Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 

http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-41444/2025

06 октября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:  

судьи Анисимовой О.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гажаевой А.М., рассмотрев в судебном заседании 02.09.2025-09.09.2025 дело по заявлению  

Заявитель: ФИО1, 

Заинтересованное лицо: 1) ООО «Аналитический Центр «КРОНОС», 2) Судебный пристав-исполнитель Всеволожского РОСП УФССП России по Ленинградской области ФИО2, 3) УФССП России по Ленинградской области,  

Третьи лица: Индивидуальный предприниматель ФИО3,  

о признании незаконным и отмене постановления ведущего судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП ФИО2 о назначении оценщика от 13.11.2024 по исполнительному производству № 106633/23/47021-СД;  

о признании недействительным (недостоверным) Отчета № ГКЛО-28/25-87 об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, подготовленного ООО «Аналитический Центр «КРОНОС» по исполнительному производству № 106633/23/47021-СД,  

о признании незаконным и отмене постановления ведущего судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП ФИО2 о принятии результатов оценки от 23.04.2025 по исполнительному производству № 106633/23/47021-СД,  

при участии:  

от заявителя: не явился, извещен, 

от заинтересованного лица: 1) ФИО4 по паспорту, выписки ЕГРЮЛ (генеральный директор), 2) не явился, извещен, 3) ФИО5 по доверенности от 02.11.2024,  

от третьего лица: ФИО6 по доверенности от 06.04.2023,  

установил:

ФИО1 (далее – заявитель, должник) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления ведущего судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП ФИО2 о назначении оценщика от 13.11.2024 по исполнительному производству № 106633/23/47021-СД; о признании недействительным (недостоверным) Отчета № ГКЛО-28/25-87 об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, подготовленного ООО «Аналитический Центр «КРОНОС» по исполнительному производству № 106633/23/47021-СД, о признании незаконным и отмене  

постановления ведущего судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП ФИО2 о принятии результатов оценки от 23.04.2025 по исполнительному производству № 106633/23/47021-СД (с учетом уточнения требований).  

В судебном заседании 02.09.2025 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 09.09.2025 на 11 час. 30 мин. Судебное заседание продолжено 09.09.2025 после перерыва.  

В судебном заседании представители ООО «Аналитический Центр «КРОНОС», УФССП России по Ленинградской области возражали против удовлетворения требований заявителя. Представитель третьего лица ИП ФИО3 (взыскатель) дал пояснения, против удовлетворения требований возражал.  

Представленные сторонами дела документы приобщены судом к материалам дела.  

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не направили в судебное заседание своих представителей. Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156, частью 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в их отсутствие.  

26.05.2025 заявитель в электронном виде подал ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы рыночной стоимости имущества: ½ доли в праве на земельный участок, площадью 16990,00 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, г. Сертолово, мкр-н Сертолово-1, шоссе Восточно-Выборгское, д. 17, кадастровый № 47:08:0102002:80; ½ доли в праве на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, г. Сертолово, мкр-н Сертолово-1, шоссе Восточно-Выборгское, д.17, кадастровый № 47:08:0102002:317.  

Согласно пункту 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.  

Рассмотрев ходатайство заявителя о назначении судебной оценочной экспертизы, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд не усматривает оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ, для проведения судебной экспертизы, в связи с чем отказывает в удовлетворении ходатайства.  

Исследовав представленные доказательства, выслушав доводы явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.  

Как следует из материалов дела, на принудительном исполнении во Всеволожском РОСП УФССП России по Ленинградской области находится сводное исполнительное производство № 106633/23/47021-СД в отношении должника ИП ФИО1, общий остаток задолженности по сводному исполнительному производству № 106633/23/47021-СД по состоянию на 03.09.2025 составляет 14 909 647,72 руб.  

В рамках исполнительного производства судебный пристав-исполнитель 11.10.2024 в соответствии со статьями 69, 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ, Закон об исполнительном производстве) составил акт о наложении ареста (описи имущества) на следующее имущество должника:  

1) ½ доли в праве на земельный участок, площадью 16990,00 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, г. Сертолово, мкр-н Сертолово-1, шоссе Восточно- Выборгское, д. 17, кадастровый № 47:08:0102002:80;  

2) ½ доли в праве на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, г. Сертолово, мкр-н Сертолово-1, шоссе Восточно-Выборгское, д. 17, кадастровый № 47:08:0102002:317 (далее – Объект незавершенного строительства).  

