ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-5288/2021

07 мая 2024 года

город Севастополь

Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2024.

В полном объёме постановление изготовлено 07.05.2024.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Машлахяном С. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2023 по делу № А83-5288/2021, 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4, 

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Службы государственного строительного надзора Республики Крым, нотариуса Ялтинского городского нотариального округа Республики Крым ФИО5, Министерства жилищной политики и госстройнадзора Республики Крым, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42,  ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО40, ФИО19, ФИО15, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО29, ФИО65, ФИО66, ФИО67, акционерного общества «Биокомплекс», ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО59, 

о признании недействительным договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО73 по доверенности от 07.08.2023,

от третьих лиц: ФИО20, ФИО74, ФИО27, ФИО47, ФИО21. ФИО16, ФИО49, ФИО32, ФИО51, ФИО39, ФИО54, ФИО41, ФИО19, ФИО75 - ФИО73 по доверенности,

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО76, доверенность от 16.12.2021; ФИО77, доверенность от 10.07.2023;

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Коровин Юрий Александрович (далее – Коровин Ю.А., истец) обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям Петроченко Григорию Александровичу (далее – Петроченко Г.А., покупатель, ответчик), Кушнирюк Наталье Николаевне (далее – Кушнирюк Н.Н., ответчик), Силохиной Евгении Валериевне (далее – Силохина Е.В., ответчик, представитель). С учетом определения суда от 25.11.2021 о выделении в отдельное производство части исковых требований (о взыскании причиненных убытков), в рамках рассмотрения настоящего дела рассматриваются исковые требования к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи от 19.12.2017 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером 90:25:050101:266, заключенного между Коровиным Ю.А. в лице Силохиной Е.В. (на основании доверенности от 18.12.2017 №82АА1085091) и Петроченко Г.А. Исковые требования мотивированы нарушением правил об обороте земельных участков, на которых расположен объект капитального строительства. Кроме того, по мнению истца, его представитель действовала недобросовестно, в ущерб интересам представляемого, о чем покупатель знал или должен был знать; налицо сговор между покупателем и представителем в ущерб интересам представляемого. В результате совершения оспариваемого договора, Коровин Ю.А. утратил возможность зарегистрировать свое право собственности на причитающиеся ему помещения в многоквартирном доме; соответствующее право было оформлено только Петроченко Г.А. и Кушнирюк Н.Н. В связи с этим Коровину Ю.А. причинен ущерб.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции указал, что в отсутствие доказательств регистрации права собственности на объект капитального строительства, якобы находящийся на продаваемом земельном участке, правила оборота нельзя признать нарушенными. Кроме того, доказательств причинения продавцу ущерба не имеется, а сговор между представителем и покупателем не подтвержден.

В своей апелляционной жалобе истец ссылается на подтверждение факта нахождения на земельном участке, долю в праве на который продал его представитель, объекта капитального строительства, в сооружении которого он – ФИО1 – участвовал своими затратами. Как представитель, так и покупатель знали об указанном обстоятельстве. Это привело к утрате прав на данный объект при введении его в эксплуатацию в качестве многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании представители истца и ответчиков, соответственно, поддержали доводы апелляционной жалобы и возразили против ее удовлетворения.

Представитель ответчиков заявил устное ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, которое отклонено; по мнению апелляционного суда, все имеющие значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, установлены.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в соответствующей части, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 09.07.2015 ФИО1, ФИО2 и ФИО4 приобрели у ФИО72 земельный участок общей площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 90:25:050101:266, расположенный по адресу Республика Крым, г.Ялта, пгт. Ливадия, район ул. Виноградная (далее – земельный участок).

Согласно условиям этой сделки, указанные выше покупатели приобрели данный земельный участок в долевую собственность в равных долях – по 1/3 доли.

Согласно представленной в материалы дела копии соглашения от 02.10.2017, заключенного между Коровиным Ю.А., Петроченко Г.А., Кушнирюк Н.Н., указанные лица констатировали:

- на основании декларации о начале выполнения строительных работ, зарегистрированной службой государственного строительного надзора №РК 08217011588 от 11.01.2017, на вышеуказанном на земельном участке сторонами был возведен многоквартирный жилой дом, состоящий из конкретного количества квартир;

- каждому участнику долевой собственности (ФИО1, ФИО2, ФИО4) принадлежат соответствующие квартиры с указанием их номера;

- в частности, ФИО1 принадлежат следующие объекты, расположенные в этом многоквартирном доме: квартиры №№ 1, 7, 8, 9, 12, 16, 17, 18, 21, 22, 25, 31, 33, 41, 54; машино-места 7, 8, 14,17, 18.

