, поэтому у банка не возникло право залога в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

В кассационной жалобе банк просит отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, банк выбрал надлежащий способ защиты своего права. Предъявление банком иска о применении последствий недействительности сделки не приведет к восстановлению его прав, так как в рамках дела № А53-20192/2013 суды указали, что право собственности на земельный участок принадлежит обществу, хотя формально зарегистрировано за предпринимателем. Общество намеренно не предпринимает меры по регистрации за собой права собственности на земельный участок, понимая, что это приведет к взысканию с него денежных средств за счет обращения взыскания на земельный участок. После признания соглашения об отступном недействительной сделкой банк правомерно заявил требование о признании (восстановлении) возникшего на основании договора об ипотеке права залога на земельный участок. Тот факт, что право собственности формально до сих пор зарегистрировано за предпринимателем, не является препятствием для восстановления права залога банка и обращения взыскания на заложенное имущество. Суд апелляционной инстанции необоснованно пришел к выводу о необходимости привлечения предпринимателя в качестве второго ответчика. Обращение банка с иском в суд является единственным способом вернуть кредитные средства, переданные группе компаний «ВАНТ». Суд апелляционной инстанции, посчитав, что иск должен быть предъявлен и к предпринимателю, должен был перейти к рассмотрению дела по правилам рассмотрения суда первой инстанции и привлечь его в качестве соответчика. Банк не знал и не мог знать об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости, а общество скрывало данное обстоятельство. В договоре об ипотеке стороны прямо не указали, что право залога распространяется на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, поэтому право залога возникло и в отношении объектов недвижимости в силу закона (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2016 № 305-ЭС15-15840), поэтому подлежит восстановлению в связи с признанием недействительным соглашения об отступном. Отсутствие государственной регистрации права залога в отношении объектов недвижимости не свидетельствует об отсутствии такого права и объясняется тем, что банк не знал и не мог знать об объектах недвижимости на момент заключения договора об ипотеке. Срок исковой давности не пропущен. Только с 05.03.2011 внесена правовая определенность в отношении недействительности соглашения об отступном.  Именно с этого момента банк узнал о наличии у общества обязательств перед ним. При заключении соглашения об отступном банк проверил наличие на земельном участке каких-либо строений, которых не оказалось. В рамках дела № А53-25789/2010 общество утверждало, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, ссылаясь на разные адреса этих объектов. В договоре ипотеки нет указания на объекты недвижимости, присутствует лишь стандартная фраза, повторяющая положения закона, что в залог передается земельный участок и все расположенные на нем строения. Из схемы размещения объектов недвижимости видно, что они находятся на границе земельного участка. Об осведомленности банка о наличии на земельном участке объектов недвижимости не свидетельствует также отчет об оценке рыночной и ликвидационной стоимости земельного участка от 03.12.2007 № 1213/12 (далее – отчет № 1213/12), так как с момента составления отчета прошло более 3,5 лет. За это время общество вплоть до заключения соглашения об отступном могло возводить и сносить постройки. Предприниматель является аффилированным лицом общества, поскольку является его 100% акционером и председателем совета директоров. Кроме того, предприниматель состоит в родственных связях с учредителями и фактическими владельцами общества (ФИО3 является дочерью ФИО5 и племянницей ФИО6). После продажи предпринимателю земельного участка обязательства по оплате исполняло общество. Общество инициировало процесс о признании права собственности на земельный участок (дело № А53-28776/2013), но после того, как суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования вопроса о разделе земельного участка, а суд первой инстанции при новом рассмотрении установил такую возможность, общество отказалось от иска. Банк не сможет получить свои денежные средства по договору купли-продажи имущества от 25.06.2010 (далее – договор купли-продажи) путем их взыскания с предпринимателя, поскольку Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону отказал в удовлетворении такого иска со ссылкой на недействительность соглашения об отступном 

