Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-30491/2017

11 августа 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  02 августа 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  11 августа 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Заварзиной М.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.Р., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия, 187342, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 17.02.1999) 

к обществу  с ограниченной ответственностью "Стрэл" (адрес: 196084, Санкт-Петербург, проспект Лиговский, 266, литера В, офис 2.10, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 01.10.2014)  

третье лицо: Администрация муниципального образования "Кировск"  Кировского муниципального района Ленинградской области

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 14 979 917 руб. за период с 20.10.2015 по 13.03.2017, пеней за просрочку арендных платежей в размере 4 928 013 коп. 09 коп. по договору аренды от 08.12.2014 № 2560-з, о взыскании неустойки, начисленной за каждый день просрочки арендной платы по день фактического исполнения обязательства по выплате задолженности, о расторжении договора аренды  от  08.12.2014 № 2560-з земельного участка       

по встречному иску о  признании договора аренды земельного участка от 08.12.2014 №2560-з недействительным, о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка от 08.12.2014 № 2560-з в виде взыскания 9 400 217 руб. 71 коп. 

при участии: 

от Комитета: представителя ФИО1 (доверенность от 12.12.2015) 

от Общества: представителя ФИО2 (доверенность от 15.05.2017) 

от Администрации: представителя ФИО3 (доверенность от 09.01.2017), 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с  общества с ограниченной ответственностью "Стрэл" (далее – Общество) задолженности по арендной плате в размере 14 979 917 руб. за период с 20.10.2015 по 13.03.2017, пеней за просрочку арендных платежей в размере 4 928 013 коп. 90 коп. по договору аренды от 08.12.2014 № 2560-з, о взыскании с  общества с ограниченной ответственностью "Стрэл" неустойки, начисленной за каждый день просрочки арендной платы по день фактического исполнения обязательства по выплате задолженности, о расторжении договора аренды  от  08.12.2014 № 2560-з земельного участка.

Определением от 09.06.2017 суд принял к производству встречное исковое заявление Общества о  признании договора аренды земельного участка от 08.12.2014 №2560-з недействительным, о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка от 08.12.2014 № 2560-з, о взыскании 9 400 217 руб. 71 коп. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрацию муниципального образования "Кировск" Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация). 

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство об истребовании из Комитета и Администрации письма от 10.10.2016 № 01-21-1-1768/16-0-1. 

Представители истца и третьего лица, возражали относительно удовлетворения  заявленного ходатайства. 

В удовлетворении ходатайства судом отказано в связи с отсутствием оснований, установленных статьей 66 АПК РФ.

В судебном заседании объявлен перерыв до 02.08.2017. 

После перерыва судебное заседание продолжено. 

В судебном заседании после перерыва представитель ответчика ходатайствовал о  назначении судебной экспертизы для разрешения следующих вопросов: 1) Соответствуют ли условии договора аренды и Проекты планировки и межевания территории, Правилам землепользования и застройки города Кировска и Градостроительному плану земельного участка; 2) возможно ли проектирование и строительство комплекса многоквартирных и многоэтажных жилых домов на арендованном Обществом земельном участке, без внесения  изменений в Проект планировки и проект межевания территории и приведения его в соответствие в Правилами землепользования застройки города Кировска и Градостроительным планом земельного участка.

Представители истца и третьего лица, возражали относительно удовлетворения  заявленного ходатайства. 

Судом в удовлетворении ходатайство отказано, ввиду отсутствия оснований предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку для разрешения указанных вопросов специальных познаний, отличных от юридических не требуется.

Представитель ответчика ходатайствовал об отложении судебного заседания по делу для ознакомления с материалами дела. 

В удовлетворении ходатайства судом отказано в связи с отсутствием оснований, установленных статьей 158 АПК РФ. Дело находится в производстве суда с 10.05.2017 и у Общества имелось достаточно времени (3 месяца) для ознакомления с материалами дела. Все документы, приобщаемые к материалам дела со стороны Комитета и Администрации и отсутствующие у Общества передавались представителю заблаговременно или непосредственно в судебных заседаниях. Для ознакомления с документами, приобщенными в  судебном заседании 26.07.2017 представителю Общества была предоставлена неделя, в настоящем судебном заседании 02.08.2017 дополнительные документы судом не приобщались.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражал. 

