﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А67-6266/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  15 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 июля 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Щанкиной А.В.,

судей							 Зиновьевой Т.А.,

								 Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Здвижкова Александра Владимировича на решение от 18.12.2020 Арбитражного суда Томской области (судья Ваганова Р.А.) и постановление от 10.03.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу                          № А67-6266/2020 по иску индивидуального предпринимателя Здвижкова Александра Владимировича (Томская обл., г. Томск, ИНН 702102129052, ОГРНИП 312701736200092) к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска (634050, Томская область, город Томск, пер. Плеханова, 4, ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211) о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Здвижков Александр Владимирович (далее - ИП Здвижков А.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Томской области к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее - Департамент, ответчик) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 040323:07 от 30.06.2008 земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200024:11, по адресу:       г. Томск, ул. Красноармейская, 114, указав фактический вид использования помещений - спортивный объект; дополнительное соглашение изложить в следующей редакции: «1. Стороны констатируют, что Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200024:0011, общей площадью 2 825 кв. м, расположенный по адресу: г. Томск, улица Красноармейская 114, для эксплуатации принадлежащих Арендатору нежилых помещений по Акту приема-передачи земельного участка. В настоящем Дополнительном соглашении стороны устанавливают индивидуальные условия владения и пользования переданным земельным участком. 2. Арендатор, указанный в настоящем Дополнительном соглашении, вступает в права и обязанности по основному Договору аренды земельного участка и настоящему Дополнительному соглашению с момента их подписания сторонами. 3. Срок действия Договора аренды земельного участка и настоящего Дополнительного соглашения для Арендатора - не определен (пункт 3.3. Договора аренды земельного участка). 4. Арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором в порядке и на условиях, определенных разделом 3 основного Договора аренды земельного участка и настоящим Дополнительным соглашением. 5. Расчет арендной платы производится Арендодателем с учетом следующих индивидуальных показателей: 1) Зона градостроительной ценности переданного земельного участка - 2а; 2) Вид использования земельного участка - спортивный объект; 3) Облагаемая платой площадь - 726,09 кв. м; 4) Ставка арендной платы - 165,4 рублей / кв. м (пункт 9.5.2 Приложения № 1 к Решению Думы г. Томска от 19 августа 2008 г. № 965). 5) Коэффициент к ставке арендной платы - нет. 6. Остальные условия основного Договора аренды земельного участка № 040323:07 остаются неизменными и стороны подтверждают по ним свои обязательства.»

Решением от 18.12.2020 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 10.03.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы приедены следующие доводы: выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, предприниматель не пытался изменить условия ранее заключенного договора; выводы судов о том, что Департамент не может быть понужден к изменению договора, являются неверными; необходимость заключения дополнительного соглашения следует из условий пунктов 2.4, 4.1 договора; суд апелляционной инстанции не разъяснил неправильное толкование норм действующего законодательства истцом.

Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.06.2008 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента строительства и архитектуры администрации города Томска (арендодатель) и лицами, имеющими право собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, аренды, доверительного управления, безвозмездного пользования в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке (арендатор), заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора             № 040323:07 (далее – договор), согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование неделимый земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 2 825 кв. м, в соответствии с условиями настоящего договора. Местоположение земельного участка: г. Томск, ул. Красноармейская, 114, кадастровый номер земельного участка 70:21:0200024:0011 (пункт 1.1 договора аренды). 

Указанный договор аренды первоначально был заключен с ООО «Клевер».

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок передается для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости (зданий, помещений в зданиях), расположенных на данном участке.

По акту приема-передачи земельного участка от 30.06.2008 объект аренды был передан арендодателем арендатору.

Пунктом 2.1 договора установлено, что в случае волеизъявления иных лиц, имеющих имущественные права: собственность, аренда, оперативное управление, хозяйственное ведение, доверительное управление, безвозмездное пользование в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на вступление в договор в качестве соарендаторов, присоединение таких лиц к договору происходит без дополнительного согласования с арендатором путем заключения дополнительного соглашения к договору. При этом каждый из соарендаторов уплачивает арендную плату по настоящему договору пропорционально доле принадлежащего ему недвижимого имущества.

Момент возникновения и прекращения прав и обязанностей по настоящему договору, иные индивидуальные условия владения и пользования земельным участком (целевое назначение, ставка и размер арендной платы и др.) для каждого из соарендаторов определяется дополнительными соглашениями, являющимися неотъемлемой частью договора (пункт 2.2 договора).

