ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-35196/2019

г. Новосибирск

7  февраля  2020  года

Резолютивная часть  решения  объявлена  4  февраля 2020 года

Решение в  полном  объеме  изготовлено  7  февраля  2020 года

           Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Храмышкиной М.И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Коренковой Е.Ю., рассмотрев  в судебном заседании дело по первоначальному иску Муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,  

к Межрегиональной ассоциации «Центр развития института семьи» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании задолженности по договору аренды о возмещении расходов от 25.01.2018 № 2621-Х в размере 188 585 рублей 28 копеек,  

по встречному иску Межрегиональной ассоциации «Центр развития института семьи» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к муниципальному унитарному предприятию города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (ОГРН 

<

***>), г Новосибирск, 

о признании договора о возмещении расходов от 25.01.2018 № 2621-Х недействительным и применении последствий его недействительности,

при участии представителей:

МУП «ЦМИ»: ФИО1 – доверенность от 01.10.2019, диплом №871 от 11.07.2018, паспорт, 

МА «Центр развития института семьи»: ФИО2 о – доверенность от 07.10.2019, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (далее – МУП г. Новосибирска «ЦМИ», первоначальный истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к Межрегиональной ассоциации «Центр развития института семьи» (далее – МА «Центр развития института семьи», первоначальный ответчик) о взыскании 188 585 рублей 28 копеек задолженности по договору о возмещении расходов №2621-Х от 25.01.2018 по состоянию на 24.09.2019.

МА «Центр развития института семьи» в судебном заседании отклонило требования истца как необоснованные, ссылаясь на то, что спорный договор между сторонами является недействительным, ввиду того, что расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома не могут быть возложены на арендатора (ответчика), так как данные расходы обязан нести собственник (истец).

МА «Центр развития института семьи» (далее – истец по встречному иску) подан встречный иск к МУП г. Новосибирска «ЦМИ» (далее - ответчик по встречному иску) о признании договора о возмещении расходов №2621-Х от 25.01.2018 недействительным и применении последствий недействительности сделки. 

МУП г. Новосибирска «ЦМИ» в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонило требования МА «Центр развития института семьи» как необоснованные и не подлежащие удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца по первоначальному иску подлежащими удовлетворению, а требования истца по встречному иску не подлежащими удовлетворению, ввиду нижеследующего.

Как следует из материалов дела, 25.01.2018 между предприятием (арендодатель) и ассоциацией (арендатор) заключен договор о возмещении расходов № 2621-Х.

 Договор заключен его сторонами во исполнение пункта 2.2.3 договора аренды нежилых помещений от 25.01.2018 № 1723-18 (объект недвижимости - нежилые помещения общей площадью 657,00 кв.м., находящиеся в подвале и на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>), согласно которому арендатор обязуется заключить договор на возмещение расходов по содержанию имущества с держателем имущества муниципальной казны, включающим оплату его услуг по организации обслуживания имущества муниципальной казны и по обеспечению страхования арендуемого объекта недвижимости в размерах, установленных правовыми актами мэрии города Новосибирска, а так же стоимость услуг, связанных с обслуживанием и текущим ремонтом общего имущества в многоквартирном доме пропорционально арендуемой площади. 

Договор заключен в связи с исполнением арендатором обязанности по возмещению арендодателю расходов по организации обслуживания имущества казны, расходов по обеспечению страхования объекта недвижимости, а также расходов на содержание и текущий ремонт имущества. 

Согласно пунктам 1, 2, 3, 4 договора арендатор ежемесячно возмещает арендодателю расходы в размере 15 715 рублей 44 копеек, включая НДС (18%), в том числе: 

- расходы по обеспечению страхования объекта недвижимости. Возмещение расходов по обеспечению страхования объекта недвижимости производится арендатором по утвержденной Постановлением мэрии города Новосибирска от 21.09.2016 № 4236 ставке в размере 6,75 рублей, включая НДС (18%), за 1 кв. м в месяц.

- расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества МЖД, в котором находится объект недвижимости, производится арендатором по тарифу в размере 17 рублей 17 копеек, включая НДС (18%) за один кв.м. в месяц, утвержденному решением общего собрания собственников помещений в МЖД.

Указанная сумма расходов уплачивается арендатором не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным, перечислением на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре (пункт 8). 

Необходимо отметить, что в отношении арендатора было принято решение Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-36210/2018, вступившее в законную силу, о взыскании задолженности в пользу истца 529 663 рублей 88 копеек по состоянию на 31.08.2018.

Задолженность ответчика перед истцом по договору о возмещении расходов №2621-Х от 25.01.2018 по состоянию на 24.09.2019 составила 188 585 рублей 28 копеек.

В подтверждение несения расходов МУП г. Новосибирска «ЦМИ» представлены платежные поручения, акты сверки, полисы страхования спорного имущества.

 Истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия (письмо исх. № 978 от 22.08.2019) с требованием оплаты задолженности по договору. 