Однако подлинник указанного соглашения в материалы дела не представлен.

Из доверенности от 18.12.2017 видно, что ФИО1 уполномочил ФИО3 на продажу принадлежащей ему 1/3 доли соответствующего земельного участка, а также доверил ей быть его представителем по вопросам оформления всех документов, необходимых для строительства и эксплуатации недвижимого имущества, которое будет построено на этом земельном участке; с правом регистрации права собственности на имя ФИО1 прав на недвижимое имущество, которое будет построено на этом земельном участке; с правом распоряжения (продажа, обмен) недвижимым имуществом, которое будет построено на данном земельном участке (л.д.5 т.1).

ФИО3, действуя на основании указанной выше доверенности, выданной ФИО1, заключила от его имени с ФИО2 договор купли-продажи от  19.12.2017 принадлежащей ФИО1 1/3 доли земельного участка (далее – договор купли-продажи от 19.12.2017).

Стоимость этой доли составила 6 000 000 руб. (пункт 2.2 договора купли-продажи от 19.12.2017).

В пункте 2.4 договора купли-продажи от 19.12.2017 указано, что расчет между сторонами произведен полностью до его подписания.

Из «договора передачи и возникновения прав собственника на жилые, нежилые помещения, парковочные места в строящемся многоквартирном жилом доме», якобы заключенного в тот же день – 19.12.2017 (далее – договор передачи прав от 19.12.2017) – следует, что ФИО3, также действуя на основании указанной выше доверенности, выданной ФИО1, передала от его имени ФИО2 «все возможные права собственника на имущество», которое возникло в связи со строительством многоквартирного жилого дома на соответствующем земельном участке (пункты 1, 2, 3 договора передачи прав от 19.12.2017; л.д.17. т.7).

Полагая, что при заключении договора купли-продажи от 19.12.2017 ему причинен ущерб ввиду того, что доля земельного участка была продана без доли уже существовавшего на нем многоэтажного дома, а также считая, что имеет место сговор между представителем и покупателем в ущерб интересам представляемого, ФИО1 обратился в суд с требованием о признании данного договора недействительным.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеет выяснение вопросов о природе сложившихся между сторонами спора правоотношений;  надлежащем правовом режиме оборота имущества – 1/3 доли земельного участка; наличии (отсутствии) причиненного продавцу этого имущества ущерба, а также сговора между представителем и покупателем в ущерб интересам представляемого.

При этом суд обязан, при необходимости, произвести переквалификацию исковых требований в порядке пункта 3 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» согласно которому правовая квалификация заявленных требований осуществляется судом самостоятельно.

Из материалов дела следует, что в период с 09.07.2015 (дата приобретения земельного участка Коровиным Ю.А., Петроченко Г.А. и Кушнирюк Н.Н.  на праве общей долевой собственности) по декабрь 2017 года (месяц подписания оспариваемого договора купли-продажи) указанные лица по существу действовали  совместно для достижения общей цели – сооружение многоквартирного жилого дома.

Изложенное подтверждается совместной направленностью воли сторон на достижение указанного общего хозяйственно-экономического результата.

В частности, каждый из них (ФИО1, ФИО2, ФИО4) приобрели по 1/3 доли земельного участка.

При этом ФИО1, ФИО2, ФИО4 совместно обращались в уполномоченный государственный орган по вопросам строительства: 

- 29.04.2016 они совместно зарегистрировали декларацию № РК 08216007226 о начале выполнения строительных работ среднеэтажного жилого дома по адресу Республика Крым, г.Ялта, пгт. Ливадия, район ул. Виноградная; количество квартир 40, общая площадь 1 797,8 кв.м;

- они же, действуя совместно, 11.01.2017 зарегистрировали декларацию № РК 08217011588 о начале выполнения строительных работ среднеэтажного жилого дома по этому же адресу; количество квартир 56, общая площадь 2 491,1 кв.м (л.д.140-142 т.4).

НА факт осуществления с ФИО1 совместной деятельности, направленной на сооружение на земельном участке многоквартирного жилого дома, прямо указывает ФИО2 в своем объяснении, данном в ходе проверки, проводимой в порядке статьи 144 УПК РФ (л.д.145-146 т.7).

