Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-22071/2022

г. Владивосток

29 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Е.А. Грызыхиной, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градостандарт»,

апелляционное производство № 05АП-6906/2023

на решение от 11.10.2023

судьи Е.Е. Чжен

по делу № А51-22071/2022 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Градостандарт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации города Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: Управление финансов администрации г. Владивостока, Управление муниципальной собственности г. Владивостока,

о взыскании 7 489 902 рубля 39 копеек,

при участии: представитель истца ФИО2 по доверенности от 08.11.2023 сроком действия на 1 год, диплом о высшем юридическом образовании №06-605, паспорт;

представитель ответчика ФИО3 по доверенности от 25.12.2023 сроком действия до 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании №10135, свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение;

представитель УМС г. Владивостока ФИО3 по доверенности от 25.12.2023 сроком действия до 31.12.2024, диплом о высшем юридическом образовании №10135, свидетельство о заключении брака, служебное удостоверение, 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Градостандарт» (далее – общество, истец) обратилось в Арбитражны суд Приморского края с иском к администрации города Владивостока (далее – администрация, ответчик) о взыскании денежных средств в размере 7 492 841,89 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление финансов администрации города Владивостока, Управление муниципальной собственности г.Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2023 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с администрации в пользу общества 35 606 рублей 13 копеек, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2023 отменить. В обоснование жалобы заявитель  со ссылками на положения судебной практики, действующего законодательства обосновывает отсутствие оснований к внесению арендной платы за участок вне отсутствия возможности пользования таковым,  указывает на то, что администрация при заключении договора аренды не рассматривала наличие металлических гаражей на передаваемом в аренду земельном участке как препятствие в его использовании по назначению, включение в текст договора сведений о расположении гаражей не означает, что общество должно было знать, что их наличие исключает возможность строительства,  полагает внесенную арендную плату неосновательным обогащением ответчика вне встречного предоставления по договору, впоследствии признанного недействительным.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель администрации по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между УМС и ООО «Градостандарт» заключен от 20.11.2017 договор № 01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350 (далее – договор аренды) сроком с 20.11.2017 по 31.12.2020, по которому на основании соглашения № СПВ-300/17 об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 06.09.2017, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, с кадастровым номером 25:28:010022:187 площадью 1 226 кв.м., с видом разрешенного использования: «многоквартирные жилые дома», для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома.

При этом, пунктом 7.4 договора закреплено указание на особые условия: в границах земельного участка расположены 31 металлический гараж, каменный туалет, автомобильные шины.

Распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации                 г. Владивостока (далее УМС) от 27.12.2017 № 2243 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187.

Распоряжением УМС от 05.03.2020 №198/28 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187 изменен с «многоквартирные жилые дома» на «гостиничное обслуживание».

Дополнительным соглашением № 1 от 31.03.2020 к договору внесены изменения, в том числе, в пункте 1.1 договора слова «для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома» заменены на «для использования в целях строительства 9-ти этажного апарт-отеля во Владивостоке (СПВ)», срок договора аренды установлен с 31.12.2020 до 12.10.2085.

Дополнительным соглашением № 2 от 28.10.2020 к договору внесены изменения, в пункт 1.1 договора слова «для использования в целях строительства 9-ти этажного апарт-отеля во Владивостоке (СПВ)» на «для использования в целях строительства апарт-отеля в районе ул.Славянская, 14 в г.Владивосток».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2020 по делу № А51- 2939/2019, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.02.2022, признан недействительным договор аренды земельного участка от 20.11.2017№01-010022-Ю-Р-Д-МС-00350, заключенный между УМС г.Владивостока и ООО «Градостандарт», применены последствия недействительности договора аренды земельного участка, на ООО «Градостандарт» возложена обязанность возвратить администрации г. Владивостока спорный земельный участок.

