АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-1274/2021

28 сентября 2021 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2021 года.

 

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Залужной Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бургражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании убытков в размере 148 687 руб.,

третье лицо,

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 (доверенность от 07.10.2020, паспорт, диплом), 

от ответчика: не явился, извещен (расписка представителя в деле), 

от третьего лица: не явился, извещен в порядке части 4 статьи 123  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда, направленное по  адресу регистрации, возвращено с отметкой «истек срок хранения», почтовое отправление №67000862924143),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бургражданстрой»  о взыскании убытков в размере 148 687 руб.

Определением от 20.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

В обоснование исковых требований истец указал, что 20.06.2017 между ФИО2 и ООО «БурГражданСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 1 -29/2016- (1).  Предметом договора являлось нежилое помещение № 1 (110,1 кв.м.), расположенное в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>,к.З, цокольный этаж. Участник долевого строительства своевременно и полностью произвела оплату по настоящему договору. Однако, в соответствии с п. 5.1.1. договора, застройщик не исполнил свои обязательства добросовестно. При ознакомлении с нежилым помещением при его приемке истцом было установлено, что в помещении внутренние канализационные сети проложены в горизонтальном положении путем крепления к потолку через всю ширину помещения; часть полипропиленовых труб отопления проложена с верхнего (1) этажа по стене и по полу до середины помещения с дальнейшим уходом в подвальные технические помещения. Данные недостатки существенно ухудшали помещение. Кроме того, одну из внутренних канализационных сетей неоднократно прорывало, что приводило к образованию большего количество на площади всего помещения сточных вод с мусором. Об указанных недостатках было сообщено неоднократно застройщику, который игнорировал каждое обращение, ссылаясь при устной встрече на проектную документацию. 

Понимая, что застройщик явно не заинтересован в устранении недостатков, а также последствий прорыва внутренней канализационной сети, участник долевого строительства был вынужден принять решение о расторжении договора, направив в адрес застройщика 09.04.2020  уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, в соответствии с п. 3, ч. 1, ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. 29.05.2020 г. было подписано соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 1 -29/201 б-(-1) от 20.06.2017 г., в соответствии с которым 15.06.2020  участнику долевого строительства было возвращены денежные средства в размере 8 808 000 руб.  

Получив денежные  средства,  истец возвратил застройщику нежилое помещение с   улучшениями,   а   именно   индивидуальным вентиляционным воздуховодом (вытяжкой), которая была монтирована в процессе строительства дома ИП ФИО5 на основании договора с истцом от 25.12.2017.  Принимая во внимание данный факт, ввиду отказа от договора и его расторжения по вине ответчика,  истец понес убытки в размере 148 687,05 рублей. 

Ответчик в ходе рассмотрения дела иск не признавал, представил отзыв, в котором указал, что истец самостоятельно, до ввода в эксплуатацию дома (31 июля 2019 г.), заключил договор № 158 от 25 декабря 2017 г. с ИП ФИО5 на монтаж воздуховода. Истец не обращался к ответчику с просьбой о возможности монтажа системы дополнительного воздуховода, до ввода в эксплуатацию дома, в котором был произведен монтаж воздуховода. Ответчик свои обязательства по договору долевого участия исполнил в полном объеме, многоквартирный жилой дом был построен и введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 04-3.02000-24-2019 от 31 июля 2019 г., выданное Комитетом по строительству Администрации г. Улан-Удэ. Ненадлежащего исполнения обязанностей со стороны ответчика допущено не было. В соответствии с условиями соглашения от 29 мая 2020 г. о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома № 1-29/2016-(-1) от 20 июня 2017 г., с момента государственной регистрации настоящего соглашения, а также выплаты денежных средств, в сроки и размеры, п. 2 настоящего соглашения, стороны не имеют друг к другу претензий, по обязательствам, предусмотренным договором (п. 3). Таким образом, условия, при которых стороны не имеют друг к другу взаимных претензий были соблюдены ответчиком в полном объеме. Стороны предусмотрели, что какие либо взаимные претензии друг к другу они не имеют, в связи с чем, истец не вправе заявлять исковые требования о взыскании убытков, поскольку, исходя из даты из возникновения (декабрь 2017 г.) и даты подписания соглашения (май 2020 г.) он не мог не знать об их наличии при подписании соглашения о расторжении договора. Ссылка истца на то, что «она является экономически слабой стороной» не может быть принята судом во внимание, поскольку, истец является индивидуальным предпринимателем, что указано самой истицей, при подаче искового заявления.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено (определение суда, направленное по  адресу регистрации, возвращено с отметкой «истек срок хранения», почтовое отправление №67000862924143, также извещалось телефонограммой по адресу, указанному в договоре).

