ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-14703/2020

г. Вологда

02 сентября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 сентября 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Ралько О.Б. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска на решение Арбитражного суда Архангельской области                     от 07 июня 2021 года по делу № А05-14703/2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гелион» (адрес: 164500, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (адрес: 164501, 

<

...>;                         ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, общей  площадью                          166,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, а именно:  пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №  159-ФЗ по цене  3 820 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с отчетом об оценке»; пункт 5.2 договора исключить, пункт 5.4.1 договора исключить (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнения иска).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Профит-Оценка» (адрес: 460517, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – ООО «Профит-Оценка»).

Решением от 07.06.2021 суд урегулировал разногласия возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, общей  площадью 166,5 кв.м, кадастровый номер 29:28:104154:2274, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж второй, помещение № 20050, изложил спорные пункты договора в следующей редакции: «Пункт 2.1. Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 3 820 000 руб. 00 коп.  (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением  от 22.04.2021 № 391-ПО-2021.  Пункт 5.2.  За просрочку платежа покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.  При обнаружении нарушения со стороны покупателя исполнения графика платежей (приложение  1) продавец направляет покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено покупателем в течение  10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта и уплатить ее.  Уплата суммы пеней осуществляется покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле «назначения платежа» текста: «Пени по договору от (дата) № (номер) купли-продажи муниципального имущества (Победы, 58)».  В случае несогласия покупателя с выставленным продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если покупатель самостоятельно рассчитал сумму пени и уплатил ее, покупатель совместно с продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени. Пункт 5.4.1. Покупатель возвращает продавцу имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, уплачивает продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, и плату за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего договора по дату расторжения настоящего договора и возврата продавцу имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора включительно». 

Комитет с решением суда не согласился, в апелляционной жалобе просил его отменить в части урегулирования разногласий по пункту 2.1 договора, изложить пункт 2.1 договора в своей следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №  159-ФЗ по цене  5 534 566 руб. 56 коп. (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с отчетом об оценке от 20.10.2020 № 2924/2020».

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации  или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон                           № 159-ФЗ) не установлена обязанность проведения оценки отчуждаемого имущества на дату обращения. Поскольку цена, предложенная ответчиком, сформирована на 20.10.2020, оспаривая ее, истец должен был представить доказательства иной оценки на эту же дату. Заключение эксперта № 391-ПО-2021 не опровергает достоверность цены, указанной в отчете об оценке. В претензии Общество не сообщило, что оценку отчуждаемого имущества необходимо провести на дату обращения, в связи с этим она не может быть принята к расчету. Экспертом допущены методологические ошибки, ведущие к занижению итогового результата, в результате нарушены статья 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), Федеральные стандарты оценки № 1, 2, 3, 7. Анализ рынка содержит излишнюю информацию, рынок коммерческой недвижимости города Северодвинска исследован не в полной мере. В ходе расчетов экспертом использовано 3 предложения из иного ценового диапазона, нежели оцениваемый объект, обоснований отказа по остальным объекта не приведено. 

Общество в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, проверив судебный акт в пределах доводов и требований апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды муниципального имущества от 12.03.2014 № 03-07/645-14.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование было передано нежилое помещение, общей площадью 166,5 кв.м, расположенное в городе Северодвинске по адресу: проспект Победы, дом 58 (условный номер 29-29-06/038/2011-197) для использования - бытовые услуги производственного характера (ателье швейное, ремонт обуви, ремонт радиоаппаратуры). 

Общество 11.08.2020 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение указанного помещения. Данное заявление получено ответчика 12.08.2020 (вход. № 01-03-30/5355). 

Распоряжением заместителя главы администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 10.12.2020 № 92-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого встроенного помещения. Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в размере 5 534 566 руб. 56 коп. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 20.10.2020 № 2924/20, выполненного ООО «Профит-Оценка».

Комитет 11.12.2020 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей. 

Согласно пункту 2.1 договора в предложенной Комитетом редакции, «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 5 534 566 руб. 56 коп. без учета налога на добавленную стоимость в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости  муниципального имущества от 20.10.2020 № 2924/20».

В проекте Комитет изложил пункт 5.2 в следующей редакции: «За просрочку платежа покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.  При обнаружении нарушения со стороны покупателя исполнения графика платежей (приложение  1) продавец направляет покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено покупателем в течение  10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта и уплатить ее.  Уплата суммы пеней осуществляется покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле «назначения платежа» текста: «Пени по договору от (дата) № (номер) купли-продажи муниципального имущества (Победы, 58)».  В случае несогласия покупателя с выставленным продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если покупатель самостоятельно рассчитал сумму пени и уплатил ее, покупатель совместно с продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени. 

Пункт 5.4.1 предложен в следующей редакции: «Покупатель возвращает продавцу имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, уплачивает продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, и плату за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, рассчитанную по методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего договора по дату расторжения настоящего договора и возврата продавцу имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора включительно».