В связи с отсутствием у должника другого имущества, на которое возможно обратить взыскание и погасить задолженность в полном объеме, судебный пристав-исполнитель обратился в суд с иском об обращении взыскание на вышеуказанное имущество должника.  

Заочным решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 06.09.2024 по делу № 2-7223/2024 исковые требования судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП об обращении взыскания на земельный участок земельный участок, площадью 16990,00 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, г. Сертолово, мкр-н Сертолово-1, шоссе Восточно-Выборгское, д. 17, кадастровый № 47:08:0102002:80, принадлежащую на праве собственности ФИО1, удовлетворены.  

13.11.2024 судебный пристав-исполнитель Всеволожского РОСП УФССП России по Ленинградской области ФИО2 вынес постановление о назначении оценщика по исполнительному производству № 106633/23/47021-СД - ООО «Аналитический центр «КРОНОС».  

Между УФССП России по Ленинградской области и ООО «Аналитический центр «КРОНОС» 08.07.2024 заключен государственный контракт № 0145100003124000028 на оказание услуг по оценке арестованного имущества, 15.01.2025 между УФССП России по Ленинградской области и ООО «Аналитический центр «КРОНОС» заключен новый государственный контракт № 0145100003124000028.  

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 08.04.2025 по делу № 2-7223/2024 заочное решение от 06.09.2024 отменено, производство по делу возобновлено.  

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 23.04.2025 по делу № 2-10636/2025 исковые требования судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП об обращении взыскания на имущество должника удовлетворены, суд обратил взыскание на следующее имущество должника ФИО1 - 1/2 доли в праве на земельный участок, с кадастровым № 47:08:0102002:80, площадью 16990,00 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, г.Сертолово, мкр-н Сертолово-1, шоссе Восточно-Выборгское, д. 17.  

Согласно отчету оценочной организации ООО «Аналитический Центр «КРОНОС» № ГКЛО-28/25-87 от 16.04.2025 (далее – Отчет) о проведенной оценке арестованного имущества, арестованное имущество в совокупности оценено в 64 500 000 руб.  

23.04.2025 судебный пристав-исполнитель Всеволожского РОСП УФССП России по Ленинградской области ФИО2 вынес постановление о принятии результатов оценки.  

Не согласившись с постановлениями судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП УФССП России по Ленинградской области ФИО2 о назначении оценщика от 13.11.2024 и о принятии результатов оценки от 23.04.2025, вынесенных в рамках исполнительного производства № 106633/23/47021-СД, а также не согласившись с отчетом № ГКЛО-28/25-87 об оценке рыночной  

стоимости арестованного имущества, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.  

Заявителем также подано ходатайство о восстановлении срока на обращение в суд с настоящим заявлением.  

Как следует из материалов дела, постановление судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП УФССП России по Ленинградской области ФИО2 о назначении оценщика от 13.11.2024 в адрес заявителя не направлялось, постановление судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП УФССП России по Ленинградской области ФИО2 о принятии результатов оценки от 23.04.2025 получено заявителем 13.05.2025. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.  

При указанных обстоятельствах, суд признает причины пропуска срока на обращение в суд с настоящим заявлением уважительными, в связи с чем удовлетворяет ходатайство заявителя о восстановлении срока на обращение в суд.  

В соответствии с частью 1 статьи 121 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон № 229-ФЗ, Закон об исполнительном производстве) постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде.  

В силу части 1 статьи 329 АПК РФ постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта (главного судебного пристава субъектов) Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами, по правилам, установленным главой 24 АПК РФ.  

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» постановления, действия (бездействие) судебного пристава-исполнителя и иных должностных лиц ФССП России могут быть оспорены в суде как сторонами исполнительного производства (взыскателем и должником), так и иными лицами, которые считают, что нарушены их права и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению ими прав и законных интересов либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность (часть 1 статьи 218, статьи 360 КАС РФ, часть 1 статьи 198 АПК РФ, часть 1 статьи 121 Закона об исполнительном производстве).  