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 20.06.2017 между ООО «Бургражданстрой» (застройщик) и ИП ФИО2 (участник долевого строительства) был заключен договор №1-29/2016-(1), согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства, указанный в п. 1.2. договора участия в долевом строительстве.

В п. 1.2. договора указано, что объектом долевого строительства является нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме в 1 подъезде на цокольном этаже, состоящее из 1 помещения со строительным номером 1 проектной общей площадью 110, 1 кв.м., создаваемое с привлечением денежных средств участника долевого строительства и подлежащее передач участнику без внутренней отделки только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Цена договора составляет 8 808 000 руб. (п. 3.1. договора).

Стороны подписали приложение №1 к договору №1-29/2016-(1) – описание объекта строительства.

ИП ФИО2 оплату по договору произвела в полном объеме, что подтверждается представленными платежными поручениями и квитанциями (л.д. 81-97, 99-100).

Акт приемки объекта участнику долевого строительства подписан не был.

Как указала ИП ФИО2, при приемке помещения ей было выявлено, что в помещении внутренние канализационные сети проложены в горизонтальном положении путем крепления к потолку через всю ширину помещения; часть полипропиленовых труб отопления проложена с верхнего (1) этажа по стене и по полу до середины помещения с дальнейшим уходом в подвальные технические помещения. Данные недостатки существенно ухудшали помещение, указанное расположение внутренних канализационных сетей не соответствовало проектной документации. Кроме того, одну из внутренних канализационных сетей неоднократно прорывало, что приводило к образованию большего количество на площади всего помещения сточных вод с мусором. Об указанных недостатках было сообщено неоднократно застройщику, который игнорировал каждое обращение, ссылаясь при устной встрече на проектную документацию. 

21.10.2020 вх.№696 (л.д.17) истец сообщил ответчику, что при ознакомлении с нежилым помещением было установлено, что канализационные трубы проходит под потолком через все помещение. На официальном сайт застройщика размещена только проектная декларация, которая не содержит сведений о внутренней системе канализации и ее расположении.  Канализационные трубы расположены в помещении сверху вниз и имеют изгиб под углом 90 градусов. В местах изгиба создается нагрузка на корпус канализационной трубы, вследствие чего происходят протечки технических вод, протекаемой по системе канализационных труб, начиная с самого верхнего этажа здания. 21.10.2019 в нежилом помещении произошла протечка воды, площадь которой заняла половину помещения.  Итсец также указал на наличие отверстия в полу. Перечисленные недостатки, допущенные застройщиком, создают технические и правовые последствия для дальнейшего использования участником долевого строительства. Истец просил ООО «Бургражданстрой» проложить канализационную трубу сверху вниз под углом 0 градусов, начиная с входа от потолка до пола с дальнейшим уходом в подвал здания, устранить монтажными работами отверстие в полу, устранить протекшую воду, растекшуюся по половине помещения.

28.11.2019 вх. №723 (л.д. 18) истец вновь обратился с претензией к обществу о несоответствии прокладки труб в помещении проектной документации, просил устранить данное нарушение, а также устранить протечку их канализационной трубы. 

04.12.2019 ответчик получил претензию вх.№730 (л.д.19), в которой указано, что при очередном осмотре нежилого помещения предпринимателем было зафиксировано, что отопительные трубы проложены с потолка по стене вертикально до упора полового покрытия, где имеют изгиб под углом 90 градусов, после чего трубы продолжены на 1,5 метра по половому покрытия к центру нежилого помещения с дальнейшим уходом в подвал. Указанные отопительные трубы не предусмотрены проектной документацией. Также установлена протечка бытовых отходов их канализационной трубы, проходящей под потолком. Застройщик допустил нарушения при сдаче  нежилого помещения. Истец просил демонтировать отопительные трубы с обязательным восстановлением всех следов отверстий в потолке и напольном покрытии, осуществить замену канализационной трубы, устранить протечку. 