Апелляционный суд предложил ответчикам раскрыть доказательства наличия (либо отсутствия) иных фактических отношений, которые связывают ФИО1, ФИО2 и ФИО4 в связи с сооружением многоквартирного жилого дома, включая переписку, бухгалтерскую документацию, включая неофициальную. По мнению апелляционного суда, совершенно очевидно, что строительство многоквартирного жилого дома не может осуществляться без оформления документов, подтверждающих направления и объемы финансовых затрат. 

Однако таковые доказательства представлены не были, в связи с чем апелляционный суд повторно рассматривает спор, исходя из имеющихся в деле доказательств.  

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности (пункт 1 статьи 9 АПК РФ).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

Несмотря на то, что единого документа (договора, соглашения), указывающего на существо отношений сторон, в материалы дела не представлено, апелляционный суд, анализируя в совокупности указанные выше письменные доказательства, приходит к выводу о том, что отношения ФИО1, ФИО2 и ФИО4 имеют признаки простого товарищества (правоотношения совместной деятельности), направленного на сооружение многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке. 

В силу пункта 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В рассматриваемом случае налицо достижение соглашения по всем существенным условиям данной сделки: соединение вкладов (во всяком случае, это по 1/3 доли земельного участка каждый), непротиворечащая закону цель (строительство объекта).

Юридически значимым атрибутом отношений простого товарищества является лично-доверительный характер правоотношений, что следует из систематического толкования положений статей 1041, 1050 ГК РФ; изложенное подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2019 по делу №А04-8846/2016). 

Таким образом, между ФИО1, ФИО2 и ФИО4 с 2015 года сложились и, во всяком случае, вплоть до декабря 2017 года существовали лично-доверительные отношения простого товарищества по достижению общей цели – сооружение многоквартирного жилого дома на земельном участке. 

Из материалов дела следует, что в период с января по декабрь 2017 года на земельном участке активно осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома.

В частности, уже в сентябре 2017 года был выполнен монтаж опалубки перекрытия  6 этажа, заливка колонн перекрытия на 6 этаже и т.д.; в октябре 2017 года была осуществлена заливка колонн 6 этажа и перекрытия на 7 этаж, а также вязка колонн на 7 этаже; в ноябре 2017 года на объекте завершены монолитные железо-бетонные работы, произведены завершающие работы по кладке межквартирных перегородок на всех этажах; в декабре 2017 года полностью закончено возведение основной конструкции дома, всех внутренних и внешних коммуникаций.

Изложенное подтверждается протоколом от 13.06.2020 осмотра доказательств, составленного нотариусом ФИО78 В указанном протоколе отражена информация с сайта barhatnisezon.ru, отражающей ход строительства объекта «Бархатный сезон»; к протоколу приложен фотоматериал (л.д.6-89 т.3).

Учитывая, что ответчики о фальсификации указанного доказательства (нотариального протокола осмотра) не заявляли, а также принимая во внимание совпадение адресов нахождения объекта строительства «Бархатный сезон» и соответствующего многоквартирного дома (Республика Крым, г.Ялта, пгт. Ливадия, ул.Виноградная, дом 6Е; л.д.9 т.1), протокол от 13.06.2020 осмотра доказательств признается апелляционным судом относимым и допустимым доказательством.

Таким образом, объект капитального строительства – многоквартирный жилой дом – фактически, во всяком случае в состоянии объекта незавершенного строительства, уже находился на земельном участке на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от 19.12.2017.

В силу положений пункта 1 статьи 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно (статья 1048 ГК РФ).

Иных доказательств размером вклада ФИО1, ФИО2 и ФИО4 в общее дело, помимо участия в строительстве 1/3 долей земельного участка, в материалы дела не представлено. 

Учитывая изложенное, в рассматриваемом споре апелляционный суд считает необходимым предоставить ФИО1 правовую защиту по двум основаниям: вещно-правовому и обязательственно-правовому.

Во-первых, законодательство России исключает оборот земельных участков либо долей указанных земельных участков без регистрации права на находящиеся на них объекты капитального строительства, включая незавершенные.

Так, в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства наряду со зданиями и сооружениями относятся к объектам недвижимости, в связи с тем, что перемещение без соразмерного ущерба их назначению невозможно. 