Представитель Общества поддержал встречные исковые требования в полном объеме, полагал, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Представитель Администрации поддержал позицию Комитета.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 08.12.2014 № 2560-з аренды (далее – Договор) земельного участка площадью 15101 кв.м., с кадастровым номером 47:16:0101002:192, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Кировское городское поселение, северная часть г. Кировска, уч. 61 (далее – Участок), земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для размещение многоквартирных многоэтажных жилых домов со встроенными и (или) встроено – пристроенными помещениями коммерческого и социального назначения на первом этаже, в границах, указанных  в кадастровом паспорте Участка (приложение № 2 к Договору). 

Пунктом 2.2 Договора установлено, что он заключен сроком на 4 года 11 месяцев. 

31.12.2014 произведена государственная регистрация Договора, за номером 47-47-20/047/2014-732. 

Согласно пункту 2.3 Договора, он является актом приема – передачи Участка. 

Размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения установлены разделом 3 Договора. 

В случае нарушения арендатором обязательств по перечислению арендной платы, начисляются пени в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 5.2 Договора). 

Пунктом 6.3.2 Договора, определено, что он может быть расторгнут до окончания его срока по требованию арендодателя в судебном порядке в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки. 

Ссылаясь на неисполнение Обществом обязанности по перечислению арендной платы по Договору, Комитет, направил ему претензию от 10.03.2017 № 39-873/17 с требованием о погашении задолженности и уплате неустойки. В связи с тем, что требования, изложенные в претензии, не были удовлетворены ответчиком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств перечисления арендной платы в порядке и сроки установленные договором, произведенный истцом расчет задолженности не оспорен, проверен судом и признан правильным, исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате в размере 14 979 917 руб. за период с 20.10.2015 по 13.03.2017, а также пеней за просрочку внесения арендных платежей в размере 4 928 013 коп. 90 коп., являются обоснованными и  подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о взыскании пеней за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленных с 14.03.2017 по день фактической уплаты суммы долга в размере 14 979 917 руб., исходя из ставки 0,15 % в день от суммы долга. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства. Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве).  

Таким образом, требования истца о взыскании пеней за нарушение сроков внесения арендной платы, начисленных с 14.03.2017 по день фактической уплаты суммы долга в размере 14 979 917 руб., исходя из ставки 0,15 % в день от суммы долга, также подлежат удовлетворению.

Возражения ответчика о том, что арендованный участок не был передан ему по акту приема-передачи, в связи с чем основания для начисления арендной платы отсутствуют, не может быть признан судом обоснованным, поскольку как указывалось выше, в пункте 2.3 договора, стороны пришли к соглашению о том, что договор является одновременное актом приема-передачи земельного участка

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от  08.12.2014 № 2560-з.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Пунктом 6.3.2 Договора, определено, что он может быть расторгнут до окончания его срока по требованию арендодателя в судебном порядке в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату. 

Комитет в соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации 14.03.2017 направил Обществу письмо от 10.03.2017 № 39-873/171 (с.м.д. 1-2), в котором предложил погасить образовавшуюся задолженность и явиться для заключения соглашения о расторжении договора, а также предупредил, что в случае невыполнения указанных условий Комитет обратится в суд с требованием о расторжении договора.