13.12.2019 истцом с участием управляющей компании «Европа-Сервис» был составлен акт осмотра помещения, в котором указано на течь канализационной трубы, причиной послужило нахождение данной трубы под уклоном. Требуется устранение причины течи застройщиком. Акт вручен ответчику 17.12.2019 (л.д. 20). 

27.12.2019 истец обращался к ответчику с просьбой о внесении изменений в рабочую документацию «Водопровод и канализация» (л.д. 34).

30.12.2019 истцом с участием управляющей компании «Европа-Сервис» был составлен акт осмотра помещения (л.д.22), в котором зафиксирована течь канализационной трубы, причина течи – прорыв заглушки трубы, указано, что требуется устранение причины течи со стороны застройщика. 

13.01.2020 истец обратился к ответчику с претензией вх.№3 (л.д. 21), в которой вновь указал, что 30.12.2019 в нежилом помещении №1 произошла течь канализационной трубы по причине прорыва заглушки, на полу помещения сточные воды, мусор, просил застройщика устранить последствия прорыва, произвести замену заглушки. 

09.04.2020 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора №1-29/2016-(1), в котором сослался на направленные в адрес застройщика претензии, не устранение недостатков, указанных в претензиях со стороны застройщика. Истец ссылался на п. 2 ч. 1 ст. 9, п.3 ч. 1 ст. 9 ФЗ №214, указал, что при ознакомлении с нежилым помещением, было установлено, что застройщиком проложена канализационная труба под потолком через всю ширину нежилого помещения, наличие указанной канализационной трубы нарушает права истца, об указанном способе прокладки трубы, застройщик участника не уведомлял. Истец просил расторгнуть договор по указанным основаниям, вернуть оплаченные денежные средства в размере 8 808 000 руб. (уведомление представлено истцом через систему «Мой арбитр» 08.09.2021, доказательства отправки ответчику – л.д.23). 

29.05.2020 было подписано соглашение о расторжении договора (л.д. 24). 

Денежные средства, оплаченные участником долевого строительства были возвращены ответчиком 15.06.2020 (л.д. 25). 

В последующем, ответчик продал помещение ФИО4 по договору от 15.01.2021 стоимостью 11 000 000 руб. (л.д. 117-120).

Как указывает истец, в помещении, являющемся объектом долевого строительства, им был установлен вентиляционный воздуховод (вытяжка), то есть произведены неотделимые улучшения. 

Так,  25.12.2017 между истцом (заказчик), в лице ФИО6 по доверенности от 01.10.2017, и ИП ФИО5 был заключен договор №158 (л.д. 26-27), по условиям которого ИП ФИО5 обязался произвести монтаж воздуховодов по адресу 

<

...> блок В, цокольный этаж, пом. 1.  Сумма договора составила 148 687 руб. 05 коп. 

12.02.2018 истец и ИП ФИО5 подписали акт о приемке работ на сумму 148 687 руб. Согласно квитанции №607 от 25.12.2017 ИП ФИО5 по договору получил от истца указанную сумму (л.д.28, 62). 

10.02.2021 истец обратился к ответчику с претензией о возмещении ему убытков в сумме стоимости установленной вытяжки (л.д. 39-40). 

В ответе на досудебную претензию ООО «Бургражданстрой» запросило у истца исполнительную схему вентиляции, аксонометрию, расчет системы (аэродинамический), сертификат о качестве, пояснительную записку, акт освидетельствования работ, паспорт систем оборудования (л.д.41).

Запрашиваемы документы были предоставлены ответчику 09.03.2021 (л.д.42). 

Дальнейшего ответа на претензию от ответчика не последовало, что и послужило основанием для обращения с иском. 

Исследовав представленные в материалах дела доказательства,  в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований по следующим основаниям.

По своей правовой природе, заключенный сторонами договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве  одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.        Согласно пункту 1 статьи  6  Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

 В статье  8  Закона № 214-ФЗ закреплено, что передача  объекта  долевого  строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В статье 7 Федерального Закона № 214-ФЗ указано, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

При этом согласно статье 2 Закона об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В силу статьи 10  Федерального Закона № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В п. 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013, разъяснено, что убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным ч. ч. 1 и 1.1 ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства.

