АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СТАВРОПОЛЬСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело  № А63-19549/2022

г. Ставрополь

04 июня 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 04 июня 2024 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края 

            в составе судьи Сиротина И.В.

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                       Шевченко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, Ставропольский край, г.Михайловск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>,

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, г.Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Дельта», г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, 

индивидуальный предприниматель ФИО3, г.Изобильный, ИНН 

<

***>, 

индивидуальный предприниматель ФИО4, г.Михайловск, ИНН 

<

***>, 

индивидуальный предприниматель ФИО5, г. Ставрополь, ИНН 

<

***>,

об обязании освободить занимаемые помещения от своего имущества и имущества субарендаторов и возвратить помещения, 

при участии в судебном заседании представителя от истца – ФИО6 по доверенности от 01.02.2024, представителей от ответчика  – ФИО7 по доверенности от 25.01.2023, ФИО8 по доверенности от 25.01.2023 (до перерыва), представителя от истца – ФИО6 по доверенности от 01.02.2024, представителя от ответчика  – ФИО8 по доверенности от 25.01.2023 (после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1, Ставропольский край, г.Михайловск, обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, г.Ставрополь, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Дельта», г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, индивидуальный предприниматель ФИО3, г.Изобильный, ИНН 

<

***>, индивидуальный предприниматель ФИО4, г.Михайловск, ИНН 

<

***>, индивидуальный предприниматель ФИО5, г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, об обязании арендатора ФИО2 с момента вступления решения суда в законную силу освободить занимаемые помещения от своего имущества и имущества субарендаторов и возвратить помещения ИП ФИО1 по приемо-сдаточному акту, о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 60 000 руб. и расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Определением от 03.04.2024 судебное заседание отложено на 15.05.2024. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представители ответчика возражали против заявленных требований, заявили ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу.

Представитель истца возражал против ходатайства представителей истца об отложении судебного разбирательства по делу.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства представителей ответчика об отложении судебного разбирательства по делу как необоснованного и не подтвержденного доказательствами. 

В судебном заседании 15.05.2024 объявлен перерыв до 22.05.2024 до 10 час. 05 мин. После перерыва заседания продолжено.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд:

- обязать индивидуального предпринимателя-главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (арендатора) с момента вступления решения в законную силу освободить занимаемые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, общей площадью 37,9 м2 и 140,9 м2 имеющие кадастровые номера 26:11:020155:240 и 26:11:020155:238 от своего имущества и имущества субарендаторов и возвратить помещения индивидуальному предпринимателю ФИО1 по приемо-сдаточному акту,

- взыскать с индивидуального предпринимателя-главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате услуг представителя в размере 60 000 руб., а также государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований истца, не возражал против ходатайства представителя истца об уточнении заявленных требований.

Суд удовлетворил ходатайство представителя истца об уточнении заявленных требований, принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Изучив материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности с учетом их относимости, допустимости и достаточности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом автовокзалов и автостанций (ОАО «Автовокзал»), г. Ставрополь, ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***> (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем-главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (арендатор) 26.12.2018 заключен договор №73/Шпак аренды нежилого помещения (далее - договор).

Согласно условиям указанного договора, арендодатель предоставил арендатору во временное пользование (аренду):

-   нежилое здание с кадастровым номером 26:11:020155:240 общей площадью 37,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании Решения Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2010 по делу № А63-4899/10, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.02.2011 за № 26-26-33/003/2011-388,

-   нежилое здание с кадастровым номером 26:11:020155:238 общей площадью 140,9 кв.м., наименование: автостанция, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании Решения Арбитражного суда Ставропольского края от 03.09.2010 по делу № А63-4899/10, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.02.2011 за № 26-26-33/003/2011-389 (далее – арендованное имущество, спорные помещения). 

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что арендатор обязуется использовать арендуемые нежилые помещения для осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 2.1 договора, срок аренды установлен сторонами с 26.12.2018 по 31.12.2029 включительно. Договор зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРН. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора стороны договорились, что общая сумма арендной платы по договору (А) рассчитывается по следующей формуле:

А = A1+ А2

где – A1 - постоянный ежемесячный платёж и А2 - переменная составляющая арендной платы, рассчитываемая по формуле А2 = Э+Г+В+Т при этом:

Э = сумма платы за потреблённую электрическую энергию, рассчитанная по существующим в Ставропольском крае тарифам пропорционально показаниям установленных электросчётчиков,

Г = сумма платы за отопление арендуемых помещений, рассчитанная пропорционально их площади,

В = сумма платы за пользование системами водоснабжения и канализации, взимаемая по показаниям соответствующих счётчиков только в случае их установки,

 Т = сумма платы за пользование телефоном (включает в себя абонентскую плату, стоимость междугородних и международных переговоров, стоимость доступа в Интернет и др. услуги связи).