В случае перехода имущественных прав (доли в праве) на принадлежащее арендатору (арендаторам) недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, являющемся предметом договора, к новому собственнику, владельцу имущества переходят права и обязанности по настоящему договору. При этом новый собственник объекта недвижимости вступает в права и обязанности по договору аренды земельного участка путем заключения соглашения о перемене лиц в обязательстве (пункт 2.4 договора).

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы за пользование земельным участком определяется путем умножения ставки арендной платы, указанной в дополнительном соглашении к настоящему договору, на площадь земельного участка, занятого арендатором.

В соответствии с пунктом 4.5 договора плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в соответствующем дополнительном соглашении к настоящему договору, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

Ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, утверждаются решением органа местного самоуправления (пункт 4.6 договора).

Согласно пункту 4.8 договора в случае выявления уполномоченным органом муниципального земельного контроля фактов несоответствия фактического использования земельного участка разрешенному использованию, определенному в дополнительном соглашении к договору, взимание арендных платежей за землю производится с даты выявления нарушения по ставкам арендной платы в соответствии с фактическим использованием земельного участка согласно акту обследования; в случаях многофункционального использования земельного участка, при отсутствии письменного уведомления согласно пункту 6.2.16 договора, по максимальной ставке арендной платы в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

Пунктом 6.2.16 договора установлено, что в случае изменения реально используемой площади, либо вида деятельности, арендатор обязан в течение 7-дней с момента наступления таких изменений письменно уведомить об этом арендодателя и заключить соответствующее дополнительное соглашение к настоящему договору.

В дополнительном соглашении № 1 от 30.06.2008 к договору аренды стороны согласовали, что земельный участок передан ООО «Клевер» для эксплуатации нежилых помещений - административные, кафе, игровой зал по адресу: г. Томск, ул. Красноармейская, 114. Сторонами согласованы разрешенные виды деятельности на площадях объекта недвижимости, указано, что площадь земельного участка, облагаемая арендной платой, составляет 821,69 кв. м, в том числе для эксплуатации и обслуживания:

- административных помещений - 400,53 кв. м;

- помещений кафе - 150,79 кв. м;

- помещения игрового зала (боулинг) - 270,37 кв. м.

В пункте 7 дополнительного соглашения № 1 к договору указан расчет арендной платы, который производится арендодателем с учетом следующих индивидуальных показателей:

1) зона градостроительной ценности переданного земельного участка: 2а;

2) вид разрешенного использования: эксплуатация нежилого здания (нежилые помещения - административные, кафе, игровой зал).

3) ставка арендной платы за 1 кв. м утверждается Арендодателем ежегодно.

В пункте 4 дополнительного соглашения № 1 к договору установлен срок договора аренды - по 03.08.2014.

По истечении срока действия договора, он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 дополнительного соглашения № 1 к договору аренды.

ИП Здвижков А.В. является собственником помещений площадью           1 170,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Томск, Красноармейская, д. 114 (кадастровый или условный номер объекта 70:21:0200024:5854), номера помещений на поэтажном плане 4041-4078. Право собственности зарегистрировано 05.10.2011, номер записи 70-70-01/170/2011-928.

Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200024:11 по адресу: г. Томск, Красноармейская, 114, на котором расположено здание с кадастровым номером 70:21:0200024:431, где находится принадлежащая предпринимателю недвижимость, относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживания их объектов, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 30.11.2020 № КУВИ-002/2020-44365658.

Решением от 06.09.2016 Арбитражного суда Томской области по делу    № А67-354/2016, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, Департаменту отказано в заключении договора аренды земельного участка по адресу: Красноармейская, 114; решение мотивировано тем, что, приобретая в собственность объекты недвижимости от ООО «Клевер», к Здвижкову А.В. одновременно перешли права на земельный участок, необходимый для эксплуатации соответствующих помещений (пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Поскольку ООО «Клевер» пользовалось земельным участком на основании договора аренды № 040323:07 в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2018 № 1, после регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости Здвижков А.В. стал стороной в договоре аренды № 040323:07.

ИП Здвижков А.В. 23.01.2019 обратился в Департамент с заявлением, в котором указал, что дополнительное соглашение № 1/3 не может быть заключено в предложенной редакции, кроме того сообщил, что с 2015 года все принадлежащие помещения сданы в аренду и используются для оказания услуг спортивного объекта - фитнес-центра.