В отсутствие в Законе о долевом участии в строительстве специальных положений об убытках подлежат применению общие положения о возмещении убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательств, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 12 Постановления от 23 июня 2015 г. № 25 "О применении судами положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Таким образом, привлечение к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков возможно при установлении совокупности следующих условий: доказанности наличия убытков и их размера; противоправности поведения причинителя вреда; наличия причинно-следственной связи между его противоправным поведением и возникшими убытками.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что, по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

Ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной декларации, размещенной в сети Интернет на сайте ответчика и доступной для ознакомления участника долевого строительства (https://bgs03.ru/) не содержится сведений о размещении внутренних сетей канализации на строящемся объекте. В судебном заседании 20.08.2021, 21.09.2021 судом был изучены сведения с сайта ответчика, представитель общества не смог пояснить, где размещена проектная документация, касающаяся внутренних канализационных сетей дома, на официальном сайте общества. В проектной декларации, размещенной на сайте, данные сведения отсутствуют.

Суд запрашивал у ответчика проектную документацию внутренних канализационных сетей по объекту (первоначальный вариант и измененный), пояснения о том, где и когда она размещалась, порядок доведения указанной информации до дольщиков. Проектная документация внутренних канализационных сетей ответчиком не представлена.

Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена истцу необходимая и достоверная информация о строящемся объекте.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ представлено не было.

Как пояснил истец, о том, что канализационные трубы в его помещении будут проходить под потолком, он не знал, так как прокладка труб таким образом возможна только в подвалах.

Истец в судебном заседании 21.09.2021 представил в материалы дела проектную документацию «Раздел 5. Подраздел 2, подраздел 3. Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений. Система водоснабжения, система водоотведения. П001-2016 ПД –ИОС.ВК 1-1». Истец пояснил, что копию данной проектной документации он получил от другого дольщика, который оказался в такой же ситуации, как и истец, спор рассматривается в  другом суде.

Как следует из представленной проектной документации  (л. 20 проекта) и указал истец в судебном заседании, в проекте указано, что трубопроводы прокладываются скрыто в стеновых каналах и зашивных коробах и открыто под потолком только по помещениям подвала. Помещение истца является цокольным, а не подвальным. Какая-либо иная проектная документация в материалы дела не представлена.

Основанием одностороннего отказа от договора со стороны истца являлось неустранение недостатков, указанных им в неоднократных претензиях в адрес застройщика (застройщиком проложена канализационная труба под потолком через всю ширину нежилого помещения, что не соответствует проекту, и не было доведено до истца, наличие течи  в канализационной трубе, затопления помещения). Указанные факты также подтверждены актами, составленными с участием управляющей организации. Наличие указанных недостатков и дефектов ответчиком документально не оспорено. 

Истец просил расторгнуть договор по указанным основаниям, что изложил в  уведомлении от 09.04.2020, направленной застройщику. 

29.05.2020 было подписано соглашение о расторжении договора (л.д. 24). 

Учитывая изложенное, а также тот факт, что ответчик не представил ни одного ответа на претензии, полученные им от истца, не ответил какими-либо возражениями на его уведомление о расторжении договора, а подписал без разногласий соглашение о расторжении договора, суд приходит к выводу, что договор участия в долевом строительстве является расторгнутым по инициативе истца, расторжение договора подтверждено фактическими действиями ответчика, возвратившего денежные средства истцу, внесенные им по договору, отсутствием каких-либо возражений на претензии истца. Следовательно, недостатки, указанные в претензиях, были признаны в качестве таковых застройщиком, последним не устранены, иного ответчик не доказал.

Удовлетворяя исковые требования, суд признает установленным и исходит из того, что затраты на установление вытяжки в спорном помещении, являющиеся неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению в качестве убытков, возникших в связи с отказом истца от исполнения договора по причине наличия в помещении существенных недостатков.

Законодатель прямо не определяет, что следует понимать под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства.

Однако, исходя из взаимосвязи частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, можно предположить, что под таким нарушением следует понимать нарушения требований, которые привели к ухудшению качества объекта долевого строительства либо в результате которых объект долевого строительства стал непригоден для использования по назначению.

