ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-877/2018

г. Красноярск

24 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2019 года 

Полный текст постановления изготовлен         24 мая 2019 года 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П., 

при участии: 

от ответчика –  индивидуального предпринимателя Пяткуна Владислава Александровича:Павлов А.А., представитель по доверенности от 26.01.2019, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Пяткуна Владислава Александровича 

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 11 февраля 2019 года по делу №  А33-877/2018, принятое судьёй Тимергалеевой О.С.,  

 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска (ИНН 2443005530, ОГРН 1022401153807, далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к индивидуальному предпринимателю Пяткуну Владиславу Александровичу (ИНН 244300640384,ОГРНИП 317246800097718, далее –ИП Пяткун В.А., ответчик) о взыскании 260 466 руб. 21 коп. основного долга за период с 22.05.2014 по 31.03.2016, 188 656 руб. 83 коп. пени за период с 25.03.2016 по 05.02.2018 по договору аренды от 24.02.2016 № 193-АЗ. 

Определением Арбитражного суда Красноярского края  от 05.04.2018 производство по делу № А33-877/2018 приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А33-6629/2018.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 01.10.2018 производство по делу возобновлено.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 февраля 2019 года иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 260 466 рублей 20 копеек долга и 188 391 рубль 68 копеек неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом,  ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд,  указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:

-до заключения договора аренды земельного участка, Пяткун В.А. был лишен возможности оспаривать кадастровую стоимость, так как не было никаких прав на земельный участок (владение и пользование).

-перерасчет размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка должен быть произведен за период времени с 14 мая 2014 года,  иначе будут нарушены права Пяткун В.А.   на уменьшение размера арендной платы по договору аренды земельного участка, единственный способ защиты.

-право на обжалование Пяткун ВЛ. возникло после заключения договора аренды земельного участка № 193-АЗ.

-Пяткун В.А. производил оплату за пользование земельного участка субарендатору - ООО «Ачинская стройиндустрия» и в настоящее время, истец обратился с настоящим иском о взыскании с ответчика за пользование тем же земельным участком повторно, то есть Пяткун В.А. должен будет оплатить за пользование земельным участком 2 раза.

-задолженность по арендной плате и пени по договору аренды № 193 от 24.02.2016 года отсутствует.

-КУМИ не могло заключить договор аренды земельного участка (24:43:0129005:358) ранее, чем в 2016 году, так как земельный участок (24:43:0129005:0127) был в аренде у ООО «Ачинская стройиндустрия», находился в ипотеке у ООО « Торговый дом «Агроторг», Пяткун В.А. осуществлял оплату ООО «Ачинская стройиндустрия» по договору субаренды земельного участка от 01 октября 2013 года.

-ответчику необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2019 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 23.05.2019.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей истца. 

От истца поступил отзыв, согласно которому заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка подано заявителем в Красноярский краевой суд 11.07.2016, истец правомерно произвел перерасчет арендной платы за земельный участок с 01.01.2016. 

Ответчик заявил ходатайства об истребовании доказательств,  пояснил, что при рассмотрении в суде первой инстанции указанное ходатайство ответчиком заявлялось, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано. Просит суд истребовать  у Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю: 

	- выписку из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:0127, площадью 185090 кв.м., по адресу: г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 1, строения 7 по состоянию на 25.01.2008, 01.01.2014, на 22.05.2014; 

	-выписку из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358, площадью 10713 кв.м., по адресу: г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, участок № 4д по состоянию на 22.05.2014.

	- копию договора уступки прав и обязанностей № 8-А от 29.12.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Стройтехника (цедент) обществом с ограниченной ответственностью «Ачинская стройиндустрия» (цессионарий), согласно которому цедент возмездно уступило цессинарию все права и обязанности, возникшие у цедента, в том числе, по договору аренды земельного участка 24:43:0129005:0127 № 22-A3 от 25.01.2008; 

	- полную выписку на земельный участок кадастровый номер 24:43:0129005:0127 о регистрации и переходе прав собственности, права аренды, а также обременения (залоги) за период с 01.01.2014 и по 01.05.2016.

Судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении ходатайства, поскольку обстоятельства формального нахождения земельного участка по договору аренды у других лиц не имеют правового значения. Существенным обстоятельством, имеющим значение для дела, является момент приобретения ответчиком в собственность объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, в отношении которого ответчиком впоследствии был заключен договор аренды.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

По договорам купли-продажи Пяткун В.А. приобрел у ООО «Ачинская Стройиндустрия» нежилое помещение, общей площадью 3 418,6 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 1, строение 7, помещение 3 (договор от 28.05.2012 № 12), нежилое помещение, общей площадью 294,8 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 1, строение 7, помещение 4 (договор от 31.07.2012 № 20), нежилое помещение, общей площадью 1 723,1 кв.м., расположенное по адресу: Россия, Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 1, строение 7, помещение 2 (договор от 17.06.2013                № 16).