Общество не согласилось с редакцией вышеназванных пунктов  договора, предложило иную редакцию пункта 2.1, а именно: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене 3 820 000 руб. 00 коп.  (без учета налога на добавленную стоимость) в соответствии с экспертным заключением  от 22.04.2021 № 391-ПО-2021».

Общество также просило исключить из договора пункты 5.2 и 5.4.1. 

Комитет 25.12.2020 отклонил протокол разногласий. 

Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции урегулировал разногласия, приняв пункт 2.1 договора в редакции истца, пункты 5.2 и 5.4.1 в редакции ответчика.

С решением суда не согласился Комитет в части урегулирования судом  разногласий  по пункту 2.1 договора.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда в обжалуемой части согласно части 5 статьи 268 АПК РФ.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном      Законом № 135-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445       ГК РФ  либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела видно, что определением суда от 25.03.2021 с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено  эксперту общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Троицкий дом»» ФИО2. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 166,5 кв.м, кадастровый номер 29:28:104154:2274, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж 2, помещение  № 20050, по состоянию на 12.08.2020.

Согласно заключению судебной экспертизы от 22.04.2021 № 391-ПО-2021 рыночная стоимость указанного помещения по состоянию на 12.08.2020 составляет  3 820 000 руб. 

Доводы подателя жалобы  о том, что эксперт  не дал ответы на поставленные вопросы, не принимается во внимание.

Имеющиеся в деле заключение эксперта  содержит подробное описание поставленных  перед ним вопросов, описания процесса исследования. Выводы мотивированы, со ссылкой на конкретные  источники получения  исходной информации.

В данном случае  имеющееся в деле заключение оценено судом первой инстанции  как полное, всестороннее с учетом поставленных перед экспертом вопросов. Привлеченный судом  эксперт и экспертная организация имеют соответствующую квалификацию, стаж работы,  сомнений в профессионализме эксперта суд и лица, участвующие в деле, не имеют, отводов не заявили. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и  заключения. Данные обстоятельства также проверялись судом апелляционной инстанции.

Таким образом, представленное в суд заключение эксперта  отвечает требованиям  законодательства о проведении экспертизы, нормам статьи 86 АПК РФ.

До принятия судом решения истец с учетом результатов судебной экспертизы на основании статьи 49 АПКРФ уточнил редакцию пункта 2.1 договора и просил установить цену продажи помещения в размере 3 820 000 руб. (без НДС). 

Согласно статье 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. 

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом                  № 135-ФЗ.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 135-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Как правомерно указал суд, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Аналогичные выводы содержатся в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установил суд первой инстанции, в проекте спорного договора пункт 2.1 изложен в следующей редакции: «Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ по цене                       5 534 566 руб. 56 коп. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 20.10.2020 № 2924/20».

Общество представило замечания к заключению оценщика от 20.10.2020                            № 2924/20, указав, что стоимость имущества определена на неверную дату  – 20.10.2020, поскольку заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества подано истцом ответчику 12.08.2020. 

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В данном случае для установления рыночной стоимости объекта оценки назначена судебная экспертиза, что отвечает требованиям АПК РФ.

Довод подателя апелляционной жалобы о порочности выводов эксперта  является необоснованным, носит общий (неконкретный) характер, доказательств, что они  повлияли  на общий итоговый  результат, в материалы дела не представлено.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 разъяснено, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости подлежит определению по состоянию на 12.08.2020 в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере                     3 820 000 руб. Пункт 2.1 договора принят судом в редакции, предложенной Обществом. Отчет об оценке от 20.10.2020 № 2924/20, составленный по заказу Комитета, мотивированно не принял судом первой инстанции.

Таким образом, оснований для принятия редакции пункта 2.1 договора, предложенной Комитетом, у суда не имелось.  Суд первой инстанции правомерно принял редакцию спорного пункта, предложенную Обществом.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Доводы подателя жалобы в этой части не опровергают выводы суда первой инстанции. 

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Суд указал, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства договором может быть предусмотрена ответственность, как в виде взыскания неустойки, так и в виде взыскания процентов. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит продавцу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ установлено общее правило для случаев неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, предусматривающее право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Как указал суд первой инстанции, предлагаемая продавцом ставка неустойки в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, соответствует обычно принятой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой. Поскольку Общество не представило правового обоснования исключения из договора пункта 5.2, данный пункт договора принят судом в редакции Комитета.

Суд указал, что внесение покупателем платы за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, в случае расторжения договора, соответствует принципу платности пользования имуществом и не нарушает права покупателя. Уплата штрафа в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества является мерой ответственности покупателя за ненадлежащее исполнение обязательства по договору купли-продажи, помимо нарушения срока уплаты платежей, соответственно, применение двойной меры ответственности покупателя за нарушение исполнения обязательств по договору отсутствует.

Поскольку Общество правового обоснования исключения из договора пункта 5.4.1 не представило, суд первой инстанции пришел к выводу, что оснований для исключения указанного пункта из договора не имеется.

В этой части решение суда не обжалуется, доводов в жалобе не имеется,  возражений в отзыве не содержится.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 07 июня                    2021 года по делу № А05-14703/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          О.Б. Ралько

          Н.В. Чередина