АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-6594/2022

23 декабря 2022 года

г. Улан-Удэ

Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании посредством системы проведения онлайн-заседаний дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торсервис 75» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о признании действий по государственной регистрации расторжения договора субаренды незаконными, обязании произвести действия по государственной регистрации договора,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 (доверенность № 80 от 10.10.2022, онлайн), представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия ФИО3 (доверенность 10.01.2022, паспорт),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торсервис 75» (далее – общество, ООО «Торгсервис 75») обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее – Управление Росреестра), индивидуальному предпринимателю ФИО4 Сэсэг Эрдэм-Баировне (далее – предприниматель ФИО4), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – предприниматель ФИО5):

- о признании действий Управления Росреестра по погашению записи о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020 незаконными;

- о признании односторонней сделки индивидуального предпринимателя ФИО5, индивидуального предпринимателя ФИО4Э-Б. по расторжению во внесудебном порядке договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020 года в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Бурятия, 

<

...>, кадастровый номер объекта 03:06:080119:73, оформленной письмом-уведомлениемот 10.01.2022 недействительной, и применении последствий недействительности сделки путем:

- признания договора субаренды № 2306/2020 от 23.06.2020, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости за № 03:06:080119:73-03/048/2020-4 действующим;

- признания недействительным договора субаренды нежилого помещения № 1737 от 04.04.2022, заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО5, индивидуальным предпринимателем ФИО4Э-Б. и обществом с ограниченной ответственностью «Луч» (далее – ООО «Луч»); 

- восстановления Управлением Росреестра в Едином государственномреестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права: Субаренда за № 03:06:080119:73-03/048/2020-4 на объект недвижимости, расположенный по адресу: Республика Бурятия, 

<

...>, кадастровый номер объекта 03:06:080119:73;

- погашения Управлением Росреестра в Едином государственном реестре недвижимости записи об ограничении (обременении) права за № 03:06:080119:73-03/048/2022-7 от 14.04.2022 в пользу ООО «Луч», на объект недвижимости, расположенный по адресу: Республика Бурятия, 

<

...>, на основании договора субаренды недвижимого имущества № 1737 от 04.04.2022.

Делу присвоен номер А10-2325/2022.

Определением суда от 14 октября 2022 года из дела № А10-2325/2022 выделены в отдельное производство требования ООО «Торсервис 75» о признании действий Управления Росреестра по погашению записи о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020 незаконными.

Выделенному делу присвоен номер А10-6594/2022.

До начала судебного заседания от Управления Росреестра поступил отзыв на заявление.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам.

Представитель Управления Росреестра исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Как следует из отзыва на исковое заявление, Управление Росреестра полагает заявленные требования неподлежащими удовлетворению, поскольку заявителем не указано какие нормы законодательства нарушены ответчиком, в связи с чем, отсутствуют основания для признания действий регистрирующего органа незаконными.

Управление Росреестра считает, что нарушенное право ООО «Торгсервис 75» восстановлено решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 октября 2022 года по делу № А10-2325/2022, которым признан недействительным односторонний отказ предпринимателей ФИО4, ФИО5 от договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020, и данное решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) о государственной регистрации договора субаренды № 2306/2020 от 23.06.2020.

Исследовав материалы дела, суд признал подготовку дела к судебному заседанию оконченной, на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие возражений истца и ответчика, завершил предварительное заседание и открыл судебное разбирательство в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон спора, суд установил следующие обстоятельства.

Между предпринимателями ФИО4, ФИО5 (арендодатели) и ООО «Торгсервис 75» (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020, по условиям которого арендодатели передают, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение общей площадью 701,8 кв. м, расположенное по адресу: Республика Бурятия, Заиграевский район, пгт. Заиграево, ул. Заводская, д. 5а, кадастровый номер 03-03-06:06/006/2008-086, в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли субарендатором.

В пункте 4.4 договора сторонами установлено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному субарендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных у пункте 1.3 договора (пункт 4.4.1),

- если субарендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) субарендатора умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом субарендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки (пункт 4.4.2),

- если субарендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на 10 календарных дней три раза за весь период действия договора (пункт 4.4.3).