Право собственности Пяткуна Владислава Александровича на нежилое здание с кадастровым номером 24:43:0000000:8491, общей площадью 1 723,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, строения № 4д, корпус 2, зарегистрировано в установленном порядке (№ регистрации 24-24-02/020/2013-682), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.01.2019 № КУВИ-001/2019-1133806.

Право собственности Пяткуна Владислава Александровича на нежилое здание с кадастровым номером 24:43:0000000:6761, общей площадью 3 418,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, строения № 4д, корпус 3, зарегистрировано в установленном порядке (№ регистрации 24-24-02/002-24/002/001/2015-1483/3), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.01.2019 № КУВИ-001/2019-1133806.

Право собственности Пяткуна Владислава Александровича на нежилое здание с кадастровым номером 24:43:0129005:166, общей площадью 294,8 кв.м., зарегистрировано в установленном порядке (№ регистрации 24-24-02/002-24/002/001/2015-1484/3), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.01.2019 № КУВИ-001/2019-1133806.

Между ООО «Ачинская стройиндустрия» и Пяткун Владиславом Александровичем подписан договор субаренды земельного участка от 01.10.2013, согласно которому субарендодатель предоставляет, а субарендатор принимает в субаренду земельные участки общей площадью 5 436,5 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 24:43:0129005:0127, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 1, строение № 7 для использования в целях: под промышленными объектами.

08.02.2016 Пяткун В.А. обратился к истцу с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358 в аренду на 49 лет в целях эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимости.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска (арендодатель) и Пяткуном Владиславом Александровичем, Черноваловым Виктором Михайловичем (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 24.02.2016 № 193-АЗ (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок общей площадью 10 713 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 24:43:0129005:358, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, участок № 4Д, для использования в целях: под промышленными объектами. Земельный участок передается по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (приложение 1).

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке имеются: нежилое здание, площадью 1723,1 кв.м; нежилое здание, площадью 3 418,6 кв.м.; нежилое здание, площадью 1 766,1 кв.м.; нежилое здание, площадью 294,8 кв.м.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды участка с 08.02.2016 по 07.02.2065.

Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (л.д. 15 т.1).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за переданный участок в 2016 году составляет 70 552 руб. 90 коп. в квартал. 

Арендная плата по настоящему договору начисляется с 22.05.2014 (пункт 3.2 договора).

Арендная плата исчисляется с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендная плата вносится арендаторами ежеквартально, в срок до 10 числа первого месяца текущего периода (10.01.года; 10.04.года; 10.07.года; 10.10.года) путем перечисления на расчетный счет.

Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 22.05.2014 по 31.03.2016 в сумме 489 376 руб. 20 коп. вносится в течение 30 дней со дня подписания договора (пункт 3.6 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа, начиная со следующего дня за установленным в договоре сроком по день уплаты включительно. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.5 договора.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменений в действующую (введение коэффициентов к ставкам арендной платы, установление базовых ставок арендной платы и т.п.), обусловленного нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края либо органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем автоматически в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. Арендаторы обязаны перечислять арендную плату в размере и порядке, установленных арендодателем в соответствующем уведомлении с момента его получения.

Согласно акту приема-передачи земельного участка, предоставляемого на праве аренды, арендуемый земельный участок находится в пользовании принимающей стороны с 22.05.2014. 

В соответствии с расчетом арендной платы (приложение 2 к договору) Пяткун В.А. – доля в праве – 60/100. В квартал арендная плата для Пяткуна В.А. составляет 42 331 руб. 74 коп., арендная плата за период с 22.05.2014 по 31.03.2016 для Пяткуна В.А. составляет 293 625 руб. 72 коп.

Соглашением от 15.02.2016 определена доля Пяткуна В.А. в праве на арендуемый земельный участок – 60/100.

Уведомлением от 07.06.2017 № 138-АЗ, полученным Пяткунов В.А. 15.06.2017, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска сообщил об изменении арендной платы: в 2016 году – 61 148 руб. 16 коп. (в квартал – 15 287 руб. 04 коп., для Пяткуна В.А. в квартал – 9 172 руб. 22 коп.), в 2017 году – 64 014 руб. 48 коп. (в квартал – 16 003 руб. 62 коп., для Пяткуна В.А. в квартал – 9 602 руб. 17 коп.).