Поэтому для осуществления процедуры купли-продажи объект незавершенного строительства должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

При этом пунктом 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации, только если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости совершения собственником сделки с этим объектом.

В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с ЗК РФ возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

В силу требований пункта 4 статьи 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу. Таким образом, реализовать земельный участок без одновременного отчуждения объекта незавершенного строительства собственник не вправе (пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Следовательно, отчуждение земельного участка должно быть произведено вместе с находящимся на нем объектом незавершенного строительства. Продавец должен произвести регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства до момента осуществления сделки. По существу, объектом правовой охраны в данном случае являются, с одной стороны, права всех сособственников земельного участка и, с другой стороны, права и законные интересы иных лиц, которые могут быть затронуты незаконным оборотом земельного участка.

Поскольку права собственников на находящийся на земельном участке объект незавершенного строительства зарегистрированы не были, постольку отчуждение доли в праве на этот участок не могло быть осуществлено одним из его сособственников – нарушает явно выраженный правовой запрет.

Во-вторых, самостоятельным основанием для регистрации права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке (на соответствующую долю), является, применительно к спорному правоотношению, то обстоятельство, что он участвовал в строительстве посредством внесения в общее дело, во всяком случае, 1/3 доли земельного участка.

Статьей 307 ГК РФ установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1). 

Принимая во внимание правила статьи 1048 «Распределение прибыли» ГК РФ, между ФИО79, Ю.А., ФИО2 и ФИО4 возникло гражданско-правовое обязательство по распределению плодов (продукции, доходов), полученных от совместной деятельности. 

Однако в оспариваемом договоре купли-продажи от 19.12.2017 прямо указано, что здания, строения и сооружения, как капитальные, так и временные, на земельном участке отсутствуют (пункт 1.3 договора).

В соответствии с действующим правовым регулированием, право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное (статья 287.1 ГК РФ), что привело к устранению ФИО1 от возможности регистрации за ним права собственности на причитающуюся ему долю в плодах (продукции, доходах) от совместной деятельности. 

Поэтому договор купли-продажи от 19.12.2017 и указанное его условие являются, соответственно, средством и способом нарушения прав участника правоотношения совместной деятельности – ФИО1 – на участие в распределении плодов (продукции, доходов) от совместной деятельности.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В соответствии с подпунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Положения статьи 10 ГК РФ не допускают осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При таких обстоятельствах поведение ФИО2 в спорном правоотношении не отвечает требованиям добросовестности. Он знал (либо должен был знать) как о факте нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, так и о необходимости распределении плодов совместной деятельности. 

Приведенные вещно-правовые и обязательственные основания приводят апелляционный суд к выводу о юридических пороках договора купли-продажи от 19.12.2017. 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (далее – Постановление №25) следует, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. 

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (статья 168 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 7 Постановления №25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

При таких обстоятельствах договор купли-продажи от 19.12.2017 является недействительной ничтожной сделкой.

При этом в исковых требованиях указано и на иные основания недействительности оспариваемого договора. В частности, обстоятельства, совершения сделки представителем (ФИО3) в ущерб интересам представляемого (ФИО1), в результате которой последнему причинен явный ущерб.

 Апелляционный суд соглашается и с этим основанием для признания договора купли-продажи от 19.12.2017 недействительным как оспоримой сделки, ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно правилам части 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 93 Постановления №25, сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Поведение ФИО3 как представителя, а также ФИО2 характеризуется, по мнению апелляционного суда, как противоречивое и недобросовестное, ввиду следующего.

В-первых, материалами дела подтверждается, что Силохина Е.В. (как представитель Коровина Ю.А.) и Петроченко Г.А., действуя совместно, создали не ранее 2020 года письменный документ – «договор передачи и возникновения права собственника на жилые, нежилые помещения, парковочные места в строящемся многоквартирном жилом доме». При этом указанные лица поставили на нем дату составления, не соответствующую действительности – 19.12.2017.

Изложенное подтверждается результатами проведенной по делу заключением судебной экспертизы от 10.05.2023 №27-23 (экспертная организация – автономная некоммерческая организация «Национальная палата судебных экспертов»; эксперт ФИО80).