и договора купли-продажи. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору об ипотеке от 30.09.2009 не может повлечь его недействительность по отношению к его сторонам в соответствии с пунктом 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» и постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 № 15510/12. Недействительность дополнительного соглашения не влияет на порядок исчисления срока исковой давности применительно к рассматриваемому спору. В соответствии с условиями договора об ипотеке срок исполнения обязательств по возврату кредита установлен до 14.12.2009. Следовательно, срок исковой давности для обращения взыскания на заложенное имущество истек в 2012 году. Однако соглашение об отступном заключено до истечения срока исковой давности. Подписание обществом соглашения об отступном свидетельствует о признании им долга. Кредитор вправе сам определять, к кому из солидарных должников ему предъявить иск. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что требования банка не могут быть удовлетворены, поскольку им не предъявлены требования к основному должнику, несостоятелен. Действующее законодательство не ставит удовлетворение требований к должнику по обеспечивающему обязательству в зависимость от удовлетворения требования к должнику по основному обязательству. Банк предъявил иск к обществу исходя из больших перспектив его удовлетворения. Суд апелляционной инстанции неправильно применил разъяснения, изложенные в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26. При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции никто не представил доказательств отличия рыночной стоимости предмета залога от его оценки в договоре об ипотеке. В силу статьи 64 Федерального закона                           от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указанная в договоре об ипотеке начальная продажная цена относится не только к земельному участку, но и ко всем расположенным на нем объектам недвижимости. Банк не получал от общества никаких денежных средств в счет исполнения обязательств, для исполнения которых производится обращение взыскания на предмет залога. Банк получил денежные средства от предпринимателя по договору купли-продажи, к которому договор об ипотеке не имеет никакого отношения.

В судебном заседании представители общества и предпринимателя просили отказать в удовлетворении кассационной жалобы, указывая, что выводы суда апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании, состоявшемся 23.11.2017, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв                 до 16 часов 00 минут 30.11.2017. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей банка, общества и предпринимателя.

Банк заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с предпринимаемыми мерами по мирному урегулированию спора.

Ходатайство рассмотрено и отклонено ввиду возможности мирного урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта.

Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Суды установили, что 18.12.2007 ООО «Мария» (далее – заемщик) и                                   ОАО «Ростпромстройбанк» заключили кредитный договор № 

<

***> (далее – кредитный договор), по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере 48 млн рублей. Сторонами установлен следующий график погашения кредита: до 31.09.2009 –                             12 млн рублей, до 31.10.2009 – 12 млн рублей, до 30.11.2009 – 12 млн рублей, до 14.12.2009 –12 млн рублей.

В обеспечение обязательств по кредитному договору ОАО «Ростпромстройбанк» (залогодержатель) и общество (залогодатель) заключили договор об ипотеке, по условиям которого залогодатель предоставляет залогодержателю в залог принадлежащий ему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу:               г. Ростов-на-Дону, Первомайский район,ул. 50-летия Ростсельмаша, 86. Начальная продажная цена заложенного имущества составляет 56 096 600 рублей (пункт 1.4 договора).

18 декабря 2007 года общество (поручитель) и ОАО «Ростпромстройбанк» (кредитор) заключили договор поручительства № 

<

***>-п (далее - договор поручительства), по условиям которого поручитель обязался отвечать перед кредитором за исполнение ООО «Мария» (заемщик) своих обязательств по кредитному договору.

30 сентября 2009 года общество и ОАО «Ростпромстройбанк» заключили дополнительное соглашение к договору об ипотеке, которым изменили сроки погашения кредита: до 31.09.2011 – 12 млн рублей, до 31.10.2011 – 12 млн рублей, до 30.11.2011 –                  12 млн рублей, до 14.12.2011 –12 млн рублей.

Дополнительное соглашение к договору об ипотеке зарегистрировано не было.

09 апреля 2010 года ОАО «Ростпромстройбанк» (кредитор) и общество(поручитель) заключили соглашение об отступном, по условиям которого в связи с отсутствием денежных средств и недостаточностью доходов поручитель предоставляет кредитору взамен исполнения обязательств принадлежащий ему                                   на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 61:44:0219 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу:                                     г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 86.