Согласно кадастровому паспорту от 22.05.2014 земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:127, поставлен на кадастровый учет 22.05.2014. 

Решением Красноярского краевого суда от 14.02.2017 по делу № 3а-3/2017 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, участок № 4Д, равной его рыночной стоимости в размере 1 194 300 руб., определенной по состоянию на 22.05.2014. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 11.07.2016.

Согласно представленной по запросу суда информации, изложенной в письме ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.11.2018 № 1-6/25073, земельный участок с кадастровым номером 24:43:0129005:358 поставлен на кадастровый учет 22.05.2014, площадью 10 713 кв.м., в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:127. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358 определена в размере 5 511 945 руб. 63 коп. На основании заявления от 29.03.2017 и решения Красноярского краевого суда от 14.02.2017 по делу № 3а-3/2017 внесены изменения о кадастровой стоимости земельного участка с 5 511 945 руб. 63 коп. на 1 194 300 руб.

Согласно представленным по запросу суда материалам кадастрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, участок № 4д, общей площадью 10713 кв.м., спорный земельный участок образован в числе 25 земельных участков при разделе земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:127.

По чекам-ордерам Пятку В.А. частично оплатил арендную плату от 09.10.2017 на сумму 9 602 руб. 20 коп. (за 4 квартал 2017 года), от 16.06.2017 на сумму 9 602 руб. 20 коп. (за 3 квартал 2017 года), от 16.06.2017 на сумму 27 516 руб. 70 коп. (за 2, 3, 4 квартал 2016 года), от 18.05.2017 на сумму 19 204 руб. 34 коп. (за 1, 2 квартал 2017 года).

Претензионным письмом от 08.12.2017 № К-06-11-6974, полученным Пяткунов В.А. 19.12.2017, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска обращался к ответчику с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование участком по договору аренды земельного участка от 24.02.2016 № 193-АЗ, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Правоотношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 24.02.2016 № 193-АЗ, регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Реализуя предоставленные полномочия, Правительство Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации постановлением от 16.07.2009 № 582 утвердило Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, анализ которых позволяет сделать вывод об отсутствии требований о недопустимости установления ставок арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью субъекта Российской Федерации, а также за земельные участки, собственность на которые не разграничена, выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Указанным постановлением утверждены и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила).

Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации (пункт 1 Правил).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 единая методика расчета ставок арендной платы для всех публичных земель не утверждалась, как и предельный размер арендной платы для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 № 306-ЭС14-6558, от 27.08.2015 № 309-ЭС14-7950, от 21.09.2015 № 303-КГ15-6224, от 05.10.2015 № 303-ЭС15-5991, от 15.10.2015 № 306-ЭС15-6607, от 22.12.2015 № 308-ЭС15-10116, в определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, а также в Обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос № 7).

С  учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения. В Красноярском крае таким нормативно-правовым актом является Закон Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае».

Согласно пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Договор аренды от 24.02.2016 № 193-АЗ заключен в для использования в целях - под промышленными объектами.

Договором аренды от 24.02.2016 № 193-АЗ определено, что предметом (объектом) аренды является земельный участок с кадастровым номером 24:43:0129005:358. общей площадью 10 713 кв.м., из земель населенных пунктов, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, участок № 4Д, 

Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи, согласно которому арендуемый земельный участок находится в пользовании принимающей стороны с 22.05.2014 (л.д. 15 т.1). 

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Данное положение согласуется с установленным в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно абзацу 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для них использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Следовательно, правомерен вывод суда о том, что с момента приобретения в собственность нежилых зданий и вступления в их фактическое владение и пользование Пяткун В.А. приобрел право пользования земельным участком, занятым этими объектами и необходимым для их использования в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Довод заявителя жалобы относительно невозможности нахождения у него с 22.05.2014 в пользовании спорного земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358 в целях эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости ввиду того обстоятельства, что заявитель пользовался частью земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:0127 по договору субаренды от 01.10.2013, заключенному между ООО «Ачинская стройиндустрия» (арендодатель) и Пяткуном В.А. (субарендатор), подлежит отклонению по следующим основаниям.

