ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А08-3553/2021

г. Воронеж

01 сентября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2022 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

ФИО1,

судей

ФИО2,

 

ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

при участии:                      

от ПАО АКБ «Капиталбанк» в лице КУ Государственная корпорация Агенство по страхованию вкладов: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от администрации городского поселения Поселок Прохоровка муниципального района Прохоровский района: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.04.2022 по делу № А08-3553/2021, по исковому заявлению администрации городского поселения Поселок Прохоровка муниципального района Прохоровский района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: ПАО АКБ «Капиталбанк» в лице КУ Государственная корпорация Агенство по страхованию вкладов 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №105/48 от 28.12.2018 в размере 249 000 руб.,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского поселения Поселок Прохоровка муниципального р-на Прохоровский р-н обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "АЛЬЯНС" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №105/48 от 28.12.2018 в размере 249 000 руб.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.04.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, полагая его незаконным и необоснованным, общество с ограниченной ответственностью «АЛЬЯНС» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило, решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на несогласие с принятым судебным актом, поскольку ответчик не владеет имуществом, находящимся на арендованном земельном участке, поэтому не несет бремя содержания земельного участка, на котором оно расположено. В связи с этим ответчик полагает, что иск был предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2022 указанная жалоба принята к производству.

Судебное разбирательство откладывалось.

ПАО АКБ «Капиталбанк» в лице КУ Государственная корпорация Агенство по страхованию вкладов в материалы дела был представлен отзыв на апелляционную жалобу согласно которому, третье лицо возражает относительно удовлетворения апелляционной жалобы указывая на то, что регистрация перехода права собственности в отношении заложенного имущества в пользу Банка не завершена, право собственности на спорные объекты недвижимого имущества зарегистрировано за ответчиком, что подтверждают представленные в материалы дела выписки из ЕГРН. Исходя из этого, третье лицо считает, что начисление истцом платы за пользование земельным участком в отношении ООО «АЛЬЯНС» является правомерным.

Кроме того, от истца поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых он не согласен с доводами апелляционной жалобы, указывая, что ответчиком в материалы дела не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание 25.08.2022 лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса (далее - АПК РФ) при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений не неё, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения администрации городского поселения «Поселок Прохоровка» от 26 декабря 2018 года № 370-р «О предоставлении в аренду земельного участка ООО "АЛЬЯНС" сроком на 11 (одиннадцать) месяцев», между администрацией городского поселения «Поселок Прохоровка» (Арендодатель) и ООО "АЛЬЯНС" (Арендатор) 28.12.2018 г. заключен договор аренды земельного участка №105/48 (далее – Договор), в соответствии с условиями которого, Арендодатель передал, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 31:02:1002025:1, площадью 68 652 кв. м, расположенный по адресу: Белгородская область, 

<

...>, для производственной деятельности. 

Договор заключен на срок 11 (одиннадцать) месяцев вступает в силу и становится обязательным для Сторон с момента его заключения (подписания) (п. 1.2. Договора). 

В соответствии с п.1.3. договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. 

Арендная плата вносится Арендатором путем перечисления на счет Арендодателя Денежной суммы в размере 304 333 (триста четыре тысячи триста тридцать три) рубля 00 копеек за 11 месяцев. Расчет составлен на основании отчета № 21/12/18 об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельный участок. 

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления на р/с 

<

***> в Отделение Белгород г. Белгород БИК 041403001, УФК по Белгородской области (Администрация муниципального района «Прохоровский район») л/с 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 311501001, ОКТМО 14646151, КБК 85011105013130000120. 

Свои обязательства по внесению ежеквартальной арендной платы ответчик исполнил ненадлежащим образом, задолженность составила 249 000 руб. 

19.11.2020 г. истец в адрес ответчика направил претензию №191-01-30/740 с требованием оплатить задолженность по договору в десятидневный срок с момента получения претензии. 

Однако претензия была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон и представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу требований статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом возникла у ответчика на основании договора аренды и вытекает из требования части 1 статьи 614 ГК РФ. 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (часть 2 статьи 621 ГК РФ). 