25 июня 2010 года ОАО «Ростпромстройбанк» (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым  номером 61:44:02  19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью                          11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район,                              ул. 50-летия Ростсельмаша, 86 (пункт 1.1 договора). Стоимость имущества –                                       65 868 тыс. рублей (пункт 2.1 договора). Покупатель оплачивает приобретаемое имущество в соответствии с графиком расчетов (пункт 2.2 договора).

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован за предпринимателем 27.07.2010.

06 июля 2010 года на основании решения общего собрания                                                     ОАО «Ростпромстройбанк» (протокол № 39) и решения общего собрания банка                 (протокол № 53) произошла реорганизация банка путем присоединения к нему                            ОАО «Ростпромстройбанк».

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2013 по делу                       № А53-36918/2012 ООО «Мария» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура наблюдения.

05 августа 2013 года банк, получив 3 673 400 рублей из причитающихся ему                                65 868 тыс. рублей по договору купли-продажи, обратился с иском в суд к предпринимателю об обращении взыскания на земельный участок.

18 сентября 2013 года предприниматель обратился в суд с иском к                                   обществу об истребовании земельного участка и понуждении снести нежилое помещение склада литера Б, площадью 1015,8 кв. м, и здание автозаправочной станции площадью 1269, 3 кв. м, которые расположены на земельном участке.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу                             № А53-20192/2013, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.06.2014, соглашение об отступном и договор купли-продажи признаны недействительными. Судебные акты мотивированы тем, что в нарушение требований пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации банк приобрел земельный участок без находящихся на нем объектов недвижимости. Ничтожность соглашения об отступном влечет ничтожность договора купли-продажи.

Общество обратилось в суд с иском о признании за ним права собственности на земельный участок и освобождении его от залога банка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 по делу                               № А53-28776/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014, иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2014 решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу                                        № А53-28776/2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Определением от 03.11.15 производство по делу № А53-28776/2013 прекращено ввиду отказа истца от иска.

Банк, полагая, что соглашение об отступном признано недействительным, обязательства, на прекращение которых было направлено это соглашение, не прекратились и его права и законные интересы нарушены неисполнением обязательств по кредитному договору, обратился с иском в суд.

Общество, ссылаясь на то, что в ЕГРП внесена запись о прекращении ипотеки спорных объектов в связи с заключением соглашения об отступном, и то, что обращение взыскания на заложенное имущество невозможно без признания (восстановления) права залога, предъявило встречный иск.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – уплатой денежных средств или передачей иного имущества (статья 409 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, исходил из того, что ничтожность соглашения об отступном означает, что обязательства, на прекращение которых оно было направлено, не прекратились, то есть не прекратились обязательства ООО «Мария» по кредитному договору и обязательства общества по договору об ипотеке, поэтому не прекратилось и право залога банка на земельный участок. Суд первой инстанции, руководствуясь                   частью 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие, признал право залога банка на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. Учитывая, что ООО «Мария» не исполнило обязательства по кредитному договору, исполнение обязательств по которому обеспечено договором об ипотеке, суд первой инстанции обратил взыскание на земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем,  путем  продажи  с  публичных торгов.  Поскольку сведения об иной  стоимости объектов стороны не представили, начальная продажная цена имущества установлена в соответствии с пунктом 1.4 договора об ипотеке – в размере 56 096 600 рублей. Суд первой инстанции отклонил доводы общества об истечении срока исковой давности по требованиям об обращении взыскании на заложенное имущество и признании права залога. Суд указал, что по требованиям о признании права залога срок исковой давности на момент предъявления банком иска (30.09.2014) не истек, поскольку о нарушении своего права банк узнал 05.03.2014 (с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу № А53-20192/2013). Также суд отклонил довод общества о том, что залог прекратился 14.12.2009 (срок погашения кредита), а срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество истек 14.12.2012, поскольку из соглашения об отступном от 09.04.2010 следует, что в пункте 2.1 стороны подтвердили наличие зарегистрированного ограничения (обременения).