Из материалов кадастрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, участок № 4д, общей площадью 10713 кв.м. следует, что спорный земельный участок образован в числе 25 земельных участков при разделе земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:127, поставлен на кадастровый учет 22.05.2014.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (пункт 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с требованиями к образуемым и измененным земельным участкам, установленными статьей 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу положений Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) (действовавшего на дату постановки на кадастровый учет спорного земельного участка) земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет. Статья 7 Закона о кадастре предусматривает определенный перечень уникальных характеристик земельного участка как объекта недвижимости, которые в обязательном порядке должны отражаться в государственном кадастре недвижимости, а именно: вид объекта недвижимости (земельный участок); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с данным Законом требований. Данные характеристики позволяют идентифицировать конкретный земельный участок. Если указанные характеристики земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, земельный участок следует считать сформированным.

Таким образом обоснован вывод суда первой инстанции о том, что   с 22.05.2014 земельный участок с кадастровым номером 24:43:0129005:358, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, участок № 4д, общей площадью 10713 кв.м. (образованный при разделе земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:127), рассматривается в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за пользование участком по договору аренды земельного участка от 24.02.2016 № 193-АЗ, истец числит за ИП Пяткуном В.А. 260 466 рублей 21 копейки задолженности по арендной плате за период с 22.05.2014 по 31.03.2016.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Пунктом 5.1 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» предусмотрено, что расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле:

А = Кс x К1 x К2 x К3,

где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Пунктом 6 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» установление коэффициентов К1, К2, К3 отнесено к компетенции органов местного самоуправления. При этом в случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице. 

Решением Красноярского краевого суда от 14.02.2017 по делу № 3а-3/2017 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Южная Промзона, квартал 2, участок № 4Д, равной его рыночной стоимости в размере 1 194 300 руб., определенной по состоянию на 22.05.2014. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 11.07.2016.

Согласно письму ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.11.2018 № 1-6/25073, земельный участок с кадастровым номером 24:43:0129005:358 поставлен на кадастровый учет 22.05.2014, площадью 10 713 кв.м., в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:127. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358 определена в размере 5 511 945 руб. 63 коп. На основании заявления от 29.03.2017 и решения Красноярского краевого суда от 14.02.2017 по делу № 3а-3/2017 внесены изменения о кадастровой стоимости земельного участка с 5 511 945 руб. 63 коп. на 1 194 300 руб.

Довод заявителя жалобы о том, что расчет арендной платы с 22.05.2014 должен осуществляться с учетом кадастровой стоимости, установленной решением Красноярского краевого суда от 14.02.2017 по делу № 3а-3/2017, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Пунктами 1, 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ», сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности)  установлено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

При изложенных обстоятельствах, с учетом положений Закона об оценочной деятельности и разъяснений, изложенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, основания для осуществлении перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка № 193-АЗ от 24.02.2016 за 2014 и 2015 годы в связи с установлением судом новой кадастровой стоимости отсутствуют, поскольку, как следует из решения Красноярского краевого суда по делу № 3а-3/2017 от 14.02.2017 датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка является дата -  11.07.2016.  

Довод о том, что ранее заявитель не имел права оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, подлежит отклонению, так как с момента приобретения прав на объект недвижимости, он становится заинтересованным лицом по отношению к земельному участку, расположенному под этим объектом. 

При этом указание в решении Красноярского краевого суда по делу № 3а-3/2017 от 14.02.2017 на то, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358 по состоянию на 22.05.2014 составляла 1 194 300 руб. 00 коп., на что ссылается ответчик, не имеет правового значения для расчета арендной платы, поскольку, как следует из абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности и пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, а не с даты, по состоянию на которую определялась рыночная стоимость земельного участка.

В акте приема-передачи земельного участка указано, что земельный участок находится в пользовании принимающей стороны с 22.05.2014. 

В 2014 году земельный участок с кадастровым номером 24:43:0129005:0127 общей площадью 185 090,00 по адресу: г.Ачинск, Южная Промзона, квартал 1, строение 7, был разделен не несколько земельных участок, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером 24:43:0129005:358, расположенный по адресу: г. Ачинск, Южная промзона, квартал 2, участок 4Д (дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 22.05.2014).

С момента приобретения Пяткун В.А. и Черновыловым В.Щ. объекта недвижимости к ним перешло право пользование земельным участком, занятым данным объектом и  ООО «Ачинская стройиндустрия» не производилась оплата за пользование данным земельным участком.

Решением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, принятым Красноярским краевым судом от 14.02.2017. по делу  №3а-3/2017 установлено, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка считать 11.07.2016.	

Наличие принципа платности землепользования исключает возможность безвозмездного пользования земельным участком, поэтому лицо, являющееся владельцем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке обязано возмещать стоимость такого пользования. Отсутствие документа о праве пользования землей (не оформление договорных отношений) не является основанием для освобождения таких лиц от внесения платы за землепользование. 