В статье 9 АПК РФ закреплено, что судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции, установив факт предоставления истцом земельного участка в аренду ответчику, в отсутствие доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по внесению арендной платы ответчиком, удовлетворил требование истца и взыскал с ответчика сумму задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №105/48 от 28.12.2018 г. за период 1 - 3 квартал 2020 г. в размере 249 000 руб.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что общество с ограниченной ответственностью «Альянс» является ненадлежащим ответчиком по делу, в связи с чем, требования истца не подлежат удовлетворению, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Решением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-2832/2016, резолютивная часть которого объявлена 30.03.2016, Акционерный коммерческий банк «Капиталбанк» (публичное акционерное общество) (ИНН 

<

***>, основной государственный регистрационный номер 1026103270214, адрес должника: 344011, 

<

...>) (далее – Банк/Взыскатель) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» (далее – Агентство). 

26.06.2014 между Банком и ООО «ПО «ТЭК» был заключен кредитный договор № 

<

***>

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № 

<

***>СТ от 26.06.2014, между ООО «Альянс» и Банком был заключен договор № 4500-14018-02З от 26.06.2014 г. о залоге недвижимого имущества расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

...>, здание цеха сборки, площадью 864,7 квадратных метра, кадастровый номер объекта - 31:02:1002025:147; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 1114 квадратных метра, кадастровый номер – 31:02:1002025:14; часть здания конторы, площадью 380,4 квадратных метра, кадастровый номер объекта - 31:02:1002025:146; здание ремонтной мастерской, площадью 1105,1 квадратных метра, кадастровый номер объекта - 31:02:1002025:148; здание столовой, площадью 268,9 квадратных метра, кадастровый номер объекта - 31:02:1001002:590; здание ремонтной мастерской, площадью 1314,6 квадратных метра, кадастровый номер объекта - 31:02:1001002:298 (предыдущий 31:02:1001002:1067), здание СТОЖ, площадью 683,8 квадратных метра, кадастровый номер объекта - 31:02:1001002:1068.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2017 по делу № А53-12517/2017 обращено взыскание на заложенное имущество. На основании указанного судебного акта выдан исполнительный лист ФС № 017783957 об обращении взыскания на заложенное имущество.

Судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела службы приставов по ИОИП Управления Федеральной службы судебных приставов по Белгородской области (далее – ССП) ФИО5 возбудил исполнительное производство № 20642/17/31028-ИП от 20.11.2017 в отношении ООО «Альянс» в интересах Взыскателя, предмет исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество.

Постановлением от 21.12.2017 судебный пристав-исполнитель передал заложенное имущество в Территориальное управление Федерального агентства по Управлению государственным имуществом в Белгородской области (далее – организатор торгов) на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно извещению о проведении торгов № 170418/0005685/01 от 17.04.2018 заложенное имущество, выставлено на торги под лотом № 10. Дата проведения торгов – 11.05.2018. Первые торги по лоту № 10 признаны не состоявшимися.

Согласно извещению о проведении повторных торгов № 260518/0005685/01 от 26.05.2018 указанное заложенное имущество выставлено под лотом № 43. Аукцион по лоту № 43 признан не состоявшимся.

В соответствии с п. 4. ст. 58 Закона об ипотеке в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

19.07.2019 Банк направил соответствующие уведомления об оставлении предмета ипотеки за собой в счет погашения задолженности по кредитному договору за номером 58-04исх-172144 – в ССП, за номером 58-04исх-172155 – организатору торгов.

Постановлением о передаче нереализованного в принудительном порядке заложенного имущества должника 23.01.2020 Взыскателю передано заложенное имущество. Подписан соответствующий акт передачи.

14.07.2020, Взыскателем поданы документы для государственной регистрации права собственности в пользу Банка, что подтверждается соответствующими расписками №№ 61/001/006/2020-5632 - 61/001/006/2020-5688 представленными в материалы дела.