В пункте 3.2 договора стороны договорились, что постоянный ежемесячный платёж A1 составляет 36 000 руб. в месяц, в том числе НДС, и уплачивается арендатором ежемесячно в течение срока действия договора не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

Сумма переменной составляющей арендной платы А2 указывается арендодателем в счёте, который подлежит оплате в течение 5 дней с момента получения (пункт 3.3 договора).    

Согласно пункту 3.6 договора стороны договорились, что порядок расчёта арендной платы и постоянный ежемесячный платёж A1 может пересматриваться в связи с изменением ценообразующих факторов, но не чаще 1-го раза в год.

О предстоящем изменении размера платы по договору арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за 15 дней (пункт 3.7 договора).

В соответствии с пунктом 6.1 договора арендодатель в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора аренды в случаях:

а) использования арендатором арендованного имущества в целом или его части с нарушением требований пункта 1.3 договора,

б) причинения арендатором вреда арендуемому имуществу как умышленно, так и по неосторожности,

в) нарушения арендатором сроков оплаты, установленных пунктами 3.2 и 3.3 договора;

г) нарушения арендатором требований раздела 4.2, а также иных обязанностей и условий, предусмотренных договором,

д) в случае производственной необходимости арендодателя в арендованном имуществе.

Согласно пункту 7.4 договора стороны договорились, что арендатор имеет право сдавать арендованное имущества в субаренду без согласия арендодателя.

Спорные помещения сданы арендатором в субаренду обществу с ограниченной ответственностью «Дельта», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (договор субаренды нежилого помещения № 19/2221 от 19.08.2019), индивидуальному предпринимателю ФИО4 ИНН 

<

***> (договоры субаренды нежилого помещения № 01/2021 от 01.04.2021 и № 01-03/2022 от 01.03.2022), индивидуальному предпринимателю ФИО5, г. Ставрополь, ИНН 

<

***> (договор субаренды нежилого помещения № 01/2023 от 01.01.2023) и индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Изобильный, ИНН 

<

***> (договор субаренды нежилого помещения № 01-10/2023 от 01.10.2023).

20.06.2022 ИП ФИО1 стала собственником арендованного имущества, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

07.07.2022 ИП ФИО1 направила арендатору уведомление о том, что по договору сменился собственник, об изменении реквизитов для оплаты и об изменении размера платы по договору. Согласно данному уведомлению размер ежемесячного платежа с 25.07.2022 составляет 142 000 руб.

Оплата арендной платы за июль 2022 года согласно условиям пункта 3.2 договора должна была быть произведена ответчиком не позднее 10.07.2022.

По состоянию на 25.07.2022 ответчик не произвел арендные платежи за пользование арендуемым имуществом за июнь 2022 года и за июль 2022 года.

Оплата была произведена ответчиком только 27.07.2022 в размере 36 000 руб., то есть без учета уведомления о повышении размера арендной платы с 25.07.2022.

Счет от 26.08.2022 на сумму переменной составляющей арендной платы А2, который надлежало оплатить до 02.09.2022, был оплачен 26.09.2022.

В связи с неоднократным нарушением ответчиком срока внесения арендной платы, истец направил ответчику уведомление от 25.07.2022 об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением сроков оплаты, в котором также просил погасить задолженность.

Указанное уведомление от 25.07.2022 направлено истцом арендатору 25.07.2022, что подтверждается почтовой квитанцией РПО № 35624070073144 и описью вложения в ценное письмо от 25.07.2022, и согласно условиям договора через 15 дней, то есть с 10.08.2022, как указывает истец, договор прекратил свое действие.

В этой связи, в уведомлении от 25.07.2022 содержалось адресованное ответчику требование явиться 10.08.2022 в 09 час. 00 мин. по адресу: 

<

...> для передачи имущества и подписания приемо-сдаточного акта.

По причине неисполнения ответчиком данного требования ИП ФИО1 25.08.2022 направила арендатору досудебную претензию о немедленном освобождении занимаемых помещений от имущества арендатора и сдачи помещения по приемо-сдаточному акту.

До настоящего времени требования претензии остались неисполненными, что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Оценивая законность и обоснованность заявленных требований, суд исходит из следующего. 

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав (статья 1) с использованием для этого широкого круга различных способов защиты (статья 12), которые направлены, в том числе, на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации  защита гражданских прав осуществляется, в частности, посредством пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

По смыслу статьи 622 ГК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», требование о возврате арендованного имущества подлежит удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Истец, заявляя требование об освобождении арендованного имущества, утверждает, что действие договора прекращено с 10.08.2022 в связи с его односторонним отказом от исполнения договора по причине неоднократных просрочек внесения арендной платы, допускаемых ответчиком, в частности, постоянной части арендной платы за июнь и июль 2022 года, а также переменной части арендной платы, подлежащей оплате до 02.09.2022. 

Из материалов дела следует, что оплата за июнь 2022 года должна была быть произведена до 10.06.2022, за июль 2022 года – до 10.07.2022  (пункт 3.2 договора). 

Платежным поручением № 691 от 27.07.2022 ответчик произвел оплату ИП ФИО1 в размере 12 000 руб. с назначением платежа «оплата по договору аренды № 73/Шпак от 26.12.2018 г. Арендная плата за июнь 2022. НДС не облагается». 

В обоснование суммы 12 000 руб. суд принимает довод ответчика о том, что ИП ФИО1 стала собственником спорных помещений только 20.06.2022, арендная плата с 01.06.2022 - 19.06.2022 была оплачена ОАО «Автовокзал», как предыдущему собственнику.

Платежным поручением № 693 от 27.07.2022 ответчик оплатил ИП ФИО1 36 000 руб. с назначением платежа «оплата по договору аренды №73/Шпак от 26.12.2018  Арендная плата за июль 2022 г. НДС не облагается».

Вместе с тем, суд учитывает следующие обстоятельства.

Ответчик письмом ОАО «Автовокзал» № 263 от 16.06.2022 был уведомлен о том, что в отношении арендуемого им имущества заключен договор купли-продажи с ИП ФИО1, которая после регистрации договора в ЕГРН станет новым собственником данного имущества. В названном письме ответчику также сообщалось, что после завершения государственной регистрации перехода права собственности на арендованное имущество, в адрес ответчика будут направлены итоговые финансово-расчетные документы по уплате арендной платы в пользу ОАО «Автовокзал» по состоянию на дату государственной регистрации. 

Право собственности истца на спорные объекты зарегистрировано в ЕГРН 20.06.2022, уведомление арендатору о смене реквизитов и дате начала расчета платы за июнь 2022 года (с 20.06.2022) направлено в адрес ответчика 07.07.2022, и получено арендатором 26.07.2022, после чего он в разумный срок, 27.07.2022, оплатил арендную плату.

Довод истца о том, что счет от 26.08.2022 на оплату суммы переменной составляющей арендной платы А2, который надлежало оплатить до 02.09.2022, был оплачен 26.09.2022, не подтверждается материалами дела, поскольку истцом в материалы дела представлено только платежное поручение № 1004 от 26.09.2022, но не представлен счет от 26.08.2022, а также доказательства его вручения ответчику, вследствие чего невозможно установить дату, с которой подлежат отсчету 5 дней, предусмотренных пунктом 3.3 договора.

Из представленных в материалы дела платежных поручений на оплату арендной платы за период с августа 2022 года по декабрь 2023 года суд не установил просрочек и нарушений ответчиком пунктов 3.2 и 3.3 договора.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что довод истца о неоднократном нарушении ответчиком сроков внесения арендной платы, не обоснован.

Относительно довода истца о том, что ответчик оплачивал арендную плату в размере 36 000 руб., без учета уведомления от 25.07.2022 о повышении цены до 142 000 руб., что послужило основанием для расторжения договора с 10.08.2022 в одностороннем порядке и для обращения в суд с иском об обязании ответчика освободить арендованное имущество, поскольку истец данные действия ответчика квалифицировал как нарушение сроков оплаты, суд пришел к следующим выводам.

Согласно уведомлению от 07.07.2022 ИП ФИО1 сообщила арендатору о том, что цена арендной платы увеличится до 142 000 руб. за месяц с 25.07.2022. 

Вместе с тем, текст данного уведомления не содержит указания на то, к какому расчетному периоду будет применена названная цена. Учитывая, что срок оплаты за июль 2022 года уже наступил 10.07.2022, обязательство об изменении условий по его оплате должно быть оговорено сторонами отдельно. Доказательств такого рода переговоров (переписки) между сторонами в материалы дела не представлено. 