В обоснование заявленных в настоящем иске требований истец указал на невозможность осуществления строительства на арендуемом земельном участке ввиду наличия на нем металлических гаражей, принадлежащих гаражному кооперативу-86. Полагая, что на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение ввиду неисполнения договорного обязательства по предоставлению земельного участка, обеспеченного возможностью его использования по целевому назначению, а также причинены убытки в результате несения расходов по реализации проекта строительства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 20.09.2022 с требованием о возмещении причиненных убытков. Ответом от 06.10.2022 ответчик отказал в удовлетворении претензионных требований.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 15, 16, 1069 ГК РФ,  разъяснения пункта 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», установлен предмет доказывания в деле о взыскании убытков, включая такой элемент, как причинная связь, определяемая через оценку поведения ответчика, названного истцом в качестве причины возникновения убытков, как необходимое и достаточное условие наступления убытков.

Оценивая наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками истца, суд первой инстанции верно указал следующее.

Согласно пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Подписав договор аренды земельного участка, истец выразил согласие с условиями заключенного договора.

Пунктом 7.4 договора аренды прямо указаны особые условия о наличии 31 металлического гаража в границах арендуемого земельного участка, что непосредственно подтверждает осведомленность арендатора на момент заключения договора о фактической не свободности спорного земельного участка, не повлиявшую на намерение по заключению такого договора аренды и факт его подписания.

Основным видом деятельности ООО СЗ «Градостандарт» является строительство жилых и нежилых зданий. Ведение данной  деятельности осуществляется истцом как субъектом предпринимательской деятельности, обладающим в сфере бизнеса самостоятельностью и широкой дискрецией, одновременно несущим совокупность аспектов бремени риска такой предпринимательской деятельности, не исключающей последующего выявления деловых просчетов данной деятельности.

В течение рассмотрения дела истцом признавалось обстоятельство осуществления осмотра  спорного земельного участка перед заключением договора аренды, осведомленности о факте наличия в границах спорного земельного участка 31 металлического гараж, влекущем осознание и принятие связанного с данным обстоятельством  возможного наступления соответствующих рисков, включая риски защиты своих правовых интересов обладателями данного имущества.

Сторонами подписан акты приема-передачи земельного участка, в котором в ответчик указал, что участок осмотре, претензий по существу договора и к качеству земельного участка арендатор не имеет.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре.

Таким образом, приведенные обстоятельства в совокупности с отмеченной нормой переносят возможность привлечения к ответственности  арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, в сферу имущественных рисков осведомленного о фактическом состоянии арендованного имущества арендатора, проявившего заинтересованность в заключении договора и принятии объекта в соответствующем состоянии.

В свою очередь, если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021), утвержденного Президиумом ВС РФ 10.11.2021).

Вместе с тем, в рассматриваемом конкретном споре невозможность  использования имущества, условия ее выявления существенно отличны от приведенного разъяснения Президиума ВС РФ, причем данная невозможность перенесена в сферу имущественных рисков осведомленного о фактическом состоянии арендованного имущества арендатора собственными действиями данного арендатора, принявшего участок без возражений.

Равным образом не могут быть приняты в обоснование отмены судебного акта иные приводимые апеллянтом примеры судебной практики, в силу неидентичности обстоятельств рассматриваемых в них споров настоящему делу.

Истец знал о характеристиках переданного ему объектам недвижимости, в том числе о нахождении в границах земельного участка 31  металлического гаража, проявив заинтересованность в принятии именно такого имущества для реализации намерения использования его. При этом факт невозможности использовать арендуемый объект в соответствии с его назначением именно по вине ответчика истцом не доказан.

Принимая во внимание поведение истца, начиная с момента заключения договора, действия по получению разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, с не менее 2 000 кв.м до 1226 кв.м., изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187.

Верным является вывод суда первой инстанции, что истец, имея основания для разумного предположения о затруднительности (невозможности) использования земельного участка по назначению, продолжал реализовывать действия по его использованию, а после состоявшегося судебного акта по делу № А51-2939/2019 обратился за взысканием негативных последствий от свои действий с ответчика.

При таких обстоятельствах, является обоснованным вывод суда первой инстанции, что расходы на оплату услуг по подготовке проектной документации и изыскательских работ является профессиональными рисками истца, в связи с чем, требование о взыскании указанной суммы удовлетворению не подлежит.

Истцом также заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения.

Применительно к содержанию положений статьи 1102 ГК РФ, 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49, суд первой инстанции верно отметил, что по смыслу приведенных норм при рассмотрении иска о взыскании неосновательного обогащения суд должен установить как факт приобретения или сбережения имущества ответчиком за счет истца, так и отсутствие у него для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения.