В частности, установлено, что давность составления исследуемого документа («договора передачи и возникновения права собственника на жилые, нежилые помещения, парковочные места в строящемся многоквартирном жилом доме») не ранее 2020 года. При этом эксперт исследовал рукописные записи в указанном договоре применительно к реквизиту «стороны договора»:

- часть написанной буквы «С» (штрих рукописной надписи, выполненный пастой для шариковых ручек) в написанном слове «Силохина»;

- часть буквы «р» (штрих рукописной надписи, выполненный пастой для шариковых ручек) в написанном слове «Петроченко».

Изложенное полностью соответствует как описательной и итоговой части заключения судебной экспертизы (л.д.27-32 т.20), так и состоянию подлинного «договора передачи и возникновения права собственника на жилые, нежилые помещения, парковочные места в строящемся многоквартирном жилом доме» применительно к его реквизиту подписи сторон: «сторона-1» и «сторона-2» (том 1; копии материалов дела для проведения судебной экспертизы; файл-папка без нумерации страниц).

Поскольку в приведенных выше рукописных записях подписантов «Силохина Евгения Валерьевна» и «Петроченко Григорий Александрович» последующие их подписи образуют единые рукописные ряды (надписи), выполненные этими же подписантами, постольку совершенно очевидно, что все эти надписи (включая подписи) выполнены не 19.12.2017, а гораздо позже – не ранее 2020 года.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что письменный документ –  «договор передачи и возникновения права собственника на жилые, нежилые помещения, парковочные места в строящемся многоквартирном жилом доме», датированный якобы 19.12.2017, является фальсифицированным; апелляционный суд квалифицирует его как ничтожный (статья 168 ГК РФ).

Составление такого документа ФИО3 и ФИО2 «задним числом» возможно исключительно при условии сговора этих лиц, что является квалифицирующим признаком для признания сделки недействительной в порядке части 2 статьи 174 ГК РФ.

Данный сговор непосредственно характеризует и оспариваемый договор купли-продажи от 19.12.2017, поскольку он (сговор ФИО3 и ФИО2) направлен на создание ложной видимости якобы совершения ФИО1 в лице своего представителя ФИО3 логичного последующего (после договора купли-продажи от 19.12.2017) юридического действия в виде оформления договора передачи прав, якобы составленного в этот же день.

В частности, существо «договора передачи и возникновения права собственника на жилые, нежилые помещения, парковочные места в строящемся многоквартирном жилом доме» сводится к тому, что ФИО1 передает ФИО2 «все возможные права собственника на имущество», которое возникло в связи со строительством многоквартирного жилого дома на соответствующем земельном участке (пункты 1, 2, 3 договора). При этом со дня подписания данного договора ФИО1 полностью утрачивает все возможные права собственника на имущество, включая любые компенсации или выплаты, на которые она могла претендовать или предполагала получить (пункт 4 договора).

Иными словами, из обстоятельств дела следует, что ФИО3 и ФИО2, оформляя (фальсифицируя) «договор передачи и возникновения права собственника на жилые, нежилые помещения, парковочные места в строящемся многоквартирном жилом доме» стремились создать видимость правдоподобности отказа ФИО81 от своих имущественных прав, вытекающих из правоотношения совместной деятельности по строительству многоквартирного жилого дома. 

Во-вторых, в доверенности от 18.12.2017, выданной ФИО82 ФИО3, прямо указано также на полномочия по представительству в  вопросах оформления всех документов, необходимых для строительства и эксплуатации недвижимого имущества, которое будет построено на этом земельном участке; с правом регистрации права собственности на имя ФИО1 прав на недвижимое имущество, которое будет построено на этом земельном участке; с правом распоряжения (продажа, обмен) недвижимым имуществом, которое будет построено на данном земельном участке (л.д.5 т.1).

Несмотря на отсутствие в доверенности указания на очередность совершения тех или иных действий, обычный добросовестный представитель, принимая во внимание явное наличие на земельном участке практически завершенного строительством многоквартирного жилого дома, должен был усомниться в соответствии подписываемого представителем договора действительной воле представляемого. 

В-третьих, из договора купли-продажи от 19.12.2017 следует, что стоимость покупки составляет 6 000 000 руб.; расчет произведен полностью до подписания договора (пункты 2.2 и 2.4 договора).

В рамках проводимой в порядке статьи 144 УПК РФ проверки, ФИО2 пояснил, что денежные средства им уплачены (л.д.146 т.7).

Как пояснила ФИО3, ФИО2 рассчитался с ФИО1 до подписания договора (л.д.144 оборот т.7).