Пунктом 1 части 2 статьи 128 Закона № 229-ФЗ предусмотрено, что заявление об оспаривании постановления должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) подается в арбитражный суд в случае исполнения исполнительного документа, выданного арбитражным судом.  

В соответствии со статьей 2 Закона № 229-ФЗ задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.  

Основополагающими принципами исполнительного производства являются принцип законности, принцип своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения.  

Принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы (часть 1 статьи 5 Закона № 229-ФЗ).  

Исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с Федеральным законом № 229-ФЗ действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе (часть 1 статьи 64 Закона № 229-ФЗ).  

Одной из мер принудительного исполнения является обращение взыскания на имущество должника, в том числе на денежные средства и ценные бумаги (пункт 1 части 3 статьи 68 Закона № 229-ФЗ).  

Из положений части 1 статьи 85 Закона № 229-ФЗ следует, что оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.  

Согласно пункту 7 части 2 статьи 85 Закон № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.  

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) и позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.  

В силу части 1 статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.  

Положениями статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) допускается защита гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.  

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации.  

Как разъяснено в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика). Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава- исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.  

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).  

Рыночная стоимость, определенная в отчете оценщика, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета (пункт 2 статьи 12 Закона об оценочной деятельности).  

Положениями статьи 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.  

В статье 11 Закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.  

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В нем должны быть указаны, в том числе точное описание объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.  

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.  

Из положений Закона № 135-ФЗ следует, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности достоверности. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки. Если отчет об оценке объекта оценки не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, то данный отчет не может рассматриваться в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.  

Согласно статье 14 Закона № 135-ФЗ оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.  

В соответствии со статьей 15 Закона № 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона.  

По смыслу статьи 12 Закона № 135-ФЗ при отсутствии очевидного несоответствия отчета об оценке федеральным стандартам оценки иным нормативно установленным правилам ее осуществления отчет презюмируется достоверным.  

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.  

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).  

В силу абзаца 1 статьи 4 Закон об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.  

В соответствии с положениями абзаца 2 статьи 4 Закон об оценочной деятельности оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Закона.  

В обоснование требования о признании отчета № ГКЛО-28/25-87 от 16.04.2025 об оценке рыночной стоимости арестованного имущества недостоверным заявитель указывает на то, что вопреки указанию эксперта объект незавершенного строительства не является аварийным и не подлежит сносу, в связи с чем отчет № ГКЛО-28/25-87 не отражает рыночную стоимость имущества заявителя; оценщик давал характеристику имущества, не принадлежащее заявителю; оценщик неверно указал местоположение объекта; оценщик сделал противоречивые выводы относительно применимости возможных подходов к оценке имущества; оценщик указал, что имущество является выморочным, что не соответствует действительности; оценщик произвел оценку без проведения осмотра объекта.  

Как следует из Отчета об оценке, а также пояснений оценщика, при проведении расчетов оценщик исходил из предположения о сносе Объекта незавершенного строительства. Данное предположение оценщик сделал, основываясь на поданный Администрацией МО Сертолово Всеволожского района Ленинградской области иск о признании объекта оценки аварийным и подлежащим к сносу.  

Вопреки доводам заявителя оценщиком произведен осмотр объектов оценки. В результате осмотра установлено отсутствие дверных проемов, значительные повреждения остекления по всему периметру здания, следы демонтажа труб коммуникаций, протечки.  

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», при сборе информации об оцениваемом объекте  

недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Таким образом, проведение оценки допускается без проведения осмотра объект оценки.  

В данном случае осмотр объекта оценки осуществлялся оценщиком. Неудовлетворительное состояние объекта незавершенного строительства подтверждается представленными в материалы дела фотографиями. Также фотографии объекта оценки приведены в соответствующем разделе отчета об оценке.  