Оценивая позицию истца, что он был лишен возможности осуществления строительства в результате действий ответчика, судом первой инстанции обоснованно проведен анализ добросовестности поведения участников гражданских правоотношений применительно к конкретным обстоятельствам, связанным со спорным земельным участком, с учетом действия  положений пунктов 3, 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».

Заявляя о возмещении неосновательного обогащения, истец указывает на невозможность право пользования земельным участком по назначению для строительства.

При этом, наличие самого по себе договора аренды не является безусловным  основанием для использования земельного участка по отмеченному в договоре назначению, каковое возможно только при наличии разрешительных документов на строительство объекта недвижимости, не оформленных застройщиком.

Вступившим в законную силу актом суда кассационной инстанции от 01.02.2022 по делу №А51-2939/2019 установлено, что согласно представленной в дело обзорной схеме земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:187 с отображением фрагмента карты градостроительного зонирования Владивостокского городского округа спорный земельный участок расположен в зоне исторической застройки (ОД 12), для которой Правилами землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденными решением Думы г. Владивостока от 07.04.2010 № 462, размещение многоквартирных домов этажностью не выше 8 этажей допустимо в границах земельного участка, имеющего размеры - не менее 2 000 кв.м (пункт 31 раздела 3.20 «Зона исторической застройки (ОД 12)» главы III «Градостроительные регламенты».

Именно в связи с невозможностью строительства в указанной зоне многоквартирного дома были предприняты меры для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, с не менее 2 000 кв.м до 1226 кв.м (постановление главы г. Владивостока от 16.11.2018 № 3145 «О проведении публичных слушаний»).

По результатам публичных слушаний УГА администрации г. Владивостока принято заключение от 28.11.2018 № 18 о нецелесообразности принятия решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Данное свидетельствует о том, что земельный участок площадью 1226 кв.м, предоставлен обществу для строительства многоквартирного дома в нарушение действующих на территории г. Владивостока градостроительных регламентов. Последующее изменение вида разрешенного использования, с «многоквартирные жилые дома» на «гостиничное обслуживание» осуществлено на основании распоряжения УМС г. Владивостока от 05.03.2020 № 498/28 по заявлению ООО «Градостандарт» и после заключения договора аренды.

В свою очередь, ООО СЗ «Градостандарт» привлеченный по делу № А51-2939/2019 в качестве ответчика, очевидно  должен был знать о возникшем споре о праве на земельный участок с кадастровым номером 25:28:010022:187, оценивая тем самым влияние выявившихся правовых рисков на собственную деятельность.

Между тем, истец продолжал согласовывать проектную документацию по строительству теперь уже объекта гостиничного обслуживания и от договора аренды не отказался.

Учитывая изложенное, действия истца в рамках поддержки заявленных требований в установленных обстоятельствах обоснованно признаны судом первой инстанции не отвечающими критериям добросовестности, разумности.

В свою очередь, переплата, внесенная истцом после прекращения действия договора, обоснованно присуждена  судом первой инстанции в пользу последнего, что не оспаривается участниками настоящего дела.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к повторному изложению получившей оценку суда первой инстанции позиции истца об ответственности арендодателя за возникшие убытки истца независимо от осведомленности арендатора о наличии препятствий в использовании арендованного имущества, что противоречит условиям договора аренды, пункту 2 статьи 612 ГК РФ.

Договор аренды не возлагал на арендодателя обязанность по освобождению арендуемого участка от гаражей; обстоятельство, что арендатор рассчитывал на освобождение земельного участка, и последующее недостижение данной цели, верно расценено судом первой инстанции как предпринимательский риск арендатора, последствия которого не могут быть возложены на арендодателя.

Таким образом, изложенные в апелляционной жалобе обстоятельства не опровергают по существу выводы суда, а сводятся к выражению несогласия с ними, что не может быть положено в основу отмены судебного акта.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков и излишне внесенной арендной платы.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

По правилам статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, с учетом ее уплаты при подаче жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2023 по делу №А51-22071/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

С.Б. Култышев

Судьи

Е.А. Грызыхина

 

С.М. Синицына