Материалам дела подтверждается факт невнесения арендной платы ответчиком до направления письма от 10.03.2017 № 39-873/171 в течение семнадцати месяцев. С учетом изложенного требование Комитета о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Обществом заявлен встречный иск о признании договора аренды недействительным, в обоснование которого Общество указывает, что Комитет не является собственником переданного в аренду земельного участка и  был не вправе распоряжаться этим участком, договор заключен без проведения торгов, поскольку подписан более чем через 5 дней после подписания протокола о результатах торгов, срок действия договора (4 года и 11 месяцев) не соответствует подпункту 1 пункта 8 и пункту 9 статьи 39,8 ЗК РФ, договор аренды не согласован с КУГИ Ленинградской области. Также по мнению Общества имеются основания для признания договора аренды недействительной сделкой по основаниям статей 178 и 179, как заключенной под влиянием существенного заблуждения и обмана, поскольку заключая договор аренды Общество исходило из того, то оно с Комитетом является не контрагентами сделки, а компаньонами, совместно выполняющими важную социальную задачу по обеспечению граждан жильем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела усматривается, что Комитет и Общество 08.12.2014 заключили договор аренды земельного участка, являющийся одновременно актом приема-передачи этого участка и приступили к его исполнению, Общество получило во владение и пользование от Комитета земельный участок, совершило действия, направленные на государственную регистрацию названного договора, которая состоялась 31.12.2014, уплачивало за него арендные платежи. Таким образом, Общество своим поведением после заключения сделки давало Комитету основания полагаться на действительность договора от 08.12.2014.

При таких обстоятельствах, в силу вышеприведенных положений пункта 5 статьи 166 ГК РФ и п. 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", требование Общества о признании этого договора недействительным отклоняется судом, в связи с чем встречный иск удовлетворению не подлежит.

Кроме этого, суд полагает необходимым дополнительно отметить следующее.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что Общество, с учетом пункта 2.3  договора, получило во владение и пользование спорный земельный участок,  пользуется им с декабря 2014 года, его доводы о недействительности договора, как сданного в аренду неуполномоченным лицом не принимаются судом во внимание.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что земельный участок, являющийся предметом оспариваемого договора аренды, собственность Кировского муниципального района не является, а относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции, действовавшей до 01.03.2015, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена относится к компетенции муниципального района.  В данном случае, при заключении договора аренды Комитет действовал как орган Кировского муниципального района Ленинградской области 

Ссылки Общества на заключение договора без проведения торгов не могут быть признаны судом обоснованными. Напротив, из материалов дела усматривается, что договор аренды был  заключен на основании протокола от 27.11.2014 № 2 подведения итогов аукциона по продаже права аренды спорного земельного участка, с победителем аукциона – Обществом. Доказательств признания торгов недействительными, или несостоявшимися, в том числе по причине уклонения победителя от заключения договора Общество в материалы дела не представило. Доказательства, подтверждающие, что договор был заключен на 11-й день после подписания протокола. по причине уклонения Общества от его подписания, в материалах дела также отсутствуют.

Во встречном исковом заявлении отсутствуют ссылки на нормы материального права, позволяющие признать недействительным договор аренды земельного участка, заключенный по результатам проведения торгов и не одобренный в последствии Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом. Кроме того, из письма Леноблкомимущества от 28.10.2014 № 11-7002/14-0-1, следует, что договоры аренды земельных участок, заключенных по результатам аукциона и размер арендной платы по которым определен на торгах, согласованию в Леноблкомимущество не подлежат.

Также суд полагает необходимым отметить, что в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Общество не представило доказательств невозможности строительства многоквартирных жилых домов на спорном земельном участке. Доказательств противоречия Проекта планировки и проекта межевания территории северной части города Кировска Кировского муниципального района Ленинградской области, Правилам землепользования и застройки МО «Кировск» Кировского МР Ленинградской области, Общество в материалы дела не представило. Напротив, Регламенты разрешенного использования земельных участков и параметров объектов капитального строительства, (Предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, утвержденных статьей 52 Правил землепользования и застройки для зоны ТЖ-4 (зона многоэтажной жилой застройки).

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания полагать, что спорный земельный участок невозможно использовать в соответствии с целями его предоставления.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения встречных исковых требований у суда не имеется.

В соответствии с пунктом 1.1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стрэл" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области 14 979 917 руб. задолженности, 4 928 013 руб. 90 коп. пеней, а также пеней, начисленных с 14.03.2017 по день фактической уплаты суммы долга в размере 14 979 917 руб. исходя из ставки 0,15 % в день от суммы долга. 

Расторгнуть  договор аренды от 08.12.2014 № 2560-з, заключенный между   Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области и обществом с ограниченной ответственностью "Стрэл".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стрэл" в доход федерального бюджета 126 540 руб. государственной пошлины. 

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Заварзина М.А.