В соответствии с уведомлениями от 22.07.2020 №№ 61/001/006/2020-5633, № 61/001/006/2020-5634, № 61/001/006/2020-5635, № 61/001/006/2020-5636 государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена.

Причиной приостановления государственная регистрация перехода права собственности послужили: арест, зарегистрированный 27.11.2017 на основании постановления № 31028/14/40842 от 23.11.2017 судебного пристава-исполнителя ФИО5 МОСП по ИОИП по УФССП РФ Белгородской области; запрещение на совершение регистрационных действий, зарегистрированное 20.06.2020 на основании постановление № 232651671/3110 от 12.06.2020 судебного пристава-исполнителя ОСП г. Белгороду УФССП РФ по Белгородской области вынесенного в рамках исполнительного производства № 82497/19/31010-ИП; арест, зарегистрированный от 23.07.2019 на основании постановления судьи Басманного районного суда г. Москвы от 22.05.2019.

В целях устранения препятствий для регистрации перехода права собственности на заложенное имущество, Банк предпринимает соответствующие меры к снятию арестов и запретов, в частности на рассмотрении в арбитражном суде Белгородской области находится дело № А08- 11916-2021 по заявлению об исключении из описи (ареста), тем не менее, аресты и запреты по настоящее время не сняты, что препятствует завершению регистрации перехода права собственности в отношении заложенного имущества в пользу Банка.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик утверждал, что с 23.01.2020 года ООО "АЛЬЯНС" не владеет имуществом, находящимся на арендованном земельном участке и не несет бремя содержания земельного участка, на котором оно расположено, ввиду чего, не имеет неисполненные обязательства по внесению арендной платы перед истцом за спорный период.

Отклоняя возражения ответчика, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. 

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, по общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в публичной собственности, является дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. С этого же момента покупатель может требовать оформления предусмотренных земельным законодательством соответствующих прав на участок и в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ обязан платить за пользование участком. При этом плата за пользование публичным участком подлежит внесению в размере арендной платы, установленной уполномоченным органом. 

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами. 

В силу пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. 

Порядок проведения торгов при реализации в ходе исполнительного производства заложенного имущества определен в статьях 57, 58 Закона об ипотеке. 

Пунктом 4 статьи 58 Закона об ипотеке предусмотрено право залогодержателя оставить предмет залога за собой в случае, если повторные публичные торги по его продаже признаны несостоявшимися. 

В соответствии с абзацем вторым пункта 5 статьи 58 Закона об ипотеке залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки. 

В силу пункта 4 статьи 25 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что залогодержатель приобретает право собственности на предмет залога, на который было обращено взыскание, с момента государственной регистрации данного права в установленном законом порядке.

Поскольку из имеющихся в деле выписок из ЕГРН на спорные объекты недвижимого имущества следует, что право собственности на них зарегистрировано за ООО "АЛЬЯНС", регистрация перехода права собственности в отношении заложенного имущества в пользу Банка не завершена, начисление истцом платы за пользование земельным участком в отношении ООО "АЛЬЯНС" является правомерным.

Довод апелляционной жалобы о том, что Банк не принимает достаточных мер по снятию ограничений и регистрации заложенного имущества опровергается материалами настоящего дела.

Как установлено материалами настоящего дела, 14.07.2020 Банк подал документы на регистрацию перехода права собственности на указанное выше заложенное имущество, но ввиду зарегистрированных 12 ограничений на каждый из объектов завершить регистрацию перехода права собственности не представляется возможным. 

Указанные ограничения установлены в результате ненадлежащего исполнения ООО «Альянс» обязательств по погашению задолженности в рамках возбужденных исполнительных производств.

Указанные ограничения препятствуют деятельности конкурсного управляющего Банка по регистрации заложенного имущества, проведению инвентаризации, оценки и дальнейшей реализации заложенного имущества с целью погашения требований кредиторов. 

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соответствии выводов суда области фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам. 

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения. 

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на ее заявителей, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.04.2022 по делу № А08-3553/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

председательствующий судья

ФИО1

 

судьи

ФИО2

 

ФИО3