Срок аренды – 15 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 5.1 договора).

Дополнительным соглашением от 10.07.2020 к договору № 2306/2020 от 23.06.2020 пункт 5.1 изложили в следующей редакции: «срок аренды устанавливается до 21.06.2030».

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 13.07.2020, что подтверждается номером регистрации 03:06:080119:73-03/048/2020-4.

Как следует из искового заявления, арендодатели предложили субарендатору подписать дополнительное соглашение о включении в договора субаренды № 2306/2020 от 23.06.2020.

В письме исх. № 01 от 10.01.2022 общество сообщило предпринимателям, что условия, указанные в дополнительном соглашении, являются для общества навязанными и кабальными, влекущие увеличение расходов и нарушающие права на свободу волеизъявления. А также сообщило, что условиями договора субаренды № 2306/2020 от 23.06.2020 не предусмотрена возможность навязывания субарендатору каких-либо дополнительных условий.

Письмом от 10.01.2022 предприниматели уведомили общество, что в связи с отказом от подписания дополнительного соглашения, у арендодателей возникло право на односторонний отказ от договора. Указанным уведомлением предприниматели отказались в одностороннем порядке от договора субаренды № 2306/2020 от 23.06.2020 через 60 дней с момента получения уведомления.

На основании поступивших 05.04.2022 от предпринимателей ФИО4, ФИО5 документов, Управлением Росреестра в ЕГРН внесена запись по погашению записи о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020.

Полагая, что Управление Росреестра не вправе было осуществлять регистрацию по погашению записи о государственной регистрации договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Следовательно, для признания арбитражным судом недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение оспариваемыми действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По настоящему делу ООО «Торгсервис 75» оспариваются действия Управления Россреестра по погашению записи о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020.

Правоотношения, возникшие в связи с оспариванием действий регистрирующего органа по государственной регистрации регулируются положениями Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 6 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, являются в том числе: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости.

На основании пункта 5 части 1 статьи 15 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав могут осуществляться по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения.

Частью 1 статьи 51 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктами 114 и 120 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (далее - Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости), при государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в реестр прав на недвижимость вносится запись о сделке - государственной регистрации договора аренды. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка. Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке - государственной регистрации соглашения.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись о погашении записи) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. Вместе с тем, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела. Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

В рассматриваемом случае требования истца по своей сути направлены на признание недействительным одностороннего отказа арендодателей от договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020, выраженный в уведомлении от 10.01.2022. Однако Управление Росреестра не может являться ответчиком по таким искам, поскольку иск о признании сделки недействительной должен быть предъявлен к ее стороне.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обратившееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Заявителем в заявлении не указывается какие нормы законодательства нарушены Управлением Росреестра при осуществлении государственной регистрации погашения записи о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020.

По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом установлено отсутствие в оспариваемых действиях управления Росреестра нарушений действующего законодательства, поскольку при государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды у уполномоченного органа не имеется полномочий по оценке уведомления об одностороннем отказе от договора на предмет его действительности.

Согласно обстоятельствам, установленным Арбитражным судом Республики Бурятия в рамках дела № А10-2325/2022, суд пришел к выводу, что отказ от исполнения договора, выраженный в уведомлении от 10.01.2022, заявлен предпринимателями ФИО4, ФИО5 в нарушение условий договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020.

В связи с чем, решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 26 октября 2022 года признан недействительным односторонний отказ предпринимателя ФИО4 Сэсэг Эрдэм-Баировны, предпринимателя ФИО5 от договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020, выраженный в уведомлении от 10.01.2022. Суд указал, что решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества № 2306/2020 от 23.06.2020.

Учитывая изложенное, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих, что оспариваемые действия регистрирующего органа  нарушают права и законные интересы заявителя и не соответствует нормам действующего законодательства.

При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р  Е  Ш  И Л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.О. Коровкина