При этом Объект незавершенного строительства не законсервирован, подвергается воздействию природных явлений. Доступ на территорию и к объекту незавершенного строительства неограничен, охрана отсутствует, объект огорожен не по всему периметру. Длительное нахождение здания в незавершенном состоянии ухудшает его физические свойства, что приводит к значительному удорожанию строительных затрат, что снижает инвестиционную привлекательность для потенциальных покупателей и, как следствие, снижает его рыночную стоимость.  

Кроме того, при оценке рыночной стоимости учитываются не только физические характеристики объекта, но и его возможность приносить потенциальный доход.  

Согласно техническому паспорту объекта, оцениваемый Объект незавершенного строительства имеет конструктивные особенности, характеризующие его как специальное здание – физкультурно-оздоровительный комплекс, что значительно сужает круг потенциальных инвесторов и приводит к существенному снижению рыночной стоимости. Перепрофилирование такого рода объектов приводит к многократному возрастанию затрат на строительство и может привести к отсутствию экономической целесообразности. Также в Отчете содержится расчет восстановительной стоимости здания и стоимости возвратных материалов, согласно которому восстановительная стоимость здания составляет 481 173 998 руб.  

Учитывая, что земельный участок расположен в зоне многофункциональной общественно-деловой застройки, объект незавершенного строительства специального назначения не является наиболее эффективным использованием, и с экономической точки зрения может рассматриваться как обременение земельного участка.  

При указанных обстоятельствах оценщик пришел к выводу о том, что для наиболее эффективного использования земельного участка экономически целесообразен снос строения и постройка иного объекта на оцениваемом земельном участке.  

Также состояние Объекта недвижимости продолжает ухудшаться, поскольку здание не находится в эксплуатации, не производятся работы по его улучшению.  

Так, на рассмотрении Всеволожского городского суда Ленинградской области находится дело № 2-6159/2025 по иску Администрации МО Сертолово Всеволожского района Ленинградской области к ФИО1 и ФИО3 о признании объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № 47:08:0102002:317, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № 47:08:0102002:80, аварийным и подлежащим сносу.  

Согласно пункту 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.  

Учитывая разъяснения пункта 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», судом учтено, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2023 по делу № А56-81124/2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.02.2024, обращено взыскание в счет погашения солидарной задолженности ИП ФИО7 и ИП ФИО1 перед ИП ФИО3 в размере 65 299 999, 59 руб., на заложенное имущество:  

1) ½ доли в праве на земельный участок, площадью 16990,00 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, г. Сертолово, мкр-н Сертолово-1, шоссе Восточно- Выборгское, д. 17, кадастровый № 47:08:0102002:80;  

2) ½ доли в праве на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, г. Сертолово, мкр-н Сертолово-1, шоссе Восточно-Выборгское, д.17, кадастровый № 47:08:0102002:317.  

В рамках дела № А56-81124/2022 суд назначал судебную экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «Содружество» ФИО8 Согласно заключению эксперта ООО «Содружество» № А56-81127-2022-ЗЭ от 24.04.2023 рыночная стоимость предмета залога по состоянию на дату оценки (11.11.2022) составляет 61 483 000 руб.  

Таким образом, в отношении спорного недвижимого имущества ранее, в рамках дела № А56-81124/2022, проводилась судебная экспертиза, в ходе которой рыночная стоимость предмета залога по состоянию на дату оценки определена в размере 61 483 000 руб.  

Ссылки заявителя на заключение специалиста № 17 от 23.05.2023 (рецензия на судебную экспертизу), заключение специалиста № 148 от 23.06.2023 и отчет об оценке от 18.04.2019 № 16-н/19 подлежат отклонению, поскольку в рамках дела № А56-81124/2022 судами дана оценка указанным заключениям, судами установлено, что выводы, содержащиеся в «альтернативном» заключении специалиста (рецензия на судебную экспертизу) № 17 от 23.06.2023, и «альтернативном» заключении специалиста (определение рыночной стоимости) № 148 от 23.06.2023 не основаны на документах, содержащихся в материалах дела, на основании которых было подготовлено Экспертное заключение, в связи с чем «альтернативные» заключения не могут быть признаны однозначно верными и равнозначными судебному Экспертному заключению; заключения специалистов и отчет об оценке составлены в одностороннем порядке, по инициативе Ответчиков; специалисты, их подготовившие, не были предупреждены судом об уголовной ответственности предусмотренной ст. 307 УК РФ, и ответственности за дачу заведомо ложного заключения не несут. Оценивая отчет об оценке от 18.04.2019 № 16-н/19, суд указал, что оценка предмета залога должна производиться на дату, наиболее приближенную к дате рассмотрения дела по существу, в то время как указанный отчет, датирован 2019 годом.  

