АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-13447/2017

г. Краснодар

25 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.04.2019

Полный текст решения изготовлен 25.04.2019.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

администрации города Сочи – исполнительно – распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),                                 354000, 

<

...> (далее – истец, администрация)

к обществу с ограниченной ответственностью «Империал»                                                    (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 350063, 

<

...> (далее – ответчик, ООО «Империал», общество)

к ФИО2, г. Сочи

о взыскании 980 917,87 рублей,

о расторжении договора аренды

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика 1: ФИО3 – представитель, по доверенности

от ответчика 2: ФИО2 – представитель, по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд  с исковым заявлением к о взыскании задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402008:347 общей площадью 2 411 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, за период с 01.04.2016 по 30.09.2016 в размере 965 309,98 рублей, по пене 15 607,89 рублей; о расторжении договора от 09.12.2009 № 4900005484 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402008:347 общей площадью 2 411 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы наличием в деле доказательств, подтверждающих погашение ответчиком долга и неустойки в полном объеме. Отказ в расторжении договора аренды обусловлен отсутствием существенных нарушений условий договора аренды со стороны общества.

Постановлением Арбитражного суд Северо – Кавказского округа от 26.04.2018 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу № А32-13447/2017 в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и взыскании пени отменены, в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

Определением суда от 03.10.2018 по требованиям о расторжении договора аренды земельного участка от 09.12.2009 № 4900005484 произведена процессуальная замена общества на ФИО2 Также указанным определением ФИО2 привлечена к участию в деле в качестве ответчика по требованиям о взыскании пени.

Определением суда от 22.11.2018 отклонено ходатайство общества о прекращении производства по делу, в связи с тем, что уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды  произведена в ходе судебного разбирательства, изменение в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны в споре в связи с заключением договора уступки прав не влечет за собой автоматическое изменение подведомственности спора арбитражному суду, поскольку согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подведомственности, должно быть рассмотрено им по существу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 6132/08 по делу № А45-10354/2007, постановление АС СКО от 27 января 2014 года по делу № А25-1355/2011).

Суд приобщила к материалам дела, представленные во исполнение определения суда от 13.03.2019 истцом доказательства. В связи с тем, что истцом определение суда от 13.03.2019 исполнено, вопрос о наложении на администрацию штрафа не рассматривался.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 22.04.2018 объявлен перерыв до 09 часов 30 минут 25.09.2018. после перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Как следует из материалов дела, муниципальному образованию город – курорт Сочи на праве муниципальной собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402008:347, площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, Ленина, запись государственной регистрации от 11.03.2009 № 23-23-22/006/2009-466.

09 декабря 2009 года между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, предоставляемого для строительства (далее – договор). В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402008:347 площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, для размещения реабилитационного центра с лечебно – оздоровительным комплексом и лабораторией антидопингового контроля. Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 01 декабря 2019 года (пункт 2.1 договора). В силу пункта 3.3 договора внесение арендной платы осуществляется ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартал. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. За нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.06.2016 договор зарегистрирован в установленном законом порядке, запись государственно регистрации от 02.03.2010 № 23-23-22/164/2009-290.

В связи с тем, что общество ненадлежащим образом исполняло обязательства по внесению арендной платы, администрация в адрес ответчика направляла претензии от 14.04.2016, от 16.08.2016, с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Истец, указывая на то, что ответчиком не исполнены обязательства по внесению арендной платы, а также неиспользование земельного участка, предоставленного для целей строительства, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

После обращения истца в суд с настоящим иском в ходе ряда сделок переуступки права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ФИО2, не являющейся индивидуальным предпринимателем.

В связи с тем, что уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды произведена в ходе судебного разбирательства, изменение в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны в споре в связи с заключением договора уступки прав не влечет за собой автоматическое изменение подведомственности спора арбитражному суду, поскольку согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подведомственности, должно быть рассмотрено им по существу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 № 6132/08 по делу № А45-10354/2007, постановление АС СКО от 27 января 2014 года по делу № А25-1355/2011).

Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее - постановление № 57) арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной системы обеспечения градостроительной деятельности города – курорта Сочи от 01.03.2019 № 21.01-11/7905, предоставленных департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи спорный земельный участок расположен в территориальной зоне «ОЦ-2» (зона лечебно – оздоровительных учреждений). Основным видом разрешенного использования является «ОЦ-2» - зона лечебно – оздоровительных учреждений, которое включает в себя коммунальное обслуживание, здравоохранение, культурное развитие, магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, спорт, природно-познавательный туризм, связь, обеспечение внутреннего правопорядка, охрана природных территорий, курортная деятельность, историческая, общее пользование территории.

Так, видом разрешенного использования спорного земельного участка является по сведениям Единого государственного реестра недвижимости – для размещения реабилитационного центра с лечебно – оздоровительным комплексом и лабораторией антидопингового контроля.

Участок расположен в границах территории исторического поселения регионального значения в соответствии с Законом Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ, расположенных на территории Краснодарского края»; в границах водоохранной зоны Черного моря 500 м; оползневых процессов.

В границах красных линий не находится.

Согласно части 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (в применимой к спорным отношениям редакции) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены юридическим лицам в собственность или в аренду. Предоставление земельных участков осуществляется по определенной процедуре на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: 1) без предварительного согласования мест размещения объектов; 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя следующие действия: выбор земельного участка; проведение работ по его формированию; постановку данного земельного участка на государственный кадастровый учет по правилам статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации; принятие в порядке, установленном статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определениями суда от 21.05.2018, 18.06.2018 у администрации запрашивались документы, сопровождающие заключение спорного договора. Однако, указанные документы администрацией не представлены.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения процедуры предоставления спорного земельного участка для строительства, в силу чего договор не соответствует нормам права, действующим на момент заключения сделки.

Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может быть расторгнута в судебном порядке или прекращена в одностороннем порядке по истечении срока ее действия (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2006 по делу № А40-40433/05-91-319, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2009 по делу № А42-5308/2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2009 по делу № А32-4015/2008-28/80).

Таким образом, в удовлетворении в указанной части иска надлежит отказать.

В рамках настоящего дела также рассматриваются требования администрации о взыскании пени.

Неустойкой (штрафом, пеней), согласно статье 330 Гражданского кодекса, признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По смыслу этой нормы и нормы статьи 167 Гражданского кодекса, взыскание неустойки, предусмотренной ничтожным договором аренды, недопустимо.

Таким образом, признание договора аренды недействительным (ничтожным) исключает возможность взыскания договорной неустойки (пени).

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 по делу № А53-28993/2014, от 24.08.2014 по делу № А32-39647/2012, от 09.07.2016 по делу № А32-27808/2015, от 30.08.2017 по делу № А32-6146/2017.

В силу указанного в иске надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 163, 170- 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко