Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-67057/17

08 декабря 2017 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 29 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 08 декабря 2017 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Ип ФИО2 к  Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Жуковский,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора -  Министерство имущественных отношений МО, Администрация городского округа Жуковский МО,

о взыскании, расторжении договора,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 29.11.2017 

 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Жуковский (далее - ответчик) с требованиями (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. Расторгнуть с 17.08.2017 заключенный между ФИО2 и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Жуковский Маковской области Договор аренды от 19.09.2012 № 2037-K3 земельного участка, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Жуковский, по ул. Чкалова, (между д. 10 и д. 12) с кадастровым номером 50:52:0010305:505, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения (строительства) здания медицинского оздоровительного центра.

2. Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Жуковский Московской области в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в сумме 807089  рублей 75 копеек и расходы по оплате госпошлины.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле были привлечены Министерство имущественных отношений МО, Администрация городского округа Жуковский МО.

Представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель Администрации городского округа Жуковский заявил ходатайство о пропуске срока исковой давности.

Дело рассмотрено в порядке ч.3 ст.156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

В соответствии со ст.4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, 19 сентября 2012 года между ФИО2 (Арендатор) и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Жуковский Московской области (Арендодатель) был заключен Договор аренды № 2037-K3 (далее- договор) земельного участка, используемого для ведения предпринимательской и иных видов деятельности, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Жуковский, по ул. Чкалова, (между д. 10 и д. 12) с кадастровым номером 50:52:0010305:505, категории: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения (строительства) здания медицинского оздоровительного центра.

Срок действия Договора с 22.08.2012 по 22.08.2017.

Основание заключения Договора - Постановление Администрации г.о. Жуковский № 1781 от 19.09.2012.

По акту приема-передачи от 19.09.2012 Арендодатель передал, а Арендатор принял предусмотренный Договором земельный участок.

Предметом Договора является предоставление в аренду земельного участка, общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 50:52:0010305:505 и расположенного в 

<

...> между домами 10 и 12, для использования в целях: для размещения (строительства) здания медицинского оздоровительного центра.

10 сентября 2015 года, Истцом было направлено в Министерство строительного комплекса Московской области Заявление за № 20вх-45503/ГПЭУ по вопросу подготовки градостроительного плана земельного участка.

15 октября 2015 года Истцом был получен ответ из Министерства строительного комплекса Московской области за № 20исх-21443/9, об отказе в предоставлении государственной услуги на указанный в заявлении земельный участок на основании расположения земельного участка в нескольких территориальных зонах.

Истец указывает, что информацию о том, что переданный ФИО2 в аренду земельный участок располагается в нескольких территориальных зонах, была сообщена последнему письмом Министерства строительного комплекса Московской области.

 Отнесение спорного земельного участка к двум территориальным зонам  произошло в связи с утверждением Правил землепользования и застройки г.о. Жуковский  решением совета депутатов №83/СД от 20.12.2012.

13 апреля 2016 года истцом направлено в Администрацию городского округа Жуковский письмо с входящим № Г-481/1 о предоставлении графической информации в электронном виде с указанием координат прохождения территориальных зон по арендованному земельному участку.

В ответном письме от 29 апреля 2016 года за № Г-481/1 Администрацией городского округа Жуковский Истцу сообщили, что карта градостроительного зонирования ПЗЗ не была привязана к системе координат МСК-50, в связи с чем, предоставить координаты территориальных зон не представляется возможным.

Для определения координат прохождения границ территориальных зон по арендованному участку, Истец обратиться в ГУП МО «НИиПИ градостроительства» для получения сведений об этих зонах, утвержденных в составе Правил землепользования и застройки городского округа -Жуковский.

29 июня 2016 года, истцом подано письмо в Администрацию городского округа Жуковский с просьбой подготовить ходатайство в адрес Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области о внесении изменений в ПЗЗ городского округа Жуковский.

В ответном письме за № Г-481/2 от 12 июля 2016 года сообщается, что Администрация городского округа Жуковский считает не целесообразным внесение изменений в Правила землепользования и застройки городского округа Жуковский относительно земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010305:505 и размещения на данном участке 7-ми этажного медицинского оздоровительного центра.

02.08.2016 Истец обратился с письмом (вх. №ОГ-15471/2016) к Губернатору Московской области с просьбой разобраться в сложившейся ситуации и поспособствовать реализации социально-значимого объекта.

Ответом начальника Управления обеспечения строительства на земельных участках государственной и муниципальной собственности от 15.09.2016 №20ТГ-14978/34 ФИО2 сообщено о том, что вопрос рассматривался на градостроительном совете Московской области 16.08.2016, согласно решению которого, учитывая отрицательное мнение Администрации г.о.Жуковского, ей рекомендовано расторгнуть договор аренды с истцом.

Письмом от 02.05.2017 Г-365/2 истец обратился к ответчику с требованием не чинить ему препятствий в использовании земельного участка по назначению, а именно в подготовке и сборе пакета разрешительной документации для дальнейшего строительства медицинского оздоровительного центра.

В ответном письме от 30.05.2017 №245/Г ответчик сообщил, что считает нецелесообразным строительство медицинского центра. 

Истец указывает, что надлежащим образом исполнял обязательства по договору аренды, производил оплату за аренду земельного участка, начиная с момента заключения договора. Суммарный размер денежных средств, внесенных в счет арендной платы составил 807089  рублей 75 копеек что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

В адрес Ответчика Истцом направлено требование от 14.08.2017 вх.№Г-365/5 о расторжении Договора, которым Ответчику предложено в трехдневный срок расторгнуть Договор аренды и возместить убытки по арендной плате.

Однако ответ на претензию так и не поступил, в результате чего истец обратился в арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Материалами дела установлено, что истец не мог использовать земельный участок в соответствии с условиями договора (для размещения (строительства) здания медицинского оздоровительного центра) с учетом утвержденной градостроительной документации. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в связи с существенным изменением обстоятельств договор аренды подлежит расторжению. 

Однако суд отмечает, что, так как исковое заявление подано в период действия договора, расторжение договора может быть осуществлено только по решению суда, а не с 17.08.2017 как было заявлено истцом. 

Доказательств использования спорного земельного участка ответчиком в период действия договора исходя из вида его разрешенного использования в материалы дела не представлено.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

При этом, основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 января 2013 года № 11524/12).

Между тем, Администрацией городского округа Жуковский заявлено о пропуске срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Исковое заявление было подано через канцелярию суда посредством курьерского отправления 17.08.2017. Следовательно, суд применяет исковую давность к оплате арендной платы по 2 квартал 2014 года. Оплата 3 квартала произведена в пределах срока исковой давности, поэтому суд взыскивает оплаченную арендную плату с 3 квартала 2014 года по 1 квартал 2017 года.

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При таких обстоятельствах заявленные требования о взыскании денежных средств подлежат удовлетворению в части оплаты арендной платы с 3 квартала 2014 года по 1 квартал 2017 года в размере 586512 руб. 72 коп.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Жуковский в пользу ИП ФИО2 денежные средства в размере 586512 руб. 72 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 17730 руб. 25 коп. 

Расторгнуть договор аренды от 19.09.2012 № 2037-КЗ, заключенный между ИП ФИО2 и  Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Жуковский в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:52:0010305:505.

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

 

Судья                                                                                      Ю.С. Петропавловская