Претензия МУП г. Новосибирска «ЦМИ» оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

МА «Центр развития института семьи», возражая против иска, и предъявляя встречный иск о признании договора о возмещении расходов №2621-Х от 25.01.2018 недействительным и применении последствий его недействительности, ссылалась на то, что поскольку речь идет не об имуществе встречного ответчика, а об общем имуществе многоквартирного дома, то заключение договора о компенсации расходов собственника на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, вступает в противоречие с целями законодательного регулирования. Область правоотношений по поводу общего имущества многоквартирного дома во всех ее проявлениях носит публичный характер, а не частный, а потому статьи 158, 161, 162 ЖК РФ не могут являться диспозитивными, вследствие чего переложение на Ассоциацию расходов, связанных с общим имуществом многоквартирного дома, является незаконным, а договор о возмещении расходов в соответствующей части ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание, что у первоначального ответчика возникла обязанность по оплате задолженности по договору о возмещении расходов в заявленном истцом размере 188 585 рублей 28 копеек, поскольку доказательств оплаты расходов ответчиком не представлено (статьи 309, 310, 616, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Доказательств наличия оснований освобождения первоначального ответчика от уплаты задолженности судом не установлено.

Исковые требования МУП г. Новосибирска «ЦМИ» подлежат удовлетворению в полном объеме.

Отклоняя доводы встречного иска МА «Центр развития института семьи» арбитражный суд исходил из нижеследующего.

Как следует из пунктов 1, 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). 

В силу пункта 5 постановления № 16 стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор). При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 ГК РФ). 

По своей правовой природе договор о возмещении расходов относится к договорам возмездного оказания услуг. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 

В силу пункта 1 статьи 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. 

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива.

Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В силу подпункта 5 пункта 2 названной статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса. 

Согласно аналогичной норме, изложенной в части 1 статьи 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. 

В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. 

Пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354), определено, что потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее - коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды). 

В соответствии с частью 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

Подпункт «а» пункта 32 Правил № 354 устанавливает, что исполнитель имеет право требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных федеральными законами и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, - уплаты неустоек (штрафов, пеней). 

Обязанность собственника нежилого помещения, иного владельца вещных прав в многоквартирном доме нести бремя расходов по содержанию многоквартирного дома установлена в силу закона, а размер таких расходов в виде внесения платы, определяется исходя из доли в праве общей собственности на общее имущество и соответствующего утвержденного тарифа. 

В соответствии с пунктом 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, независимо от того, жилое это или нежилое помещение и в чьей собственности оно находится. 

Судом установлено, что 01.10.2009 между ЗАО «Управляющая компания «СПАС-Дом» (Управляющая организация) и Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска в лице директора МУП «Центр муниципального имущества», заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией, выбранной на основании решения собственников помещений в таком доме.

Как следует из материалов дела, исковые требования о взыскании платы за управление, содержание, текущий ремонт предъявлены МУП «Центр муниципального имущества» к арендатору объекта недвижимости по договору аренды от 25.01.2018 № 1723-18. 

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из материалов дела следует, что договор о возмещении расходов заключен во исполнение пункта 2.2.3 договора аренды. При этом в договоре о возмещении расходов определены: перечень расходов арендатора по организации обслуживания объекта недвижимости, общая сумма расходов и период внесения платежа.

Условие договора аренды о возмещении расходов по организации обслуживания муниципальной казны, по обеспечению страхования, на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (пункт 2.2.3 договора) является существенным для сторон. 

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды в случае неисполнения Арендатором условий, указанных в пункте 2.2.3 договора аренды, Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что между МУП г. Новосибирска «ЦМИ» и ЗАО «УК «СПАС-Дом» заключен договор управления от 01.10.2009, к которому подписаны акты сверки за спорный период, подтверждающие факт исполнения в полном объеме обязательств по названному договору. Расходы по страхованию имущества оплачены собственником, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и полисами страхования. 

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу об исполнении МУП г. Новосибирска «ЦМИ» обязанностей по договору о возмещении расходов и невыполнении МА «Центр развития института семьи» встречной обязанности по несению расходов на содержание объекта недвижимости в указанный выше период.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что возможность отнесения на арендатора заявленных расходов не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 616, статья 421), поскольку применительно к аренде помещений в зданиях расходы на содержание общего имущества здания и мест общего пользования являются обязательными эксплуатационными расходами, без которых невозможно владение и пользование помещениями, является обычным в гражданских правоотношениях и не свидетельствует в данном случае о наличии оснований для вывода о ничтожности договора о возмещении расходов №2621-Х от 25.01.2018.

Вопреки доводам МА «Центр развития института семьи», отношения между арендодателем, который в данном случае действует в интересах и по поручению собственника спорного нежилого помещения, и арендатором регулируются положениями заключенного между ними договора, в котором стороны могут предусмотреть обязанность арендатора наряду с внесением арендной платы нести соответствующие расходы по содержанию общего имущества и коммунальным услугам. Кроме того, действующим законодательством не запрещено предусматривать в договорах аренды условия об оплате за собственника имущества расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, либо возмещать ему понесенные в связи с этим расходы (пункт 4 статья 421 ГК РФ).

Ссылка встречного истца на иную судебную практику не может быть принята судом во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

При указанных обстоятельствах требования МУП г. Новосибирска «ЦМИ» являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречные требования МА «Центр развития института семьи» удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск Муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества» удовлетворить.

Взыскать с Межрегиональной ассоциации «Центр развития института семьи» в пользу Муниципального унитарного предприятия города Новосибирска «Центр муниципального имущества» 188 585 рублей 28 копеек задолженности, 6 658 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

  В удовлетворении встречного иска Межрегиональной ассоциации «Центр развития института семьи» отказать.

          Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

   Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

   Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

  Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

   Судья                                                                                        М.И. Храмышкина