Кроме того, в рамках дела №А33-6629/2018 арбитражным судом рассмотрено заявление индивидуального предпринимателя Пяткуна Владислава Александровича  к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Ачинска о признании незаконным отказа в перерасчете арендной платы.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «10» июля 2018 года по делу № А33-6629/2018 в удовлетворении заявления отказано.

Постановление Третьего арбитражного суда 27 сентября 2018 года принят отказ индивидуального предпринимателя Пяткун Владислава Александровича от заявленных требований. Решение Арбитражного суда Красноярского края от «10» июля 2018 года по делу № А33-6629/2018 отменено, производство по делу прекращено.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в письме КУМИ администрации города Ачинска от 20.12.2017 правомерно указано, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 194 300 руб. для расчёта арендной платы по договору аренды от 24.02.2016 № 193-АЗ должна применяться с 01.01.2016.

При этом указание в решении Красноярского краевого суда по делу № За-3/2017 от 14.02.2017 на то, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:43:0129005:358 по состоянию на 22 мая 2014 года составляла 1 194 300 руб. 00 коп., на что ссылается заявитель в обоснование своих требований, не имеет правового значения для разрешения вопроса о дате перерасчета арендной платы, поскольку, как следует из абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности и пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, а не с даты, по состоянию на которую определялась рыночная стоимость земельного участка.

Довод заявителя о том, что пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата по договору начисляется с 22.05.2014, тогда как в соответствии с пунктом 3.3. договора арендная плата исчисляется с момента подписания акта приема - передачи земельного участка, не входит в предмет исследования по настоящему спору, поскольку правомерность исчисления арендной платы за 2014 и 2015 годы не является предметом настоящего спора, в рамках настоящего спора заявитель требует признать незаконным отказ в перерасчете арендной платы за 2014 и 2015 годы.

В акте приема-передачи земельного участка указано, что земельный участок находится в пользовании принимающей стороны с 22.05.2014.

Кроме того учитывая правоотношения сторон по договору аренды и спор о перерасчете арендной платы заявитель выбрал способ защиты нарушенного права не соответствующий закону и обязательствам сторон. Оспаривание решения или отказа арендодателя от совершения действий по перерасчету арендной платы в порядке статей 198 - 201 АПК РФ не соответствует нормам 307, 606, 614 ГК РФ регулирующих правоотношения по договору аренды. Возражения по размеру арендной платы арендатор вправе заявлять при разрешения спора о взыскании арендных платежей по договору независимо от отказа арендодателя произвести перерасчет арендной платы».

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, обязательны для лиц, в нем участвующих. При этом выводы суда не имеют заранее установленной силы.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 22.05.2014 по 31.03.2016 обоснованно.

Довод об отсутствии задолженности ответчика перед истцом со ссылкой оплату по  договору субаренды земельного участка от 01.10.2013 между ООО «Ачинская стройиндустрия» и Пяткун Владиславом Александровичем  подлежит отклонению, так как исполнение ненадлежащему кредитору не признается надлежащим исполнением обязательства.

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно признал расчет задолженности по арендной плате за период с 22.05.2014 по 31.03.2016 арифметически неверным.

Проверив расчет арбитражного суда, суд апелляционной инстанции признает его верным, а вывод о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате за период с 22.05.2014 по 31.03.2016 в размере 260 466 рублей 20 копеек, правомерным.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендаторы выплачивают арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки платежа, начиная со следующего дня за установленным в договоре сроком по день уплаты включительно. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.5 договора.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы истец начислил пени в размере 188 656 рублей 83 копеек за период с 25.03.2016 по 05.02.2018.

Суд первой инстанции обоснованно признал расчет пени арифметически неверным.

Проверив перерасчет пени, произведенный арбитражным судом,  с учетом установленной судом обоснованной суммы долга и в соответствии с положениями статей 191 и 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается об обоснованности требований о взыскании пени  за период с 26.03.2016 по 05.02.2018 в размере 188 391 рубля 68 копеек.

Поскольку доказательства оплаты арендных платежей в установленный договором срок не представлены, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство. 

Следовательно, требование о взыскании пени обоснованно удовлетворено частично, с учетом перерасчета, в размере 188 391 рубля 68 копеек.

В целом доводы в апелляционной жалобе направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 февраля 2019 года по делу №  А33-877/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

Н.Н. Белан

 

Л.Е. Споткай