При этом, какие бы то ни было доказательства передачи ФИО1 денежных средств в размере 6 000 000 руб. в материалах дела отсутствуют.

Принимая во внимание стандарт доказывания «баланс вероятности» по гражданско-правовым спорам данной категории, приведенных выше трех групп обстоятельств, подтвержденных относимыми и допустимыми доказательствами, по мнению апелляционного суда, вполне достаточно для следующих выводов:

- договор купли-продажи от 19.12.2017 в части обязанности ФИО2 передать ФИО1 денежную сумму в размере 6 000 000 руб. не исполнен;

- между ФИО3 и ФИО2 имелся сговор о создании видимости соответствия содержания договора купли-продажи от 19.12.2017 реальному волеизъявлению ФИО1;

- в спорном правоотношении представитель продавца (ФИО3) и покупатель (ФИО2) действовали совместно, в сговоре: они не могли не знать о причинении оспариваемой сделкой явного ущерба ФИО1  

  Таким образом, оспариваемый договор является недействительным и по второму основанию – как оспоримая сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого (пункт 2 статьи 174 ГК РФ).

 При таких обстоятельствах истец обоснованно поставил вопрос о признании договора купли-продажи от 19.12.2017 недействительной сделкой. 

Доводы ответчиков о том, что заключение судебной экспертизы от 10.05.2023 №27-23 составлено с нарушениями действующих правил и регламентов, по мнению апелляционного суда, ошибочны.

Так, неверное указание эксперта на ознакомление с его правами и обязанностями, предусмотренными не нормой АПК РФ, а нормой ГПК РФ (статья 85) является явной технической опечаткой (л.д.23 т.20), не влияющей на знание эксперта о своих правах и обязанностях; положения статьи 55 АПК РФ в целом идентичны приведенной норме ГПК РФ. 

Вопреки доводам ответчиков о том, что неясен метод установления качественного состава имеющихся в штрихах растворителей, в заключении судебной экспертизы указано, что качественный состав веществ определен методом газожидкостной хроматографии (л.д.25, 31 т.20).

Не подтверждена и ссылка ответчиков на отсутствие доказательств работоспособности оборудования, используемого экспертом. Экспертом представлено свидетельство о поверке оборудования со сроком действия до 01.09.2023 (л.д.34 т.20).

Ответчики также ссылаются на неподтверждение научными данными выводов эксперта. Однако эксперт прямо указал на ряд методик и методических рекомендаций, которыми он руководствовался (л.д.25 т.20).

При этом эксперт также сослался на то, что он действовал по методу газожидкостной хроматографии ФИО83, ФИО84, ФИО85 «Определение давности выполнения реквизитов в документах по относительному содержанию в штрихах летучих растворителей», разработанном при Министерстве юстиции РФ. Вывод эксперта о том, что рукописные записи выполнены не ранее 2020 года основаны на методике газожидкостной хроматографии; соответствующий расчет приведен с учетом зависимости количества летучих растворителей в штрихах, от времени, прошедшего с даты их нанесения (л.д.30 т.20).

К представленной ответчиками рецензии специалиста ФИО86 апелляционный суд относится критически, поскольку данный специалист не представил доказательств своей квалификации по специальности 3.1 «Исследование реквизитов документов», 3.2 «Исследование материалов документов», необходимых для дачи суждений по исследуемым вопросам.

Напротив, эксперт ФИО80, составивший заключение судебной экспертизы от 10.05.2023 №27-23, такой квалификацией обладает (л.д.37-38 т.20).

Ссылка ответчиков на истечение срока исковой давности по заявленным требованиям не принимается апелляционным судом.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В силу положений статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения (пункт 1).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (пункт 2).

Разрешение вопроса о соблюдении при обращении с иском срока исковой давности непосредственно связано с оценкой фактических обстоятельств конкретного дела (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20.10.2011 №1442-О-О, от 25.01.2012 №183-О-О, от 16.02.2012 №314-О-О, от 29.05.2012 №899-О, определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2016 №310-ЭС16-7879). Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 17.02.2015 №418-О также указал на то, что в соответствии с формулировкой пункта 2 статьи 181 ГК РФ суд наделен необходимыми дискреционными полномочиями на определение момента начала течения срока исковой давности, исходя из фактических обстоятельств дела.