Как следствие, неустранение застройщиком подобных недостатков, приведших к ухудшению качества самого объекта, в разумный срок влечет возникновение у участника долевого строительства права отказаться от дальнейшего исполнения договора.

Целью возмещения убытков в судебном порядке является возмещение имущественных потерь потерпевшего в результате нарушения его права.

Спорные расходы являются для истца убытками, поскольку неся данные расходы он предполагал пользоваться помещением, а равно результатами своих затрат, по их назначению, в своих интересах, но был лишен такой возможности в результате виновных действий ответчика, повлекших за собой возврат спорного имущества в улучшенном, чем при передаче истцу, состоянии, и результатами вложений истца в данные улучшения будет пользоваться иное лицо, что повлекло для истца умаление его имущества, а равно причинение убытков, обязанность по возмещению которых в силу указанных выше норм права лежит на ответчике.

Требования истца соответствуют разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" о полном возмещении убытков, в результате возмещения которых кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (ст. 15, п. 2 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации), в состав которых входят реальный ущерб и упущенная выгода, где под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества, упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Отрицая отнесение произведенных истцами улучшений к убыткам, к неотделимым улучшениям, ответчиком не предоставлено доказательств неосновательного обогащения истца взысканием стоимости данных улучшений, использование либо возможность использования данных улучшений в иных условиях, вне данного помещения без несения дополнительных затрат, что позволило бы сделать вывод о том, что отказом в возмещении данных убытков положение истца, в котором он находился бы, если бы договор не расторгался, сохранится.

Доводы ответчика о том, что при введении дома в эксплуатацию, был составлен акт о готовности всех коммуникаций, получены технические условия на подключение к водопроводу объекта, отклоняются, поскольку доказательств в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ о том, что недостатки помещения, указанные истцом отсутствуют, ответчик не представил, ответчик после получения от истца уведомления об отказе от договора, подписал соглашение о его расторжении, факт наличия недостатков не оспорил.

Факт установки оборудования подтвержден представленными истцом документами (договором, актом, квитанцией об оплате). Дата установки вытяжки согласуется с датой приобретения нежилого помещения.

Доводы ответчика о том, что до ввода объекта в эксплуатацию истец не имел права производить в помещении какие-либо  улучшения, не могут свидетельствовать о незаконности требований истца, как несостоятельные, противоречащие установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основанные на ошибочном толковании норм материального права, подлежащих применению к спорным правоотношениям. Правоотношения сторон по пользованию спорным помещением возникли из договора участия в долевом строительстве от 20.06.2017, который не признавался недействительным, что юридически подтвердило право истца пользования помещением, повлекшее возможность выполнения там работ по установке вытяжки. Отсутствие на момент проведения работ решения о вводе объекта в эксплуатацию не препятствовало истцу осуществить право пользования в отношении приобретенного им на законном основании помещения в целях подготовки к возможности ее использования для целей ее приобретения.

Ссылку ответчика на то, что в соответствии с условиями соглашения от 29 мая 2020 г. о расторжении договора долевого участия в строительстве стороны предусмотрели, что какие- либо взаимные претензии друг к другу они не имеют, в связи с чем, истец не вправе заявлять исковые требования о взыскании убытков, суд отклоняет.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

При этом применение правил пункта 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации не поставлено в зависимость от конкретного способа расторжения договора. Подписание сторонами соглашения не может однозначно свидетельствовать о наличии либо об отсутствии нарушения договора. Когда расторжение договора по соглашению сторон осуществляется в ответ на существенное нарушение, заключение соглашения само по себе не влияет на права потерпевшей стороны, которые у нее имеются в силу закона или условий договора в отношении последствий расторжения. В частности, потерпевшая сторона сохраняет право требовать возмещения убытков, вызванных вынужденным расторжением нарушенного договора. Суд не усмотрел оснований считать, что ИП ФИО2, подписав данное соглашение, отказалась от права на взыскание убытков.

На основании изложенного, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию в его пользу с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р  Е  Ш  И Л:

Иск удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бургражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 148 687 руб. – сумму убытков, 5 461 руб. – расходы по оплате государственной пошлины, всего 154 148 руб.

Решение по настоящему  делу вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

 

Судья                                                                       Е.В. Залужная