Отменяя решение и удовлетворяя встречный иск, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим. Согласно письму управления от 05.05.2017 № 14-3003 титульным владельцем спорного земельного участка является предприниматель. При вынесении судебных актов по делу № А53-20192/2013 о признании недействительным договора купли-продажи решение о применении последствий недействительности сделки и возврате спорного имущества не выносилось. Фактически, имущество находится в распоряжении предпринимателя, о чем внесена запись в ЕГРП. Суд апелляционной инстанции признал ошибочным вывод суда первой инстанции в отношении восстановления права залога на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке. Суд указал, что договор об ипотеке заключен только на земельный участок. Из отчета № 1213/12 следует, что оценка производилась только в отношении земельного участка; расположенные на нем объекты установлены, но не оценивались. Доказательства регистрации права ипотеки на нежилые помещения банк не представил. Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что у банка не возникло право залога в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. 

Отказывая в удовлетворении первоначального иска банка, суд апелляционной инстанции указал, что во вступивших в законную силу судебных актах по делу                                 № А53-20192/2013 Арбитражного суда Ростовской области констатирован факт того, что сделка купли-продажи, заключенная между банком и предпринимателем в отношении спорного земельного участка, является недействительной (ничтожной) сделкой. 

Таким образом, единственным последствием констатации судами в мотивировочной части судебных актов по делу № А53-20192/2013 недействительности двух спорных сделок (соглашение об отступном от 09.04.2010 и договор купли-продажи от 25.06.2010) по отчуждению спорного земельного участка явилось лишение его последнего покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям статьи 167 Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение.

Между тем до настоящего времени банк не обращался в арбитражный суд с соответствующими требованиями о применении последствий недействительности указанной сделки и возврате в пользу банка спорного имущества (ранее заложенного земельного участка). Доказательств обращения с таким иском в материалы дела не представлено. 

В соответствии с пунктами 52 и 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о восстановлении права залога с привлечением в качестве ответчика залогодателя и лица, за которым на момент рассмотрения спора зарегистрировано право на спорное имущество. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В рамках производства по делу № А53-28776/2013 суд кассационной инстанции в постановлении от 10.12.2014 указал, что предприниматель осуществляет правомочия пользователя спорного земельного участка и с согласия (наличие воли) общества возвела    (и в последующем признала право собственности) на принадлежащем ей на праве собственности земельном участке объекты недвижимости.

Кроме того, при обжаловании судебных актов по делу № А53-20192/2013 банк в кассационной жалобе также указывал, что «в постановлении суда апелляционной инстанции содержатся необоснованные выводы относительно того, что земельный участок во владение предпринимателя не поступил, в силу чего она не является его собственником. Указанные выводы противоречат материалам дела и нормам действующего законодательства. Владение означает фактическое обладание вещью. Именно в силу фактического обладания земельным участком предприниматель имела возможность возвести на нем торгово-развлекательный комплекс. Факт строительства, как и узаконение построенного объекта подтверждается судебными актами по другому делу (№ А53-20060/2010)». 

Поскольку предприниматель, как лицо, за которым на момент рассмотрения спора зарегистрировано право на спорное имущество и в фактическом владении которого находится спорный земельный участок, в качестве ответчика по настоящему делу не привлечена, суд апелляционной инстанции правомерно отказал банку в восстановлении прав залогодержателя на земельный участок. 

В кассационной жалобе банк заявил о том, что в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8094/13 по делу № А40-55913/12-47-518, в данном случае надлежащим способом защиты является именно иск о восстановлении прав залога на земельный участок, а не требование о применении последствий недействительности сделки, направленной на прекращение правоотношений по залогу (в данном случае банк имеет ввиду соглашение об отступном от 09.04.2010).

Суд кассационной инстанции отклоняет указанный довод кассационной жалобы, поскольку в приведенном банком судебном прецеденте было заявлено о применении последствий недействительности именно той сделки, которая была направлена на прекращение прав залогодержателя.

Иск о признании права является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена                в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                     от 24.01.2012 № 12576/11.

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (пункт 34 постановления Пленумов № 10/22). 

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции указал, что спорный земельный участок не был отобран у предпринимателя в качестве последствий недействительности договора купли-продажи от 25.06.2010, как самостоятельной распорядительной сделки, непосредственно не связанной с правоотношениями банка по предоставлению кредита обществу «Мария» (заемщик) и заключению обеспечительных сделок с обществом (поручитель и залогодатель). 

