АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-21964/2021

г. Новосибирск

31 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 мая 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 31 мая 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области  в составе судьи Абаимовой Т.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «СТС-Лизинг» (ОГРН 

<

***>), г. Обь Новосибирской области 

к обществу с ограниченной ответственностью «Новострой» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск 

третьи лица: 1) ФИО2, 

<

...>) общество с ограниченной ответственностью «СоюзСпецТехника» (ОГРН 

<

***>), 3) временный управляющий ООО «СТС-Лизинг» ФИО3 

о взыскании 1 550 000 рублей 00 копеек и освобождении нежилого помещения

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новострой» 

к обществу с ограниченной ответственностью «СТС-Лизинг» о признании права собственности ООО «Новострой» на нежилое помещение общей площадью 1680,8 кв.м с кадастровым номером 54:35:081870:101 по адресу: 

<

...>

при участии в судебном заседании представителей:

истца: не явился, извещен

ответчика: ФИО4 по доверенности от 10.12.2021, паспорт

третьих лиц: 1) ФИО4 по доверенности от 09.02.2022, паспорт

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Новосибирской  обратилось общество с ограниченной ответственностью «СТС-Лизинг» (далее – истец, ООО «СТС-Лизинг», арендодатель) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новострой» (далее – ответчик, ООО «Новострой», арендатор), уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании  задолженности по  арендной  плате в размере 1 550 000 рублей 00 копеек, обязании ответчика освободить нежилое помещение, расположенное  по адресу: 

<

...>.

Определением  от 25.02.2022 судом был принят к производству встречный иск ООО  «Новострой» к ООО «СТС-Лизинг» о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 1680,8 кв.м с кадастровым номером 54:35:081870:101 по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены ФИО2, ООО «СоюзСпецТехника», временный управляющий ООО «СТС-Лизинг» ФИО3 

Исковые требования ООО «СТС-Лизинг» обоснованы ссылками на статьи 614, 622 ГК РФ, мотивированы пользование ответчиком нежилым помещением без внесения арендной платы, расторжением договора аренды в одностороннем  порядке.

Встречные исковые требования обоснованы ссылками на статьи 616, 617 ГК РФ, мотивированы заключением договора аренды помещения с правом выкупа,  проведением ответчиком капитального ремонта спорного помещения, стоимость которого превышает его выкупную стоимость.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствии представителей истца, ООО «СоюзСпецТехника», временного управляющего ООО «СТС-Лизинг» ФИО3 

Как следует из материалов дела, между ООО «Союзспецтехника» (арендодатель) и ООО «Новострой» (арендатор) был  заключен Договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.03.2017 (далее – Договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:081870:101, площадью 1 680, 8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – нежилое помещение).

Срок аренды, согласно пункту 2.1 Договора аренды  - с 01.03.2017 по 31.01.2018.

Пунктом 6.1 Договора аренды предусмотрено право арендатора на выкуп арендованного имущества путем внесения денежной суммы в размере 3 781 739,00 рублей.

Имущество передано арендатору по передаточному акту от 01.03.2017.

После окончания срока действия Договора аренды, арендодатель продолжил пользоваться помещением, в связи с чем Договор был продлен на неопределенный срок. 

Как установлено судом, между ООО «Союзспецтехника» (залогодателем) и ООО «СТС-Лизинг» (залогодержателем)  был заключен Договор залога от 15.02.2018, в соответствии с которым залогодатель передал залогодержателю в залог нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:081870:101, площадью 1 680, 8 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...> в обеспечение обязательства, основанного на договорах лизинга N ОБ-3.1 от 23.11.2017, N ОБ-3.2 от 23.11.2017, N ОБ-3.3 от 23.11.2017 и N ОБ-3.7 от 15.02.2018.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-26141/2019 от 22.10.2019 с ООО «СоюзСпецТехника» в пользу ООО «СТС-Лизинг» было взыскано 4 511 097 руб. 21 коп. задолженности, 1 389 910 руб. 45 коп. неустойки, 159 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 6 060 007 руб. 66 коп., 59 300 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины; обращено взыскание в сумме 3 975 218 руб. 67 коп. на заложенное имущество нежилого помещения, площадью 1680,8 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-9, 16-19, этаж 1 (надземный этаж), расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 54:35:081870:101, с установлением начальной продажной цены – 12 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.07.2020  по делу №А45-5922/2020  в удовлетворении требования ООО «Новострой» о признании недействительным вышеуказанного договора залога было отказано.

26.08.2020 в ЕГРН внесена запись о праве собственности ООО «СТС-Лизинг» на нежилое помещение.

01.03.2021 истец направил в адрес ответчика уведомление о досрочном прекращении Договора аренды с 01.06.2021, потребовав освободить нежилое помещение и погасить задолженность по арендной плате.

Неисполнением указанного требования послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Как следует из материалов дела, после истечения срока действия Договора аренды, ООО «Новострой» продолжил пользоваться спорным нежилым помещением,  при этом помещение не было возвращено новому собственнику -  ООО «СТС-Лизинг», в связи с чем правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 26.08.2020 по 10.12.2021 в размере 1 550 000, 00 рублей, из расчета 100 000,00 рублей в месяц, имеются.

Доводы ответчика о том, что нежилое помещение в соответствии с условиями Договора аренды  подлежало выкупу ООО «Новострой», выкупная стоимость была выплачена,  судом не принимается во внимание,  исходя из следующего.

В пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам части 2 статьи 223 ГК РФ.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Согласно части 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551  ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, и право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Доказательств заключения договора выкупа нежилого помещения, регистрации его права собственности материалы дела не содержат.

Исходя из изложенного требование истца о взыскании  с ответчика задолженности  подлежит удовлетворению.

При рассмотрении требования ООО «СТС-Лизинг» об обязании ООО «Новострой» возвратить нежилое помещение, суд пришел к следующим выводам.

Как указано выше, по истечении указанного срока действия Договора аренды арендатор, в отсутствие возражений со стороны арендодателя, продолжил пользование нежилым помещением, в связи с чем Договор аренды  был возобновлен сторонами на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности  на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

 ООО «СТС-Лизинг» направило  ООО «Новострой» уведомление от 01.03.2021, в котором уведомило арендатора о прекращении действия Договора аренды на основании статьи 610  ГК РФ и предложило по истечении трех месяцев со дня получения данного уведомления освободить арендуемое помещение.

Уведомление было направлено по адресу: 

<

...>.

Впоследствии 27.05.2021 истцом в адрес ответчика по вышеуказанному адресу была также направлена претензия с требованием освободить помещение и оплатить задолженность за его пользование.

Вместе с тем, по сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ с 27.03.2020  адресом ООО «Новострой» является 

<

...>.

Доказательств направления уведомления о расторжении Договора аренды по указанному адресу материалы дела не содержат.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что ООО «Новострой» было извещено о смене арендодателя по Договору аренды.

 Представленный истцом акт, составленный в одностороннем порядке, о  том, что бухгалтер ООО «Новострой» отказался от получения уведомления, судом не принимается во внимание, поскольку ответчик после марта 2020 года отрицает нахождение общества по ул. Каменская, при этом истец доказательств фактического нахождения исполнительного органа ООО «Новострой», либо иного уполномоченного на принятие корреспонденции лица,  в марте 2021 года по  адресу: 

<

...>, не представил.

Таким образом, в отсутствии доказательств направления в адрес по надлежащему адресу уведомления о расторжении Договора аренды, с учетом  позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении от 05.10.2010 № 5153/10, принимая во внимание, что арендатор продолжил пользоваться спорным помещением, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для вывода о  надлежащем расторжении Договора аренды  на момент рассмотрения дела по существу.

 При установленных обстоятельства, учитывая продолжение действия Договора аренды, правовые основания для удовлетворения требования истца об обязании ответчика освободить нежилое помещение отсутствуют.

В ходе рассмотрения встречных исковых требований ООО «Новострой» были заявлены ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях установления следующих обстоятельств: являются ли запечатленные на представленных фотографиях строительные работы капитальным ремонтом нежилого помещения, их стоимость;  возможен ли демонтаж установленного в нежилом помещении оборудования  и соразмерны ли расходы по демонтажу, перемещению оборудования стоимости помещения, определенной  в 12 000 000,00 рублей при рассмотрении дела №А45-26141/2019.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вышеуказанная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения об удовлетворении либо отклонении ходатайства. По смыслу статьи 82  АПК РФ экспертиза назначается только в том случае, если суд не может рассмотреть вопрос, который требует специальных знаний в этой области (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.03.2011 № 13765/10).

В данном случае ООО «Новострой» в обоснование заявленных требований ссылается на проведение за свой счет капитального ремонта помещения, полагая, что стоимость работ может быть зачтена выкупной ценой помещения, учитывая условия Договора аренды о последующем выкупе объекта аренды. По мнению ответчика, установление характера работ по представленных им фотографиям и их стоимость, необходимы для признания права собственности арендатора на нежилое помещение.

Рассмотрев заявленные ходатайства, заслушав доводы ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Последствия проведения арендатором капитального ремонта предусмотрены статьей  616 ГК РФ, согласно которой нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору по своему выбору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, в силу вышеназванных норм следствием проведения капитального ремонта не может являться признание права собственности на нежилое помещение. Условия Договора аренды также не предусматривают положения о выкупе нежилого помещения  путем зачета расходов на ремонт в выкупную стоимость помещения. 

Следует отметить, что ответчиком не представлены соответствующие  документальные доказательства проведения им ремонта, несения затрат. Фотографии, представленные ООО «Новострой» в качестве доказательства проведенного ремонта, не являются надлежащими доказательствами, поскольку не соответствуют признакам относимости доказательств, предусмотренным статьей 67 АПК РФ.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ходатайств о назначении экспертиз по делу.

При установленных судом обстоятельствах встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ по первоначальному иску, учитывая предоставленную истцу отсрочку по оплате госпошлины,  госпошлина в размере 28 500,00 рублей подлежат взысканию с ООО «Новострой» в доход федерального бюджета, с ООО «СТС-Лизинг» подлежит взысканию в доход федерального бюджета  госпошлина в размере 6  000,00 рублей.

Расходы по оплате госпошлины по встречному исковому заявлению относятся на ООО «Новострой».

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110,  170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

                                                    РЕШИЛ:

первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новострой» (ОГРН 

<

***>)  в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТС-Лизинг» (ОГРН 

<

***>) задолженность по  арендной  плате в размере 1 550 000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с   общества с ограниченной ответственностью «Новострой» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета  госпошлину в размере 28 500 рублей 00 копеек.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СТС-Лизинг» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета  госпошлину в размере 6  000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья Т.В. Абаимова