В этой связи надлежащим поведением арендатора в сложившейся ситуации является применение новой цены к обязательству, срок исполнения которого наступит после 25.07.2022, то есть к обязательству по оплате арендной плате за август 2022 года, а именно - до 10.08.2022.

Однако истец, не дождавшись истечения указанного срока, не предоставив ответчику возможность надлежащим образом исполнить требование, содержащееся в уведомлении от 07.07.2022, без соблюдения разумного срока, объявила об одностороннем отказе от его исполнения и прекращении действия договора именно с 10.08.2022.

Ссылка истца в обоснование заявленного довода на письмо ответчика от 26.07.2022, в соответствии с которым он согласился на увеличение арендной платы (акцептовал предложение о новой цене), отклоняется судом, поскольку данное письмо не может быть доказательством по делу в силу того, что подпись от имени ИП ФИО9 КФХ ФИО2 в данном письме от 26.07.2022 выполнена не ФИО2, а другим лицом. Изложенное подтверждается заключением эксперта №163-Э/2023 от 04.09.2023, составленном по результатам проведенной по делу почерковедческой экспертизы.

Согласно письму ОАО «Автовокзал» от 20.03.2024, в период с 2006 года по 2022 год ИП ФИО2 являлся арендатором спорных помещений. За указанный период аренды ИП ФИО2 за свой счёт производил улучшения и ремонты арендованного имущества. С учётом данных обстоятельств сторонами было достигнуто соглашение об установлении постоянного ежемесячного платежа (постоянной составляющей арендной платы) по договору от 28.12.2018 в размере 36 000 руб. в месяц.

Проведение реконструкции и улучшения арендованного имущества подтверждаются представленным в материалы дела документами, из которых судом установлены следующие обстоятельства: 

- с 2005 года ФИО2 осуществлял действия по получению разрешения на реконструкцию остановочного комплекса, согласовывал данные действия с администрацией, осуществлял строительные работы,

- 20.12.2005 ФИО2 обратился к главе города Михайловск с просьбой разрешить реконструкцию здания Шпаковской автостанции, расположенной по адресу: 

<

...> б/н для оборудования в нём помещения аптеки, 

- 11.01.2006 вынесено постановление главы города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края № 4, согласно которому ФИО2 разрешена установка и эксплуатация аптеки общей площадью 38,6 кв.м. по адресу 

<

...> здание автостанции.

- 14.02.2006 получено разрешение № 66 на установку витрин и перегородок под навесом, утвержденное главой города Михайловск,

- в августе 2018 года был подготовлена проектная документация по вопросу перепланировки нежилого помещения автостанции, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...>, с установлением вместо навесов перегородок, и  реконструкцией навесов в капитальное нежилое помещение,

- 01.10.2018 по результатам рассмотрения заявления ответчика о согласовании перепланировки и реконструкции арендованных помещений получен ответ администрации города Михайловска № 4878-07-09/4-1075,  согласно  которому  разрешение  на строительство (реконструкцию) не требуется, так как согласно проектной документации целостность капитальных конструкций здания не нарушается,

- в 2018 году ответчиком были проведены строительно-ремонтные работы в спорных помещениях,

- 22.11.2018 ФИО2 подготовлен технический план здания, изменения были поданы на регистрацию.

Таким образом, ответчик занимался как организационными вопросами возможности переустройства автовокзала (подавал заявления в администрацию города, получал разрешения и прочее), так и осуществил за свой счет строительные работы по приведению навесов в полноценные нежилые помещения с возможностью их эксплуатации.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что при заключении договора с первоначальным собственником (ОАО «Автовокзалы») арендная плата в размере 36 000 руб. была обусловлена вышеизложенными действиями ответчика, по результатам которых спорные помещения приобрели свой современный вид, состав, площадь и рыночную ценность. 

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Согласно пункту 46  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора суд с учетом особенностей конкретного договора вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию. В решении суд указывает основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора.

Исходя из буквального толкования условий договора о возможности изменения размера платы по договору, а также всего договора в целом, суд пришел к выводу о том, что из условий договора не следует наличие у арендодателя права изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. 

Пункт 3.6 договора изложен следующим образом: «Стороны договорились, что порядок расчета арендной платы и постоянный ежемесячный платеж А1 может пересматриваться в связи с изменением ценообразующих факторов, но не чаще 1-го раза в год». 

Пункт 3.7 договора: «О предстоящем изменении размера платы по настоящему договору Арендодатель уведомляет Арендатора не менее чем за 15 дней». 