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что после добровольного прекращения обеспечительных сделок залога и поручительства банк самостоятельно на свой страх и риск принимал меры по реализации земельного участка выбранному контрагенту (предпринимателю). В связи с чем аналогичным образом банк самостоятельно вправе возвратить себе земельный участок по реституционному требованию, и восстановить, таким образом, свои имущественные права и законные интересы, вызванные невозвратом кредита по договору, заключенному с обществом «Мария». 

В том случае, если общество заявит о возврате земельного участка по реституционному требованию в качестве последствий недействительности (ничтожности) соглашения об отступном от 09.04.2010, то, в свою очередь, в соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8094/13 по делу № А40-55913/12-47-518, подлежит восстановлению соответствующая запись в ЕГРП о залоге земельного участка в пользу банка.

Также в кассационной жалобе банк заявил о том, что даже если согласиться с позицией о необходимости участия предпринимателя в качестве ответчика по делу,                  суд апелляционной инстанции обязан был перейти к рассмотрению дела по правилам  суда первой инстанции и  самостоятельно привлечь предпринимателя в качестве ответчика по делу.

По смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (абзац 3 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25               «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Банк обратился в арбитражный суд с первоначальным иском, сформулировав его в виде требования о признании права залога и обращении на него взыскания. При этом из искового заявления по рассматриваемому делу следует, что целью обращения банка в суд являлась реализация его прав как залогодержателя, вытекающих из правоотношений по предоставлению кредита обществу «Мария» (заемщик) и заключению обеспечительных сделок с обществом (поручитель и залогодатель).

Суд кассационной инстанции учитывает сложившеюся судебную практику, согласно которой в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

В суде кассационной инстанции банк настаивал на том, что его исковые требовании вытекают из обеспечительных сделок, обеспечивающих его права как кредитора общества «Мария». Права банка в качестве залогодержателя подлежат восстановлению в результате ничтожности соглашения об отступном от 09.04.2010.      

Выбор предмета и основания иска является исключительной прерогативой истца; суд не вправе одновременно изменять и предмет, и основания иска. 

Таким образом, предприниматель, который не является участником правоотношений по предоставлению кредита обществу «Мария» (заемщик) и заключению обеспечительных сделок с обществом (поручитель и залогодатель), не может выступать ответчиком по соответствующим требованиям банка. 

Восстановление прав банка как залогодержателя спорного имущества возможно в том случае, если права общества в качестве собственника спорного земельного участка будут восстановлены не в результате констатации судами в мотивировочной части судебных актов по делу № А53-20192/2013 недействительности двух спорных сделок (соглашение об отступном от 09.04.2010 и договор купли-продажи от 25.06.2010), а в результате рассмотрения по существу иска, решение по которому является основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, именно такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (абзац 2 пункта 52 постановления Пленумов № 10/22).

Как было указано выше, решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП (абзац 3 пункта 52 постановления Пленумов № 10/22).

С учетом изложенных обстоятельств суд кассационной инстанции не находит оснований для восстановления прав залога в отношении спорного земельного участка.

Кроме требований о восстановлении прав залога в отношении спорного земельного участка, банк заявил о восстановлении своих прав залогодержателя в отношении зданий и строений, расположенных на земельном участке, но не являвшихся предметом договора ипотеки. В данной части иск основан банком на положениях статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

В соответствии со статьей 64 Закон об ипотеке, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

 При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением.

По смыслу указанных положений залогового законодательства разрешение спора в указанной части зависит от толкований условий договора ипотеки от 18.12.2007, поскольку напрямую зависит от волеизъявления сторон договора залога. 

Заявитель кассационной жалобы со ссылкой на судебную практику (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.03.2016 № 305-ЭС15-15840) считает, что, поскольку стороны умолчали о спорном обстоятельстве, то договор должен толковаться (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) как выражение воли на передачу строений в ипотеку.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если названные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, такое толкование договора ипотеки от 18.12.2007 не соответствует установленным судом апелляционной инстанции обстоятельствам спора. 