Из обстоятельств дела видно, что сам по себе оспариваемый договор купли-продажи не исполнялся (доказательства передачи покупателю денежных средств не представлены).

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, апелляционный суд соглашается с тем, что о нарушении своего права ФИО1 узнал в 2020 году в результате изучения поступивших ему сведений из ЕГРПН, что подтверждается датой обращения в органы внутренних дел с заявлением о совершенном преступлении (15.06.2020; л.д.36 оборот т.19).

С учетом даты обращения в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи от 19.12.2017 недействительным (05.06.2020; л.д.1 т.1), сроки исковой давности (годичный и трехгодичный) пропущенными не являются. 

Ссылка ответчиков на то, что предъявление иска о признании договора купли-продажи от 19.12.2017 недействительным без применения последствий такой недействительности недопустимо, не принимается апелляционным судом.

Действительно, в настоящее время собственниками земельного участка в силу закона являются собственники помещений в многоквартирном жилом доме (пункт 2 статьи 287.6 ГК РФ), в связи с чем применение реституционных последствий не представляется возможным.   

По существу, настоящий спор никак не затрагивает права и законные интересы лиц – собственников помещений многоквартирного жилого дома. 

При этом из пункта 84 Постановления №25 следует, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Вопрос же о пороках оспариваемого договора имеет правовое значение для последующего рассмотрения требования ФИО1 о компенсации причиненных ему убытков в рамках дела А83-23157/2021, производство по которому приостановлено.

Ссылка ответчиков на то, что представленные истцом в материалы дела доказательства несения им расходов по строительству соответствующего многоквартирного дома недостоверны, также не принимается апелляционным судом, поскольку вопрос о размере вложения каждого из участника правоотношений совместной деятельности в общее дело подлежит рассмотрению в рамках дела №А83-23157/2021. 

От выяснения этого вопроса зависит вывод о конкретном размере убытков, которые, как считает истец, ему причинены. Непосредственного отношения к предмету доказывания по настоящему делу о признании договора купли-продажи от 19.12.2017 данный вопрос не имеет.

При этом апелляционный суд отмечает, что ни ФИО2, ни ФИО4 не представили в рамках рассмотрения настоящего спора никаких доказательств реального размера своих вложений в строительство многоквартирного жилого дома. Ничто не препятствует им сделать это в рамках реализации своего процессуального статуса по делу №А83-23157/2021.

Апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований применительно к требованию о признании недействительным договора купли-продажи от 19.12.2017, заявленного к ФИО2 и ФИО3

Решение суда первой инстанции применительно к отказу в иске в данной части подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (статья 270 АПК РФ).

В отношении же исковых требований, заявленных к ФИО4, суд первой инстанции в итоге принял верное решение, отказав в иске; стороной оспариваемого договора и, следовательно, спорного правоотношения, указанное лицо не является. В данной части решение суда первой инстанции необходимо оставить без изменения.

При решении вопроса о распределении судебных расходов апелляционный суд руководствуется принципом пропорциональности (статья 110 АПК РФ).

С учетом обоснованности исковых требований только к двум ответчикам из трех, необходимо взыскать с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 с каждого по 2 000 руб. в качестве судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу искового требования о признании договора недействительным. По этому же основанию, учитывая, что апелляционные притязания по существу обоснованным только на 2/3, необходимо взыскать с них же в пользу истца по 1 000 руб. в качестве судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Вопрос о компенсации остальных судебных расходов может быть рассмотрен по мотивированному ходатайству заинтересованного лица в порядке статьи 112 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 270, 271, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2023 по делу №А83-5288/2021 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 и ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от 19.12.2017 земельного участка с кадастровым номером 90:25:050101:266, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО1 в лице ФИО3 (на основании доверенности от 18.12.2017 №82АА1085091) и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

В данной части принять новый судебный акт.

Признать недействительным договор купли-продажи от 19.12.2017 земельного участка с кадастровым номером 90:25:050101:266, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 в лице ФИО3 (на основании доверенности от 18.12.2017 №82АА1085091) и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового требования о признании договора недействительным в размере 2 000 руб. 

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового требования о признании договора недействительным в размере 2 000 руб. 

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.12.2023 по делу №А83-5288/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1 000 руб. 

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 1 000 руб. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья                                                            А.А. Тарасенко 

Судьи                                                                                                     И.В. Евдокимов

 

                                                                                                                Н.И. Сикорская