Таким образом, из текста указанных пунктов следует, что процесс изменения цены должен быть согласован сторонами (стороны договорились), ограничен периодичностью (не чаще 1-го раза в год) и обусловлен определенными финансовыми-экономическими процессами (ценообразующие факторы). В этой связи суд пришел к мнению, что процесс изменения цены по условиям договора предполагает наличие между сторонами процедур согласования предстоящего изменения цены договора в соответствии с перечисленными параметрами.

Содержание пункта 3.7 суд трактует как право истца на установление даты вступления в силу достигнутого с арендатором решения о согласовании новой цены.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик в рассматриваемых отношениях является более слабой стороной, поскольку не имел возможности влиять на сохранение или смену собственника арендованного имущества, суд пришел к выводу о том, что действия  истца по уведомлению ответчика в одном письме (от 07.07.2023) о смене собственника арендованного имущества, об изменении реквизитов для оплаты, а также о повышении арендной платы А1 до 142 000 руб. в императивном порядке, без согласования с ответчиком, не отвечает прямому толкованию смысла и целей, на достижение которых была направлена воля сторон при заключении договора, а именно: на установление права арендатора участвовать в регулировании цены договора с учетом произведенных им улучшений арендованного имущества. 

Также суд оценивает, что согласно положениям статьи 6 договора, отказ арендатора от изменения цены договора не является основанием для расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендодателя.

Довод истца о том, что ответчик сдает спорные помещения в субаренду обществу с ограниченной ответственностью «Дельта», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, индивидуальному предпринимателю ФИО4 ИНН 

<

***>, индивидуальному предпринимателю ФИО5, г.Ставрополь, ИНН 

<

***>, и индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Изобильный, ИНН 

<

***>, по рыночной цене 1 000 руб. за кв.м., что соответствует той цене, которую истец установил для ответчика, суд оценивает следующим образом. 

В соответствии с пунктом 1.3 договора арендатор обязуется использовать арендуемые нежилые помещения для осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, ответчик является главой крестьянского фермерского хозяйства и зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Одним из разрешенных видов экономической деятельности для ответчика является ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

Таким образом, ИП ФИО2, сдавая в субаренду  спорные помещения, в соответствии с предусмотренным договором целевым назначением, осуществляет предпринимательскую деятельность, которая предполагает высокие финансовые риски и обусловлена влиянием рыночных цен, в том числе, и в отношении аренды недвижимости. 

Учитывая, что цена арендной платы в размере 36 000 руб. была установлена для ответчика предыдущим собственником по результатам деятельности ответчика, связанной с улучшением арендованного имущества за счет ответчика, ответчик имеет право на установление цены договоров субаренды с учетом понесенных затрат и расходов на улучшение арендованного имущества, которое в данном случае является финансовым активом и источником извлечения прибыли. 

Изложенное также нашло отражение в согласованном сторонами сроке аренды с 26.12.2018 по 31.12.2029 (9 лет), что свидетельствует о долгосрочности совершенных ответчиком финансовых вложений в арендованное имущество и намерении собственника имущества их компенсировать за установленный срок аренды, в том числе с учетом того факта, что предыдущий собственник за период с 26.12.2018 по 16.06.2022 не обращался к арендатору с предложением об изменении размера арендной платы. 

Согласно части 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

К новому собственнику по договору аренды переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, а положение арендатора не должно ухудшиться или иным образом меняться в связи с изменением арендодателя.

Кроме того, истец не предоставил суду доказательств того, что у него возникли убытки в условиях арендной платы в размере 36 000 руб. в связи с необходимостью уплачивать земельный налог и налог на имущество, а также нести расходы по содержанию арендованного имущества, и невозможности покрытия указанных расходов. 

В этой связи, учитывая, что к истцу при вступлении в право собственности на спорные помещения, перешли также права и обязанности по договору, суд в целях обеспечения защиты прав арендатора в сложившейся ситуации, отклоняет указанный довод истца о несоразмерности арендной платы и платы за субаренду спорных помещений, поскольку он не обосновывает предъявленные к ответчику требования об изменении арендной платы.  

При таких обстоятельствах, при отсутствии доказательств нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, а также иных нарушений, являющихся основаниям для расторжения договора, несоблюдение истцом разумного срока при направлении уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке, суд приходит к мнению о недобросовестном поведении истца по отношению к ответчику в связи с односторонним отказом от исполнения договора аренды.