При этом в настоящем случае имущество в совокупности оценено на сумму 64 500 000 руб., что превышает ранее проведенную судебную оценку имущества, несмотря на продолжающийся износ объекта незавершенного строительства.  

Также суд учитывает, что в соответствии с абзацем 2 статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.  

В рассматриваемом случае, результаты проведенной оценки использованы судебным приставом-исполнителем для установления минимальной начальной цены реализации объектов оценки на публичных торгах в рамках исполнительного производства (пункт 2 статьи 89 Закона № 229-ФЗ).  

При реализации имущества на торгах в рамках исполнительного производства цена сделки определяется не на основании данных отчета об оценке, а исходя из предложений участников торгов, то есть данные отчета используются не для установления цены сделки по продаже имущества, а лишь для определения начальной минимальной цены выставления его на торги. Минимальная стоимость имущества, установленная отчетом об оценке с целью проведения торгов, в случае наличия покупательского спроса и соответствующих предложений может значительно измениться в сторону увеличения стоимости имущества.  

В то же время завышение начальной продажной стоимости имущества повышает риск объявления торгов несостоявшимися и затягивания сроков реализации имущества в ходе исполнительного производства.  

При этом при расчетах рыночной стоимости объекта недвижимости оценщики должны учитывать, что срок, за который должно быть реализовано арестованное имущество, составляет 2 месяца.  

Доводы заявителя о том, что оценка проводилась в отношении не принадлежащих ему объектов подлежит отклонению, поскольку из отчета об оценке следует, что объектами оценки являлся вышеуказанный земельный участок с кадастровым № 47:08:0102002:80 и Объект незавершенного строительства с кадастровым № 47:08:0102002:317.  

Указание неверного кадастрового номера, а также зоны на карте-схемы являются техническими ошибками (опечатками). При расчетах учтены верные параметры, а, следовательно, указанные опечатки не влияют на полученный результат рыночной стоимости, имеющиеся опечатки и описки в отчете об оценке не являются существенными недостатками, свидетельствующими о недостоверности отчета.  

Суд приходит к выводу, что отчет оценочной организации ООО «Аналитический Центр «КРОНОС» № ГКЛО-28/25-87 от 16.04.2025 соответствует требованиям, предусмотренным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно, указана дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.  

Заявитель не представил в материалы дела достаточные и надлежащие доказательства, опровергающие достоверность осуществленной специалистом ООО «Аналитический Центр «КРОНОС» оценки, наличия в отчете существенных противоречий, ошибок и нарушений Федеральных стандартов оценки, норм действующего законодательства.  

Приведенные в заявлении ссылки и доводы не свидетельствуют о недостатках выполненного оценщиком отчета, которые могли бы поставить под сомнение определенную им величину рыночной стоимости объекта оценки.  

Само по себе несогласие с ценой, указанной в отчете оценщика, привлеченного судебным приставом-исполнителем, не опровергает достоверность оценки, проведенной в рамках исполнительного производства, принятой судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства № 106633/23/47021-СД.  

Оснований для возникновения сомнений в достоверности содержащихся в отчете данных и правильности определенной оценщиком рыночной стоимости арестованного имущества у суда не имеется.  

На основании изложенного суд не усматривает оснований для признания недостоверным Отчета № ГКЛО-28/25-87 об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, подготовленного ООО «Аналитический Центр «КРОНОС» в рамках исполнительного производства № 106633/23/47021-СД.  

На основании пунктов 8 и 9 статьи 64 Закона № 229-ФЗ в процессе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать ряд исполнительных действий, в том числе в порядке и пределах, которые установлены данным Федеральным законом, производить оценку имущества, привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.  