Суд апелляционной инстанции отметил, что на протяжении судебных споров по делам № А53-28776/2013 и А53-20192/2013 банк указывал, что ему не было известно о расположении на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих обществу; при выходе на место, такие объекты обнаружены не были. Указанные обстоятельства передачи земельного участка в собственность без передачи расположенных на нем объектов недвижимости явились основанием для оспаривания сделок по отступному и купли-продажи от 25.06.2010. В рамках дела № А53-28776/2013 суд кассационной инстанции, исходя из позиции банка, указывал о разрешении спора с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, о возможности совершения сделок по отчуждению земельного участка без включения недействительной ее части.

Из отчета об оценке спорного земельного участка, составленного в                         2007 году, при подписании договора об ипотеке, также следует, что оценка рыночной стоимости спорного земельного участка производилась только в отношении этого земельного участка, несмотря на то, что было зафиксировано в названом отчете расположение на земельном участке зданий и строений.

В кассационной жалобе банк повторно подтвердил, что на момент заключения договора ипотеки от 18.12.2007 ему не было известно о нахождении на спорном земельном участке зданий и строений, принадлежащих обществу, в связи с чем банк объективно не мог выразить волеизъявление на получение спорных зданий и строений в ипотеку.

При таких обстоятельствах, учитывая, что общество также отрицает передачу в залог спорных зданий и строений, суд кассационной инстанции не может согласиться с банком о сопутствующем залоге заданий и строений по умолчанию сторон. 

Кроме этого, обществом заявлено о пропуске банком срока исковой давности об обращении взыскания на заложенное имущество. 

Кассационная жалоба содержит довод об ошибочном определении судом апелляционной инстанции начала течения срока исковой давности. Банк считает, что срок исковой давности начал течь с момента вступления в законную силу судебных актов по делу № А53-20192/2013. 

Кассационная жалоба не содержит достаточных доводов и направлена на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств спора о том, что на момент заключения соглашения об отступном от 09.04.2010 банк знал и должен был знать о недействительности заключаемой сделки, поскольку заключение сделки по отчуждению земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на нем объектов недвижимости противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет за собой ничтожность договора и нарушении своего права по прекращению права на залог.    С указанного момента начал течь срок исковой давности и истек 21.04.2013. Первоначальный иск заявлен 30.09.2014, то есть за пределами срока давности.

Заявитель кассационной жалобы со ссылкой на пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014                        № 165 приводит довод о правовой неопределенности в отношении спорного договора, которая устранена с момента вступления в законную силу решения суда по делу                    № А53-20192/2013. 

Ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания судом                    (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отличие от судебных споров о признании договоров незаключенными, когда сделка фактически не порождает своих правовых последствий в результате признания ее таковой судом, ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания. При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, об основаниях ничтожности соглашения об отступном банк знал и/или должен был знать непосредственно в момент заключения названного договора.   

На основании указанных общих положений о последствиях                             недействительности ничтожной сделки (пункт 1 статьи 167 Гражданского                                 кодекса Российской Федерации) подлежит отклонению довод кассационной                             жалобы о том, что подписание обществом соглашения об отступном свидетельствует о признании им долга, поскольку пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит каких-либо исключений в отношении отсутствия юридических последствий от заключения ничтожного договора. Указанное означает, что ничтожная сделка не может влечь юридических последствий, предусмотренных в статье 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, в виде прерывания течения срока исковой давности. 

 В просительной части кассационной жалобы банк просит отменить в полном объеме постановление суда апелляционной инстанции. Однако кассационная жалоба по существу не содержит доводов о незаконности и/или необоснованности постановления               от 18.07.2017 в части удовлетворения встречного иска общества. 

Поскольку законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд кассационной инстанции по настоящему делу не осуществляет проверку постановления суда апелляционной инстанции в части выводов об удовлетворении встречного иска общества. 

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4  статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство публичного акционерного общества «Восточный экспресс банк» об отложении рассмотрения кассационной жалобы – отклонить.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2017 по делу  № А53-24157/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Бабаева

Судьи

В.Ф. Кухарь

Н.В. Чесняк