В ответе № 2136 от 22.02.2019 Департамент указал, что считает невозможным согласование вида использования земельного участка как «спортивные объекты», поскольку фитнес-центр таковым объектом не является, а ставки арендной платы для цели использования помещений «оказание платных услуг для занятий фитнесом» не существует; дополнительным соглашением № 1 от 30.06.2008 к договору предусмотрены дифференцированные ставки арендной платы в зависимости от целевого использования помещений, такие как административно-офисные помещения, кафе, игровой зал; из перечисленного в настоящее время отсутствуют кафе и игровой зал; таким образом, вид разрешенного использования предложен арендодателем в Проекте как «административно-офисные помещения», что не противоречит установленному виду разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации нежилого здания» и соответствует целевому использованию здания «Торговый центр «Садко»; с учетом изложенного правоотношения между Департаментом и предпринимателем по пользованию участком считаются урегулированными и правовая неопределенность такого пользования отсутствует.

Департамент в письме 27.09.2019 № 11875 также указал, что письмом исх. № 2136 от 22.02.2019 дан развернутый и обоснованный ответ по вопросам, возникшим при рассмотрении представленного Здвижкову А.В. 26.12.2018 для согласования проекта дополнительного соглашения № 1/3 к договору аренды земельного участка № 040323:07. 

Таким образом Департамент повторно сообщил, что в случае несогласия с условиями переданного для согласования проекта соглашения, Здвижков А.В. вправе составить протокол разногласий и представить его вместе с подписанным со своей стороны проектом соглашения в Департамент.

Ссылаясь на то, что стороны не урегулировали разногласия по проекту дополнительного соглашения в части вида разрешенного использования земельного участка в добровольном порядке, ИП Здвижков А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском к Департаменту об обязании заключить дополнительное соглашение к договору, указав фактический вид использования помещений - спортивный объект; дополнительное соглашение изложить в предложенной предпринимателем редакции.

Руководствуясь статьями 8, 12, 209, 421, 422, 431, 432, 433, 435, 438, 445, 446, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 9, 10, 11, 20, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и исходя из того, что истец, являясь собственником помещений, расположенных на спорном земельном участке, вступившим в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, имеет право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что прежний собственник, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Суды также указали, что исковые требования фактически являются требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения об изменении условий договора в части применяемой ставки арендной платы с учетом фактического использования имущества, между тем, стороны дополнительное соглашение не подписали, в связи с чем, не могут быть разрешены в судебном порядке разногласия, а также на то, что исковое заявление предъявлено в арбитражный суд через полтора года с момента возникновения разногласий, что исключает возможность их урегулирования в судебном порядке.

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 ГК РФ и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, для внесения изменений в договор по указанному основанию по требованию одной из сторон в судебном порядке необходимо установить существенность изменения обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, в соответствии с критериями, установленными названными нормами; при этом необходимо установить наличие совокупности соответствующих условий и учитывать, что внесение изменений в договор при таких условиях является исключительным случаем. При этом наступившие обстоятельства должны быть заведомо непредвиденными на момент заключения договора.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи с учетом требований статьи 71 АПК РФ, установив отсутствие оснований для одностороннего изменения договора аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, отсутствие волеизъявления Департамента на заключение дополнительного соглашения по изменению вида разрешенного использования, соответствие указанному в договоре основному виду разрешенного использования территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что правовых оснований для понуждения Департамента к подписанию дополнительного соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка не имеется. 

Выводы судов соответствуют указанным нормам материального права. 

Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 18092/10 и от 01.06.2010 № 386/1, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерным выводам о том, что с учетом фактических обстоятельств настоящего дела к изменению договора Департамент понужден быть не может.

Довод заявителя жалобы о закрепленном в договоре праве на подписание дополнительного соглашения основан на неверном толковании условий договора и норм материального права.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 18-КГ16-102, судебное изменение договора по правилам статьи 451 ГК РФ может быть обусловлено объективными, независящими от сторон обстоятельствами, которые они не могли предвидеть, поскольку гражданское законодательство исходит из приоритета стабильности исполнения договорных обязательств.

Как верно указано судами, наличии всех необходимых условий, свидетельствующих о необходимости внесения изменений в договор, истцом в настоящем случае не доказано.

При изложенных обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении требований истца.

Иная оценка заявителем жалобы представленных в материалы дела доказательств, сама по себе, не является обстоятельством, свидетельствующим о незаконности и необоснованности оспариваемых судебных актов.

Оснований для иных правовых выводов у суда округа не имеется.

Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов в порядке статьи 288 АПК РФ, судами не допущено. Обжалуемые решение и постановление отмене не подлежат, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 18.12.2020 Арбитражного суда Томской области и постановление от 10.03.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А67-6266/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					А.В. Щанкина

Судьи									Т.А. Зиновьева

										В.В. Тихомиров