В этой связи суд пришел к выводу, что договор аренды до настоящего времени не  является расторгнутым и сохраняет свое действие, вследствие чего требование истца об освобождении ответчиком и субарендаторами спорных помещений не основано на законе и не подлежит удовлетворению судом.

Кроме того, в подтверждение недобросовестности поведения истца судом учтены следующие обстоятельства.

Как указал истец, в арендованном помещении ответчиком произведено незаконное переоборудование, которое не согласовано с истцом и нарушает требования договора о необходимости соблюдения правил противопожарной безопасности и санитарно-гигиенических норм, а именно: спорные помещения были отключены от сети газопотребления в связи с тем, что ИП ФИО2 установил санузел в котельной.

Из доводов ответчика, основанных на материалах дела, следует, что с наступлением холодов он узнал о том, что арендованное имущество не отапливается, вследствие чего были созданы условия, не совместимые с нормальным ведением бизнеса в арендованных помещениях.

Согласно ответу ОАО «Шпаковскрайгаз» от 19.12.2023 на заявление ответчика о возобновлении газоснабжения получен ответ о том, что основанием для прекращения поставки газа являлось заявление собственника недвижимого имущества, и, поскольку ИП ФИО2 не является собственником помещений, ОАО «Шпаковскрайгаз» не имеет оснований для осуществления действий, о которых указывается в заявлении.

Таким образом, возобновить газоснабжение в арендуемых помещениях имел право только собственник, по его же заявлению газоснабжение спорных помещений было отключено. Вопреки доводам истца, установка ответчиком санузла не относится к причинам отключения спорных помещений от сети газоснабжения. 

20.12.2023 ответчиком истцу была направлена претензия с требованием о подключении газа, в которой ответчик также поставил истца в известность о том, что в противном случае им будут предприняты альтернативные  меры  по  отоплению арендуемых помещений.

Поскольку ИП ФИО1 не предприняла действий по возобновлению газификации, ответчик, учитывая, что в арендуемых помещениях находятся работники магазинов, и температура в них должна соответствовать установленным нормам, предпринял действия по отоплению помещений, установив электрический котел.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что ИП ФИО1 своими действиями создала для арендатора и субарендаторов условия нахождения в спорных помещениях, не соответствующие установленным санитарно-гигиеническим нормам, вследствие чего ответчик был вынужден принять соответствующие меры по обеспечению теплоснабжения арендованного имущества, о чем в письменном виде уведомлял истца. 

В связи с изложенным, данный довод истца также не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора, и отклоняется судом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по реализации принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав. При этом лицо совершает действия с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая права и законные интересы других лиц и причиняя им вред или создавая соответствующие условия (Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2016 № 52-КГ16-4, Определение Верховного Суда РФ от 01.12.2015 № 4-КГ15-54, Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 №18-КГ15-181).

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага, в том числе, уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истец, своими действиями по направлению уведомления от 07.07.2023 об изменении цены договора, без учета воли сторон договора, вытекающей из буквального толкования его положений, не предоставил ответчику разумный срок до 10.08.2022 и объявил о расторжении договора в одностороннем порядке с указанной даты, в результате чего права ответчика, вытекающие из пунктов 1.1, 1.3, 2.1 и 7.4 договора, были нарушены. Изложенное, в свою очередь, влечет необходимость дополнительных финансовых расходов для ответчика на вступление в иные арендные отношения в условиях форс-мажорно короткого срока и утраты дохода от предпринимательской деятельности. Кроме того, в дальнейшем истец предпринял меры к отключению спорных помещений от сети газоснабжения, в результате чего арендованное имущество перестало отвечать установленным нормам и правилам. В этой связи, нарушены не только права и интересы ответчика, но и права субарендаторов, в том числе, права работающих в спорных помещениях физических лиц. 

Поскольку поведение истца формально соответствует установленным нормам и правилам, но фактически привело к негативным последствиям как для договорных отношений между истцом и ответчиком, так и для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, суд пришел к выводу о том, что действия истца применительно к статье 10 ГК РФ являются злоупотреблением правом и недобросовестным поведением.

Согласно пункту 2 статьи 10 ГК РФ, в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что недобросовестное поведение истца и его злоупотребление своими правами подтверждены материалами дела, и тот факт, что договор аренды не расторгнут, являясь в настоящее время действующим, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая, что в удовлетворении требований истца суд отказал, судебный акт принят не в пользу истца, а в пользу ответчика, вследствие чего в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика 60 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, а также о взыскании 6 000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины, суд также отказывает.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1, Ставропольский край, г. Михайловск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>,  отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

            Судья

 

                                И. В. Сиротин