В соответствии с пунктом 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», согласно статье 278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда. Такие дела рассматриваются в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности (статья 30 ГПК РФ и статья 38 АПК РФ). После принятия решения суда об обращении взыскания на земельный участок оценка земельного участка осуществляется судебным приставом-исполнителем по правилам статьи 85 Закона об исполнительном производстве.  

В рассматриваемом случае судебный пристав-исполнитель обратился в суд с иском об обращении взыскание на вышеуказанное имущество должника.  

Как указано выше, заочным решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 06.09.2024 по делу № 2-7223/2024 исковые требования судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП об обращении взыскания на земельный участок земельный участок, площадью 16990,00 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, г. Сертолово, мкр-н Сертолово-1, шоссе Восточно-Выборгское, д. 17, кадастровый № 47:08:0102002:80, принадлежащую на праве собственности ФИО1, удовлетворены.  

13.11.2024 судебный пристав-исполнитель Всеволожского РОСП УФССП России по Ленинградской области ФИО2 вынес постановление о назначении оценщика по исполнительному производству № 106633/23/47021-СД - ООО «Аналитический центр «КРОНОС», с которым у УФССП России по Ленинградской области заключен государственный контракт на оказание услуг по оценке арестованного имущества.  

Определением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 08.04.2025 по делу № 2-7223/2024 заочное решение от 06.09.2024 отменено, производство по делу возобновлено.  

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 23.04.2025 по делу № 2-10636/2025 исковые требования судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП об обращении взыскания на имущество должника удовлетворены, суд обратил взыскание на следующее имущество должника  

ФИО1 - 1/2 доли в праве на земельный участок, с кадастровым № 47:08:0102002:80, площадью 16990,00 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, г.Сертолово, мкр-н Сертолово-1, шоссе Восточно-Выборгское, д. 17.  

Постановление от 13.11.2024 о назначении оценщика в рамках исполнительного производства № 106633/23/47021-СД принято судебным приставом-исполнителем Всеволожского РОСП УФССП России по Ленинградской области ФИО2 в порядке статьи 85 Закона № 229-ФЗ в рамках реализации возложенных на него Законом об исполнительном производстве обязанностей, а также в целях правильного и своевременного исполнения судебного акта, само по себе оспариваемое постановление прав заявителя не нарушает, не возлагает на него дополнительных обязанностей.  

На основании вышеизложенного оснований для признания незаконным указанного постановления суд не усматривает.  

Согласно отчету оценочной организации ООО «Аналитический Центр «КРОНОС» № ГКЛО-28/25-87 от 16.04.2025 о проведенной оценке арестованного имущества, арестованное имущество в совокупности оценено в 64 500 000 руб.  

23.04.2025 судебный пристав-исполнитель Всеволожского РОСП УФССП России по Ленинградской области ФИО2 вынес постановление о принятии результатов оценки.  

Согласно статье 85 Закона № 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. Судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества, в том числе и в случае, если стоимость вещи по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей. После получения отчета оценщика судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права с указанием стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете. Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.  

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.  

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя.  

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, поскольку Закон № 229-ФЗ не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений.  

Поскольку судом не установлено основания для признания недостоверным Отчета № ГКЛО-28/25-87 об оценке рыночной стоимости арестованного имущества, подготовленного ООО «Аналитический Центр «КРОНОС», результаты проведенной оценки арестованного имущества правомерно приняты судебным приставом- 

исполнителем, в связи с чем оспариваемое постановление ведущего судебного пристава-исполнителя Всеволожского РОСП ФИО2 о принятии результатов оценки от 23.04.2025 соответствует закону, не нарушает прав заявителя.  

Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.  

В силу части 2 статьи 329 АПК РФ заявление об оспаривании постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) государственной пошлиной не облагается, в связи с чем излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю.  

Руководствуясь статьями 104, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Возвратить ФИО1 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 10 000 руб. по чеку ПАО Сбербанк от 30.04.2025.  

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

Судья Анисимова О.В.